Z N A L E C K Ý P O S U D E K

Transkript

1 Z N A L E C K Ý P O S U D E K číslo 26605// NEMOVITOST: Byt č. 1230/1 Adresa nemovitosti: 1. května 1230 / 134, Mikulov Katastrální údaje : Kraj Jihomoravský, okres Břeclav, obec Mikulov, k.ú. Mikulov na Moravě, kód ČSÚ: , LV: 4295 Ostatní stavby: Pozemky: 1259/3 Vlastník stavby: SJM Vladislav Kiš, 1.května 1230 / 134, Mikulov, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 SJM Marie Kišová, 1.května 1230 / 134, Mikulov, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: SJM Vladislav Kiš, 1.května 1230 / 134, Mikulov, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 SJM Marie Kišová, 1.května 1230 / 134, Mikulov, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : EXEKUTORSKÝ ÚŘAD PRAHA 6 č. j. 025 EX 7041/10-16, obj. ze dne Adresa objednatele: Bělohorská 270 / 17, Praha 6 IČ: telefon: DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. František Císař U Sadu 293 / 25, Vřesina IČ: telefon: , cisarfrantisek@centrum.cz DIČ: fax: ÚČEL OCENĚNÍ: Ocenění pro provedení exekuce ve věci č. j. 025 EX 7041/10-16, obj. ze dne Datum místního šetření: Datum zpracování : Počet stran: 15 stran Počet příloh: 8 Posudek se předává objednateli ve čtyřech vyhotoveních.

2 STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r SOUČASNÝ STAV Konstrukce: montované Využití: bydlení Okolí: bytová zóna Přípojky: voda, kanalizace, plyn, elektro Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): železnice, autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. Tř, silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - smíšená zástavba Stavebně technický stav stavby: dobře udržovaná Vytápění: ústřední plyn Počet podlaží celkem: 3 z toho podzemní: 1 z toho nadzemní: 2 Počet bytů/nebytů 4/0 Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží Typ PP bytu Balkon Terasa Sklad Sklípek Garáž. stání Zahrada Celková plocha jednotky Podíl na společných částech domu a pozemku Obvyklá cena m 2 m 2 m 2 m 2 ks m m Kč/m / ,52 2,54 0,00 17,51 0 0,00 91, / Kč/m 2 REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Obvyklá cena Současný stav Kč 1. NÁLEZ Situace Přehled podkladů Charakteristika obce Poloha nemovitosti Fotodokumentace nemovitosti Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne Snímek katastrální mapy Usnesení exekutorského úřadu ze dne Zpráva o nebezpečí výskytu povodní Jedná se o obec Mikulov, která se nachází v okrese Břeclav v Jihomoravském kraji. Mikulov je 20 km západně od Břeclavi, 3 km od Rakouska. Obec Mikulov má obyvatel. Město Mikulov je vybaveno sítí všech inženýrských sítí, sítí všech obchodů. V městě je veškerá občanská vybavenost a služby. Jsou zde základní školy, pošta, policie. Je zde zdravotnické zařízení, sportovní a kulturní zařízení.v obci je domov s pečovatelskou službou. Dopravní spojení autobusové a železniční do Brna, Břeclavi a do Rakouska. Byt č. 1230/1 se nachází v bytovém domě č. p. 1230, v obytné zóně na ulici 1. května v Mikulově, v okrajové části města. Přístupnost po zpevněné komunikaci. Lokalita tvoří smíšenou zástavbu obytných a rodinných domů s parkovou zelení a zahradami. Nemovitost je napojena na veškeré inženýrské sítě. Pěší dostupnost na autobusovou a železniční zastávku. V okolí bydlí bezproblémové skupiny obyvatel

