Znalecký posudek č. 2735/19/2013-A

Transkript

1 Znalecký posudek č. 2735/19/2013-A O ceně obvyklé bytové jednotky č. 1824/3 s podílem na společných částech domu č.p.1824 a pozemku parc.č. st.1864 v k.ú.aš, obec Aš, okres Cheb. Objednatel posudku: Účel posudku: Hypoteční banka a.s. Radlická 333/ P r a h a 5 Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely veřejné dražby dle zákona 26/2000 Sb. Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Marcela Odstrčilová Bystřická Novosedlice Posudek obsahuje 13 stran a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních.,

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění ceny obvyklé bytové jednotky 4+1 v 1.patře obytného domu č.p.1824 na Chebské ulici v Aši. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne Uživatelka bytu Iryna Paluyanchyk nebyla přítomna. Prohlídka bytu nebyla umožněna, informace poskytla spoluvlastnice dvou jednotek v témže domě. 3. Podklady pro vypracování posudku Výpisy z katastru nemovitosti LV č.3372 a LV č.3010 Snímek z pozemkové mapy Nabídky RK Skutečnosti zjištěné na místě 4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Karlovarský Okres: Cheb Obec: Aš Katastrální území: Aš (600521) 5. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace není k dispozici, ocenění je provedeno dle skutečností zjištěných na místě. 6. Celkový popis nemovitosti Obytný dům je postaven při hlavní silnici vedoucí z Chebu do Aše. Dům je rohový v řadové zástavbě na pravé straně při vjezdu do města. V domě je pět jednotek z toho 4 bytové a jedna nebytová. V přízemí domu je nebytová jednotka původně provozovaná jako pizerie a bytová jednotka. Obě jsou v současností prázdné určené k prodeji. Ocen ovaná jednotka zaujímá celé 1.patro domu. Je upravena pro dvougenerační bydlení, má vlastní etážové topení s kotlem na plyn a náleží k ní sklep a část půdy. Za domem je skupina garáží, kde je možnost zakoupení garáže. Ve městě je veškerá občanská vybavenost. Do města Cheb je velmi dobrá dopravní dostupnost po silnici i vlakem. Nádraží je vzdáleno 350 m od domu. Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 7. Obsah posudku Pozemek a) Pozemek č. st.1864/1 Byt a) Bytová jednotka č.1824/3

4 4 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 450/2012 Sb. o oceňování majetku. Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Cheb Počet obyvatel: obyvatel Pozemek a) Pozemek č. st.1864/1 28 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 124,37 Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = C p 1,00, kde C p = 35 + ( ) 0, (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde je počet obyvatel v obci. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % 1,100 Koeficient změny cen staveb K i : 2,131 Koeficient prodejnosti K p : (Bytové domy) 0,910 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zastavěná plocha st.1864/ ,37 265, ,95 Pozemek č. st.1864/1 zjištěná cena: ,95 Kč Rekapitulace cen pozemku: a)pozemek č. st.1864/1 Cena pozemku činí ke dni odhadu celkem: Bytová jednotka č.1824/3 spoluvlastnický podíl: 267 / ,95 Kč ,95 Kč ,49 Kč Byt a) Bytová jednotka č.1824/3 25 Bytová jednotka 4+1 zaujímající celé 2.nadzemní podlaží obytného domu č.p.1824 Chebská ulice, má celkovou podlahovou plochu 110 m 2. Bytová jednotka je vybavena novou kuchyn skou linkou, novou koupelnou, vlastním etážovým topením s plynovým kotlem. Okna plastová, podlahy laminátové plovoucí. Byt je po rekonstrukci v dobrém stavu.

