Znalecký posudek číslo 4537-27/15 O ceně nemovitých věcí Pozemky zapsané na LV č. 1777 Lípa Katastrální území: Lípa nad Dřevnicí Okres: Zlín O B V Y K L Á T R Ž N Í C E N A Objednatel znaleckého posudku: EXEKUTORSKÝ ÚŘAD OSTRAVA Mgr. Pavla FUČÍKOVÁ Slévárenská 410/14 709 00 O S T R A V A M A R I Á N S K É H O R Y Vlastník nemovitých věcí: P I L A Ř O V Á Jana podíl: 1/2 Dolní dědina 72 760 01 Z L Í N - P Ř Í L U K Y Z I C H O V Á Jana podíl: 1/2 Náměstí Míru 12 760 01 Z L Í N Účel posudku: zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí se stavem ke dni 13.4.2015 Zpracovatel znaleckého posudku: K Ř E N E K Ladislav soudní znalec Kunčice pod Ondřejníkem čp.497 739 13 V Kunčicích pod Ondřejníkem, dne 13.4.2015 Cenový předpis: Zákon číslo 151/1997 Sb. ze dne 17. 6.1997 o oceňování majetku a vyhláška Ministerstva financí číslo 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů.
A) Úkol znalce Usnesením č.j. 024 EX 2693/14-49 ze dne 28.1.2015 jsem byl jmenován znalcem pro ocenění spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/2 na nemovitých věcí zapsaných na LV č. 1777 pro k.ú. Lípa nad Dřevnicí, obec Lípa, okr. Zlín pro exekuční řízení. Úkolem znaleckého posudku je ocenění nemovitých věcí zapsaných na LV č. 1777, a to: - Pozemek parc.č. 157/2, o výměře 427 m 2 orná půda - Pozemek parc.č. 648/2, o výměře 54 m 2 ostatní plocha - Pozemek parc.č. 732/6, o výměře 63 m 2 orná půda - Pozemek parc.č. 734/12, o výměře 22 m 2 vodní plocha - Pozemek parc.č. 736/11, o výměře 80 m 2 ostatní plocha - Pozemek parc.č. 748/100, o výměře 3 126 m 2 orná půda - Pozemek parc.č. 748/101, o výměře 337 m 2 orná půda - Pozemek parc.č. 830/24, o výměře 287 m 2 orná půda Dále je úkolem znaleckého posudku: a) Uvést příslušenství (včetně movitých věcí, které jsou příslušenstvím nemovité věci). b) Uvést existenci zjištěných věcných břemen, výměnků a nájemních, pachtovních či předkupních práv a označit, která jsou zohledněna ve výsledné ceně (včetně zdůvodnění). c) V případě zjištěného nájemného či pachtovného uvést, zda je nájemné či pachtovné ze zjištěného nájemního či pachtovního práva, případně poměrná část výnosu z věci poskytován ve výši v místě a čase obvyklé. d) Uvést, zda-li existuje hrubý nepoměr mezi výhodou oprávněné osoby ze zjištěného věcného břemene či výměnku a závazkem povinného z věcného břemene či výměnku. e) Uvést, zda-li zjištěná nájemní či pachtovní práva či věcná břemena nebo výměnek výrazně omezují možnost prodat nemovitou věc v dražbě. B) Nález - celkový popis nemovitých věcí Místopisné údaje (širší vztahy) Oceňované pozemky zapsané na LV č. 1777 se nacházejí v obci Lípa (749 obyvatel), ve správním území okresu Zlín, v katastrálním území Lípa nad Dřevnicí. Obec Lípa se nachází ve vzdálenosti cca 6 km východním směrem od krajského města Zlín. V obci se nachází základní občanská vybavenost (obecní úřad, mateřská škola, pošta, obchod s potravinami, sportovní zařízení). Kompletní infrastruktura a síť služeb se nachází ve městě Zlín. Dopravní dostupnost lokality je dobrá, v obci Lípa se nacházejí zastávky meziměstské autobusové dopravy a vlaková stanice. Obcí prochází frekventované komunikace č. I/49 spojující města Otrokovice, Zlín a Slovenskou republiku. Funkční využití jednotlivých pozemků: Pozemek parc.č. 157/2 sídelní zeleň Pozemek parc.č. 648/2 plochy krajinné zeleně 2
