Znalecký posudek - obvyklá cena, tržní

Transkript

1 Znalecký posudek - obvyklá cena, tržní č /2013 o ceně chaty č.e.160 s příslušenstvím, stavební plocha p.č.528 v k.ú. Stříbrná Skalice, obci Stříbrná Skalice, okres Praha-východ. LV 651. Objednatel posudku: Účel posudku: Mgr. Gabriela Švecová, insolvenční správce Malá Štupartská Praha 1 IČ: Zjištění ceny nemovitosti. Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni Posudek vypracoval: Ing. René Bystroň Nemocniční 2902/ Ostrava rby@seznam.cz Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 9 stran. V Ostravě,

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění ceny nemovitosti. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti zástupce objednatele. 3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Stříbrná Skalice, obec Stříbrná Skalice, okres Praha-východ, list vlastnictví č. 651, vyhotovený dálkovým přístupem. 4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Středočeský Okres: Praha-východ Obec: Stříbrná Skalice Katastrální území: Stříbrná Skalice (757691) List vlastnictví číslo: 651 Vlastník: SJM Chromý Antonín a Chromá Jana č.ev. 160, Stříbrná Skalice Objednavatel prohlašuje, že předložil odhadci veškeré podklady, které má od předmětných nemovitostí v držení, a že údaje rozhodné pro výpočet ceny, které sdělil, jsou pravdivé a je si vědom případných následků. Předmětem zadání posudku není přezkoumání vlastnických práv, případně zadržovacích práv oceňovaného majetku. 5. Obsah posudku a) Chata b) Pozemky na LV číslo 651 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 450/2012 Sb. o oceňování majetku. Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Praha-východ Počet obyvatel: obyvatel a) Chata 26 Rekreační objekt s možností celoročního užívání v obci Stříbrná Skalice, část Osada Čapík, okres Praha - východ. Vzdálenost do hl. města Praha je 35km. Příjezd po obecní komunikaci, v zimě částečně udržováné. Stavba je umístěna v silně svažitém terénu přímo na stráni udolí Sázavy s výhledem na řeku a protilehlý svah s roztroušenou zástavbou rekreačními objekty. Chata je v dobrém stavu s pravidelnou údržbou. Probíhá průběžná rekonstrukce, byly dozděny části původního dřevěného obvodového pláště, zbytek dozdění je v plánu. Těsně před dokončením je instalace nových plastových kanalizačních nádob. Betonové základy a zděné části v 1/2NP jsou v dobrém stavu. Chata je trvale celoročně obývána majiteli. Velmi žádaná lokalita s výbornou dostupností hl. města Praha. Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha 1 PP 2,40 m 46,00 m 2 1 NP 2,50 m 46,00 m 2 Součet: 4,90 m 92,00 m 2 Obestavěný prostor (OP): 1 PP 2,40 46 = 110,40 m 3 1 NP 2,50 46 = 115,00 m 3 zastřešení 0,4 46 = 18,40 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 243,80 m 3 Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 20, tabulky č. 1: Kraj: Středočeský Obec: Stříbrná Skalice Počet obyvatel: Indexovaná prům. cena (IPC): 6 195, Kč/m 3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku T i 1 Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi III. Nabídka odpovídá poptávce 0,00

