Znalecký posudek číslo /15

Transkript

1 Znalecký posudek číslo /15 O ceně nemovité věci Pozemek zapsaný na LV č. 805 Krhová Katastrální území: Krhová Okres: Vsetín O B V Y K L Á C E N A Objednatel znaleckého posudku: EXEKUTORSKÝ ÚŘAD OSTRAVA Mgr. Pavla FUČÍKOVÁ Slévárenská 410/ O S T R A V A M A R I Á N S K É H O R Y Vlastník nemovité věci: T O P I Č Boris Podlesí V A L A Š S K É M E Z I Ř Í Č Í Účel posudku: zjištění obvyklé ceny nemovité věci se stavem ke dni Zpracovatel znaleckého posudku: K Ř E N E K Ladislav soudní znalec Kunčice pod Ondřejníkem čp V Kunčicích pod Ondřejníkem, dne Cenový předpis: Zákon číslo 151/1997 Sb. ze dne o oceňování majetku a vyhláška Ministerstva financí číslo 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů.

2 A) Úkol znalce Usnesením č.j. 024 EX 1186/ ze dne jsem byl jmenován znalcem pro ocenění nemovité věci zapsané na LV č. 805 pro k.ú. Krhová, obec Krhová, okr. Vsetín pro exekuční řízení. Úkolem znaleckého posudku je ocenění nemovité věci zapsané na LV č. 805, a to: - Pozemek parc.č. 1028/2, o výměře 187 m 2 zastavěná plocha a nádvoří Dále je úkolem znaleckého posudku ocenit uvedenou nemovitou věc včetně příslušenství a ocenit případná práva a závady s nemovitou věcí spojená, dále ocenit závady, které prodejem v dražbě nezaniknou, a dále stanovit výslednou (obvyklou) cenu nemovité věci ke dni zpracování znaleckého posudku. B) Nález - celkový popis pozemku Místopisné údaje (širší vztahy) Oceňované pozemek zapsaný na LV č. 805 se nacházejí v jižní části obce Krhová (1 970 obyvatel), okres Vsetín, katastrální území Krhová, při hranici s městem Valašské Meziříčí. Obec Krhová byla součástí města Valašského Meziříčí, od je samostatnou obcí. Pozemek je situován v areálu autoservisu a autobazaru naproti průmyslového areálu bývalé Tesly Valašské Meziříčí podél frekventované komunikace ul. Rožnovská. Ve městě Valašské Meziříčí se nachází kompletní infrastruktura a služby (supermarkety, pobočky bank, úřady, školské instituce, nemocnice, sportovní zařízení, atd.). Centrum města Valašské Meziříčí je vzdáleno 2,2 km západním směrem. Správní centrum město Vsetín je vzdáleno 21 km. Pozemek se nachází v lokalitě s dobrou dopravní dostupností, v místě je možnost napojení na frekventovanou komunikaci č. I/35 (ul. Rožnovská), spojující města Valašské Meziříčí, Rožnov pod Radhoštěm a Žilina (SK). V docházkové vzdálenosti se nachází vlaková zastávka a autobusová zastávka meziměstské hromadné dopravy. Z hlediska komerčního využití se pozemek nachází v poměrně atraktivní lokalitě s dobrým dopravním napojením. Dle platného územního plánu se oceňovaný pozemek nachází v zóně občanské vybavenosti. Dle zjištěných informací se pozemek nachází v zóně s nízkým nebezpečím výskytu povodně. 1. Ocenění dle cenového předpisu Sestavení posudku: 2. Zjištění obvyklé ceny metodou srovnávací 3. Práva a závady s nemovitými věcmi spojené Použité metody ocenění: Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu

3 vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Zpracovatel ocenění odhadne i závady, které v důsledku přechodu nezaniknou a upraví příslušným způsobem odhad ceny. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Pro odhad obvyklé ceny pozemku je hodnocení v tomto případě provedeno dvěma způsoby, a to: - metoda ocenění dle cenového předpisu - metoda srovnávací Charakteristika těchto metod: Metoda ocenění dle cenového předpisu Zjištění administrativní ceny nemovité věci je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb., č. 450/2012 Sb., 441/2013 Sb. a č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku. Metoda srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných nebo inzerovaných porovnatelných nemovitých věcí v obdobné lokalitě. Pozemek je hodnocen jednak administrativní cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu a dále srovnávací metodou, protože dle dostupných údajů ke dni ocenění na trhu s nemovitými věcmi s obdobným typem pozemků v dané lokalitě o obdobné velikosti bylo obchodováno, a proto srovnatelnou cenu lze objektivně zjistit. Pozemky tohoto typu se v dané lokalitě běžně nepronajímají, údaje o cenách pronájmu proto nelze zjistit a vyhodnotit, a metoda výnosová se v tomto případě nepoužije.

