12/2011 STAVEBNÍ INSPEKCE OBJEKTU Knížkovice 75, Zdice Stach.cz stavby, s.r.o. Ladislav Stach, ČKAIT 0201706
OBSAH A. ÚVODNÍ ÚDAJE B. ZHODNOCENÍ STAVU NEMOVITOSTI B.1 Popis nemovitosti B.2 Svislé konstrukce B.3 Vodorovné konstrukce B.4 Konstrukce zastřešení B.5 Hydroizolace B.6 Tepelné izolace B.7 Výplně otvorů B.8 Instalace B.9 Návrh rekonstrukce C. FOTODOKUMENTACE Stach. cz stavby, s.r.o. Inspekce Objektu Knížkovice 75, Zdice 2
A. ÚVODNÍ ÚDAJE Místo stavby : Objednatel : Zpracoval : Účel : Knížkovice 75, Zdice Petr Staněk, MBA ; JUDr. Vladimír Szabo Ladislav Stach, Alešova 1275, Stříbro ČKAIT 0201706 Koupě nemovitosti Inspekce provedena : 22.12.2011 v čase 15.00 16.00 B. ZHODNOCENÍ STAVU NEMOVITOSTI B.1 Popis nemovitosti Jedná o objekt v obci Knížkovice č.p. 75, poblíž obce Zdice na Berounsku. Patrně bývalou zemědělskou usedlost v současnosti sloužící jako výrobní areál společnosti zaměřené na výrobu kuchyňského nábytku. Stáří souboru objektů č.p. 75 odhaduji na 80 let. Poslední známá rekonstrukce objektu proběhla v ½ 90. let 20. století v souvislosti se zahájením působení společnosti na výrobu kuchyňských linek. Rekonstrukcí prošly zejména konstrukce zastřešení, byla vyměněna a opravena střešní krytina, přezděny komíny v nadstřešní části, z části klempířské konstrukce, další klempířské konstrukce však na svou výměnu stále čekají. Dále byla provedena nezbytná úprava na elektroinstalacích, ZTI a zejména proběhla rekonstrukce kancelářských prostor z hlediska zbudování půdních vestaveb apod.. Všechny provedené stavební práce byly provedeny z hlediska kvality a použitých stavebních materiálů v duchu tehdejších zvyklostí či spíše let předchozích. Současný stav nemovitosti k jejímu dalšímu užívání vyžaduje další rekonstrukci, zejména na střešních krytinách, odvlhčení objektu, zateplení, instalacích a klempířských konstrukcích. B.2 Svislé konstrukce Základové konstrukce jsou v plném rozsahu zakryty, jejich technický stav však z hlediska provedené prohlídky hodnotím jako uspokojivý, na objektu nebyly shledány výrazné trhliny apod. vypovídající o lokálním poklesu základových konstrukcí či jejich zvednutí mrazem v důsledku založení základové spáry nad nezámrznou hloubku. Konstrukce nosného zdiva i příček je provedena převážně z plných pálených cihel, příčky v půdní vestavbě jsou z části realizovány jako sádrokartonové. Zdivo zejména v přízemní části objektu je zasaženo vlhnutím vlivem nefukčních či vadně provedených hydroizolací a absencí odvodnění zpevněných ploch a střechy. Stach. cz stavby, s.r.o. Inspekce Objektu Knížkovice 75, Zdice 3
B.3 Vodorovné konstrukce Stropní konstrukce jsou z části provedeny jako dřevěné trámové a z části jako zděné klenbové, vše bez zjevných známek porušení. Dále jsou provedeny sádrokartonové podhledy, jak v části prostor výrobních hal, tak v prostoru kanceláří. Sádrokartonové podhledy již vykazují známky vadného provedení a dále narušení vypraskáním spár, lokálním protečením do objektu apod.. Další etapou rekonstrukce objektu se však předpokládá odstranění stávajících sádrokartonových podhledů a to zejména v prostoru kanceláří kde je zcela nedostatečná tl. zateplení střešního pláště a v budoucnu bude s ohledem na úspory na vytápění