ZNALECKÝ POSUDEK č. 5528/248 odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účel dražby podle metodiky v Hypoteční bance, a.s. Předmět ocenění: 1.2 Rodinný dům - s nebytovými prostory Stávající Číslo popisné: 42 Na pozemku parc. č.: 2395 Pozemky parc. č.: 2395 Ostatní stavby: Vlastník stavby: Petr Macháček, Mariánská 42, 26101 Příbram, 1 / 1 Vlastník pozemku: Petr Macháček, Mariánská 42, 26101 Příbram, 1 / 1 Katastrální území: Příbram LV č.: 3556 Kraj: Středočeský Okres: Příbram Obec: Příbram Část obce: Příbram IV Ulice: Mariánskáá Číslo orientační: Objednatel: Stav ke dni / Prohlídka: Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění) EURODRAŽBY.CZ, IČ:25023217 U Pískovny 890/1 182 00 Praha 8 tel.: 800 900 490 9.12.2010 / 9.12.2010 O nemovitosti v blíz 2 400 000 Kč zkosti centra města vhodné pro bydlení a podnikání je zájem. Obvyklá cena budoucí: (cena po dokončení stavby v cenové úrovní ke dni ocenění) Nemovitosti jsou obchodovatelné: dobře Poznámka: Vypracoval: Ing. Miroslav Bartůněk Dobrovítov 27 tel.: fax.: 777 747 703, 327 312 689, 327 390 235 327 314 331 286 01 Čáslav e-mail.: mbartunek@centrum.cz Datum: 13.12.2010... podpis, příp. razítko Tento odhad obsahuje 19 stran textu včetně 12 stran příloh.
SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Nemovitost: 1.2 Rodinný dům - s nebytovými prostory Kraj: Středočeský Obec, část obce: Příbram Katastrální území: Příbram Ulice: Mariánská parametr stávající stav budoucí stav hlavní stavba 1.2 Rodinný dům - s nebytovými prostory počet podlaží PP/NP 1 2 počet bytových jednotek / typy 1 2+1 zastavěná plocha 1NP: 102 m 2 obestavěný prostor: 1 271 m 3 podlahová plocha - obytná část 175 m 2 podlahová plocha - nebytová část 48 m 2 jednotková cena: 5 500 Kč/m 3 garáže v objektu / počet stání: ano ano stáří původní / další životnost: 80 55 opotřebení celkové: 59 % technický stav stavby: Dobře udržovaná vytápění: Ústřední / etážové - tuhá paliva typ konstrukce domu: Zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) rozestavěnost / popis: 100 % forma užívání: Objekt bydlení s prostory k podnikání rekonstrukce celková/dílčí v roce: / 2008 / provedené dílčí rekonstrukce: fasáda, zateplení, okna, dveře, rekonstrukce v interiéru domu nemovitost je běžně užívána: ano ne pozemky (popis): st. 2395, Oceňovaný pozemek je téměř rovinný. Je napojený na veřejný vodovodní a kanalizační řád, plyn (není rozvod po domě) a elektro. Přístup je po zpevněné místní komunikaci pozemek č. 2382/2 ve vlastnictví Města Příbram. Na oceňovaném pozemku se dále nachází zděné oplocení západně ve špatném technickém stavu, zpevněné plochy a venkovní schody. výměra pozemků celkem: 146 m 2 jednotková cena 2 000 Kč/m 2 napojení na sítě vlastní veřejné vlastní veřejné elektro: vodovod: kanalizace (splašková): plynovod kabelová síť: přístup po zpevněné komunikaci: omezení a rizika raiting rizika: bez vlivu na OC Rizika: Ostatní omezení zahrnuto v obvyklé ceně záplavové území / rok poškození: ano ne ano ne pojištění proti povodní / záplavě: doporučuji není nutné doporučuji není nutné - 2 -
