ZNALECKÝ POSUDEK č. 5567

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č odhad obvyklé ceny nemovitosti Předmět ocenění: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Stávající Číslo popisné: 257 Na pozemku parc. č.: st.320/2 Pozemky parc. č.: st.320/2, 741/1 Ostatní stavby: vedl.stavba skladu a garáž na parc.č. st.320/2 Vlastník stavby: Ludmila Farkašová, Hroznová Lhota 257, Hroznová Lhota, 1 / 1 Vlastník pozemku: Ludmila Farkašová, Hroznová Lhota 257, Hroznová Lhota, 1 / 1 Katastrální území: Hroznová Lhota LV č.: 759 Kraj: Jihomoravský Okres: Hodonín Obec: Hroznová Lhota Část obce: Hroznová Lhota Ulice: Číslo orientační: Objednatel: Stav ke dni / Prohlídka: EURODRAŽBY.CZ, a.s., IČ: U Pískovny 890/ Praha 8 tel.: / Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění) Kč SedmsetpadesáttisícKč Obvyklá cena budoucí: (cena po dokončení stavby v cenové úrovní ke dni ocenění) Nemovitosti jsou obchodovatelné: dobře Poznámka: Obec je v regionu oblíbená, s nemovitostmi určenými k bydlení se v obci obchoduje zcela běžně, cenová hladina je v podstatě již ustálená při neustálém a mírném nárůstu. Vypracoval: Ing. Bronislav Bubílek tel.: Výstavní 1589 / 11 fax.: Hodonín .: odhad@bubilek.cz Datum: Tento odhad obsahuje 10 stran textu včetně 5 stran příloh.... podpis, příp. razítko

2 SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Nemovitost: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Kraj: Jihomoravský Obec, část obce: Hroznová Lhota Katastrální území: Hroznová Lhota Ulice: parametr stávající stav budoucí stav hlavní stavba 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor počet podlaží PP/NP 1 počet bytových jednotek / typy zastavěná plocha 1NP: asi 202 m 2 obestavěný prostor: asi 950 m 3 podlahová plocha - obytná část asi 161 m 2 podlahová plocha - nebytová část asi 0 m 2 jednotková cena: Kč/m 3 garáže v objektu / počet stání: ano ano stáří původní / další životnost: asi 80 asi 40 opotřebení celkové: odhadem 45 % technický stav stavby: dobře udržovaná vytápění: asi ústřední / etážové - plyn typ konstrukce domu: zděná (cihlová) rozestavěnost / popis: 100 % forma užívání: Bydlení rekonstrukce celková/dílčí v roce: asi 1990 / asi 2008 / provedené dílčí rekonstrukce: střecha, fasáda, okna, dveře, rekonstrukce v interiéru domu nemovitost je běžně užívána: ano ne pozemky (popis): Parc.č. st.320/2 (zast.pl.a nádv. hlavní stavbou) a 741/1 (orná půda), pozemky jsou rovinné, přímo na sebe navazují, orientace stavebního pozemku je v ose východ - západ, má přímou návaznost na místní komunikaci, plně vybaveno všemi inž.sítěmi. Problematika přístupu do dvorní části je popsán v odd.rizika. výměra pozemků celkem: m 2 jednotková cena průměrná 125 Kč/m 2 napojení na sítě vlastní veřejné vlastní veřejné elektro: vodovod: kanalizace (splašková): plynovod kabelová síť: přístup po zpevněné komunikaci: omezení a rizika raiting rizika: bez vlivu na OC Rizika: Nedořešený přístup zahrnuto v obvyklé ceně Ostatní omezení zahrnuto v obvyklé ceně Ostatní finanční / právní omezení zahrnuto v obvyklé ceně záplavové území / rok poškození: ano ne ano ne pojištění proti povodní / záplavě: doporučuji není nutné doporučuji není nutné ostatní stavby s cenovým vlivem na obvyklou cenu název na pozemku parc. č. popis poznámka vedlejší stavby ve st.320/2 jednoduchá zděná stavba se přístup viz odd.rizika dvoře základním vybavením garáž ve dvoře st.320/2 jednoduchá zděná stavba garáže přístup viz odd.rizika - 2 -