Pozemek parc.č. 732/6 Pozemek parc.č. 734/12 Pozemek parc.č. 736/11 Pozemek parc.č. 748/100 Pozemek parc.č. 748/101 Pozemek parc.č. 830/24 plochy vodního hospodářství vodní plochy a toky plochy vodního hospodářství zemědělské plochy zemědělské plochy plochy vodního hospodářství Pozemky spolu netvoří jeden funkční celek a v obce Lípa se nacházejí v různých lokalitách: a) Pozemky parc.č. 748/100 a 748/101 se nacházejí ve sceleném lánu pole v jižní části obce, mimo zastavěné území. Nejbližší zástavba rodinných domů se nachází ve vzdálenosti cca 400 m. b) Pozemek parc.č. 157/2 se nachází při východním okraji obce. Pozemek je součástí pozemkového celku sídelní zeleně, která navazuje na zástavbu rodinných domů. V blízkosti se nachází sportovní areál. Dle územího plánu se pozemek nachází mimo zastavitelné území obce. c) Pozemky parc.č. 732/6, 736/11 a 830/24 jsou umístěny při východním okraji obce. Dle územního plánu pro obec Lípa jsou pozemky zahrnuty do ploch vodního hospodářství. V těchto plochách je navržen koridor kanalizace. Pozemek parc.č. 830/24 je užíván pro zemědělské účely. d) Pozemek parc.č. 734/12 se nachází v centrální části obce, na okraji zastavěného území, podél komunikace č. I/49. V součstnosti pozemek tvoří koryto místního potoku. e) Pozemek parc.č. 648/2 se nachází v severní části obce, při hranici průmyslového areálu mimo zastavěné území obce. Dle územního plánu je pozemek parc.č. 648/2 součástí krajinné zeleně. V současnosti je pozemek bez využití. Sestavení posudku: 1. Ocenění dle cenového předpisu 2. Zjištění obvyklé ceny metodou srovnávací 3. Práva a závady s nemovitými věcmi spojené Použité metody ocenění: Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Zpracovatel ocenění odhadne i závady, které v důsledku přechodu nezaniknou a upraví příslušným 3
způsobem odhad ceny. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Pro odhad obvyklé ceny pozemků je hodnocení v tomto případě provedeno dvěma způsoby, a to: - metoda ocenění dle cenového předpisu - metoda srovnávací Charakteristika těchto metod: Metoda ocenění dle cenového předpisu Zjištění administrativní ceny nemovitých věcí je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb., č. 450/2012 Sb., č. 441/2013 Sb. a č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku. Metoda srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitých věcí. Pozemky jsou hodnoceny jednak administrativní cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu a dále srovnávací metodou, protože dle dostupných údajů ke dni ocenění na trhu s nemovitými věcmi s obdobným typem pozemků v dané lokalitě o obdobné velikosti bylo obchodováno, a proto srovnatelnou cenu lze objektivně zjistit. Pozemky tohoto typu se v dané lokalitě běžně nepronajímají, údaje o cenách pronájmu proto nelze zjistit a vyhodnotit, a metoda výnosová se v tomto případě nepoužije. 4
1. Ocenění dle cenového předpisu C) Ocenění nemovitých věcí Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. Ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb., č. 450/2012 Sb., č. 441/2013 Sb. a č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Pozemky zapsané na LV č. 1777 Jedná se o pozemky parc.č. 157/2, 648/2, 732/6, 734/12, 736/11, 748/100, 748/101 a 830/24, které jsou v katastru nemovitostí zapsány jako orná půda, popř. ostatní a vodní plocha, což odpovídá skutečnému stavu a využití. Pozemky parc.