ZNALECKÝ POSUDEK č. 258/16 o obvyklé ceně nemovitých věcí: - podílu id. 1/12 na pozemku p.č. 332/3- PK, 332/4- PK, 395 - PK, zapsaných na LV 31, katastrální území Žehuň, obec Žehuň, okres Kolín, - podílu id. 1/3 na pozemku p.č. 186/1-PK, zapsaných na LV 447, katastrální území Dolní Beřkovice, obec Dolní Beřkovice, okres Mělník, - podílu id. 1/6 na pozemku p.č. 366/9, 366/10, zapsaných na LV 448, katastrální území Vliněves, obec Dolní Beřkovice, okres Mělník, a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha 2, JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor Hradecká 3 130 00 Praha 3 Zjištění ceny pro exekuční řízení č.j. 132 EX 125/16-35 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 13.09.2016 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 27 stran textu včetně titulního listu a 13 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Hranicích 20.09.2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitých věcí: - podílu id. 1/12 na pozemku p.č. 332/3- PK, 332/4- PK, 395 - PK, zapsaných na LV 31, katastrální území Žehuň, obec Žehuň, okres Kolín, - podílu id. 1/3 na pozemku p.č. 186/1-PK, zapsaných na LV 447, katastrální území Dolní Beřkovice, obec Dolní Beřkovice, okres Mělník, - podílu id. 1/6 na pozemku p.č. 366/9, 366/10, zapsaných na LV 448, katastrální území Vliněves, obec Dolní Beřkovice, okres Mělník, a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi 2. Základní informace 1.LV 31 Název předmětu ocenění: Pozemky Adresa předmětu ocenění: Žehuň 289 05 Žehuň Kraj: Středočeský Okres: Kolín Obec: Žehuň Katastrální území: Žehuň Počet obyvatel: 447 2.LV 447 Název předmětu ocenění: Pozemky Adresa předmětu ocenění: Dolní Beřkovice 277 01 Dolní Beřkovice Kraj: Středočeský Okres: Mělník Obec: Dolní Beřkovice Katastrální území: Dolní Beřkovice Počet obyvatel: 1 420 3.LV 448 Název předmětu ocenění: Pozemky Adresa předmětu ocenění: Vliněves 277 01 Dolní Beřkovice Kraj: Středočeský Okres: Mělník Obec: Dolní Beřkovice Katastrální území: Vliněves Počet obyvatel: 1 420 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 13. a 14.09.2016 za přítomnosti Jany Vašíčkové. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 24.08.2016, LV číslo 31, k.ú. Žehuň - výpis z KN ze dne 24.08.2016, LV číslo 447, k.ú. Dolní Beřkovice - 2 -
- výpis z KN ze dne 24.08.2016, LV číslo 448, k.ú. Vliněves - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastnicí prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz, www.reality.cz a další 5. Vlastnické a evidenční údaje LV 31: Král Filip, Čertovská 719, 27601 Mělník 1/12 Král Jiří, Komenského 3988, 27601 Mělník 1/12 Král Martin, náměstí Míru 1/1, 27601 Mělník 1/12 Lederer Ludvík Ing., Ukrajinská 542/13, Bohunice, 62500 Brno 6/12 Ottová Božena, Českolipská 1096/22, 27601 Mělník 3/12 Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Král Martin Jiná omezení nebyla zjištěna. LV 447: Král Filip, Čertovská 719, 27601 Mělník 1/3 Král Jiří, Komenského 3988, 27601 Mělník 1/3 Král Martin, náměstí Míru 1/1, 27601 Mělník 1/3 Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Král Martin Jiná omezení nebyla zjištěna. LV 448: Král Filip, Čertovská 719, 27601 Mělník 1/6 Král Jiří, Komenského 3988, 27601 Mělník 1/6 Král Martin, náměstí Míru 1/1, 27601 Mělník 1/6 Ottová Božena, Českolipská 1096/22, 27601 Mělník 1/2 Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Král Martin Jiná omezení nebyla zjištěna. 6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitých věcí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém. 7. Celkový popis nemovité věci Oceňované nemovité věci - pozemky v k.ú. Žehuň se nachází na západním okraji obce v honu a jsou zemědělsky užívány. Příjezd je po polní komunikaci. Oceňované nemovité věci - pozemek v k.ú. Dolní Beřkovice se nachází na jižním okraji obce v honu a je zemědělsky užíván. Příjezd je po polní komunikaci. - 3 -
