Nabídka zastavitelných ploch pro bydlení v územních plánech obcí vliv na disparity ve fyzické dostupnosti bydlení RNDr. Milan Polednik
Výchozí teze: Systém územního plánování ovlivňuje dlouhodobě nabídku zastavitelných ploch pro bydlení V období před rokem 1991 byl úzce navázán na systém regionálního (oblastního) plánování, do značné míry tlumil distorzní politická rozhodnutí o umístění nové bytové výstavby (Ostravsko Poruba, Havířov). Nadměrná výstavba bytů na Ostravsku (severní Čechy) se projevuje dodnes nízkými cenami bydlení (dlouhodobě pod cenami reprodukčními, rozsah nové bytové výstavby je zde velmi nízký, nezaměstnanost velmi vysoká). Ukazuje se potřeba tržně konformních řešení v oblasti územního plánování, kde i v budoucnu bude docházet k přenosu politických zájmů. Tento přenos je legitimní, je však nutno vnímat jeho mnohá úskalí. Tržně konformní řešení, minimalizace distorzí přináší aplikace zásad urbanistické ekonomie v územních plánech, jedním z kroků je i snaha o objektivní Vyhodnocení účelného využití zastavěného území a vyhodnocení potřeby vymezení zastavitelných ploch.
Dlouhodobým cílem územního plánování je optimální zástavba území Mimo jiné také z ekonomického hlediska (hospodárné využití území), jehož součástí je i přiměřený rozsah ploch navržený k zástavbě (bydlení). Rozvoj bydlení na území obcí, částečně i regionů, je přímo ovlivněn praxí územního plánování. Především je ovlivněna nabídka pozemků, pozemková renta, ceny stavebních pozemků. V úvahu je nutno vzít skutečnost, že ceny pozemků tvoří 10% až 50% tržních cen bytů. Územní plán se v současné situaci - absence účinných ekonomických nástrojů, stává významným nástrojem přímé regulace efektivního využití území. S bilancemi potřeby ploch pro bydlení, které obvykle navazují na prognózy počtu obyvatel, pracuje obor územního plánování od šedesátých let minulého století kdy byl uplatněn koncept cenzových domácností.
Vývoj úrovně bydlení v ČR 1961 1970 1980 1991 2001 počet osob na 1 trvale obydlený byt 3,35 3,15 2,92 2,76 2,64 počet osob na 1 obytnou místnost 1,86 1,5 1,21 1,04 0,98 obytná plocha v m2 na 1 osobu 10,5 12,4 14,6 16,6 18,6 index změny obytné plochy na 1 osobu 100,0 118,1 139,0 158,1 177,1 počet cenzových domácností na 100 trvale obydlených bytů 113 113,4 110,9 109,3 111,6 Index změny počtu cenzových domácností na 100 trvale obydlených bytů 100,0 100,4 98,1 96,7 98,8 Pozornost je potřeba věnovat: Stagnaci počtu cenzových domácností na 100 trvale obydlených bytů. V ukazatelích není bilancováno druhé bydlení.
Hlavní kroky bilance ploch pro bydlení v územním plánu II. národní workshop - Ostrava, 18.2. 2010 Faktor-položka Současný stav Potřeba úprav Odpad bytů Nárůst cenzových domácností Pokles soužití cenzových domácností Úplná bilance bydlení v území Redukce nároků na plochy Současné metody stanovení odpadů bytů jsou nejednotné. Metoda náročná na pracnost zpracování, jako podklad vyžaduje prognózu vývoje cenzových domácností. Největší zdroj nepřesnosti stávajících odhadů. Dosud obvykle chybí, není bilancováno druhé bydlení. Většinou není uvažována skutečnost že část bytů vzniká bez nároku na nové plochy. Zpřesnění a propojení odpadu bytů s bilancí druhého bydlení. Nahradit tyto položky odhadem poklesu zalidněnosti stávajících bytů (růstu úrovně bydlení) Výstup využitelný pro přesnější bilance infrastruktury a zátěže území (např. rekreační). Je nutno přesněji zohlednit, že část nových bytů je získána bez nároku na nové plochy
Potřeba a očekávaný rozsah nové bytové výstavby v jednotlivých řešených územích se mohou lišit z důvodů, které je nutno zpřesnit v rámci územních plánů: funkce řešeného území (např. rekreační obce -Luhačovice, Špindlerův Mlýn, suburbanizační obce např.horoměřice) dalšími podmínkami, zejména hospodářskými a územními (nezaměstnanost) vnějších vlivů daných záměry obcí, zásahy státu (Kolín-automobilka) celkovou makroekonomickou situací
Převod potřeby nové bytové výstavby do bilance ploch pro bydlení Část nových bytů je realizována bez nároku na nové plochy vymezené územním plánem (obvykle 15-30%), nejvíce v rozptýlené vesnické zástavbě s malou poptávkou po druhém bydlení, nejméně v sídlištní městské zástavbě (obzvláště tam kde už byly realizovány nástavby bytových domů). Stanovit poměr mezi novými byty získanými v rodinných a bytových domech, zohlednit tradice zástavby v území, diferencovanou průměrnou velikost pozemků s ohledem na tržní cenu pozemků. Odhadnout potřebu rezerv, část nových pozemků nebude disponibilní, tj. nabídnuta k zastavění z důvodu, které nebyly v době zpracování územního plánu zjištěny, známy.