č. 748/100, 748/101 a 830/24 slouží k zemědělským účelům, ostatní pozemky jsou bez využití, částečné porostlé náletovým porostem. Dle platného územního plánu se nejedná o pozemky, které by byly určeny k zastavění, pouze přes pozemky parc.č. 732/6, 736/11 a 830/24 je navržen koridor kanalizace. Pozemky jsou v posudku oceněny dle jejich skutečného využití a souladu s územním plánem obce. Určení základní ceny stavebního pozemku: Obec, v níž se nemovitost nachází, není vyjmenovaná v příloze č. 2 v tabulce číslo 1 vyhlášky. Základní cena podle 3, pís. b) za m 2 stavebního pozemku: Základní cena příslušné vyjmenované obce (ZC v ): 1 500,00 Kč/m 2 Koeficient velikosti obce (O 1 ): 0,650 IV: 501-1000 Koeficient hospodářsko-správního významu obce (O 2 ): 0,600 IV: Ostatní obce Koeficient polohy obce (O 3 ): 1,030 II: Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s městem (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) Koeficient technické infrastruktury obce (O 4 ): 1,000 I: Elektřina, vodovod a kanalizace a plyn Koeficient dopravní obslužnosti obce (O 5 ): 0,950 II: Integrovaná doprava a železniční zastávka, nebo autobusová zastávka Koeficient občanské vybavenosti obce (O 6 ): 0,950 III: Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola) Základní cena (ZC = ZC v x O 1 x O 2 x O 3 x O 4 x O 5 x O 6 ): 543,80 Kč/m 2 Zemědělské pozemky Druh obce rozhodující pro stanovení úprav: obce s 50-100 tis. obyvatel Vzdálenost od hranice katastrálního území: sousední obce Přirážka k ceně za tuto vzdálenost: 100 % Vzdálenost od nejbližších míst souvislého zastavění: do 2 km Srážka za tuto vzdálenost: 0 % Celková úprava základní ceny pozemku: + 100 % Podle 9, odst. 6, je minimální cena za 1 m 2 zemědělského pozemku 1 Kč. 5
Parcela číslo: 748/100 Ocenění podle odstavce: 2a Bonita výměra m 2 cena Kč/m 2 upr.cena cena za část 62031 1692 6,19 12,38 20 946,96 Kč 62051 1434 5,31 10,62 15 229,08 Kč Celkem parcela: 3126 m 2 36 176,04 Kč Parcela číslo: 748/101 Ocenění podle odstavce: 2a Bonita výměra m 2 cena Kč/m 2 upr.cena cena za část 62051 337 5,31 10,62 3 578,94 Kč Celkem parcela: 337 m 2 3 578,94 Kč Parcela číslo: 830/24 Ocenění podle odstavce: 2a Bonita výměra m 2 cena Kč/m 2 upr.cena cena za část 61310 287 9,91 19,82 5 688,34 Kč Celkem parcela: 287 m 2 5 688,34 Kč Celkem: 45 443,32 Kč Pozemek vodní plochy Parcela číslo: 734/12 Plocha: 22 m 2 Ocenění je provedeno podle odstavce: 4 Pozemek nebo jeho části umělé vodní nádrže a koryta vodního toku, které nejsou stavbou, jakož i přírodní vodní nádrže a přírodního vodního toku. Základní cena: 543,80 Kč/m 2 Základní cena upravená (ZCU = ZC x 0,07): 543,80 x 0,07 = 38,07 Kč/m 2 Cena parcely: 38,07 Kč/m 2 x 22 m 2 = 837,54 Kč Cena zjištěná: 837,54 Kč Hospodářsky nevyužitelné pozemky Parcela číslo: 157/2 Plocha: 427 m 2 Ocenění je provedeno podle odstavce: 5 Pozemek hospodářsky nevyužitelný. Základní cena (ZC): 3,66 Kč/m 2 Přirážka podle položky 1 přílohy číslo 5: 100% Základní cena upravená: ZCU = ZC x (100 +100)% x 0,25 = = 1,83 Kč/m 2 Cena parcely: 1,83 Kč/m 2 x 427 m 2 = 781,41 Kč 6