Okresní město Počet obyvatel: 34 496 Budova:řadová vnitřní Poloha v obci: Širší centrum - smíšená zástavba Poloha vzhledem k užívání: výborná dobrá neutrální nevhodná Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy silnice II. třídy Místopis: Příbram je bývalé okresní město, které leží na silnici č. 18 vedoucí ze Sedlčan do Příbrami. Z ulice Mariánská je dobrá dostupnost do centra města. Oceňované nemovitosti leží na hranici starého a nového města. V místě jsou všechny inženýrské sítě. V okolí bytové domy a živnost. provozovny. Přístup je po zpevněné komunikaci. V Příbrami je železnice, autobusové spojení a městská doprava, do Sedlčan je cca 30 km, do Prahy cca 60,00 km a do Plzně cca 60,00 km. Je zde úplné zdravotnictví, úřady, divadlo, sportoviště, služby, obchody, mateřské, základní, střední a vysoké školy. Pracovní příležitosti se nacházejí v místě, v Plzni a v Praze. Rizika: Ostatní omezení K zástavnímu právu smluvnímu ve prospěch ČS a.s. při stanovení ceny obvyklé nepřihlížím. Popis / dispozice: Jedná se o zděný podsklepený dvoupodlažní rodinný dům s nebytovými prostorami v 1.NP. Dům je řadový vnitřní. Dřevěný sedlový krov je pokrytý eternitovými šablonami, okna jsou v části domu do ulice plastová a v části ven a dovnitř otevíraná a jednoduchá na pavlačích, dveře hladké plné a prosklené, náplňové a vstupní plastové, na podlahách v 1.NP je keramická dlažba a v 2.NP jsou vlýsky, prkna a PVC, v 1.PP je převážně hrubý beton. Vytápění domu je ÚT s kotlem na tuhá paliva, rozvod vody je studené a teplé, el. bojler je v koupelně v 1.NP. Vstup do 1.PP je z vně domu ze dvora. V domě nejsou stěny do pravých úhlů, většina hlavních místností je půdorysně zkosená. Dům obsahuje v části 1.NP prodejní plochy a v 2.NP byt. Původní objekt byl odhadem vystavěn kolem roku 1930. Dále byly prováděny jen dílčí rekonstrukce a modernizace. Po převodu v roce 2006 na současného vlastníka byla zahájena rekonstrukce v 1.NP. Byly provedeny nově rozvody elektro, vody a kanalizace, datové rozvody, sádrokartonové obklady stěn a stropů v prodejně, nové zatepelné podlahy, plastová okna v části domu do ulice a provedena do ulice zateplení minerální vatou bez fasády. V půdním prostoru je možné i díky uspořádání krovu velmi dobře realizovat např. bytovou vestavbu. Dispozice: 1.PP - byt - vstup (2,70 m 2 ), sklep (18,40 m 2 ), sklep (2,00 m 2 ), sklep (5,30 m 2 ), sklep (4,80 m 2 ), sklep (12,80 m 2 ), sklep (7,70 m 2 ), kotelna (3,60 m 2 ), uhelna (10,30 m 2 ) - 67,60 m2 1.NP - nebyt - vstup - prodejna (7,70 m 2 ), prodejna (17,00 m 2 ), prodejna (21,50 m 2 ), chodba mezi nebytem a bytem (2,30 m 2 ) - 48,50 m 2 1.NP - byt - vstup do domu (6,00 m 2 ), chodba k bytu (10,10 m 2 ) koupelna (5,00 m 2 )- 21,10 m 2 1.NP - společné prostory - chodbička u pavlače ( 2,00 m 2 ), pavlač (7,40 m 2 ), WC (0,90 m 2 ) - 10,30 m 2 2.NP - Byt - Chodba( 11,50 m2 ), pavlač (10,40 m 2 ), WC (1,40 m 2 ), pokoj ( 22,00 m 2 ), obytná kuchyň ( 21,30 m 2 ), pokoj (19,50 m 2 ) - 86,10 m 2 Byt celkem: 174,80 m 2 Nebyt celkem: 48,50 m 2 Společné prostory: 10,30 m 2 Celkem: 233,60 m 2-3 -
