Znalecký posudek č. 3585 / 089 / 2016 o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) pro účel exekučního řízení pro Exekutorský úřad Plzeň - město Předmět ocenění: Rodinný dům rozestavěný na pozemku parc.č. St. 30 a pozemky parc.č. St. 30 a 54/5 Ulice: č.p.: bez č.p. Obec : Rejštejn PSČ Okres: Klatovy Kraj: Plzeňský kraj Katastrální území: Radešov u Rejštejna Identifikační kód: 740080 Sídlo katastr. úřadu v Klatovech Vlastník stavby: podíl: Pavel Hail 1/1 Náměstí 1, 34192 Kašperské Hory Vlastník pozemku: podíl: Pavel Hail 1/1 Náměstí 1, 34192 Kašperské Hory Objednavatel: Exekutorský úřad Plzeň - město Palackého nám. 28 30100 Plzeň č.j. 108 EX 08365/15 Znalecký posudek je zpracován ke dni 11.10.2016
2 Vypracoval: Ing.Jan Balihar Fr. Liszta 49 323 22 Plzeň verze ACONS 10.30, platná od 20.8.2014 licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0091 Tento znalecký posudek obsahuje 18 stran textu (z toho 2 strany příloh) a předává se ve 3 vyhotoveních. V Plzni, dne 26.10.2016
3 Obsah Prohlídka nemovitosti... 4 Podklady pro znalecký posudek:... 4 Nález a posudek... 5 Úvod... 5 A. Místopis, vstupní údaje:... 5 B. Nákladové ohodnocení budov, inženýrských sítí a venkovních úprav... 6 Rekapitulace nákladových cen... 7 C. Pozemky... 8 D. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací... 9 E. Radonové riziko... 11 F. Přírodní katastrofy... 12 G. Územní plán... 13 H. Právní stav... 13 I. Závady vyplývající z údajů v listu vlastnictví... 13 Rekapitulace... 14 Přílohy výpis z KN ze dne 8.9.2016 kopie kat. mapy ze serveru ČÚZK Znalecká doložka
4 Prohlídka nemovitosti Prohlídka nemovitosti se uskutečnila dne 11.10.2016 od 11,30 hod. Nemovitost nebyla zpřístupněna, byla provedena vnější prohlídka nemovitosti z pozemku patřícího k nemovitosti. Nepřítomni: p. Pavel Hail Podklady pro znalecký posudek: 1. Základní podklady předložené objednatelem výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Radešov u Rejštejna, obec Rejštejn, list vlastnictví č. 323, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Plzeňský kraj, katastrální pracoviště Klatovech dne 8.9.2016 2. Situační podklady - kopie kat. mapy ze serveru ČUZK 3. Doklady o nabytí - nebyly předloženy 4. Projektové podklady - nebyly předloženy 5. Doklady o stáří a době užívání - nebyly předloženy, jedná se o novostavbu rozestavěnou dosud nezkolaudovanou 6. Ostatní podklady - fotodokumentace pořízená znalcem dne 11.10.2016
5 Nález a posudek Úvod Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Podle 66 odst. (5) znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu 18) 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. A. Místopis, vstupní údaje: Všeobecné místopisné údaje Obec Rejštejn je významným rekreačním místem a má 257 obyvatel. Předmět ocenění se nachází v katastrálním území Radešov u Rejštejna. Nejbližší správní centrum je Klatovy, od kterého je nemovitost vzdálena cca 40.00 km. Budova se nachází mimo území obce, ve vzdálenosti od centra 1 km. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy, rekreační objekty. Z pohledu oceňované nemovitosti se jedná o polohu nepříznivou, protože objekt je umístěn mimo souvislou zástavbu obce s podprůměrnou obč. vybaveností i dopravním napojením. Souhrnné informace o nemovitosti: Rozestavěný rod. dům na pozemku parc.č. St. 30 a pozemek parc.č. 54/5. Údaje o oceňované budově Stavba na pozemku je napojena na inženýrské sítě: elektro. Přístupová komunikace je zpevněná štěrkem. Tvar pozemku je přibližně obdélníkový. Pozemek je mírně sklonitý. Orientace pozemku je převážně na východ. Po roce 2006 k převodu budovy došlo na základě kupní smlouvy ze dne 11.5.2007. Budova ke dni ocenění je částečně využívána. Oceňovaná budova je volně stojící. Budova je postavena na vlastním pozemku. V lokalitě, kde se nachází oceňovaná nemovitost se nepřipravuje rozsáhlá výstavba, která by mohla v budoucnu výrazně ovlivnit současnou obvyklou cenu.