nutno tuto vrstvu zesílit, za tímto účelem bude nezbytné stávající sádrokartony strhnout a po provedení zateplení znovu provést. Otázkou zůstávají sádrokartonové podhledy ve výrobních prostorách, zde je jejich poškození zjevné, avšak s ohledem na využití prostor není kladen velký požadavek na kvalitu konstrukcí v pohledu, jejich výměna či oprava je zcela na vůli investora. B.4 Konstrukce zastřešení Konstrukci zastřešení lze považovat v uspokojivém stavu, v polovině 90. let 20. století proběhla její rekonstrukce, byla položena nová krytina, případně přeložena a opravena stávající. Při prohlídce konstrukce krovu však byly zjevné lokální netěsnosti a prosvítání v její skladbě, které je nutné vhodným způsobem ještě opravit, dochází tak ke zjevnému lokálnímu protékání což se projevuje zejména na sádrokartonových podhledech (mapy, promočení). Co je však zejména nevyhovující je asfaltová vlnitá krytina na přístavku do hlavního dvora ve směru příjezdu do areálu po pravé straně, zde byla již životnost krytiny zcela překonána. S ohledem na nízký sklon střechy zde nelze použít taškovou krytinu, ideální variantou je zakrytí střechy TiZn plechem, levnější variantou může být např. asfaltový šindel, zde je však nutno u obou variant připomenout provedení doporučené skladby střešního pláště, vlnitá asfaltová krytina bude provedena pouze na laťování, TiZn plech nebo asfaltový šindel vyžaduje provedení bednění a paropropustných folií. Další podrobnosti určí projektová dokumentace. Rekonstrukcí střechy byla rovněž provedena oprava komínových těles v nadstřešní části, tyto lze hodnotit jako dobré. V současnosti je celý objekt vytápěn tuhými palivy, při změně způsobu vytápění, zejména na vytápění plynem (umožňuje-li to infrastruktura v obci) je nutné počítat s vyvložkováním komínu/ů. Klempířské konstrukce byly z části vyměněny za pozinkované, tyto z části plní svou funkci bezvadně, z části nevyhovuje či zcela chybí napojení na funkční okapové svody. Dále byly z části ponechány stávající klempířské prvky, které jsou již zcela za svou životností a je nutné uvažovat s jejich výměnou. B.5 Hydroizalace V podstatě po celém obvodu souboru objektů dochází k vlhnutí zdiva ve spodní části zdiva ( ca. do 1m nad UT ). Hlavní příčinu vidím jednak ve vadném (pod UT nebo poškozené) nebo zcela chybějícím provedení stávajících hydroizolací. Další příčinu vlhnutí zdiva spatřuji ve vadném nebo zcela chybějícím odvedení dešťové vody, jak ze zpevněných ploch tak ze střechy. Stach. cz stavby, s.r.o. Inspekce Objektu Knížkovice 75, Zdice 4
Jako nutná opatření proti vlhnutí shledávám v lokálním snížení úrovně upraveného terénu, vyřešení odvodů vody ze střechy a jejich zaústění do funkčních trativodů, dále zřejmě nezbytné obnažení zdiva a základových konstrukcí pod terénem a provedení ochranných nopových folií a funkčních drenážních systémů. B.6 Tepelné izolace V rámci části výrobních hal nejsou tepelné izolace řešeny vůbec, pouze v úrovni stropních konstrukcí škvárovými násypy či násypy otrubami. V části objektu plnící administrativní účely daného provozu jsou provedeny tepelné izolace v úrovni střešního pláště, patrně již minerální vatou. Sondy provedeny nebyly, není tedy zřejmá ani jejich tloušťka, avšak