Konstrukce a vybavení Název Popis Název Popis Bourací práce nebyly prováděny Základy kámen, beton Svislé nosné konstrukce zděné, v části pavlačí dřevěné Vodorovné nosné konstrukce plná klenba, dřevěné trámové opláštění s podhledem, sádrokarton Schodiště 1.PP beton, 1.NP dřevěné Střešní konstrukce sedlový krov Střešní krytina osinkocementové šablony na Kanalizace ze všech zařizovacích podbití předmětů Rozvod vody studené a teplé Rozvod elektro světelný a motorový Rozvod plynu n ení proveden Ústřední topení ÚT s kotlem na tuhá paliva - funkčnost nezaručena Okna v části do ulice plastová, v části do dvora ven a dovnitř otevíraná, na pavlačích jednoduchá Dveře a vrata hladké plné, vstupné plastové, dřevěné náplňové, dřevěné a kovové zarubně Vnitřní omítky a obklady vápenné štukové, keramické Dlažby a podlahy keramická dlažba, prkna, obklady, nátěry sádrokartonu vlýsky, PVC, v 1.PP beton Vybavení hygienických zařízení vana, umyvadla, 2x WC Vybavení kuchyní kuchyňská linka, mikrovlnná trouba Ostatní vnitř. vybav. přípojka veřejného telefonu, datové rozvody Venkovní omítky a obklady v části do ulice zateplená fasáda bez konečného nátěru Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: ano ne Stav rozestavěné stavby / jednotky umožňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy: ano ne Reprodukční cena Věcná hodnota Hlavní stavby: 6 988 681 Kč Hlavní stavby: 2 847 189 Kč Ostatní stavby: Pozemky: 292 000 Kč Věcná hodnota celkem: 3 139 190 Kč Porovnávací hodnota Popis porovnatelných nemovitostí: 2 440 000 Kč Nabídka www.sreality.cz: Příbram VI - Březové Hory, zděný dům, nabízená kupní cena 2.500.000,00 Kč, užitná plocha odhadem 200,00 m 2, pozemky 214,00 m 2, JCPPP včetně pozemků 12.500,00 Kč/ m 2, dům v dobrém technickém stavu bez rekonstrukce, 1.NP prodejna, 2.NP byt. Horší lokalita, menší počet užitných podlahových ploch, větší výměra pozemků. Nabídka www.sreality.cz: Příbram II - Kpt. Olesinského, zděný dům, nabízená kupní cena 3.000.000,00 Kč, užitné podlahové plochy 240,00 m 2, pozemek 370,00 m 2, JCPP včetně pozemků 12.500,00 Kč/ m 2, v dobrém technickém stavu po částečné rekonstrukci, dobře udržovaný a zařízený, 2 byty. Podobná lokalita, podobný počet užitných podlahových ploch, větší výměra pozemků. Nabídka www.sreality.cz: www.sreality.cz, zděný dům, nabízená kupní cena 2.990.000,00 Kč, užitné podlahové plochy 300,00 m 2, pozemek 192,00 m 2, JCPP včetně pozemků 9.967,00Kč/ m 2, v dobrém technickém stavu bez rekonstrukce, 2 byty. Podobná lokalita, podobný počet užitných podlahových ploch, podobná výměra pozemků. Oceňovaný dům: Příbram IV - Mariánská, zděný dům, v dobrém technickém stavu, užitné podlahové plochy 233,60 m 2, pozemek 146,00 m 2, 1.NP prodejna, 2.NP byt, JCPP včetně pozemků uvažuji ve výši cca průměru (11.656,00 Kč/m2) JCPP srovnatelných nemovitostí po odpočtu nadhodnocenosti internetových nabídek prodejů ve výší 10.300,00 Kč/m 2. Pozn.: JCPP jednotková cena podlahových ploch - 4 -
Cena zjištěná porovnávacím způsobem: Jedná se o výsledek vyhodnocení cen nabídek k prodeji nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Jako podklady používám internetové nabídky ze serveru www.sreality.cz. Název Popis Cena Zdroj ceny / Poznámka rodinný dům s nebytem Příbram VI - Březové Hory 2 500 000 Kč www.sreality.cz rodinný dům Příbram II - Kpt. Olesinského 3 000 000 Kč www.sreality.cz rodinný dům Příbram II - Mariánské údolí 2 990 000 Kč www.sreality.cz Nabývací cena převodce, zhotovitel druh dokladu ze dne poznámka 2 100 000 Kč Kupní smlouva - podepsaná 21.6.2006 Po převodu byla provedena rekonstrukce v části 1.NP. Podklady / přílohy počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 3556 ze dne 7.11.2010. 2 Snímek katastrální mapy CUZK. 1 Fotodokumentace nemovitosti. 4 Mapa oblasti a města 2 Srovanatelné nemovitosti 3 Objednávka - provedení odhadu předmětu nedobrovolné dražby, č.j.: 500/2010-N ze dne 25.11.20100-5 -
