Znalecký posudek č / 10 / 12 o odhadu tržní hodnoty nemovitostí (obvyklé ceny) pro účel exekučního řízení

Transkript

1 Znalecký posudek č / 10 / 12 o odhadu tržní hodnoty nemovitostí (obvyklé ceny) pro účel exekučního řízení pro exekutora Předmět ocenění: Pozemky lesní a zemědělské pozemek vlastníka parcela č. 602/124, 775/16, 755/18, 755/19, 755/22, 777/20, 787/2, 787/3, 787/4, 788/2, 790/2, 792/1, 792/4, 801/45 Ulice: č.p. Město : Tábor PSČ Okres: Tábor Kraj: Jihočeský kraj Katastrální území: Čekanice u Tábora Identifikační kód: Sídlo katastr. úřadu v Táboře Vlastník pozemku: podíl: Hanušová Dagmar, Riegrova 1759/45, České Budějovice 1/6 Havel Gustav, V.Volfa 1301/15, České Budějovice 1/6 Havel Josef, Centrum I 113/42, Dubnica nad Váhom 1/6 Havel Roman Květušín 317, Boletice u Českého Krumlova 1/6 Havlová Zuzana, Riegrova 1759/45, České Budějovice 1/6 Lovasová Věra, Malonty 221, Malonty 1/6 Objednavatel: Exekutorský úřad Český Krumlov, Radniční 28, Český Krumlov Znalecký posudek je zpracován ke dni Vypracoval: Ing. Vomáčková Marie sídl. 5. května Bechyně verze ACONS 10.27, platná od licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0664 Tento znalecký posudek obsahuje vyhotoveních. stran textu (z toho stran příloh) a předává se ve V Bechyni, dne

2 2 Obsah Úkol znalce... 3 Prohlídka nemovitosti... 3 Podklady pro znalecký posudek:... 3 Nález a posudek... 4 Úvod... 4 A. Místopis, vstupní údaje:... 4 B. Pozemky... 5 C. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací... 7 D. Přírodní katastrofy... 8 E. Závady vyplývající z údajů v listu vlastnictví... 9 Rekapitulace... 9 Znalecká doložka Přílohy výpis z KN ze dne kopie snímku z KN ze dne

3 3 Úkol znalce Úkolem znalce je odpovědět na následující otázky: ocenění spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/6 na nemovitostech zapsaných na LV č pro k.ú. Čekanice u Tábora, obec Tábor Prohlídka nemovitosti Prohlídka nemovitosti se uskutečnila dne od 9.00 hod. Nemovitost nebyla zpřístupněna, byla provedena vnější prohlídka nemovitosti z pozemku jiného vlastníka. Přítomni: Ing. Vomáčková Marie Podklady pro znalecký posudek: 1. Základní podklady zajištěné znalcem výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Čekanice u Tábora, město Tábor, list vlastnictví č. 1936, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Jihočeský kraj, katastrální pracoviště Táboře dne pod položkou knihy o poskytovaných údajích z katastru č.2385/ Situační podklady zajištěné znalcem kopie katastrální mapy předmětného území platná pro k.ú. Čekanice u Tábora Úplné podklady pro vypracování znaleckého posudku byly předány dne

4 4 Nález a posudek Otázka č. 1 ocenění spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/6 na nemovitostech zapsaných na LV č pro k.ú. Čekanice u Tábora, obec Tábor Odpověď na otázku č. 1 Úvod Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Podle 66 odst. (5) znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu 18) 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Za práva a závady se v tomto případě považuje : nebyly zjištěny Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. A. Místopis, vstupní údaje: Všeobecné místopisné údaje Město Tábor je významným městem regionu a má obyvatel. Předmět ocenění se nachází v katastrálním území Čekanice u Tábora mimo zastavěnou část. Nejbližší správní