Parcela číslo: 648/2 Plocha: 54 m 2 Ocenění je provedeno podle odstavce: 5 Pozemek hospodářsky nevyužitelný. Základní cena (ZC): 3,66 Kč/m 2 Přirážka podle položky 1 přílohy číslo 5: 100% Základní cena upravená: ZCU = ZC x (100 +100)% x 0,25 = = 1,83 Kč/m 2 Cena parcely: 1,83 Kč/m 2 x 54 m 2 = 98,82 Kč Parcela číslo: 732/6 Plocha: 63 m 2 Ocenění je provedeno podle odstavce: 5 Pozemek hospodářsky nevyužitelný. Základní cena (ZC): 3,66 Kč/m 2 Přirážka podle položky 1 přílohy číslo 5: 100% Základní cena upravená: ZCU = ZC x (100 +100)% x 0,25 = = 1,83 Kč/m 2 Cena parcely: 1,83 Kč/m 2 x 63 m 2 = 115,29 Kč Parcela číslo: 736/11 Plocha: 80 m 2 Ocenění je provedeno podle odstavce: 5 Pozemek hospodářsky nevyužitelný. Základní cena (ZC): 3,66 Kč/m 2 Přirážka podle položky 1 přílohy číslo 5: 100% Základní cena upravená: ZCU = ZC x (100 +100)% x 0,25 = = 1,83 Kč/m 2 Cena parcely: 1,83 Kč/m 2 x 80 m 2 = 146,40 Kč Cena zjištěná: 1 141,92 Kč Rekapitulace 1) Zemědělský pozemek ( 6) a) Zemědělské pozemky 45 443,32 Kč 2) Pozemek vodní plochy ( 8) a) Pozemek vodní plochy 837,54 Kč 3) Jiný pozemek ( 9) a) Hospodářsky nevyužitelné pozemky 1 141,92 Kč Cena nemovité věci celkem: (Zaokrouhleno na desítky Kč) 47 420,00 Kč Slovy: Čtyřicetsedmtisícčtyřistadvacet korun českých 7
2. Zjištění obvyklé ceny pozemků metodou srovnávací Zemědělské pozemky (parc.č. 3748/100, 748/101 a 830/24) a hospodářsky nevyužitelné pozemky (parc.č. 157/2, 648/2, 732/6, 734/12 a 736/11) Po zemědělských pozemcích, které nejsou určené k výstavbě, je v dané lokalitě poptávka srovnatelná s nabídkou. S ohledem na umístění pozemků, jejich tvaru a využití pouze pro pastevectví a zemědělskou výrobu jsem názoru, že oceňované zemědělské pozemky jsou hůře obchodovatelné. Po hospodářsky využitelných pozemcích, které rovněž nejsou určené k výstavbě, je v dané lokalitě poptávka velmi nízká. S ohledem na umístění pozemků a jejich omezenou možnost využití jsem názoru, že oceňované hospodářsky nevyužitelné pozemky jsou obtížně obchodovatelné. Jako podklady ke srovnávací metodě byly použity údaje z vlastní databáze a informace z nabídek umístěné na internetových stránkách s realitní inzercí. Podle nabídek z internetových stránek byly v uplynulé době zobchodovány nebo inzerovány v oblasti, kde se nacházejí oceňované pozemky, tyto pozemky obdobného využití (uvedené ceny jsou již po redukci realitní inzerce): Typ pozemku, lokalita srovnatelného pozemku Zemědělský pozemek, Březůvky, okres Zlín Zemědělský pozemek, Provodov, okres Zlín Výměra pozemku [m 2 ] Cena pozemku [Kč] Cena na m 2 pozemku [Kč] 19 965 420 000 21 5 578 73 000 13 Louka, Zlín-Kudlov 2 655 53 000 20 Zemědělský pozemek, VIzovice, okres Zlín 19 847 278 000 14 Louka, Kelníky, okres Zlín 7 684 130 000 17 Louka/neplodná půda/trvalý travní porost, Pozlovice, okres Zlín Zemědělský pozemek, Pozlovice, okres Zlín 4 768 215 000 45 3 848 100 000 26 Podle výše uvedeného srovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době zobchodovány nebo inzerovány v oblasti, kde se nacházejí oceňované pozemky (město Zlín a jeho okolí), pozemky obdobného charakteru a možnosti využití v průměru od 15 do 40 Kč/m 2. 8
Na základě výše uvedených porovnání, ale zejména vzhledem k charakteru pozemků a jejich umístění, odhaduji srovnatelnou hodnotu zemědělských pozemků a hospodářsky nevyužitelných pozemků zapsaných na LV č. 1777 na částku ve výši: 20 Kč/m 2 za celkovou výměru zemědělských pozemků zapsaných na listu vlastnictví č. 1777 pro k.ú. Lípa nad Dřevnicí (3 750 m 2 ) (po zaokrouhlení) 15 Kč/m 2 za celkovou výměru hospodářsky nevyužitelných pozemků zapsaných na listu vlastnictví č. 1777 pro k.