4 1. Ocenění dle cenového předpisu C) Ocenění nemovité věci Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. Ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb., č. 450/2012 Sb., 441/2013 Sb. a 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Určení základní ceny stavebního pozemku: Obec, v níž se nemovitost nachází, není vyjmenovaná v příloze č. 2 v tabulce číslo 1 vyhlášky. Základní cena podle 3, pís. b) za m 2 stavebního pozemku: Základní cena příslušné vyjmenované obce (ZC v ): 854,00 Kč/m 2 Koeficient velikosti obce (O 1 ): 0,750 III: Koeficient hospodářsko-správního významu obce (O 2 ): 0,600 IV: Ostatní obce Koeficient polohy obce (O 3 ): 0,800 V: V ostatních případech Koeficient technické infrastruktury obce (O 4 ): 0,850 II: Elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn Koeficient dopravní obslužnosti obce (O 5 ): 0,950 II: Integrovaná doprava a železniční zastávka, nebo autobusová zastávka Koeficient občanské vybavenosti obce (O 6 ): 0,900 IV: Omezenou vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola) Základní cena (ZC = ZC v x O 1 x O 2 x O 3 x O 4 x O 5 x O 6 ): 223,43 Kč/m 2 Pozemek zapsaný na LV č. 805 Jedná se o pozemek parc.č. 1028/2, který je v katastru vedený jako zastavěná plocha a nádvoří, což odpovídá skutečnosti, kdy je pozemek zastavěn budovou autoservisu a autobazaru, která je ve vlastnictví společnosti ANTEC, spol. s.r.o. Budova rovněž slouží jako prodejna pro psy a kočky. Při místním šetření nebyla zjištěna existence nájemního vztahu. Přístup a příjezd k areálu autobazaru je možný ze západní strany z veřejné komunikace. V místě je možné napojení na elektrickou, vodovodní a kanalizační síť. Pozemek se nachází v ochranném pásmu železnice. Základní cena stavebního pozemku (ZC): 223,43 Kč/m 2 Výpočet indexu cenového porovnání (I = I T x I O x I P ): Stanovení I T (index trhu): Znak číslo pásma hodnota 1 II 0,00 Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi: nabídka odpovídá poptávce 2 I -0,03

5 Vlastnické vztahy: pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní vlastníci) 3 II 0,00 Změny v okolí: bez vlivu nebo stabilizovaná území 4 I -0,02 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem): negativní 5 II 0,00 Ostatní neuvedené (nový invest. záměr, energetická úspornost, ekon. návratnost): bez dalších vlivů 6 III 0,95 Povodňové riziko: zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody) Součet hodnot P 1 až P 4 : -0,050 Index trhu I T = 0,950 x (1-0,050) = 0,903 Stanovení I O (index omezujících vlivů pozemku): Znak číslo pásma hodnota 1 II 0,00 Geometrický tvar pozemku: tvar bez vlivu na využití 2 IV 0,00 Svažitost pozemku a expozice: svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3 III 0,00 Ztížené základové podmínky: neztížené základové podmínky 4 II -0,05 Chráněná území a ochranná pásma: ochranné pásmo 5 I 0,00 Omezení užívání pozemku: bez omezení užívání 6 II 0,00 Ostatní neuvedené: bez dalších vlivů Součet hodnot P 1 až P 6 : -0,050 Index omezujících vlivů pozemku I O = 1-0,050 = 0,950 Stanovení I P (index polohy): Znak číslo pásma hodnota 1 I 0,65 Druh a účel užití stavby: budovy pro obchod a administrativu 2 V 0,00 Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí: výrobní objekty - (řemesla, sklady) nerušící okolí 3 III 0,00 Poloha pozemku v obci: okrajové části obce 4 I 0,00 Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec: pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5 II -0,01 Občanská vybavenost v okolí pozemku: v okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce 6 VI 0,00 Dopravní dostupnost: příjezd po zpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti 7 III 0,00 Osobní hromadná doprava: zastávka do 200 včetně; MHD - dobrá dostupnost centra obce 8 III 0,05 Poloha pozemku nebo stavby z hlediska komerční využitelnosti: výhodná - možnost

6 komerčního využití pozemku nebo stavby 9 II 0,00 Obyvatelstvo: bezproblémové okolí 10 II 0,00 Nezaměstnanost: průměrná nezaměstnanost 11 II 0,00 Vlivy ostatní neuvedené: bez dalších vlivů Součet hodnot P 2 až P 11 : 0,040 Index polohy I P = 0,650 x (1 + 0,040) = 0,676 Index cenového porovnání: I = 0,903 x 0,950 x 0,676 = 0,580 Parcela číslo: 1028/2 Výměra: 187 m 2 Ocenění dle odstavce: 1) Zast. plocha a nádvoří a poz. v JFC Základní cena upravená (ZCU = ZC x I): 223,43 x 0,580 = 129,59 Kč/m 2 Cena parcely: 129,59 Kč/m 2 x 187 m 2 = ,33 Kč Rekapitulace 1) Stavební pozemek neuvedený v cenové mapě ( 3) a) Pozemek zapsaný na LV č ,33 Kč Cena nemovité věci celkem: (Zaokrouhleno na desítky Kč) ,00 Kč