3 Popis jednotlivých staveb Základní popis stavby Popis bytové/nebytové jedn. Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby Jedná se o bytovou jednotku č.1, která je umístěna v 1.N.P. obytného domu č. p v Mikulově, k. ú. Mikulov na Moravě Dům je montovaný panelový. Je napojen na všechny inženýrské sítě. Dům má dvě N.P. a jedno P.P. Obytný dům se nachází v klidné lokalitě města na ulici 1. května. Jedná se o byt č.1230/1 v bytovém domě č. p v Mikulově, k. ú. Mikulov na Moravě. Byt se nachází v 1.N.P. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň, 3 obytné místnosti a v 1.P.P. dva sklepy. Svislé konstrukce jsou montované železobetonové. Podlahy obytných místností jsou plovoucí z laminátových lamel,, podlahy ostatních místností jsou z keramické dlažby. Dveře hladké plné nebo prosklené. Okna plastová zdvojená. Je proveden rozvod studené a teplé vody, zemního plynu, světelné elektroinstalace a vnitřní kanalizace. Vytápění ústřední, kotel na zemní plyn v 1.P.P. Příprava teplé vody v elektrickém zásobníkovém ohřívači Sporák je plynový s elektrickou troubou. Byt se nachází v 1.N.P. obytného domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň, 3 obytné místnosti a dva sklepy v 1.P.P. Byt je v dobrém stavebně technickém stavu, nevykazuje žádné zjevné poruchy a závady. Dle vyjádření p. Marie Kišové byl bytový dům dán do užívání v roce Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Předmětem ocenění je podíl 1029/4767 na pozemku parc. č. 1259/3 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 217 m 2, Pozemek je rovinatý. Přístup po zpevněné komunikaci. Možnost napojení na všechny inženýrské sítě. Podle Zprávy o nebezpečí povodně se pozemek nachází v zóně 1 zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně. 2. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Cena pozemku byla stanovena porovnávací metodou z dostupných nabídkových cen pozemků v Mikulově. Nabídková cena je upravena koeficientem zdroje ceny 0,80. Srovnávací pozemky: Mikulov m 2, Kč, IS v dosahu pozemku, Kč/m 2 x 0,80 = 800 Kč/m 2 Mikulov m 2, Kč, IS v dosahu pozemku, Kč/m 2 x 0,80 = 813 Kč/m 2 Mikulov m 2, Kč, IS v dosahu pozemku, 500 Kč/m 2 x 0,80 = 400 Kč/m 2 Mikulov 776 m 2, Kč, IS v dosahu pozemku, 620 Kč/m 2 x 0,80 = 496 Kč/m 2 Na základě srovnávací metody stanovuji cenu pozemku na 627 Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Spoluvlastnický podíl Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří 1259/ / Celková výměra pozemků 217 Hodnota pozemků celkem Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Započítaná plocha předsíň byt 10,36 m 2 1,00 10,36 m 2 obývací pokoj byt 18,58 m 2 1,00 18,58 m 2-3 -

4 kuchyň byt 10,58 m 2 1,00 10,58 m 2 Ložnice byt 13,93 m 2 1,00 13,93 m 2 koupelna byt 2,99 m 2 1,00 2,99 m 2 WC byt 1,31 m 2 1,00 1,31 m 2 obytná/hlavní místnost Byt 17,51 m 2 1,00 17,51 m 2 lodžie balkon 2,54 m 2 0,75 1,91 m 2 spíž Byt 2,94 m 2 1,00 2,94 m 2 sklep (mimo vlastní jednotku) Sklad, sklípek 16,32 m 2 0,50 8,16 m 2 sklep (mimo vlastní jednotku) Sklad, sklípek 6,53 m 2 0,50 3,26 m 2 Celková podlahová plocha 103,57 m 2 91,51 m 2 Výpočet věcné hodnoty jednotky Současný stav Podlahová plocha [m 2 ] 91,51 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] Reprodukční hodnota (RC) Kč Rozestavěnost % 100,00 Stáří roků 37 Další životnost roků 63 Opotřebení % 37,00 Věcná hodnota (VH) Kč STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku. Základem pro zjištění obvyklé ceny je porovnání cen, kterých by bylo dosaženo v daném místě a čase u stejných nebo podobných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bytu bylo provedeno vyhodnocení trhu s nemovitostmi. Bylo provedeno vyhodnocení údajů z realitního trhu, vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb. Bylo zjištěno, že s obdobnými nemovitostmi se obchoduje. Pro stanovení obvyklé ceny bytu porovnávací metodou jsou k dispozici srovnávací byty v Mikulově a okolí. Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita / Popis Zdůvodnění koeficientu K c Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient Upravená cena celkový m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Oceňovaná jednotka Mikulov Byt 3+1 bytový dům 91,53 1.N.P. 3+1 X X X X typový Srovnávané jednotky Mikulov, ul. Vinařská Jedná se o byt 3+1 v Mikulově, ulice Vinařská. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a 3 obytné místnosti. Podlahy obytných místností jsou vlýskové, podlahy ostatních místností z keramické dlažby. Dveře hladké plné. Okna dřevěná zdvojená. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní X - 4 -

