Znalecký posudek č. 651/2013

Znalecký posudek č. 651/2013 O ceně obvyklé bytové jednotky č. 1164/01 v objektu čp.1164, ulice Karpatská, obec Praha, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku parcelní číslo 1572/6, to vše na LV 9646 a 9645, k.ú. Vršovice, obec Praha. Objednatel posudku: Úřad městské části Praha 10 Vršovická 68 10138 Praha 10 Účel posudku: Zjištění hodnoty nemovitosti pro účely prodeje v elektronické dražbě. Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 9. 8. 2013 posudek vypracoval: Ing. Denisa Pěkná, Ph.D. Lesní 2 370 06 České Budějovice Posudek obsahuje 15 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Českých Budějovicích, 9. 8. 2013

2 A. Nález 1. Znalecký úkol O ceně obvyklé bytové jednotky č. 1164/01 v objektu čp.1164, ulice Karpatská, obec Praha, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku parcelní číslo 1572/6, to vše na LV 9646 a 9645, k.ú. Vršovice, obec Praha. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 9. 8. 2013 za přítomnosti B. Gregoriho a P. Polanky. 3. Podklady pro vypracování posudku výpis z KN LV 9646 a 9645, obec Praha, k.ú. Vršovice snímek z KM a ortofotomapy cenová mapa Prahy 4. Vlastnické a evidenční údaje Obec: Praha Katastrální území: Vršovice (732257) List vlastnictví číslo: 9646 Vlastník: Hlavní město Praha Mariánské náměstí 2/2, Staré Město, 11001 Praha 1 Svěřená správa nemovitostí ve vlastnictví obce: Městská část Praha 10 Vršovická 1429/68, Vršovice, 10138 Praha 10 List vlastnictví číslo: 9645 Vlastníci: 1. Bagin Tibor Podíl: 279/16 502 Prievidzská 6, 945 01 Komárno, Slovensko 2. Benešová Milada Podíl: 279/16 502 3. Burajová Jana Podíl: 279/16 502 4. Bureš Rudolf Podíl: 279/16 502 5. SJM Černý Martin a Černá Renáta Podíl: 279/16 502 Karpatská 1166/18, Vršovice, 10000 Praha 10 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz

3 6. Dvořáková Renáta Ing. Podíl: 279/16 502 7. Gecejová Mariana Podíl: 515/33 004 8. Mája 491/3, 089 01 Svidník, Slovensko 8. SJM Geisler Michal a Geislerová Věra Podíl: 279/16 502 Ruská 938, 50901 Nová Paka 9. Gergiedowská Marie Podíl: 279/16 502 10. Halouzka Jan Podíl: 279/16 502 11. Hlaváček Jakub Mgr. Podíl: 141/8 251 Ohradní 1345/6, Michle, 14000 Praha 4 12. Hlavní město Praha Podíl: 837/16 502 Mariánské náměstí 2/2, Staré Město, 11001 Praha 1 Svěřená správa nemovitostí ve vlastnictví obce: Městská část Praha 10 Vršovická 1429/68, Vršovice, 10138 Praha 10 13. SJM Hloušek Jan a Hloušková Petra Podíl: 279/16 502 14. SJM Honková Zdeňka a Honek Roman Podíl: 279/16 502 15. Houdek Petr Mgr. Podíl: 279/16 502 16. SJM Hulínský František a Hulínská Jarmila Podíl: 279/16 502 Karpatská 1166/18, Vršovice, 10000 Praha 10 17. Jelínek Pavel Bc. Podíl: 279/16 502 17. listopadu 242, Hořejší Předměstí, 34401 Domažlice 18. Jiráková Martina Podíl: 279/16 502 Karpatská 1166/18, Vršovice, 10000 Praha 10 19. Kalista Jan Podíl: 279/16 502 20. SJM Klimenta Milan a Klimentová Petra Podíl: 279/16 502 Jana Opletala 173, Podhůří, 54303 Vrchlabí 21. Klinerová Jaroslava Podíl: 279/16 502 22. Komenda Stanislav Podíl: 279/16 502 23. Lejnar Jiří Podíl: 279/16 502 24. SJM Lenc Vladislav a Lencová Zdeňka Podíl: 279/16 502 25. Lencová Zdeňka Podíl: 279/16 502