Oceňované nemovité věci - pozemky v k.ú. Vliněves se nachází na severním okraji obce v honu v blízkosti železniční tratě a jsou zemědělsky užívány. Příjezd je po polní komunikaci. Předmětem ocenění jsou pozemky. Pozemky byly na místě identifikovány podle mapy z nahlížení do katastru nemovitostí, pro přesné určení v terénu je nutné vyměření pozemků oprávněným geodetem. 8. Základní pojmy a metody ocenění Podle ust. 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: - nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitých věcí v současných cenách a cena nemovitých věcí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitých věcí - porovnávací - porovnání oceňovaných nemovitých věcí s prodávanými nebo prodanými nemovitými věcmi - výnosová- se používá u nemovitých věcí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitých věcí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. 9. Obsah znaleckého posudku LV 31 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky LV 447 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek LV 448 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky - 4 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. LV 31 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky Pozemky jsou rovinaté. Ocenění Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] PK 332/3 20700 14 042,00 12,98 12,98 182 265,16 PK 332/4 20700 76,00 12,98 12,98 986,48 PK 395 36200 2 532,00 12,10 12,10 30 637,20 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: 16 650,00 m 2 213 888,84 Pozemky - zjištěná cena = 213 888,84 Kč LV 447 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek Pozemek je rovinatý. Ocenění Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 10-25 tisíci obyv. - území sousedních obcí: 60 % Celková úprava ceny: 60,00 % Výměra JC Úprava UC Cena Název Parcelní číslo BPEJ [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] PK 186/1 10501 5 755,00 7,82 60,00 12,51 71 995,05 Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Celkem: 5 755,00 m 2 71 995,05-5 -
Pozemek - zjištěná cena = 71 995,05 Kč LV 448 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky Pozemky jsou rovinaté. Ocenění Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 10-25 tisíci obyv. - území sousedních obcí: 60 % Celková úprava ceny: 60,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda 366/9 10501 4 840,00 7,82 60,00 12,51 60 548,40 orná půda 366/9 12212 115,00 3,88 60,00 6,21 714,15 orná půda 366/10 10100 11 486,00 14,57 60,00 23,31 267 738,66 orná půda 366/10 10501 4 484,00 7,82 60,00 12,51 56 094,84 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: 20 925,00 m 2 385 096,05 Pozemky - zjištěná cena = 385 096,05 Kč - 6 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení LV 31 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky 213 888,80 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 213 888,80 Kč LV 31 celkem 213 888,80 Kč LV 447 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek 71 995,10 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 71 995,10 Kč LV 447 celkem 71 995,10 Kč LV 448 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky 385 096,- Kč 1. Ocenění pozemků celkem 385 096,- Kč LV 448 celkem 385 096,- Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 670 979,90 Kč Rekapitulace výsledných cen LV 31 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky 213 888,80 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 213 888,80 Kč LV 31 celkem 213 888,80 Kč LV 447-7 -
1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek 71 995,10 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 71 995,10 Kč LV 447 celkem 71 995,10 Kč LV 448 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky 385 096,- Kč 1. Ocenění pozemků celkem 385 096,- Kč LV 448 celkem 385 096,- Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 670 979,90 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 670 980,- Kč slovy: Šestsetsedmdesáttisícdevětsetosmdesát Kč STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÝCH VĚCÍ Podle ust. 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitých věcí v současných cenách a cena nemovitých věcí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitých věcí - 8 -
2. Porovnávací - porovnání oceňovaných nemovitých věcí s prodávanými nebo prodanými nemovitými věcmi 3. Výnosová - se používá u nemovitých věcí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitých věcí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitými věcmi je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitých věcí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitých věcí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitých věcí, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitými věcmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - nemovitosti.cz, sreality.cz, reality.cz a na další. 1. Prodej pole 3 795 m2 Kněžičky, okres Nymburk 75 900 Kč (20 Kč za m2) Nabízíme k prodeji podíly zemědělských pozemků o výměře 3795 m2, celkem se jedná o 6 pozemků v obcích Velké Výkleky a Kněžičky, obce se nacházejí zhruba 2 km od sebe nedaleko města Chlumec nad Cidlinou. Pozemky jsou v současné době obhospodařovány a dle katastru nemovitostí jsou vedeny jako orná půda. Celková cena: 75 900 Kč za nemovitost, včetně provize Hypotéka: 274,88 Kč měsíčně Cena za m2: 20 Kč - 9 -