5 kanalizace. Výtápění ústřední, radiátory jsou litinové. Bytový dům typový Mikulov, ul. Hraničářů 78, , Jedná se o byt 3+1 v Mikulově, ul.hraničářů. Bytový dům je montovaný panelový.byt se nachází ve 4.N.P. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň, a 3 obytné místnosti. Svislé konstrukce jsou montované panelové. Podlahy obytných místností jsou vlýskové, podlahy ostatních místností z keramické dlažby. Dveře hladké plné nebo prosklené. Okna dřevěná zdvojená. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Výtápění ústřední, radiátory jsou litinové. Bytový dům montovaný typový Mikulov 72,00 4.N.P , Jedná se o byt 3+1 v Mikulově ulice Dukelská Byt se nachází v 2.N.P. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň, a tři obytné místnosti. Podlahy obytných místností jsou vlýskové, podlahy ostatních místností z keramické dlažby. Dveře hladké plné. Okna dřevěná zdvojená. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Výtápění ústřední, radiátory jsou litinové. Bytový dům montovaný panelový typový Mikulov 80,00 2.N.P , Jedná se o byt 3+1 v Mikulově Dům je montovaný panelový. Byt se nachází v 2.N.P. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a tři obytné místnosti. Svislé konstrukce jsou montované panelové. Podlahy obytných místností jsou vlýskové, podlahy ostatních místností z keramické dlažby. Dveře hladké plné. Okna dřevěná zdvojená. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Vytápění ústřední, radiátory jsou ocelové.. Bytový dům montovaný panelový typový Dolní Dunajovice 124,00 2.N.P , Jedná se o byt 3+1 v Dolních Dunajovicích. Dům je montovaný panelový. Byt se nachází v 1.N.P. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a tři obytné místnosti. Svislé konstrukce jsou montované panelové Podlahy obytných místností jsou vlýskové, podlahy ostatních místností z keramické dlažby. Dveře hladké plné nebo prosklené. Okna zdvojená dřevěná. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Výtápění ústřední, radiátory jsou litinové. Vnitřní obklady v kuchyni. Bytový dům 84,00 1.N.P , montovaný panelový typový Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 91,53 m 2 Z výše uvedeného vyplývá, že uvedený byt č. 1230/1 z LV č v Mikulově, k. ú. Mikulov na Moravě s příslušenstvím a podílem 1029/4767 na společných částech domu č. p a pozemku parc. č. 1259/3 z LV č je v daném místě a čase obchodovatelný v rozmezí od Kč/m 2 do Kč/m 2 podlahové plochy bytu. Vzhledem k poloze, umístění, stavebně technickému stavu a vybavení bytu s příslušenstvím a s podílem 1029/4767 na společných částech domu č.p a pozemku parc. č. 1259/3 stanovuji obvyklou cenu v dolní polovině uvedeného intervalu tj Kč/m 2. Pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé byly dále posuzovány další rozhodující skutečnosti: - Pěší dostupnost na zastávku autobusu a železnice - Klidná lokalita se smíšenou zástavbou na okraji města - Vybavení a velikost bytu - Příslušenství bytu - 5 -

6 - Bezproblémové okolí bytu a bytového domu Jednotková cena stanovená srovnávací metodou byla stanovena na Kč/m 2 podlahové plochy bytu. Bylo přihlíženo ke všem skutečnostem ovlivňujícím cenu, zejména lokalitu, stavebně technický stav, velikost bytu a poptávku realitního trhu. Stanovení obvyklé ceny bytu č. 1230/1 srovnávací metodou Jednotková cena podlahové plochy bytu: Kč/m 2 Podlahová plocha bytu: 91,51 m 2 Stanovení obvyklé ceny: 91,51 m 2 x 9,300 Kč/m 2 = Kč Obvyklá cena oceňovaného bytu č. 1230/1 s podílem 1029/4767 na společných částech bytového domu č. p a pozemku parc. č. 1259/3 v Mikulově, k. ú. Mikulov na Moravě stanovená porovnávací metodou činí ke dni odhadu po zaokrouhlení Kč slovy: osmsetpadesátjedentisíc Kč 4. ZÁVĚR a) Obvyklá cena oceňovaného bytu činí ke dni odhadu celkem Bytu č. 1230/1 v budově č. p postavené na pozemku parc. č. 1259/3, zapsaného na LV č v Mikulově, k. ú. Mikulov na Moravě včetně ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1029/4767 na společných částech budovy č. p postavené na pozemku parc. č. 1259/3 a pozemku parc. č. 1259/3, to vše zapsané na LV č v k. ú. Mikulov na Moravě činí podle tohoto odhadu k datu ocenění : Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostmi U bytu č. 852/11 se nestanoví Nájemní právo nezjištěno Věcná břemena - nezjištěna - 6 -

7 c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou viz odst. b d)) Výsledná obvyklá cena oceňovaného bytu činí celkem Bytu č. 1230/1 v budově č. p postavené na pozemku parc. č. 1259/3, zapsaného na LV č v Mikulově, k. ú. Mikulov na Moravě včetně ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1029/4767 na společných částech budovy č. p postavené na pozemku parc. č. 1259/3 a pozemku parc. č. 1259/3, to vše zapsané na LV č v k. ú. Mikulov na Moravě činí podle tohoto odhadu k datu ocenění : Kč slovy: osmsetpadesátjedentisíc Kč Seznam příloh: Fotodokumentace nemovitosti 2 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne Snímek katastrální mapy Mapa okolí počet stran A4 v příloze: 1 1 Ve Vřesině u Hlučína, Ing. František Císař U Sadu Vřesina u Hlučína 5. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr. 1176/90, pro základní obor 1.) ekonomika, 2.) stavebnictví, pro odvětví 1.) ceny a odhady nemovitostí, 2.) stavby obytné, stavební odvětví různá, specializace pozemní stavby. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2660/5/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2660/5/

8 Fotodokumentace nemovitosti: Koupelna WC Obývací pokoj Dětský pokoj Ložnice Předsíň - 8 -

9 Kuchyň Sklep č.1 Sklep č. 2 Kotel ÚT v 1.P.P. Pohled na dům severní Pohled na dům severozápadní - 9 -

10 - 10 -

11 - 11 -

12 - 12 -

13 - 13 -

14 - 14 -

15 - 15 -