ZNALECKÝ POSUDEK č. 5691/151 odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účel dražby podle metodiky v Hypoteční bance, a.s. Předmět ocenění: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Stávající Číslo popisné: 79 Na pozemku parc. č.: st. 146 Pozemky parc. č.: st. 146 Ostatní stavby: Vlastník stavby: Petr Korel, Sluneční náměstí 2580/13, 15800 Praha, 1 / 1 Vlastník pozemku: Petr Korel, Sluneční náměstí 2580/13, 15800 Praha, 1 / 1 Katastrální území: Habry LV č.: 427 Kraj: Vysočina Okres: Havlíčkův Brod Obec: Habry Část obce: Habry Ulice: Číslo orientační: Objednatel: Stav ke dni / Prohlídka: Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění) EURODRAŽBY.CZ, IČ:25023217 U Pískovny 890/1 182 00 Praha 8 tel.: 800 900 490 21.7.2011 / 21.7.2011 450 000 Kč O nemovitosti k bydlení v cenách do 0,5 mil. Kč je v lokalitě zájem Obvyklá cena budoucí: (cena po dokončení stavby v cenové úrovní ke dni ocenění) Nemovitosti jsou obchodovatelné: dobře Poznámka: Vypracoval: Ing. Miroslav Bartůněk tel.: 777 747 703, 327 312 689, 327 390 235 Dobrovítov 27 fax.: 327 314 331 286 01 Čáslav e-mail.: mbartunek@centrum.cz Datum: 26.7.2011... podpis, příp. razítko Tento odhad obsahuje 17 stran textu včetně 11 stran příloh.
SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Nemovitost: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Kraj: Vysočina Obec, část obce: Habry Katastrální území: Habry Ulice: parametr stávající stav budoucí stav hlavní stavba 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor počet podlaţí PP/NP 0 1 počet bytových jednotek / typy 1 2+1 zastavěná plocha 1NP: 138 m 2 obestavěný prostor: 647 m 3 podlahová plocha - obytná část 110 m 2 podlahová plocha - nebytová část jednotková cena: 4 000 Kč/m 3 garáţe v objektu / počet stání: ano ano stáří původní / další ţivotnost: 151 39 opotřebení celkové: 79 % technický stav stavby: K celkové rekonstrukci vytápění: Ústřední / etážové - plyn typ konstrukce domu: Zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) rozestavěnost / popis: 100 % forma uţívání: Bydlení rekonstrukce celková/dílčí v roce: / 1975 / provedené dílčí rekonstrukce: fasáda, zateplení, okna, dveře, rekonstrukce v interiéru domu nemovitost je běţně uţívána: ano ne pozemky (popis): st. 146, Oceňovaný pozemek je mírně svaţitý k jihu. V místě je moţnost napojení na všechny inţenýrské sítě. Elektro a plyn jsou odpojené. Přístup je bezproblémový po zpevněné ulici pozemek č. 169 ve vlastnictví Města Habry a dále ze zpevněné ulice Za Školou pozemek č. 6523/1 ve vlastnictví Města Habry. Dále se na oceňovaném pozemku nachází zděná kolna umoţňující garáţování menšího osobního auta, plotová vrata, zpevněné plochy. Přípojky vody, kanalizace, plynu a elektro jsou přímo z ulice náměstí. výměra pozemků celkem: 219 m 2 jednotková cena 300 Kč/m 2 napojení na sítě vlastní veřejné vlastní veřejné elektro: vodovod: kanalizace (splašková): plynovod kabelová síť: přístup po zpevněné komunikaci: omezení a rizika raiting rizika: bez vlivu na OC Rizika: Ostatní finanční / právní omezení zahrnuto v obvyklé ceně záplavové území / rok poškození: ano ne ano ne pojištění proti povodní / záplavě: doporučuji není nutné doporučuji není nutné - 2 -