4 26. Mašková Alena Podíl: 279/33 004 27. Mašková Kateřina Podíl: 279/33 004 28. SJM Niederle Petr a Niederlová Jana Podíl: 279/16 502 Karpatská 1166/18, Vršovice, 10000 Praha 10 29. Odstrčilová Eva Podíl: 279/16 502 30. PARADIMORE s.r.o. Podíl: 1 003/33 004 Roháčova 188/37, Žižkov, 13000 Praha 3 31. Pechmannová Helena Podíl: 279/16 502 Karpatská 1166/18, Vršovice, 10000 Praha 10 32. Písařík Vojtěch Podíl: 279/16 502 33. Pitterová Danica MUDr. Podíl: 493/33 004 Řeznická 672/1, Nové Město, 11000 Praha 1 34. SJM Posířil Radek a Posířilová Soňa Podíl: 279/16 502 35. Prosnicová Alexandra PhDr. Podíl: 279/16 502 36. SJM Rapant Jaroslav JUDr. a Rapantová Helena Podíl: 279/16 502 37. Richterová Vlasta Podíl: 279/16 502 Karpatská 1166/18, Vršovice, 10000 Praha 10 38. SJM Růžička Karel a Růžičková Blanka Podíl: 279/16 502 39. Smržová Martina Podíl: 257/16 502 Srbínská 1540/6, Strašnice, 10000 Praha 10 40. SJM Sommer Martin a Sommerová Daniela Podíl: 279/16 502 41. Strašil Martin Podíl: 279/16 502 42. Stružková Anna Podíl: 489/33 004 U Slavie 1388/4, Vršovice, 10000 Praha 10 43. Suchá Martina MUDr. Podíl: 279/16 502 44. Suchý Jaroslav Podíl: 279/16 502 Karpatská 1166/18, Vršovice, 10000 Praha 10 45. Svoboda Tomáš Podíl: 279/16 502 Valčíkova 1147/10, Libeň, 18200 Praha 8

5 46. SJM Šiler Miloslav JUDr. a Šilerová Marie Podíl: 279/16 502 47. SJM Šperl Martin a Šperlová Marie Podíl: 279/16 502 48. Šťastný Daniel Podíl: 132/8 251 Netlucká 533, Dubeč, 10700 Praha 15 49. Společné jmění manželů Podíl: 279/16 502 Štumpf Michal Ing. Štumpfová Katarína Ing. Vrchovského 17, 90901 Skalica, Slovensko 50. Šturma Jan Mgr. Podíl: 245/16 502 č.p. 169, 29307 Hrdlořezy 51. SJM Šunda Roman a Šundová Andrea Podíl: 279/16 502 52. Švagrová Libuše Podíl: 127/8 251 Havlíčkovo náměstí 700/9, Žižkov, 13000 Praha 3 53. Táčnerová Kateřina Podíl: 279/16 502 54. Tauš Josef Podíl: 279/16 502 55. Ventura Michal Podíl: 279/16 502 56. Veselý Josef Podíl: 279/16 502 57. Zinecker Jiří Podíl: 279/16 502 58. SJM Zvolský Stanislav a Zvolská Jarmila Podíl: 279/16 502 5. Dokumentace a skutečnost 6. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná jednotka se nachází v 1NP zděného bytového domu a má dispozici 2+1.Objekt má dobrou dostupnost městské hromadné dopravy. V blízkosti se nachází tramvajová zastávka Kubánské náměstí, nejbližší stanice metra je vzdálena 1,3km. V okolí nalezneme bytové domy, restaurační zařízení, obchodní zařízení, obchodní centrum Eden, fakultní nemocnici, lékárny, školská zařízení, sportovní zařízení - plavecký bazén, sportovní hala, atletický stadion, zimní stadion, fotbalová hřiště, Synot Tip Aréna. Technický stav budovy dobrý - fasáda v dobrém stavu, vstupní dveře po výměně, některá okna po výměně. Stav bytové jednotky původní k rekonstrukci. Bližší popis viz kapitola ocenění.

6 7. Obsah posudku Pozemky a) Pozemky 1) Pozemky Byt b) Byt 1) Byt č. 1164/01 c) Ocenění výnosovým způsobem podle vyhlášky č. 450/2012 Sb. d) Ocenění výnosovou metodou e) Ocenění porovnávací metodou

7 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 450/2012 Sb. o oceňování majetku. Podklady pro stanovení koeficientu K p : Oblast: Praha 21 Popisy objektů Pozemky a) Pozemky 1) Pozemky Byt b) Byt 1) Byt č. 1164/01 Bytová jednotka je v majetku hlavního města Prahy, nachází se v prvním nadzemním podlaží zděného bytového domu. Bytová jednotka má dispozici 2 + 1. Stav původní, dveře plné, okna dřevěná, omítky v horším stavu, podlahy v pokojích parkety, kuchyně a předsíň PVC krytina, komora, koupelna a wc dlažba.vytápění ústřední, koupelna vybavena vanou a umyvadlem v podstandardním provedení, kuchyně nezřízená - pouze sporák a provizorní dřez. K bytu náleží podíl na společných částech domu ve výši 558/33004. Ocenění Pozemky a) Pozemky a.1) Vyhláška 450/2012 Sb. a.1.1) Pozemky 27, 28 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 2 250, Kč. Cena je určena podle písm. a): Hlavní město Praha. 27 Stavební pozemky oceněné dle cenové mapy Název Parc. č. Výměra [m 2 ] Jednotková cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a 1572/5 160 4 450, 712 000, nádvoří zastavěná plocha a 1572/6 159 4 450, 707 550,