6 B. Nákladové ohodnocení budov, inženýrských sítí a venkovních úprav V tomto případě je výchozí cena stanovena na základě zjištěné zastavěné plochy jednotlivých podlaží, která je násobena agregovanými cenami jednotlivých vybraných položek (obvodové stěny, fasáda, vnitřní nosné zdivo, resp. nosná konstrukce, stopy, podlahy a vybavení a dále krov a střešní krytina). K výchozí ceně je možno připočítat konkrétní vybavení, pokud se v oceňované budově nebo hale vyskytuje, např. výtah, kotelna, venkovní schodiště, rampa, balkony, světlíky a další, pokud nejsou započtena ve výchozí ceně). Výchozí cena je stanovena ke konkrétnímu datu a index, vyjadřující tuto skutečnost je pravidelně upravován na základě údajů Českého statistického úřadu. Od této výchozí ceny bylo odečteno přiměřené opotřebení. Pro tento odpočet se používá nejčastěji buď lineární metoda, nebo pro stavby, které jsou starší než jedna polovina plánované životnosti bodová metoda. Její podstata spočívá v tom, že jsou odborně posuzovány vybrané konstrukce a údržba a bodový součet vyjadřuje procento opotřebení. 1.Budovy: Výčet budov 1.1. Rodinný dům rozestavěný (vlastní parcela č. St. 30) Popis, výměry, výpočet ceny: 1.1. Rodinný dům rozestavěný Budova je postavena na vlastní parcele č. St. 30. Samostatně stojící objekt přízemní s podkrovím a vikýři. Objekt postavený na bázi dřeva srubový, sedlový krov, krytina Bramac, klemp. prvky z pozink. plechu, okna dřevěná dvojitá. Technické provedení interiéru ani rozsah dokončených konstrukcí není známé, není známé ani vybavení. 1.nadzemní podlaží o zastavěné ploše 10,8*9,0 = 97 m 2 podkroví o zastavěné ploše 10,8*9,0 = 97 m 2 Výpočet užitného obestavěného prostoru: 1.nadzemní podlaží (97 m 2 ) m 3 291.60 podkroví (97 m 2 ) m 3 272.16 Celkový obestavěný prostor m 3 563.76 Počet nadzemních podlaží: 2 Dispoziční řešení: 1.NP - obytné místnosti - dispoziční řešení není známé
7 podkroví - obytné místnosti - dispoziční řešení není známé Užitná plocha: 1.NP 97 m 2 * 0,7 67,9 m 2 Podkroví 97 m 2 * 0,75 72,7 m 2 Užitná plocha celkem 140,6 m 2 Počet garážových stání: 0 Technický stav : Prohlídkou nebyly zjištěny závady. Stáří budovy: 2016-2016 = 0 roků Výpočet ceny Výchozí hodnota části konstrukcí Kč 120 333.60 Podlaží Výchozí cena 1.nadzemního podlaží (97 m 2 ) Kč 897 156.00 Výchozí cena podkroví (97 m 2 ) Kč 872 856.00 Výchozí cena k 1.1.2000 Kč 1 890 345.60 Stavební index % 152.00 Opravný index místa 1.00 Výchozí cena budovy CÚ 2016 Kč 2 873 325.31 Rok uvedení do provozu 2016 Plánovaná životnost roků 80 Opotřebení A L % 0.00 Cena k roku 2016 Kč 2 873 325.31 Zaokrouhlení Kč -25.31 Cena zaokrouhlená Kč 2 873 300.00 Rekapitulace 1.1. Rodinný dům rozestavěný Kč 2 873 300.00 1. Budovy Kč 2 873 300.00 Rekapitulace nákladových cen 1. Budovy 1. Budovy Kč 2 873 300.00 Stavby celkem Kč 2 873 300.00 Pozn. Výpočet proveden jako dokončená stavba, předpokládaná rozestavěnost 50-60 %.