ú. Lípa nad Dřevnicí (646 m 2 ) (po zaokrouhlení) = 85 000 Kč = slovy: osmmdesátpěttisíc korun českých 3. Omezení vlastnických práva (Závady s nemovitými věcmi spojené) Dle zjištěných informací k oceňovaným pozemkům neváznou jiná věcná břemena, nájemní nebo pachtovní smlouvy, popř. jiná omezení, která by výrazně omezovala možnost prodeje pozemků v exekuční dražbě. Další vlivy vyplývající z údajů uvedených ve výpisu z katastru nemovitostí LV č. 1777: Usnesení soudu o nařízení exekuce a Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti soudního exekutora Mgr. Pavly Fučíkové. Zástavní práva exekutorská a z rozhodnutí správního orgánu k zajištění pohledávek věřitelů. Při stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí se výše uvedená omezení nezohledňují, protože nemají vliv na cenu obvyklou. Dle předložených podkladů k ocenění a zjištěných skutečností na oceňovaných nemovitých věcech neváznou žádné jiné závazky ani jiná omezení, popř. závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit z výpisu z katastru nemovitostí. 9
D) Rekapitulace zjištěných cen Usnesením č.j. 024 EX 2693/14-49 ze dne 28.1.2015 jsem byl jmenován znalcem pro ocenění spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/2 na nemovitých věcí zapsaných na LV č. 1777 pro k.ú. Lípa nad Dřevnicí, obec Lípa, okr. Zlín pro exekuční řízení. 1. Zjištěná cena dle cenového předpisu 47 420,00 Kč 2. Zjištěná cena metodou srovnávací 85 000,00 Kč Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, k možnostem využití pozemků, vzhledem k lokalitě, kde jsou pozemky umístěny, odhaduji obvyklou cenu oceňovaných pozemků ve výši srovnávací hodnoty, která nejlépe odpovídá ceně obvyklé. Obvyklou cenu pozemků zapsaných na LV č. 1777 stanovuji na částku: = 85 000 Kč = Obvyklou cenu spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/2 stanovuji na částku ve výši: = 42 500 Kč = Přehled obvyklých cen jednotlivých nemovitých věcí: 1. Spoluvlastnický podíl o velikosti id. 1/2 na pozemku parc.č. 157/2 3 200 Kč 2. Spoluvlastnický podíl o velikosti id. 1/2 na pozemku parc.č. 648/2 400 Kč 3. Spoluvlastnický podíl o velikosti id. 1/2 na pozemku parc.č. 732/6 500 Kč 4. Spoluvlastnický podíl o velikosti id. 1/2 na pozemku parc.č. 734/12 200 Kč 5. Spoluvlastnický podíl o velikosti id. 1/2 na pozemku parc.č. 736/11 600 Kč 6. Spoluvlastnický podíl o velikosti id. 1/2 na pozemku parc.č. 748/100 31 300 Kč 7. Spoluvlastnický podíl o velikosti id. 1/2 na pozemku parc.č. 748/101 3 400 Kč 8. Spoluvlastnický podíl o velikosti id. 1/2 na pozemku parc.č. 830/24 2 900 Kč 10
Podklady pro vypracování posudku: - výpis z KN - LV číslo 1777 pro katastrální území Lípa nad Dřevnicí, obec Lípa, vyhotovený dálkovým přístupem dne 9.2.2015 - kopie katastrální mapy pro předmětné území vyhotovená Katastrálním úřadem pro Zlínský kraj, KP Zlín, mapový list č. ZLÍN 5-3/31 v měřítku 1:1000 ze dne 27.1.2015 - kopie katastrální mapy pro předmětné území vyhotovená Katastrálním úřadem pro Zlínský kraj, KP Zlín, mapový list č. ZLÍN 5-3/23 v měřítku 1:1000 ze dne 27.1.2015 - kopie katastrální mapy pro předmětné území vyhotovená Katastrálním úřadem pro Zlínský kraj, KP Zlín, mapový list č. ZLÍN 5-3/42 v měřítku 1:1000 ze dne 27.1.2015 - Usnesení soudu v rámci dědického řízení ze dne 4.7.2007 - Územní plán pro obec Lípa - situační plánek a letecký snímek - zjištění ceny nemovitých věcí je ke dni 13.4.2015 Tento znalecký posudek obsahuje 11 listů a předává se objednateli ve dvou vyhotoveních. Znalecká doložka Znaleckou doložku jsem obdržel od Krajského soudu v Ostravě dne 4.10.1977 pod čj. Spr.3510/77 pro základní obor ekonomika - ceny a odhady ( nemovitostí ). 11