ZNALECKÝ POSUDEK. č. 1823/

Transkript

1 - 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č. 1823/2012 O ceně obvyklé na bytové jednotce č. 266/4 v ul. Bratří Čapků s podílem na společných prostorech s pozemky č.par. 1176, 1177 a 1178 zastavěná plocha a nádvoří v obci Příbram, okres Příbram, kat. území Příbram. Objednatel posudku: Účel posudku: JUDr. Jaromír Peške Exekutorský úřad Plzeň - sever Jiráskovo nám Plzeň na základě usnesení provedení exekuce Okresního soudu v Příbrami 23 EXE 1145/ EX- 161/11-21 Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb. podle stavu ke dni posudek vypracoval: Kamil Němeček Na Zavážce Vejprnice Posudek obsahuje včetně titulního listu 8 stran textu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Ve Vejprnicích

2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně obvyklé ( tržní) bytové jednotky s podílem na společných prostorech a pozemcích v obci Příbram, ul. Bratří Čapků, okres Příbram a kraj Středočeský. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Bytová jednotka č. 4 Adresa nemovitosti: Bratří Čapků 266/II Příbram Kraj: Středočeský Okres: Příbram Obec: Příbram Katastrální území: Příbram Počet obyvatel: Základní cena podle 28 odst. 1 písm. i) : 400,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti soudního znalce. 4. Podklady pro vypracování posudku - výpis z KN katastrálního úřadu LV kopie snímku z katastrální mapy - údaje a stav zjištěn při ohledání nemovitosti znalcem - místní šetření - od Ing. Pavla Valcháře člena výboru SVBJ Bratří Čapků 265, 266 a informace od realitních kanceláří působících v dané lokalitě a z vlastních zdrojů o prodaných nemovitostech 5. Vlastnické a evidenční údaje Martinkovič Martin, Bratří Čapků 266, Příbram VII, Příbram 1 1/2 Rácz Michal, Bratří Čapků 226, Příbram VII, Příbram 1 1/2 6. Dokumentace a skutečnost - byla pořízena fotodokumentace znalcem, v den místního šetření viz příloha. Nemovitost nebyla přístupná, vlastník nebyl přítomen. Informace poskytl člen výboru SVJB Bratří Čapků 265, 266, 267 pan Ing. Pavel Valchář.

3 Celkový popis nemovitosti Město Příbram bylo dříve okresním městem s počtem obyvatel cca Ve městě je veškerá občanská vybavenost obecní úřad, zdravotnické zařízení, pošta, policie, škola, střední škola, soud, banky, několika nákupních center a další. Město je dopravně napojeno na ČD, autobusy ČSAD. Nemovitost je v zástavbě zděných bytových domů. Přímo proti domu je škola a školka, nedaleko je nákupní třída a zdravotnické středisko. Vlastní bytový dům je v zástavbě bytových zděných domů postavených v šedesátých letech minulého století jako hornické byty. Nemovitost je o 5. NP bez výtahu a jednom podzemním podlaží. Je po rekonstrukci střechy s půdními vestavbami a jsou vyměněny okna za plastová. Příjezd k nemovitosti je po místní zpevněné komunikaci jednosměrná komunikace. V místě je problém s parkováním nedostatek parkovacích míst. Bytová jednotka je v 2.NP o velikosti se sociálním zařízením a předsíní a sklepem. Byt je v původním stavu - zděné bytové jádro se zařizovacími předměty vana, umyvadlo. V kuchyni je původní kuchyňská linka. Sporák je plynový s troubou. Nemovitost je obydlena ale technický stav je horší ( rozbitá okna) lze předpokládat investici do rekonstrukce. Dodávka teplé vody a tepla je z místní výtopny( sídlištní kotelna) ústřední vytápění. Technický stav je horší (dle sdělení předsedy) s nutností investice do stavebních úpravy bytového jádra a výměny zařizovacích předmětů v bytě. Příslušenstvím bytu je sklep a podíl na společných prostorech s pozemky. 8. Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem a 1 ) Bytová jednotka č. 4 b) Pozemky b 1 ) Pozemky