Město Počet obyvatel: 1 313 Budova:řadová krajní Poloha v obci: Širší centrum - zástavba RD Poloha vzhledem k užívání: výborná dobrá neutrální nevhodná Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD ţeleznice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy silnice II. třídy Místopis: Oceňované nemovitosti se nacházejí ve městě a k.ú. Habry v centru města na Ţiţkově náměstí. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy a kostel. V místě je moţnost napojení na všechny inţenýrské sítě. Habry leţí při silnici č. 38 vedoucí z Havlíčkova Brodu do Čáslavi. V Habrech je mateřská a základní škola, jsou zde obchody, sluţby, zdravotní středisko, Městský úřad, fotbalové hřiště. Je zde autobusové nádraţí. Moţnost zaměstnání v místě je omezená, větší moţnost je v Čáslavi (20 km ), v Havlíčkově Brodě (18 km ), v Chotěboři (18 km). Rizika: Ostatní finanční / právní omezení K zástavnímu právu smluvnímu ve prospěch ČS a.s. při stanovení ceny obvyklé nepřihlíţím. Popis / dispozice: Prohlídka nemovitostí nebyla umoţněna, ocenění provádím na základě dostupných údajů, které jsou k dispozici dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. Zákona o veřejných draţbách. Další informace jsem získal na Stavebním úřadě v Habrech a volně přístupnými vraty jen na pozemek u domu. Jedná se o zděný nepodsklepený rodinný dům. Původní objekt byl vystavěn v roce 1860. V roce 1906 byla provedena přestavba domu. V roce 1975 byla vyměněna okna, dveře, byly provedeny fasádní omítky a další rekonstrukce uvnitř domu. V současné době je dům prázdný, neuţívaný a dlouhodobě bez údrţby ve zhoršeném technickém stavu. Zdivo je kamenné a smíšené, sedlový krov je pokrytý osinkocementovými šablonami, okna jsou dřevěná zdvojená, fasádní omítky jsou břizolitové. Dům byl zřejmě vytápěn ÚT. Předpokládaná dispozice domu: 1.NP - chodba, 2x pokoj, kuchyň, koupelna s WC, chodba Uţitná podlahová plocha propočtena ze zastavěné plochy 1.NP: 138,15 m 2 x 0,8 = 110,59 m 2 Uţitné podlahové plochy celkem: 111,00 m 2 Konstrukce a vybavení Název Popis Název Popis Bourací práce nebyly prováděny Základy kamenné bez izolace Svislé nosné konstrukce kamenné a smíšené zdivo Vodorovné nosné konstrukce dřevěné trámové s rovným podhledem Schodiště není Střešní konstrukce sedlový krov Střešní krytina osinkocementové šablony Kanalizace z koupelny, WC a kuchyně funkce nezaručena Rozvod vody studené a teplé, funkce nezaručena Rozvod elektro světelný a motorový - odpojený, nefunkční Rozvod plynu je proveden, funkce nezaručena Ústřední topení ÚT s kotlem na plyn - odpojený nefunkční Okna dřevěná zdvojená, část rozbitádveře a vrata hladké plné a prosklené Vnitřní omítky a obklady vápenné štukové, keramické Dlaţby a podlahy keramická dlaţba, PVC obklady Vybavení hygienických vana, umyvadlo, WC, funkce Vybavení kuchyní kuchyňská linka, funkce zařízení nezaručena nezaručena Ostatní vnitř. vybav. chybí Venkovní omítky a obklady břizolitové Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: ano ne Stav rozestavěné stavby / jednotky umoţňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy: ano ne - 3 -
Reprodukční cena Věcná hodnota Hlavní stavby: 2 586 942 Kč Hlavní stavby: 531 099 Kč Ostatní stavby: Pozemky: 65 700 Kč Věcná hodnota celkem: 596 800 Kč Porovnávací hodnota Popis porovnatelných nemovitostí: 450 000 Kč Cena zjištěná porovnávacím způsobem: Jedná se o výsledek vyhodnocení cen nabídek k prodeji nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Jako podklady pouţívám internetové nabídky ze serveru ww.sreality.cz Nabídka www.sreality.cz: Habry, zděný dům, nabízená kupní cena 490.000,00 Kč, uţitná plocha 50,00 m 2, pozemky 1.180,00 m 2, JCPPP včetně pozemků 9.800,00 Kč/ m 2, dům po částečné rekonstrukci - stejné sídlo, menší počet uţitných podlahových ploch, větší výměra pozemků, podobný technický stav. Nabídka www.sreality.cz: Habry, zděný dům, nabízená kupní cena 1.259.000,00 Kč, uţitné podlahové plochy 200,00 m 2, pozemek 666,00 m 2, JCPP