8 Název Parc. č. Výměra [m 2 ] Jednotková cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] nádvoří zastavěná plocha a 1572/7 161 4 450, 716 450, nádvoří zastavěná plocha a 1572/8 160 4 450, 712 000, nádvoří zastavěná plocha a 1572/9 157 4 450, 698 650, nádvoří ostatní plocha - 1572/17 496 4 450, 2 207 200, zeleň Součet: 1 293 5 753 850, 28 odst. 6a Pozemky drah, silnic, dálnic apod. Koeficienty pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Koeficient změny cen staveb K i : 2,131 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] ostatní plocha - 1572/3 343 2 250, 4 050,0000 1 389 150, ostatní komunikace ) cena byla upravena na trojnásobek ceny uvedené v 28 odstavci 1 upravené koef. 0,6 Součet cen všech typů pozemků: = 7 143 000, Kč Pozemky zjištěná cena: 7 143 000, Kč Byt b) Byt b.1) Vyhláška 450/2012 Sb. b.1.1) Byt č. 1164/01 25 Podlahové plochy bytu (PP): Plocha [m 2 ] Název celková koef. započítaná kuchyň 14,00 1,00 14,00 pokoj 1 17,00 1,00 17,00 pokoj 2 14,00 1,00 14,00 předsíň 3,50 1,00 3,50 wc 1,00 1,00 1,00 koupelna 3,50 1,00 3,50 spíž 1,00 1,00 1,00 sklep 4,30 0,80 3,44 58,30 57,44 Určení základní ceny za m 2 dle přílohy č. 19, tabulky č. 1: Kraj: Hlavní město Praha

9 Obec: Praha Počet obyvatel: 1 241 664 Indexovaná prům. cena (IPC): 54 502, Kč/m 2 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Poptávka, po bytech této kategorie, je v Praze nižší než nabídka. Popis znaku Hodnocení znaku T i 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka výrazně nižší než nabídka 0,10 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve 0,00 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 3 Index trhu (I T = 1 + T i): 0,900 i=1 spoluvlastnictví) II. Bez vlivu 0,00 Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 6 Poloha nemovitosti je v této části města dobrá. Docházková vzdálenost je k MHD krátká. V blízkosti se nachází restaurační zařízení, obchodní zařízení, obchodní centrum Eden, fakultní nemocnice, lékárny, školy, parky, sportovní a rekreační zařízení. Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Poloha nemovitosti III. Souvisle zastavěné území obce 0,00 2 Význam lokality v obci, oblasti, II. Bez vlivu 0,00 okresu 3 Okolní zástavba a životní IV. Objekty pro bydlení bez zázemí parků 0,03 prostředí 4 Dopravní spojení II. Dobrá dostupnost centra obce, dobré 0,00 dopravní spojení 5 Parkovací možnosti v okolí II. Omezené 0,00 nemovitosti 6 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 7 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu 0,00 nemovitosti 8 Vlivy neuvedené 8 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy (I P = 1 + P i): i=1 1,030 Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 19, tabulka č. 2 Konstrukce jednotky je zděná. Příslušenství bytu úplné původní - k rekonstrukci. Kuchyně bez nábytku.. Popis znaku Hodnocení znaku V i 1 Typ stavby IV. Budova - zděná nebo monolitická 0,10 konstrukce vyzdívaná 2 Společné části domu I. Žádné z dále uvedených 0,01 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 0,00 5 Orientace obyt. místností ke II. Ostatní světové strany - částečný výhled 0,00