4 - 4 - B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. a) Porovnávací hodnota 1) Bytová jednotka č Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor Poloha objektu: Příbram Stáří stavby: 60 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu: pokoj 1: = 13,80 m 2 pokoj 2: = 17,50 m 2 kuchyně: = 7,40 m 2 předsíň: = 7,80 m 2 koupelna: = 2,80 m 2 WC: = 1,10 m 2 Podlahová plocha bytu: = 50,40 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti: sklep: = 4,20 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: = 4,20 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 50,40 m 2 Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 4,20 m 2 * 0,10 = 0,42 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 50,82 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná IV 0,10 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad II 0,00 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - II 0,00 částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt nebo umakartové bytové jádro II -0,10

5 Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní II -0,01 vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Mírně snižující cenu II -0, Stavebně - technický stav - Byt ve špatném stavu (předpoklad provedení IV 0,65 rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 60 let: 0,70 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V10 * 0,70 = 0,428 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - souvisle zastavěné území obce III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení II 0,00 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - špatné I -0,02 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + P i ) = 0,980 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než II -0,05 nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,950 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,428 * 0,980 * 0,950 = 0,398 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = ,- Kč/m 2 * 0,398 = 9 185,44 Kč/m 2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * PP = 9 185,44 Kč/m 2 * 50,82 m 2 = ,06 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,06 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Zjištěná cena pozemku: ,17 Kč Spoluvlastnický podíl: 541 / Hodnota spoluvlast. podílu: ,17 Kč * 541 / = ,61 Kč Bytová jednotka č. 4 - zjištěná cena = ,67 Kč

6 - 6 - b) Pozemky b 1 ) Pozemky Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří ,00 400, ,- zastavěná plocha a nádvoří ,00 400, ,- zastavěná plocha a nádvoří ,00 400, ,- Součet ,- Úprava ceny příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby 42 % Úprava ceny celkem 42 % ,- Mezisoučet , pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % ,80 Mezisoučet ,80 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,8910 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1390 Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 - celkem ,17 Pozemky - zjištěná cena = ,17 Kč

7 - 7 - C. Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: a) Bytová jednotka č. 4 = ,67 Kč Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 činí ,- Kč ZÁVĚČNÉ POROVNÁNÍ A STANOVENÍ CENY OBVYKLÉ ( TRŽNÍ): 1. Nabízená bytová jednotka ve zděném bytovém domě po částečné rekonstrukci v Příbrami, byt ve III.NP bez výtahu o velikosti se sociálním zařízením a sklepem. Byt o podlahové ploše 60 m 2. Byt je po rekonstrukci bytové jádro zděné s novými rozvody, obklady a dlažbami, nové zařizovací předměty, nová kuchyně. Nabídková cena je ,-Kč 2. Prodaný byt v Příbrami v původní zděné zástavbě bytových domů po částečné rekonstrukci ( okna plastová a nová střecha), poloha ve II.NP o velikosti se sociálním zařízením a sklepem. Podlahová plocha je 52,5m 2. Byt v původní stavu bez stavebních úprav. Byl prodán za ,-Kč 3. Prodaný byt v obci Příbram v původní zástavbě zděných bytových domů po výměně oken za plastová, jinak původní fasáda i střecha. Poloha ve III.NP bez výtahu o velikosti se sociálním zařízením a sklepem. Podlahová plocha 60,5m 2.Byt v původním stavu. Byt byl prodán za ,-Kč Cena nákladová ( vyhlášková) ,-Kč Cena obvyklá ( tržní) ,- Kč ZÁVĚR: Při porovnání s nabízenými a prodanými byty v lokalitě města Příbram o velikosti o podlahové ploše 50,4 m2 se sociálním zařízením a sklepem. Při stanovení ceny obvyklé v místě a čase je nutné přihlédnout k přesycenému trhu s nemovitostmi a lze předpokládat v roce 2012 další pokles cen nemovitostí. Byt je v horším technickém stavu s nutností investice do rekonstrukce a oprav v bytě. Cenu obvyklou v místě a čase lze stanovit na částku ,- Kč

8 - 8 - Ve Vejprnicích, Kamil Němeček Na Zavážce Vejprnice D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne pod č.j. Spr 1798/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Koncesní listina vydaná Okresním Živnostenským úřadem Plzeň - sever pod č.j.: ŽÚ/992/02 ev.č.: ze dne pro předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci nemovité. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1823/2012 znaleckého deníku.