s ohledem na naměřenou tloušťku střešního pláště lze tyto hodnotit jako zcela nedostatečné, kdy bude v zimním období docházet k výrazným tepleným ztrátám a v letním období naopak k přehřívání interiéru. Další velkou neznámou je kvalita provedení parozábran, kdy jejich nekvalitním či nedostatečným provedením bude docházet k vlhnutí tepelných izolací a k dalšímu snížení jejich účinnosti. Jiné provedené tepelné izolace nebyly na objektu shledány a je nutné s pracemi na jejich posílení a provedení do budoucí rekonstrukce objektu počítat. B.7 Výplně otvorů Při prohlídce objektu byly shledány dřevěné výplně otvorů (okna, dveře) s jednoduchým nebo dvojitým zasklením, netěsné, stáří odhaduji na více než 20 let. Střešní okna v administrativní části objektu byla patrně osazena v rámci poslední rekonstrukce, jejich stáří tedy dosahuje 15 let, čemuž odpovídá i jejich technický stav a tepelně izolační vlastnosti. Do budoucna je nutné počítat s výměnou výplní otvorů, zejména v administrativní části, kde je prostor vytápěný. Výplně otvorů pro výrobní otvory lze ponechat, příp. přesklít, opatřit novými nátěry apod.., výrobní prostory jsou v zimním období vytápěny pouze na pracovní teplotu odhadem 10 C a tepelné ztráty tedy nejsou tak výrazné. B.8 Instalace Stáří a technický stav instalací nelze po provedené prohlídce zcela odpovědně hodnotit. Část jich může být původní, z větší část však předpokládám jejich výměnu ať už poslední či některou z předchozích rekonstrukcí. Zejména u elektroinstalace lze předpokládat její nové provedení a stáří max. 20 let, kdy byly instalovány nové obráběcí stroje a s tím bylo nutné provést potřebné úpravy a rozvody nové elektroinstalace. ZTI i otopná soustava se jeví jako prozatím vyhovující, na stěnách nebyly shledány žádné stopy po jejich protečení. Jinou otázkou je design a provedení sanitárních prostor, které lze odhadovat stářím provedení na více než 20 let a novým a dalším užíváním objektu bude patrně nezbytná jejich rekonstrukce. B.9 Návrh rekonstrukce Základní rámec nezbytných oprav daného objektu byl popsán v jednotlivých odstavcích, její detailní rozsah a konkrétní technická řešení určí až nezbytná projektová dokumentace. Stach. cz stavby, s.r.o. Inspekce Objektu Knížkovice 75, Zdice 5
Prozatím za účelem koupi objektu a obnovením výroby je nutné v rámci oprav postupovat v tomto sledu: 1. Prohlídka instalací, obnovení jejich funkčnosti, bezpečnosti, provedení nutných revizí apod.. 2. Oprava nezbytných částí střešních konstrukcí a opravy a napojení klempířských konstrukcí 3. Odvod vody ze střech a zpevněných ploch, lokální snížení úrovně upravených terénů, provedení funkčních drenážních systémů 4. Provedení nových a zesílení stávajících tepelných izolací 5. Nutné opravy a výměny výplní otvorů 6. Povrchové úpravy sádrokartony, omítky, sanitární prostory, zpevněné plochy apod... Odhadnout a určit alespoň přibližnou cenu rekonstrukce v tuto chvíli nelze. Neznám požadavky investora na finální stav, nicméně k tomu, aby byl objekt bezpečný, funkční bez zjevných vad je zcela nepochybně nutné v tuto chvíli počítat s investicí alespoň 1.000.000 Kč. Ladislav Stach, ČKAIT 0201706 Stach.cz stavby, s.r.o., Čestice 82, 387 19 Čestice Stach. cz stavby, s.r.o. Inspekce Objektu Knížkovice 75, Zdice 6