10 světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 0,00 7 Další vybavení bytu a prostory III. Standardní vybavení - balkon nebo 0,00 užívané spolu s bytem lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 0,00 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 10 Stavebně-technický stav IV. Byt ve špatném stavu - (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) 0,65 * * Kategorie stavby: B - stáří od 20 do 30 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V 10 : 9 0,9 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 10): i=1 0,638 Index cenového porovnání (I = I T I P I V ): 0,900 1,030 0,638 = 0,591 Cena upravená (CU = IPC I): 54 502, 0,591 = 32 210,68 Kč/m 2 Určení porovnávací hodnoty (PP CU): 57,44 32 210,68 = 1 850 181,46 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: Cena pozemků = 7 143 000, Kč Spoluvlastnický podíl: 558 / 33 004 Hodnota spoluvlastnického podílu: = 120 767, Kč + 120 767, Kč Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = 1 970 948,46 Kč Byt č. 1164/01 zjištěná cena: 1 970 948,46 Kč c) Ocenění výnosovým způsobem podle vyhlášky č. 450/2012 Sb. 2+1 Výměra pronajaté plochy: 58,30 m 2 Roční nájemné: 58,30 m 2 0, Kč/m 2 = 126 000, Kč Snížení ročního nájemného: Snížení nájemného o 40 %: Odpočet ročního nájemného celkem: 50 400, Kč 50 400, Kč Výpočet výnosové ceny: Upravené roční nájemné: 126 000, Kč 50 400, Kč = 75 600, Kč Účel užití stavby: Ostatní nemovitosti Míra kapitalizace: 8 % / 8,00 % Cena zjištěná výnosovým způsobem (CV): 945 000, Kč Stanovení ceny nemovitosti kombinací nákladového a výnosového způsobu: Skupina nemovitosti: A změny okolí a podmínek s pozitivním dopadem na výnosnost nebo poptávku po oceňované nemovitosti, nemovitost má rozvojové možnosti Cena zjištěná nákladovým způsobem bez K p (CN): = 1 970 948,46 Kč Vzorec pro výpočet ceny: CV + 0,40 CV CN Cena zjištěná kombinací nákladového a výnosového způsobu: 1 355 379,38 Kč

11 d) Ocenění výnosovou metodou Výnosová metoda vyjadřuje jistinu, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Nájemné bylo zjištěno na základě průzkumu na trhu nabízených pronájmů a vlastní databáze. Nabídky pronájmů v inzerci se ceny pohybují v rozmezí 8 000-10000,-. Nabídka bytů k pronájmů je široká. Pro výpočet byla vzata technická úroveň bytu. Míra kapitalizace 8% Výpočet ceny výnosovým způsobem a) Výměry pronajímaných ploch: Ostatních plochy: m 2 58,30 b) Výnosy z pronajímaných ploch (VC): Ostatní plochy 2+1 Kč/rok 126 000, c) Roční náklady na dosažení příjmů: Reprodukční cena RC Kč 1 850 000, Časová cena C Kč 0, Náklady na provoz RC 1,00 % Kč/rok 18 500, Náklady na údržbu RC 1,00 % Kč/rok 18 500, Výpočet amortizace: Úroková míra pro amortizaci i A 0,0300 Další předpokládaná T roků 30 životnost Amortizace kapitalizovaná na zbytkovou životnost C i A (1+ i A ) T 1 Kč/rok 0, Roční náklady celkem N R Kč/rok 37 000, Čisté výnosy V = VC N R Kč/rok 89 000, d) Výpočet výnosové hodnoty věčnou rentou: Úroková míra i 0,0800 Výnosová hodnota V / i Kč 1 112 500,

12 e) Ocenění porovnávací metodou Porovnávací metoda srovnává relevantní nemovitosti, jejichž prodej byl realizován na trhu nemovitostí. Pokud byly jako podklad použity nabídkové ceny nemovitostí byla jejich nabídková cena upravena koeficientem 0,85. Pro metodu byly použity byty téže dispozice v téže lokalitě. Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) Množství (M) K nabídky K polohy K vybav. Jednotková cena (JC) Váha (V) Karpatská 2+1 3 200 000, Kč 56,00 m 2 0,85 0,90 0,80 34 971,43 Kč 1,0 Karpatská 2+1 2 690 000, Kč 56,00 m 2 0,85 1,00 0,80 32 664,29 Kč 1,0 Karpatská 2+1 3 200 000, Kč 60,00 m 2 0,85 0,90 0,80 32 640, Kč 1,0 kde JC = (VC / M) (K nabídky K polohy K vybav. ) Minimální jednotková cena za m 2 : Průměrná jednotková cena za m 2 ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za m 2 : 32 640, Kč 33 425,24 Kč 34 971,43 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m 2 : 33 425,24 Kč Množství: 58,30 m 2 Porovnávací hodnota: = 1 948 690, Kč

13 C. Rekapitulace Obvyklá cena byla stanovena jako vážený průměr z cen zjištěných dle výše uvedených metod. V úvahu byly vzaty všechny charakteristiky bytu, které by mohly cenu obvyklou ovlivnit. Přesto je možné, že cena realizovaná v dražbě může být v případě zájmu více subjektů vyšší než cena odhadní. Výnosová hodnota podle vyhlášky Výnosová hodnota Cena zjištěná porovnávacím způsobem 1 355 380, Kč 1 112 500, Kč 1 948 690, Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 1 470 000, Kč Cena slovy: jedenmiliončtyřistasedmdesáttisíc Kč V Českých Budějovicích, 9. 8. 2013 Ing. Denisa Pěkná, Ph.D. Lesní 2 370 06 České Budějovice Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 11. 12. 2002 č.j. 1703/Z pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 651/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. podle připojené likvidace.

14 D. Seznam příloh Fotodokumentace

15 Katastrální mapa parcely 1572/8 Cenová mapa parcely 1572/8