7 2. Zjištění obvyklé ceny pozemků metodou srovnávací Po pozemcích uvedeného typu pozemek určený pro komerční využití, je v dané lokalitě u obdobných pozemků poptávka srovnatelná s nabídkou. S ohledem na umístění pozemku, možnost jeho využití a skutečnost, že je pozemek zastavěn budovou autoservisu, autobazaru a prodejny jsem názoru, že oceňovaný pozemek je hůře obchodovatelný. Jako podklady ke srovnávací metodě byly použity údaje z vlastní databáze a informace z nabídek umístěné na internetových stránkách s realitní inzercí. Komerční pozemky o menší výměře se v obdobné lokalitě nenabízejí a jejich prodej je velmi omezený, proto je provedeno srovnání s pozemky, které jsou obdobného využití, ale o větší výměře. Podle nabídek z internetových stránek byly v uplynulé době zobchodovány nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaný pozemek, tyto pozemky obdobného využití: Typ pozemku, lokalita srovnatelného pozemku Komerční pozemek Valašské Meziříčí, Krásno nad Bečvou, okres Vsetín Komerční pozemek Valašské Meziříčí, Krásno nad Bečvou, okres Vsetín Komerční pozemek Zašová, okres Vsetín Komerční pozemek Valašské Meziříčí, ul. Palackého, okres Vsetín Výměra pozemku [m 2 ] Cena pozemku [Kč] Cena na m 2 pozemku [Kč] Podle výše uvedeného srovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době zobchodovány nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaný pozemek (město Valašské Meziříčí a jeho okolí), pozemky obdobného charakteru a možnosti využití v průměru od 340 do 500 Kč/m 2. S ohledem na skutečnost, že je pozemek zastavěn budovou autoservisu, autobazaru a prodejny a na jeho současné omezené využití stanovuji srovnatelnou hodnotu výrazně pod dolní hranici uvedeného rozmezí. Na základě výše uvedených porovnání, ale zejména vzhledem k charakteru pozemku a jeho umístění, odhaduji srovnatelnou hodnotu pozemku na částku ve výši: 200 Kč/m 2 za výměru pozemku zapsaného na listu vlastnictví č. 805 pro k.ú. Krhová (187 m 2 ) (po zaokrouhlení) = Kč = slovy: třicetsedmtisícčtyřista korun českých 3. Omezení vlastnických práva (Závady s nemovitou věcí spojené) Dle zjištěných informací k oceňovanému pozemku neváznou věcná břemena, nájemní nebo pachtovní smlouvy, popř. jiná omezení, která by výrazně omezovala možnost prodeje pozemku v exekuční dražbě.

8 Další vlivy vyplývající z údajů uvedených ve výpisu z katastru nemovitostí LV č. 805: Usnesení soudu o nařízení exekuce a Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti soudního exekutora Mgr. Pavly Fučíkové. Zástavní práva exekutorská, soudcovská, smluvní, z rozhodnutí správního orgánu k zajištění pohledávek věřitelů. Při stanovení obvyklé ceny nemovité věci se výše uvedená omezení nezohledňují, protože nemají vliv na cenu obvyklou. Dle předložených podkladů k ocenění a zjištěných skutečností na oceňované nemovité věci neváznou žádné jiné závazky ani jiná omezení, popř. závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit z výpisu z katastru nemovitostí.

9 D) Rekapitulace zjištěných cen Usnesením č.j. 024 EX 1186/ ze dne jsem byl jmenován znalcem pro ocenění nemovité věci zapsané na LV č. 805 pro k.ú. Krhová, obec Krhová, okr. Vsetín pro exekuční řízení. 1. Zjištěná cena dle cenového předpisu ,00 Kč 2. Zjištěná cena metodou srovnávací ,00 Kč Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, k možnosti využití pozemku, vzhledem k lokalitě, kde je pozemek umístěn, k dopravní dostupnosti lokality, odhaduji obvyklou cenu oceňovaného pozemku ve výši srovnávací hodnoty, která nejlépe odpovídá ceně obvyklé. Obvyklou cenu pozemku zapsaného na LV č. 805 stanovuji na částku: = Kč = Podklady pro vypracování posudku: - výpis z KN - LV číslo 805 pro katastrální území Krhová, obec Krhová, vyhotovený dálkovým přístupem dne kopie katastrální mapy pro předmětné území vyhotovená Katastrálním úřadem pro Zlínský kraj, KP Valašské Meziříčí, mapový list č. NOVÝ JIČÍN 8-9/42, v měřítku 1:1000, ze dne Kupní smlouva ze dne Územní plán pro město Valašské Meziříčí - Místní šetření provedené dne situační plánek a letecký snímek - zjištění ceny nemovitých věcí je ke dni Tento znalecký posudek obsahuje 9 listů a předává se objednateli ve třech vyhotoveních. Znalecká doložka Znaleckou doložku jsem obdržel od Krajského soudu v Ostravě dne pod čj. Spr.3510/77 pro základní obor ekonomika - ceny a odhady ( nemovitostí ).