C. FOTODOKUMENTACE 1. Uspokojivý stav komínových těles v nadstřešní části po rekonstrukci v ½ 90. let 2. Chybějící štítové lemování, možnost zatečení. Zároveň doporučuji omítnutí štítové stěny a zabránění další destrukci cihelného zdiva Stach. cz stavby, s.r.o. Inspekce Objektu Knížkovice 75, Zdice 7
3. Nové, avšak zcela vadné provedení okapových žlabů, na délku haly je provedeno jejich vyspádování pouze k jedné straně, což je důsledkem velkého odstupu žlabu od krytiny a zejména při větru a prudkém dešti nebude docházet ke stékání vody ze střechy do žlabu 4. Všudy přítomné provlhnutí zdiva v jeho spodní části vlivem chybějících nebo vadných hydroizolací a nevyřešeným svedením dešťových vod Stach. cz stavby, s.r.o. Inspekce Objektu Knížkovice 75, Zdice 8
5. Silné zvlhnutí zdiva i do jeho vyšších částí, v tomto případě se vlhkost silně projevuje i v interiéru 6. Zcela vadné a nefunkční klempířské konstrukce Stach. cz stavby, s.r.o. Inspekce Objektu Knížkovice 75, Zdice 9
7. Vadná a nefunkční asfaltová vlnitá střešní krytina, nedořešené a vadné odvodnění střechy, zejména štítové lemování a následné stékání vody po zdivu a jeho následné vlhnutí a destrukce 8. Chybějící okapový svod způsobuje volné stékání vody ze střechy po zdivu a do přilehlého terénu. Dále zemina přisypaná k objektu rovněž výrazně napomáhá jeho vlhnutí, nutno odstranit. Stach. cz stavby, s.r.o. Inspekce Objektu Knížkovice 75, Zdice 10
9. Poškozené zábradlí je závada spíše estetického charakteru 10. Výrazné vlhnutí zdiva na východní straně objektu. Nevyřešené odvedení vody ze střechy, její volné odtékání po přilehlém terénu 11. Nutnost provedení sanačních omítek Stach. cz stavby, s.r.o. Inspekce Objektu Knížkovice 75, Zdice 11
12. Jižní strana objektu si výměnou klempířských konstrukcí v minulosti vůbec neprošla 13. V některých částech objektu jsou již výraznou vlhkostí zasaženy i interiéry, zde je nutné odstranit omítky, zdivo opatřit nástřiky proti plísním, proškrábat spáry a opatřit sanačními omítkami Stach. cz stavby, s.r.o. Inspekce Objektu Knížkovice 75, Zdice 12
14. Zde rovněž hrozí zatečení do objektu 15. Asfaltová vlnitá střešní krytina za hranicí své životnosti, nutno vyměnit a nahradit např. TiZn plechem. Dále je vidět zcela vadné lemování štítové zdi, kde rovněž zatéká 16. Kvalita provedení SDK podhledů ve výrobních halách je na zváženou Stach. cz stavby, s.r.o. Inspekce Objektu Knížkovice 75, Zdice 13
17. Zcela zřejmé zatékání do prostoru výrobních hal, nutno odstranit 18. Co nespraví šikovný zedník, to spraví montážní pěna, klasická ukázka toho, jak by to vypadat nemělo 19. Lokální zatékání i do prostoru kanceláří Stach. cz stavby, s.r.o. Inspekce Objektu Knížkovice 75, Zdice 14
20. Velmi malá tloušťka střešního pláště svědčí o nedostatečném zateplení střešního pláště a výrazných ztrátách prostupem tepla v zimním období a přehříváním interiéru v letním období 21. Ne příliš kvalitní dřevěná a netěsná okna stáří min. 20 let, díky nim rovněž dochází k výrazným tepelným ztrátám 22. Prozatím uspokojivé řešení interiérů, které si však do budoucna rovněž zaslouží investici Stach. cz stavby, s.r.o. Inspekce Objektu Knížkovice 75, Zdice 15