ID zakázky: 1241 Aktualizace: 04.08.2016 Plocha pozemku: 3795 m2 2. Prodej pole 13 705 m2 Lovčice, okres Hradec Králové 397 000 Kč (29 Kč za m2) Nabízíme ke koupi zemědělské pozemky v katastrálním území Lovčice u Nového Bydžova. Všechny pozemky jsou ve výlučném vlastnictví a prodávaná výměra činí 13.705 m2. Pozemky jsou zatíženy platným pachtovním vztahem. Cena je uvedena bez daně z nabytí, kterou hradí kupující. Podrobnější informace sdělí makléř zakázky. Celková cena: 397 000 Kč za nemovitost, včetně provize Hypotéka: 1 437,79 Kč měsíčně Cena za m2: 29 Kč ID zakázky: LF-4095 Aktualizace: 06.09.2016 Plocha pozemku: 13705 m2 3. Prodej pole 19 003 m2 Kokořínská, Liběchov 665 105 Kč (35 Kč za m2) Naše společnost Vám zprostředkuje prodej zemědělsky obhospodařované půdy o rozloze 19.003m2 v okolí obce Liběchov, okr. Mělník. Pozemky nejsou samostatně přístupné, jsou součástí rozsáhlých územních celků. Se zemědělskými pozemky je možné koupit i část lesních ploch a pastvin v k.ú. Liběchov o velikosti 10.893m2. Více informací o pozemcích požadujte v RK. Ev. číslo: 561776. Celková cena: 665 105 Kč za nemovitost Hypotéka: 2 408,77 Kč měsíčně Cena za m2: 35 Kč ID zakázky: 562390 Aktualizace: 31.08.2016 Plocha pozemku: 19003 m2 4. Prodej pole 8 218 m2 Spomyšl, okres Mělník 450 000 Kč (55 Kč za m2) Prodej rovinatého pozemku o výměře 8218 m2, vedeného jako orná půda v obci Spomyšl, okr. Mělník. Možnost využití jako pole, louku, pastvinu pro koně. Příjezd k pozemku po asfaltové silnici v majetku obce. Více info v RK. - 10 -
Celková cena: 450 000 Kč za nemovitost Hypotéka: 1 629,74 Kč měsíčně Cena za m2: 55 Kč ID zakázky: N1903 Aktualizace: 15.09.2016 Plocha pozemku: 8218 m2 Doprava: Silnice Komunikace: Asfaltová Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10-15%. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitých věcí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitými věcmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitých věcí - pozemky, zapsané na LV 31- o výměře 16 650 m2 m2, ve výši cca 20,- Kč/m2, - pozemky, zapsané na LV 447 a LV 448 - o výměře 26 684 m2, ve výši cca 30,- Kč/m2 Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi: Ocenění nemovitých věcí se provede ve smyslu 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitými věcmi a závady váznoucí na nemovitých věcech. LV 31: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Král Martin Jiná omezení nebyla zjištěna. 2. Závady: Nebyly zjištěny. LV 447: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Král Martin Jiná omezení nebyla zjištěna. - 11 -
2. Závady: Nebyly zjištěny. LV 448: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Král Martin Jiná omezení nebyla zjištěna. 2. Závady: Nebyly zjištěny. Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: S přihlédnutím k umístění nemovitých věcí, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovité věci jsou obchodovatelné. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitých věcí, zapsaných na: LV 31: z toho podíl 1/12 povinného: LV 447: z toho podíl 1/3 povinného: LV 448: z toho podíl 1/6 povinného: 300 000,- Kč 25 000,- Kč 180 000,- Kč 60 000,- Kč 600 000,- Kč 100 000,- Kč Celkem majetek povinného: 185 000,- Kč slovy: Stoosmdesátpěttisíc Kč Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na - 12 -
titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitými věcmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že dané nemovité věci mají tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích 20.09.2016 Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 258/16 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 258/16. - 13 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí 6 Kopie katastrální mapy 6 Fotodokumentace nemovitosti 1-14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -
- 25 -
- 26 -
- 27 -