včetně pozemků 6.295,00 Kč/ m 2, bez rekonstrukce. Stejné sídlo, větší počet uţitných podlahových ploch, větší výměra pozemků, podobný technický stav. Nabídka www.sreality.cz: Golčův Jeníkov, zděný dům, nabízená kupní cena 579.000,00 Kč, uţitné podlahové plochy 100,00 m 2, pozemek 286,00 m 2, JCPP včetně pozemků 5.790,00 Kč/ m 2, v dobrém technickém stavu, bez rekonstrukce. Podobné sídlo, podobný počet uţitných podlahových ploch, podobná výměra pozemků, podobný technický stav. Oceňovaný dům: Habry, zděný dům, po částečné rekonstrukci v roce 1975, uţitné podlahové plochy cca 110,00 m 2, pozemek 219,00 m 2. JCPP včetně pozemků srovnatelných nabídek prodejů je ve výši 7.295,00 Kč/m2. Pro ocenění pouţívám JCPP srovnatelných nemovitostí po odpočtu nadhodnocenosti internetových nabídek prodejů a to ve výší jen 4.000,00 Kč/m 2. Pozn.: JCPP jednotková cena podlahových ploch Název Popis Cena Zdroj ceny / Poznámka rodinný dům Habry 490 000 Kč www.sreality.cz rodinný dům Habry 1 259 000 Kč www.sreality.cz rodinný dům Golčův Jeníkov 579 000 Kč www.sreality.cz Podklady / přílohy počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 427 ze dne 7.7.2011. 2 Snímek katastrální mapy www.cuzk.cz 1 Fotodokumentace nemovitosti. 2 Mapa oblasti. a města 2 Srovnatelné nemovitosti 3 Provedení odhadu předmětu nedobrovolné draţby - č.j.: 216/2011-N ze dne 7.7.2011 0 Inzertní údaje 1-4 -
Zdůvodnění obvyklé ceny: (vč. komentáře ke kupní ceně) Nabývací doklad nebyl předloţen. Jednotková cena včetně pozemků: 450.000,00 Kč : 111,00 m 2 = 4.054,00 Kč/m 2 zaokrouhleno: 4.000,00 Kč/m 2 Kontrolní propočet z ceny podlahových ploch: Běţné ceny uţitných ploch jako jsou oceňované plochy v místě jsou: 3.500,00 Kč/m 2 - obytné plochy Cena pozemků v místě 300,00 Kč/m 2. Tyto jednotkové ceny ploch povaţuji za běţné při prodeji podobně vybavených rodinných domů v současné době v Habrech. Vzhledem k neumoţnění prohlídky domu je nutné povaţovat mnou stanovenou cenu za orientační průměr. Skutečné vnitřní vybavení a provedení můţe být odlišné. Jedinou výhodou nemovitosti je umístění na náměstí sídla s moţností vyuţití přední části k nebytovým účelům. Cena nemovitosti jednoduchým srovnáním - propočtem pak je stanovena v následujícím: Uţitné plochy: obytné plochy 110,59 m 2 (zaokr. 111,00 m 2 ) pozemky - výměra 219,00 m 2 Propočet: Stavba: obytné plochy Pozemky: Cena celkem: Zaokrouhleno: 111,00 m 2 x 3.500,00 Kč/m 2 = 388.500,00 Kč 219,00 m 2 x 300,00 Kč/m 2 = 65.700,00 Kč 454.200,00 Kč 450. 000,00 Kč - 5 -
Ocenění nemovitostí je provedeno ke dni 21.7.2011 Posudek o ceně byl vypracován 26.7.2011 podpis znalce Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 17.10.1984 č.j. Spr.1145/81 pro základní obor EKONOMIKA odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř.č. 5691/151 znaleckého deníku. Certifikovaný dne 15.9.1997 Bankovním institutem V.Š., a.s. Praha na základě akreditace udělené Českým institutem pro akreditaci, pro oceňování majetku kategorie "nemovitost", certifikát QON číslo 002059, ev.č. 059/97 s platností do 31.12.2000 a recertifikován dne 30.09 2010 číslo certifikátu 0003 s platností do 31.09.2015. V Čáslavi dne 26.7.2011 Ing. Miroslav Bartůněk Dobrovítov 27 286 01 Čáslav e-mail: mbartunek@centrum.cz - 6 -
List vlastnictví - 7 -
- 8 -
Snímek katastrální mapy - 9 -
Mapa oblasti - 10 -
Mapa města - 11 -
Fotodokumentace Pohled z Ţiţkova náměstí Celková situace Pohled z ulice za školou Celková situace - ulice Za Školou Pohled ze dvora Kuchyň - 12 -
Koupelna Garáţ Garáţ - 13 -
Srovnatelné nemovitosti - 14 -
- 15 -
Srovnatelné nemovitosti - 16 -
- 17 -