Zdůvodnění obvyklé ceny: (vč. komentáře ke kupní ceně) Jednotková cena včetně pozemků: 2.400.000,00 Kč : 233,60 m 2 = 10.274,00 Kč/m 2 Zaokrouhleno: 10.300,00 Kč/m 2 Kontrolní propočet: 18.000,00 Kč/m 2 - prodejní podlahové plochy (část 1.NP) 9.000,00 Kč/m 2-1.NP plochy k bytu a společné plochy + 2.NP - byt 3.000,00 Kč/m 2 - vedleší plochy 1.PP - špatný technický stav Jednotková cena pozemků 2.000,00 Kč/m 2. Tyto jednotkové ceny jsou běžné při prodeji podobných rodinných domů s nebytem v současné době v sídle jako je Příbram. Cena nemovitosti jednoduchým srovnáním - propočtem pak je stanovena v následujícím: Užitné plochy: prodejní podlahové plochy (část 1.NP) 48,50 m 2 (zaokrouhleno 49,00 m 2 ) 1.NP plochy k bytu a společné plochy + 2.NP - byt 117,50 m 2 (zaokrouhleno 118,00 m 2 ) vedlejší podlahové plochy ( 1.PP) 67,60 m 2 (zaokrouhleno 68,00 m 2 ) pozemek - výměra 146,00 m 2 Stavby: prodejní podlahové plochy (část 1.NP) 49,00 m 2 x 18.000,00 Kč/m 2 = 882.000,00 Kč 1.NP plochy k bytu a společné plochy + 2.NP - byt 118,00 m 2 x 9.000,00 Kč/m 2 = 1.062.000,00 Kč vedlejší podlahové plochy ( 1.PP) 68,00 m 2 x 3.000,00 Kč/m 2 = 204.000,00 Kč Pozemek: 146,00 m 2 x 2.000,00 Kč/m 2 = 292.000,00 Kč Celkem: Zaokrouhleno: 2.440.000,00 Kč 2.400.000,00 Kč Nemovitost vhodná pro zástavu. Pozitiva: - dům v dobrém technickém stavu s prodejnou v 1.NP a bytem v 2.NP - dům v části 1.NP po rekonstrukci - dobrá poloha ve městě, na hranici starého a nového města - dobrá dostupnost do Prahy, Plzně a Sedlčan - byt je možné na současné úrovni vybavení ihned užívat pro trvalé bydlení - půdní prostor umožňuje vestavbu dalšího bytu Negativa: - 1.PP je v horším technickém stavu, pavlače k rekonstrukci - funkčnost stávajícího ústředního vytápění včetně rozvodů a topných těles nezaručena (v době prohlídky nebylo v činnosti) - 6 -
Ocenění nemovitostí je provedeno ke dni 09.12.2010 Posudek o ceně byl vypracován 13.12.2010 podpis znalce Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 17.10.1984 č.j. Spr.1145/81 pro základní obor EKONOMIKA odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř.č. 5528/248 znaleckého deníku. Certifikovaný dne 15.9.1997 Bankovním institutem V.Š., a.s. Praha na základě akreditace udělené Českým institutem pro akreditaci, pro oceňování majetku kategorie "nemovitost", certifikát QON číslo 002059, ev.č. 059/97 s platností do 31.12.2000 a recertifikován dne 30.09 2010 číslo certifikátu 0003 s platností do 31.09.2015. V Dobrovítově dne 13.12.2010 Ing. Miroslav Bartůněk Dobrovítov 27 286 01 Čáslav e-mail: mbartunek@centrum.cz - 7 -
List vlastnictví - 8 -
- 9 -
Snímek katastrální mapy - 10 -
Fotodokumentace Prodejna Prodejna Prodejna Koupelna Dvorek za domem Pavlač v 1..NP - 11 -
Sklep Kotelna Pohled ze dvora Pohled ze dvora Vstup do sklepa Vstupní chodba - 12 -
Chodba z prodejny do chodby k bytu Chodba k bytu Pokoj v 2.NP Chodba v 2.NP Pavlač a WC v 2.NP WC v 2.NP - 13 -
Kuchyň v 2.NP Pokoj v 2.NP Půdní prostor Vstup do prodejny a do bytu Pohled z ulice Celková situace - 14 -
Mapa oblasti - 15 -
Mapa obce - 16 -
Srovnatelná nemovitost - 17 -
Srovnatelná nemovitost - 18 -
Srovnatelná nemovitost - 19 -