5 5 K bytu náleží část sklepa a půdy. Podíl na společných částech domu je 267/1000. Obytný dům má celkem 5 jednotek z toho 4 bytové. Je cihlový, rohový, cele podsklepený. Podlahové plochy bytu (PP): celková podlahová plocha 110,00 m 2 Určení základní ceny za m 2 dle přílohy č. 19, tabulky č. 1: Kraj: Karlovarský Obec: Aš Počet obyvatel: Indexovaná prům. cena (IPC): , Kč/m 2 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka výrazně nižší než nabídka T i 0,10 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve 0,00 spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) II. Bez vlivu 0,00 3 Index trhu (I T = 1 + T i): 0,900 i=1 Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 5 V nejbližším okolí bydlí malé skupiny problémových obyvatel. Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Význam obce I. Bez většího významu 0,00 2 Úřady v obci II. Obecní úřad, popř. městský úřad se 0,02 stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 3 Poloha nemovitosti v obci II. Okrajová území obce 0,01 4 Okolní zástavba a životní II. Výrobní objekty, sklady a distribuce bez 0,03 prostředí v okolí výrazně škodlivých vlivů na okolí, sousedství silnic s vysokým provozem 5 Obchod, služby, kultura v okolí III. Kompletní síť obchodů a služeb, 0,05 nemovitosti pohostinské a kulturní zařízení 6 Školství a sport v okolí II. Základní škola nebo sportovní zařízení, 0,00 nemovitosti přírodní sportoviště 7 Zdravotnické zařízení v okolí II. Omezená dostupnost zdravotnické péče 0,00 nemovitosti 8 Veřejná doprava III. Zastávka hromadné dopravy od 500 do 0, m s více jak čtyřmi pravidelnými denními spoji 9 Obyvatelstvo I. Konfliktní skupiny v okolních bytech nebo 0,20 sousedních rodinných domech (RD) nebo v okolí 10 Nezaměstnanost v obci a okolí II. Průměrná nezaměstnanost 0,00

6 6 11 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu 0,00 nemovitosti 12 Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 12 Index polohy (I P = 1 + P i): 0,830 i=1 Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 19, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 1 Typ stavby IV. Budova - zděná nebo monolitická 0,10 konstrukce vyzdívaná 2 Společné části domu I. Žádné z dále uvedených 0,01 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 0,00 5 Orientace obyt. místností ke II. Ostatní světové strany - částečný výhled 0,00 světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 0,00 7 Další vybavení bytu a prostory III. Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, 0,00 užívané spolu s bytem komora nebo sklepní kóje (sklep) 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 0,00 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 10 Stavebně-technický stav III. Byt se zanedbanou údržbou - (předpoklad 0,85 * provedení menších stavebních úprav) * Kategorie stavby: E - starší než 80 let Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V 10 : 0,6 9 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 10): 0,556 i=1 Index cenového porovnání (I = I T I P I V ): 0,900 0,830 0,556 = 0,415 Cena upravená (CU = IPC I): , 0,415 = 6 981,96 Kč/m 2 Určení porovnávací hodnoty (PP CU): 110, ,96 = ,60 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: Cena pozemku = ,95 Kč Spoluvlastnický podíl: 267 / Hodnota spoluvlastnického podílu: = ,49 Kč ,49 Kč Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = ,09 Kč Bytová jednotka č.1824/3 zjištěná cena: ,09 Kč

7 7 C. Rekapitulace Rekapitulace cen pozemku: a)pozemek č. st.1864/1 Cena pozemku činí ke dni odhadu celkem: Bytová jednotka č.1824/3 spoluvlastnický podíl: 267 / ,95 Kč ,95 Kč ,49 Kč Výsledné ceny bytu: a) Bytová jednotka č.1824/ ,09 Kč Cena po zaokrouhlení podle 46: , Kč Zjištěná cena: , Kč Cena slovy: sedmsetosmdesátdevěttisícdvěstě Kč Cena obvyklá : Cena je vypočtena porovnávací metodou se započtením všech známých vlivů na prodejnost nemovitosti. Srovnáním s nabídkovými cenami obdobných nemovitostí a zjištěním situace na realitním trhu v místě je možné považovat cenu vypočtenou za cenu v místě a čase obvyklou. Klady nemovitosti: - bytová jednotka v cihlovém domě s vlastním topením a zázemím po částečné rekonstrukci vyžaduje minimální náklady na provoz - v domě jsou pouze 4 byty s bezproblémovými vlastníky - za domem jsou rekreační plochy a začínají lesy Zápory nemovitosti: - dům je umístěn u průjezdné silnice Cena obvyklá ,-Kč ( slovy: osmsettisíc korun českých) Dle výpisu z katastru nemovitostí je vlastnické právo omezeno zástavním právem smluvním. Cena toto právo nezohledňuje, neboť bude vypořádáno v rámci prodeje v dražbě. Nemovitost je dále uvažována jako volná, nezatížená jinými neevidovanými omezeními vlastnických práv. Cena je časově omezena na dobu okolo data vypracování posudku., Ing. Marcela Odstrčilová Bystřická Novosedlice

8 8 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem č.j. Spr. 2341/87 ze dne 21.dubna 1987 pro základní obor elkonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí - spec.nemovitosti Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2735/19/2013-A znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 19/2013-A podle připojené likvidace.

9 9 E. Seznam příloh Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí + snímek z PM

10 Fotodokumentace 10

11 11 Výpis z katastru nemovitostí + snímek z PM

12 12

13 13