Rozvojové plochy pro bydlení na území Zlínského kraje (r. 2006) Nabídka pozemků převyšovala 2,5 3 krát 10 letou potřebu. Reálná nabídka je však výrazně nižší. Z důvodu technické i územní nepřipravenosti majetkoprávních vztahů,. Nejvyšší nabídka ploch, na 1000 obyvatel je v území s vesnickými sídly (okres Kroměříž). Skupina měst nad 10 tis. obyvatel má relativně malou nabídku ploch. Efektivnost využití vymezených a mnohdy i připravených stavebních pozemků (především v prolukách) je velmi nízká, neexistuje účinný ekonomický nástroj podporující využití obrovského potenciálu stavebních pozemků, ale i ostatních nemovitostí. Zejména u rekreačních obcí (Luhačovice) plošná nabídka pozemků vysoce převyšuje potřeby, ale již výrazně méně poptávku. Nejvýznamnějším faktorem poptávky nad přiměřené potřeby je rozvoj druhého bydlení (v jeho nejširším pojetí, převážnou část však tvoří rekreační bydlení). V sídelní struktuře mají jednotlivé obce různý optimální podíl na základních funkcích osídlení obytné, rekreační, výrobní, obslužné. Nelze paušálně hodnotit nedostatek či přebytek pozemků v jednotlivých obcích bez vnímání vazeb za mikroregion.
METODIKA ÚÚR Metodika ÚUR je rámcová, uvádí i příklad řešení, který vychází z bilance potřeby zastavitelných ploch pro bydlení: požadavky vyplývající z demografického vývoje. požadavky vyplývající z nechtěného soužití. požadavky vyplývající z polohy obce v rozvojové oblasti (vliv blízkosti centra rozvojové oblasti). Dále jmenovaný příklad uvádí, že: Odhad potřeb ploch pro bydlení byl podložen dílčími odbornými analýzami. Objektivně vzniká prostor pro doplnění uvedeného metodického podkladu. INFORMAČNÍ TEZE PRO OBCE A ZPRACOVATELE ÚZEMNÍCH PLÁNŮ Podrobnější metodika (Informační teze) byla v předchozích letech (2005-2006) řešena i v rámci projektu MMR ČR s názvem WB-13-05 Standardizace postupu při vymezování a hodnocení rozvojových ploch pro bydlení.
Na základě průzkumu Institutu regionálních informací s vybranými územně analytickými podklady obcí s rozšířenou působností (ÚAP) lze učinit tyto závěry: Všechny územní plány nejsou dosud zpracovány podle zákona č. 183/2006 Sb., zpracování statistky zastavitelných ploch je proto obtížné. Nejednotná metodika zpracování potřeby ploch i u nových územních plánů. Zejména SO ORP v okolí Prahy, Brna a vybraných atraktivních měst jsou pod velkým tlakem nové bytové výstavby. Je otázkou zda růst vybraných obcí těchto regionů ohrožuje soudržnost obyvatel území (vznik satelitních městeček, malá integrace nových obyvatel v rámci původních obcí, zvýšené požadavky na veřejnou infrastrukturu v oblasti školství, dopravy atd.).
Závěry: 1.Hodnocení disparit ve fyzické dostupnosti bydlení vlivem nevyvážené nabídky ploch pro bydlení v územních plánech obcí má řadu úskalí. 2.Potřeba je a)ve zpřesnění metod posuzování přiměřenosti ploch b)v hledání optimálního rozvoje jednotlivých sídel, definování potenciálu rozvoje sídel je možné pouze v širších vazbách sídelní struktury regionu. 3. Metody posuzování přiměřenosti ploch jsou neúplné bez hodnocení urbanistické ekonomie. 4.Potřeba velkých rezerv ploch pro bydlení je odrazem absence ekonomických nástrojů regulace využití území. 5.Možností hodnocení se nabízí v návaznosti na zpracování ÚAP SO ORP.
DĚKUJI ZA POZORNOST