5 5 centrum je samo město Tábor. V místě je městská hromadná doprava (autobus). Nejbližší železniční stanice je v místě. Pozemky se nachází mimo zastavěnou část, v okolí jsou obdobné zemědělské a lesní pozemky, v prostoru za Malým Jordánem směrem k Čekanicím u Tábora a Stoklasné Lhotě. Z pohledu oceňované nemovitosti se jedná o polohu neovlivňující obvyklou cenu, protože pozemky budou i nadále sloužit svému účelu. Souhrnné informace o nemovitosti: Souhrnná velikost pozemku je cca m2.. Údaje o oceňovaných pozemcích Pozemky nejsou napojena na inženýrské sítě. Přístupová komunikace je nezpevněná, nebo přes cizí pozemek. Tvar pozemků je obdélníkový i nepravidelný. Orientace pozemků je různá, převážně na jih. Po roce 2006 k převodu budovy nedošlo. Zastavitelnost pozemků je nepravděpodobná. B. Pozemky Použitá metodika Zjištění hodnoty pozemků v souladu s tržním stavem se provádí ve smyslu Metodického návodu zpracovaného znaleckým ústavem A-Consult plus spol. s r.o. Tento metodický pokyn také obsahuje jednotný postup spolupracujících odhadců pro vypracování cenových map zastavěných pozemků. Pro ocenění pozemků v místech, kde jsou cenové mapy pozemků schválené ministerstvem financí ČR se vychází z těchto cen, je-li jejich cena odlišná od Metodického návodu firmy stanovují se ceny variantně. Pro ocenění zemědělských a lesních pozemků se využívá Metoda srovnávací hodnoty. Dle výpisu z katastru nemovitostí Město: Tábor Katastrální území: Čekanice u Tábora Vlastník pozemku: podíl: Hanušová Dagmar, Riegrova 1759/45, České Budějovice 1/6 Havel Gustav, V.Volfa 1301/15, České Budějovice 1/6 Havel Josef, Centrum I 113/42, Dubnica nad Váhom 1/6 Havel Roman Květušín 317, Boletice u Českého Krumlova 1/6 Havlová Zuzana, Riegrova 1759/45, České Budějovice 1/6 Lovasová Věra, Malonty 221, Malonty 1/6 Parcela č. Výměra m 2 Druh Využití 602/ orná půda 775/16 12 lesní pozemek 755/ lesní pozemek 755/19 70 lesní pozemek 755/22 29 lesní pozemek 777/ orná půda 787/2 9 orná půda 787/3 141 orná půda 787/ orná půda 788/2 53 trvalý travní porost

6 6 790/2 454 trvalý travní porost 792/1 53 ostatní plocha dobývací prostor 792/ ostatní plocha dobývací prostor 801/ orná půda Výměra pozemků celkem m Výpočet ceny Výměra pozemku m Směrná cena pozemku Kč/m Výchozí cena pozemku Kč Směrná cena pozemku byla stanovena odborným odhadem. Výměra pozemku m Směrná cena pozemku Kč/m Výchozí cena pozemku Kč Směrná cena pozemku byla stanovena odborným odhadem. Pozemky celkem Kč

7 7 C. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. Pozemky zemědělské a lesní, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je nižší než nabídka. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitostí a způsobu využití, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná. Jako podklady byly použity údaje z databáze spolupracujících odhadců, databáze spolupracujících odhadců, databáze ARK získané prostřednictvím Internetu, informace z nabídek z internetových stránek. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto nemovitosti : Vyhodnocení převodů uskutečněných po roce 2006 k převodu pro roce 2006 nedošlo Vyhodnocení segmentu trhu Pozemky zemědělské: 1. Veselí nad Lužnicí - zemědělské pozemky v k.ú. Val u Veselí nad Lužnicí o celkové výměře 9,9ha. Jedná se převážně o ornou půdu. Pozemky obhospodařuje místní zemědělské družstvo, které má nájemní smlouvu s výpovědní lhůtou 1 rok. Nabídková cena je 15 Kč za 1 m2. 2. Řemíčov - pozemek o velikosti 4316 m2 u obce Řemíčov, okres Tábor. Jedná se o pozemek v honu bez příjezdové komunikace. Tento pozemek je vhodný k zemědělským účelům. Dobrá dopravní dostupnost, Mladá Vožice 3 km, okresní město Tábor 20 km.nabídková cena je 17 Kč za 1 m2. 3. Hodětín - louky nedaleko Komárova. K louce velmi dobrý přístup přímo ze silnice. V okolí je les a rybník. Vhodné pro pěstování např. japonského topolu. Nabídková cena je 15 Kč za 1 m2