3 Obec Počet obyvatel: Budova: řadová krajní Poloha v obci: Širší centrum - zástavba RD Poloha vzhledem k užívání: výborná dobrá neutrální nevhodná Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy silnice II. třídy Místopis: Obec Hroznová Lhota leží při silnici III.tř.č.4994 (Veselí n/mor. - Velká n/vel.), železnice není, autobusové spojení je vyhovující a proto dopravní obslužnost je na celkem dobré úrovni. Obchodní síť je pouze částečná - základní, služby také základní, škola, pošta, Obecní úřad i zdrav.středisko v obci je. Dům je v okrajové části obce, s přímou návaznosti na sousední obce Lipov, se kterou je obec Hroznová Lhota stavebně srostlá. Okolní zástavbu tvoří výlučně RD v nízkopodlažní zástavbě. Dům je koncový v řadové zástavbě, nepodsklepený, přízemní bez podkroví. Pozemky jsou plně zasíťovány, přístup je dobrý po zpevněné komunikaci. Návrh územního plánu z roku 1992 ponechává lokalitu stejnému využití, t.j. k rodinnému bydlení. Rizika: Nedořešený přístup Ke vstupu do oploceného nádvoří je používána i parc.č. 742/1. Tato parcela není předmětem ocenění, dle Nahlížení do KN e ve vlastnictví SJM Farkaš Pavel a Jana, Hroznová Lhota 257. V případě přechodu oceňované nemovitosti na jiného vlastníka, by přístup do nádvoří nebyl po právní stránce zajištěn. Ostatní omezení Znalec se dostavil k místnímu šetření vyvolaném objednatelem ocenění dne ve hod. Vlastník nemovitosti, paní Farkašová, mi s překvapením oznámila, že důvody ocenění pominuly, neboť plní stanovené podmínky. Po telefonním rozhovoru se zástupcem objednatele ocenění však bylo rozhodnuto, že v ocenění mám pokračovat. Paní Farkašová i její společník mi však slušnou formou ale naprosto rozhodným způsobem oznámili, že mě do nemovitosti nepustí. Proto jsem ocenění provedl jen z náhledu, stejně tak i fotodokumentaci. Ostatní finanční / právní omezení V odd.c výše uvedeného LV je uvedeno Zástavní právo smluvní ve prospěch ACM Money Česká republika, a.s. Všechna tato nařízení jsou znalcem považována pouze za riziko, v žádném případě ne za práva či závady, a proto je jen věcí uživatele znaleckého posudku jakým způsobem budou řešena. Proto nijak neovlivňují stanovenou obecnou cenu nemovitosti. Při případném prodeji nemovitosti budou pouze z výtěžku přednostně uspokojeny oprávněné osoby. Znalci není známo, že by s nemovitostí byly spojeny nějaké práva či závady, které by měly vliv na stanovení ceny obecné a nebyly by zahrnuty do tohoto posudku. Popis / dispozice: Dle náhledu a přiložené fotodokumentace od objednatele je dům nepodsklepený přízemní bez podkroví. Je situován jako koncový v uliční zástavbě, má sedlovou střechu s taškovou krytinou. Ve dvorní části je garáž a navazující vedlejší stavby skladu. Dispoziční řešení domu je zřejmě asi o velikosti 4+1 s úplným sociálním zázemím vč. koupelny a WC. Konstrukce a vybavení Název Popis Název Popis Bourací práce ne Základy monolitické pasy z prostého i železového betonu Svislé nosné konstrukce zděné Vodorovné nosné konstrukce asi dřevěné trámové polospalné s podhledem Schodiště vnitřní asi není Střešní konstrukce sedlový krov, ve dvorní části i plochá Střešní krytina tašková krytina, vlnitý plech Kanalizace asi provedena Rozvod vody asi studená i teplá Rozvod elektro asi 220/380 V Rozvod plynu asi zemní plyn Ústřední topení asi ústřední topení plynový kotel Okna v části zdvojená plastová, i Dveře a vrata asi dřevěná lakovaná dřevěná zdvojená Vnitřní omítky a obklady asi štukové omítky, keramické Dlažby a podlahy asi koberec na betoně, obklady keramické dlažby Vybavení hygienických zařízení asi vana, umývadlo, mísa WC Vybavení kuchyní asi kuchyňská linka, sporák - 3 -