8 C. Pozemky Použitá metodika Zjištění hodnoty pozemků v souladu s tržním stavem se provádí ve smyslu Metodického návodu zpracovaného znaleckým ústavem A-Consult plus spol. s r.o. Tento metodický pokyn také obsahuje jednotný postup spolupracujících odhadců pro vypracování cenových map zastavěných pozemků. Pro ocenění pozemků v místech, kde jsou cenové mapy pozemků schválené ministerstvem financí ČR se vychází z těchto cen, je-li jejich cena odlišná od Metodického návodu firmy stanovují se ceny variantně. Pro ocenění pozemků běžně zastavěných se využívá Metoda srovnávací hodnoty. Dle výpisu z katastru nemovitostí Obec: Rejštejn Katastrální území: Radešov u Rejštejna Vlastník stavby: podíl: Pavel Hail 1/1 Náměstí 1, 34192 Kašperské Hory Vlastník pozemku: podíl: Pavel Hail 1/1 Náměstí 1, 34192 Kašperské Hory Parcela č. Výměra m 2 Druh Využití St. 30 97 zastavěná plocha a nádvoří 54/5 4420 louka Výměra pozemků celkem m 2 4 517.00 Výpočet ceny Výměra pozemku m 2 4 517.00 Směrná cena pozemku Kč/m 2 100.00 Výchozí cena pozemku Kč 451 700.00 Pozemky celkem Kč 451 700.00
9 D. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. Rodinný dům dokončený, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je v souladu s nabídkou. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná. Jako podklady byly použity údaje z databáze spolupracujících odhadců, vlastní databáze, informace z nabídek z internetových stránek. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto nemovitosti : 1) RD Žichovice, okr. Klatovy Zděný přízemní dům s možností využití podkroví rozestavěný. Provedena hrubá stavba včetně oken, 3+kk, inž. sítě E, V-studna, K bude ČOV, dobrý techn. stav, pozemek 4 636 m 2, užitná plocha cca 72 m 2. Nabídková cena : 1 890 000,-Kč Ukazatel NC: 26 250,-Kč/m 2 Porovnání oceňované nemovitosti se srovnatelnou: - Mírně lepší techn. stav - srovnatelné příslušenství
10 - srovnatelný pozemek - větší užitná plocha - srovnatelné napojení na inž. sítě - horší poloha - horší dopr. napojení - horší obč. vybavenost 2) RD Hrádek, okr. Klatovy Zděný přízemní dům s podkrovím po rekonstrukci, 4+1+G, ÚT na pevná paliva, inž. sítě E, V, K jímka, dobrý techn. stav, pozemek 639 m 2, užitná plocha cca 205 m 2. Nabídková cena : 1 650 000,-Kč Ukazatel NC: 8 049,-Kč/m 2 Porovnání oceňované nemovitosti se srovnatelnou: - horší techn. stav - horší příslušenství - výrazně větší pozemek - menší užitná plocha - horší napojení na inž. sítě - horší poloha - horší dopr. napojení - horší obč. vybavenost 3) RD Nezdice, okr. Klatovy Zděný dvoupodlažní dům s přistavěnou truhlářskou dílnou, 3+1, ÚT na pevná paliva, inž. sítě E, V, K jímka, dobrý techn. stav, pozemek 4 424 m 2, užitná plocha 85 m 2. Nabídková cena : 2 900 000,-Kč Ukazatel NC: 34 118,-Kč/m 2
11 Porovnání oceňované nemovitosti se srovnatelnou: - horší techn. stav - výrazně horší příslušenství - srovnatelný pozemek - větší užitná plocha obytná - horší napojení na inž. sítě - srovnatelná poloha - srovnatelné dopr. napojení - srovnatelná obč. vybavenost Na základě porovnání se srovnatelnými nemovitostmi s přihlédnutím zejména k nabídkovým cenám, neznámému stavu rozestavěnosti, velikosti pozemku stanovuji ukazatel UP na: 12 000,-Kč/m 2 Výpočet srovnatelné hodnoty: 140,6 m 2 x 12 000, -Kč/m 2 1 687 200,-Kč Srovnatelná hodnota: 1 700 000,-Kč E. Radonové riziko Hodnocení z hlediska radonového rizika : Vzhledem k tomu, že nebylo předloženo měření vnitřní koncentrace radonu v objektu je proveden odhad na základě níže uvedených zjištění. Zdrojem radonu v objektu může být : 1. podloží pod objektem 2. stavební materiály 3. užitková voda 1. Podloží pod objektem Mezi parametry podloží ovlivňující vnitřní koncentraci radonu patří koncentrace radonu v půdním vzduchu a plynopropustnost půdních vrstev. Na základě těchto parametrů se základové půdy zatřiďují do tří kategorií radonového rizika. Podle odvozené mapy radonového rizika ČR pro kraj Plzeňský kraj se nachází Rejštejn, Radešov u Rejštejna ve II. kategorii - střední radonové riziko. Možnost pronikání radonu z podloží do interiéru závisí na typu objektu, na těsnosti spodní stavby a způsobu větrání. 1.1. Typ objektu. Stručný popis : Novostavba rodinného domu předpoklad protiradonové izolace