4 4 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve 0,00 spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) I. Negativní 0,05 3 Index trhu (I T = 1 + T i): 0,950 i=1 Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 3 Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Životní prostředí a atraktivita III. Vhodná k rekreaci 0,00 oblasti 2 Přírodní lokalita III. Les nebo vodní plocha je v místě 0,00 (docházková vzdálenost) 3 Poloha v zástavbě II. Bez vlivu, samoty 0,00 4 Dopravní dostupnost III. Bezproblémový příjezd k hranici pozemku 0,00 5 Hromadná doprava II. Dobrá dostupnost 0,00 6 Parkovací možnosti II. Dobré 0,00 7 Obchod a služby (okolí II. Obchod nebo služby 0,00 nemovitosti) 8 Sportoviště I. Žádné 0,00 9 Obyvatelstvo v okolí II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Změny v okolí s vlivem na cenu II. Negativní změny 0,10 nem. 11 Vlivy neuvedené I. Vlivy snižující cenu 0,10 11 Index polohy (I P = 1 + P i): 0,800 i=1 Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do A poloviny zastavěné plochy 1.NP - bez podkroví nebo do 1/2 zastavěné plochy 1.NP 1 Druh stavby II. Rekreační chata 0,00 2 Svislé konstrukce V. Zděné tl. více jak 30 cm 0,05 3 Střešní konstrukce II. Plochá střecha nebo krov umožňující 0,00 zřízení podkroví (nevyužito) 4 Napojení stavby na sítě II. Elektr. proud, voda, žumpa (septik) 0,00 5 Vybavení III. WC ve stavbě 0,00 6 Vytápění stavby II. Lokální vytápění 0,00 7 Příslušenství stavby (venkovní III. Příslušenství bez výrazného vlivu na cenu 0,00 úpravy a vedlejší stavby do celkové ZP 25 m 2 včetně) chaty 8 Výměra pozemků užívané se II. Do 400 m 2 0,00 stavbou 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 10 Stavebně-technický stav II. Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou 1,05 *

5 5 * Kategorie stavby: C - stáří od 30 do 50 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V 11 : 0,8 9 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 10): 0,882 i=1 Index cenového porovnání (I = I T I P I V ): 0,950 0,800 0,882 = 0,670 Cena upravená (CU = IPC I): 6 195, 0,670 = 4 150,65 Kč/m 3 Určení porovnávací hodnoty (OP CU): 243, ,65 = ,47 Kč Chata zjištěná cena: ,47 Kč b) Pozemky na LV číslo , 32 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 36,69 Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = C p 1,00, kde C p = 35 + ( ) 0, (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde je počet obyvatel v obci. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Koeficient změny cen staveb K i : 2,146 Koeficient prodejnosti K p : (Chaty) 2,322 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zastavěná plocha a st ,69 182, ,89 nádvoří 32 odst. 2 Jiné pozemky ve funkčním celku se stavbou a stavebním pozemkem Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Koeficient změny cen staveb K i : 2,146 Koeficient prodejnosti K p : (Chaty) 2,322 Koeficient úpravy dle 32 odst.2: 0,400 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zahrada 621/ ,69 73, ,74 Součet cen všech typů pozemků: = ,63 Kč Pozemky na LV číslo 651 zjištěná cena: ,63 Kč

6 6 C. Rekapitulace Souhrn výměr všech pozemků 368 m 2 Výsledné ceny včetně opotřebení: - administratívní cena a) Chata ,47 Kč b) Pozemky na LV číslo ,63 Kč Výsledná cena včetně opotřebení činí celkem: ,10 Kč Cena po zaokrouhlení podle -- 46: , Kč Zjištěná cena: , Kč Cena slovy: jedenmiliončtyřicettřitisícetřistačtyřicet Kč OBVYKLÁ CENA tržní porovnávací způsob Cena je stanovena porovnáním a vyhodnocením cen v posledním období uskutečněných prodejů, nabídek obdobných nemovitostí, které jsou srovnatelné svým charakterem a lokalitou s danou nemovitostí. V dané lokalitě nabídka převyšuje poptávku. Stanovuji tržní cenu chaty č.e.160 s příslušenstvím, stavební plocha p.č.528 v k.ú. Stříbrná Skalice, obci Stříbrná Skalice, okres Praha-východ. LV 651. Kč ,- Slovy: jedenmiliónpadesáttisíc Kč V Ostravě, Ing. René Bystroň Nemocniční Ostrava

7 7 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , Spr.3783/95, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem podle připojené likvidace.

8 Katastrální mapa parcely st

9 Fotodokumentace 9