4 Ostatní vnitř. vybav. asi není Venkovní omítky a obklady omítka s barevnou úpravou Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: ano ne Stav rozestavěné stavby / jednotky umožňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy: ano ne Reprodukční cena Věcná hodnota Hlavní stavby: Kč Hlavní stavby: Kč Ostatní stavby: Kč Ostatní stavby: Kč Pozemky: Kč Věcná hodnota celkem: Kč Porovnávací hodnota ,- Kč Popis porovnatelných Dům je umístěn v zóně rodinných domů vzdálené od centra obce asi 1,1 km, je situován jako nemovitostí: koncový v uliční zástavbě u hlavní průjezdní komunikace. Z pohledu oceňované nemovitosti se jedná o polohu dobrou. Pro obec byl schválen návrh územního plánu v roce 1992, situování domu je z tohoto hlediska bezproblémové. Obec má v regionu velmi dobrou pověst, v obci probíhá v současnosti i výstavba nových RD, obchod s nemovitostmi je poměrně četný. Lokalita, do které je oceňovaný dům situován, je vhodná k bydlení, i když je rušena dopravním ruchem či exhalacemi z přilehlé st.komunikace II.tř., pozemek je plně vybavený s dobrou dopravní přístupností, není daleko od centra obce. RD jak svým vybavením, tak i dispozičním řešením odpovídá současným požadavkům na bydlení v regionu. V obci se s obdobnými nemovitostmi běžně obchoduje. Několik příkladů: 08/ přízemní dům, převážně podsklepený s podkrovím, plně vybavené pozemky, postaveno v roce 1971, pravidelná a kvalitní údržba, technický i morální stav velmi dobrý, malá zahrádka. Obchodováno za 1,45 mil Kč 04/ přízemní částečně podsklepený dům, částečné podkroví vestavěno v roce 1992, dům postaven v roce 1953, rozlehlé vedlejší stavby v nádvoří, velká zahrada s navazujícím "humnem", zemní sklep. Obchodováno za 1,23 mil Kč 11/ sousední obec Tasov - částečně podsklepený dům s patrem, postaveno 1975, v roce 2001 provedena celková modernizace, přistavěná garáž, drobná vedlejší stavba v nádvoří, dobrá údržba. Obchodováno za 1,1 mil Kč Název Popis Cena Zdroj ceny / Poznámka ad 1.) Hroznová Lhota Kč kupní smlouva ad 2.) Hroznová Lhota Kč kupní smlouva ad 3.) Hroznová Lhota Kč kupní smlouva Seznam oceňovaných pozemků Název pozemku Parcelní číslo Výměra Jednotková cena pozemku zastavěná plocha a nádvoří: 320/2 433 m Kč/m 2 orná půda: 741/ m 2 80 Kč/m 2 Celkem: m 2 Podklady / přílohy počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 759 ze dne Snímek katastrální mapy ze dne Mapa oblasti. 1 Fotodokumentace nemovitosti. 1 Zdůvodnění obvyklé ceny: (vč. komentáře ke kupní ceně) Dle zápisů v LV nebyla nemovitost dlouhodobě obchodována, jen v roce 1988 přešla na stávajícího vlastníka darovací smlouvou, proto není možno nijak hodnotit nabývací cenu. RD je umístěn v zóně rodinných domů, na okraji zastavěné části obce přičemž do absolutního centra je cca 1,1 km, jako koncový v uliční zástavbě. Z pohledu oceňované nemovitosti se jedná o polohu dobrou, v dosahu jsou všechny inž.sítě a napojení na ně je bezproblémové. Negativní dopady s ohledem na situování nemovitosti odhadci nejsou k datu ocenění známé, snad jen blízkost poměrně rušné komunikace II.třídy. Pro obec byl odsouhlasen návrh územního plánu v roce 1992, podle něj se pozemek nachází v současně zastavěném území obce, v lokalitě kde je uvažováno se současným stavem využití

5 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne , č.j. 4112/88, pro obory: - ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace nemovitosti - stavebnictví, odvětví stavební různá, spec. stavební konstrukce Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle připojeného dokladu číslo Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou

6 - 6 -

7 - 7 -

8 Katastrální mapa z Nahlížení do KN - 8 -

9 Situování v lokalitě Silniční mapa Plán obce (stavební propojenost Hroznová Lhota - Lipov) Letecký náhled domu s navazujícím pozemkem - 9 -

10 - 10 -