Z toho vyplývá, že kontaktní konstrukce jsou na izolačním podlaží. Z daného typu objektu vyplývá, že pravděpodobnost překročení je velmi nízká. 1.2. Těsnost spodní stavby. Betonová deska, nebo hydroizolaci lze považovat za vrstvy zabraňující pronikání Rn z podloží. Pravděpodobnost překročení vzrůstá s výskytem míst, kde může půdní vzduch volně proudit z podloží do interiéru. Při místním šetření bylo zjištěno : konstrukce s protiradonovou izolací a z toho vyplývá pravděpodobnost nulová. 2. Stavební materiály Pravděpodobnost překročení interiérové koncentrace radonu s ohledem na použitý stavební materiál je velmi nízká. 3. Užitková voda Pravděpodobnost překročení interiérové koncentrace radonu v závislosti na druhu užitkové vody je nízká až střední, zdrojem je vlastní studna. Vyhodnocení radonového rizika Výsledná pravděpodobnost výskytu nadlimitní koncentrace na základě vyhodnocení uvedených parametrů je nízká. Koncentrace radonu byla zohledněna v obvyklé ceně. 12 F. Přírodní katastrofy Za přírodní katastrofy se považují velká neštěstí, pohromy, události s tragickými následky. Lze je členit na - záplavy a povodně, - sesuvy půdy, - sopečné erupce, - tajfuny, - zemětřesení. V podmínkách České republiky lze uvažovat se záplavami a povodněmi a dále se sesuvy půdy, jako přímými důsledky nadměrných atmosférických srážek. Ostatní uvedené přírodní katastrofy nebyly na území České republiky významně zaznamenány. Budova se nenachází v území, kde lze uvažovat s uvedenými přírodními jevy.
13 G. Územní plán Pod pojmem územní plán nelze rozumět pouze "výkres", ale celý proces zpracování a pořízení územně plánovací dokumentace završený schválenou obecně závaznou vyhláškou, jejíž součástí je hlavní výkres dokumentace, tzv. plán využití území. Celý tento proces je upraven zákonem č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu ve znění pozdějších předpisů. Stav územně plánovací dokumentace je jednou z podmínek, které ovlivňují obvyklou cenu nemovitosti. Znalec nemá informace, ze kterých by bylo možno usoudit, že v okolí oceňované nemovitosti se nepřipravuje jiná výstavba, která by mohla negativně ovlivnit obvyklou cenu nemovitosti. H. Právní stav Za právní stav nemovitosti se považuje takový stav, kdy jednotlivé místnosti, nebo stavby jsou užívány v souladu se správním rozhodnutím příslušného úřadu. Stavební dokumentace nebyla předložena. Místním šetřením bylo zjištěno, že ocenění je možno i přes tuto skutečnost provést, protože se jedná o univerzálně využitelné prostory a lze stanovit obvyklou cenu nemovitosti. I. Závady vyplývající z údajů v listu vlastnictví Byla provedena kontrola všech pozemků podle zápisu v katastru nemovitostí a konstatuje se, že předmětem ocenění jsou výhradně stavby, které podle výpisu z katastru nemovitostí jsou v něm zapsány. Všechny pozemky a stavby na nich umístěné, které jsou předmětem ocenění jsou doloženy v příloze tohoto ocenění a jsou barevně vyznačeny na snímku z katastru nemovitostí.
14 Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny nemovitosti (pro účel exekučního řízení) Typ č. 1.1.1. Rodinný dům dokončený Obec: Rejštejn ulice : Okres: Klatovy č.p. Kat. území: Radešov u Rejštejna Nákladová cena staveb po opotřebení 1. Budovy 1.1. Rodinný dům rozestavěný Kč 2 873 300.00 1. Budovy Kč 2 873 300.00 Stavby po opotřebení celkem Kč 2 873 300.00 Pozemky Kč 451 700.00 Celkem Kč 3 325 000.00 Srovnávací hodnota Kč 1 700 000.00 Rizika Radon : Výsledná pravděpodobnost výskytu nadlimitní koncentrace na základě vyhodnocení uvedených parametrů je nízká. Koncentrace radonu byla zohledněna v obvyklé ceně. Závěr - zdůvodnění obvyklé ceny : Samostatně stojící rodinný dům rozestavěný postavený na bázi dřeva - srubový. Prohlídka nebyla umožněna, vnitřní provedení pravděpodobně nedokončené, stavba není zkolaudována. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu oceňované nemovitosti ve výši : Obvyklá cena (podíl 1/1): 1 700 000.00 Kč Obvyklá cena práv spojených s nemovitostmi ve smyslu 336 OSŘ : Práva - nejsou známa Kč 0.00
15 Obvyklá cena závad spojených s nemovitostmi ve smyslu 336 OSŘ : Závady nejsou známy Kč 0.00 Znalec prohlašuje, že mu ze strany povinné nebyla předložena žádná nájemní smlouva ani jiná smlouva. Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 2004 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. Ing. Jan Balihar