8 8 Pozemky lesní: a) Veselí nad Lužnicí - les stáří 72 let m2 v chatové oblasti poblíž pískoven ve Veselí nad Lužnicí, včetně zalesněného svahu, náplavky a vodní plochy řeky. Pozemky jsou vhodné jak k lesnímu hospodářství, tak k rekreačním účelům. Pozemek je přístupný lesní cestou. Nabídková cena je 131 Kč za 1 m2 b) Hodětín - Lesní pozemek se nachází cca 12 km západně od města Týn nad Vltavou na trase směr město Soběslav, a to přibližně v polovině trasy mezi obcí Hodětín a Komárov. Les o celkové výměře 6151 m2 je přístupný z krajské asfaltové komunikace. Samotný porost poblíž komunikace tvoří směs dubové slabé kmenoviny dobrého vzrůstu s hloučkem borovice a mladý podrost smrku. Západní část tvoří borová kmenovina po celé ploše podrostlá dubovým podrostem. V jihozápadní části pozemku je převážně dubová tyčkovina. Nabídková cena je 36 Kč za 1 m2. c) Všemyslice - Prodej lesa (2.923m2) a přilehlé louky (893m2) u Týna nad Vltavou. Stáří stromů cca let, skladba borovice 70%, zbytek smrk, dub, buk. Neudržovaný, ale bez kůrovce. Nabídková cena je 35 Kč /m2 Odůvodnění srovnávací metody cenu obvyklou zemědělského pozemku ( orná, trvalý travní porost ) odhaduji na 15 Kč za 1 m2. cenu obvyklou lesního porostu ( včetně ostatní plochy, která je dnes porostlá lesním porostem) odhaduji na 36 Kč za 1m2 D. Přírodní katastrofy Za přírodní katastrofy se považují velká neštěstí, pohromy, události s tragickými následky. Lze je členit na - záplavy a povodně, - sesuvy půdy, - sopečné erupce, - tajfuny, - zemětřesení. V podmínkách České republiky lze uvažovat se záplavami a povodněmi a dále se sesuvy půdy, jako přímými důsledky nadměrných atmosférických srážek. Ostatní uvedené přírodní katastrofy nebyly na území České republiky významně zaznamenány. pozemky se nenachází v území, kde lze uvažovat s uvedenými přírodními jevy.

9 9 E. Závady vyplývající z údajů v listu vlastnictví Byla provedena kontrola všech pozemků podle zápisu v katastru nemovitostí a konstatuje se, že předmětem ocenění jsou výhradně pozemky. Všechny pozemky, které jsou předmětem ocenění jsou doloženy v příloze tohoto ocenění a jsou barevně vyznačeny na snímku z katastru nemovitostí. Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění obvyklé ceny pozemku (pro účel exekučního řízení) Typ č Pozemky zemědělské a lesní Město: Tábor Okres: Tábor Kat. území: Čekanice u Tábora Srovnávací hodnota Kč Rizika nařízení exekucí, exekuční příkazy k prodeji, zástavní práva exekutorská nejsou v ceně zohledněna. Závěr - zdůvodnění obvyklé ceny : Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu oceňované nemovitosti ve výši : Kč Spoluvlastnický podíl o velikosti id. 1/6 činí: Kč Jedná se o zemědělské pozemky ležící mezi rybníkem Malý Jordán Čekanicemi u Tábora, nachází se v blízkosti železničních tratí ve směru Praha a Ražice, pozemky ostatní plochy jsou oceňovány jako lesní, vzhledem k tomu, že se na nich nachází lesní porost. Pozemky budou i nadále sloužit svému účelu, nejsou územním plánem určeny k zástavbě. Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 2004 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou.

10 10

11 11 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích pod čj. 1575Z ze dne pro základní obor ekonomika, odvětví cena a odhady nemovitostí. Ing. Vomáčková Marie sídl. 5. května Bechyně licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0664 V Bechyni, dne