ZNALECKÝ POSUDEK č. 50/14 o obvyklé ceně podílu id. 1/8 na nemovité věci - rodinném domě č.p. 76 na pozemku p.č. 121 a pozemku p.č. 121 a 122 s příslušenstvím, LV číslo 790, katastrální území Stará Lípa, obec Česká Lípa, okres Česká Lípa a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha 2, JUDr. Jan Fendrych soudní exekutor Hradecká 3 130 00 Praha 3 Zjištění obvyklé ceny nemovité věci pro exekuční řízení č.j. 132 EX 27021/09-28 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 12.02.2014 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 25 stran textu včetně titulního listu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Hranicích 20.02.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně podílu id. 1/8 na nemovité věci - rodinném domě č.p. 76 na pozemku p.č. 121 a pozemku p.č. 121 a 122 s příslušenstvím, LV číslo 790, katastrální území Stará Lípa, obec Česká Lípa, okres Česká Lípa a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Liberecká 76 470 01 Česká Lípa Kraj: Liberecký Okres: Česká Lípa Obec: Česká Lípa Katastrální území: Stará Lípa Počet obyvatel: 36 957 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 920,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 12.02.2014 za přítomnosti paní Lucie Svobodové, tel. 731 051 141. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 10.02.2014, LV číslo 790, k.ú. Stará Lípa - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastnicí prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz 5. Vlastnické a evidenční údaje Jecelínová Michaela, Liberecká 76, Stará Lípa, 47001 Česká Lípa 1/8 Svoboda Ladislav, Liberecká 76, Stará Lípa, 47001 Česká Lípa 3/4 Svobodová Lucie, Liberecká 76, Stará Lípa, 47001 Česká Lípa 1/8 Věcná břemena: K oceňovaným nemovitým věcem není podle výpisu z katastru nemovitostí zřízeno věcné břemeno. Předkupní práva: K oceňovaným nemovitým věcem je podle výpisu z katastru nemovitostí zřízeno předkupní právo. Nájemní vztahy: Při místním šetření byla zjištěno, že nemovitosti nejsou v nájmu. Omezení vlastnického práva: Dražební vyhláška Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - 2 -
Nařízení exekuce - Jecelínová Michaela Nařízení exekuce - Svobodová Lucie Zástavní právo exekutorské Jiná omezení na nemovitých věcech nebyla zjištěna. 6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitých věcí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovité věci se nachází v zástavbě vedle restaurace Stará Lípa. Jedná se o dvoupatrový, samostatný rodinný dům bez obytného podkroví na mírně svažitých pozemcích. Příjezd je po asfaltové zpevněné komunikaci. Při ocenění nebyly nemovitosti přístupné a proto se vycházelo z informací sdělených účastnicí prohlídky. Účastnice prohlídky odmítla umožnit znalci prohlídku domu. Na pozemku p.č. 121 se nachází neudržovaná zděná kůlna, která je údajně jiného vlastníka a proto není předmětem ocenění. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.2. Příslušenství 1.2.1. Ocenění venkovních úprav 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Dvoupatrový, samostatně stojící rodinný dům bez obytného podkroví se nachází na pozemku p.č. 121. Je napojen na elektřinu, plyn, vodovod a kanalizaci. Objekt je užíván asi 60 let. Dispoziční řešení: V prvním podzemním podlaží se nachází sklepy. V prvním nadzemním podlaží se nachází schodiště, tři pokoje, kuchyň, koupelna, záchod, garáž a prádelna. V druhém nadzemním podlaží se nachází schodiště, čtyři pokoje, kuchyň, koupelna se záchodem a balkón. Objekt je mírně udržovaný a je standardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 13, typ D Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1121 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než II -0,03 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + P i) = 0,970 Index polohy 4 i = 1-4 -
Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VII 0,01 parkování na pozemku 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy do 200 m V 0,00 (MHD, příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 1,020 Koeficient pp = I T * I P = 0,989 11 i = 2 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1. PP 14,20*13,30-0,90*8,00-2,20*4,30 = 172,20 1. NP 14,20*13,30-0,90*8,00-2,20*4,30 = 172,20 1. NP 14,20*13,30-0,90*8,00-2,20*4,30 = 172,20 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1. PP 172,20 m 2 2,30 m 1. NP 172,20 m 2 3,10 m 1. NP 172,20 m 2 3,10 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1. PP (14,20*13,30-0,90*8,00-2,20*4,30)*(2,30) = 396,06 m 3 1. NP (14,20*13,30-0,90*8,00-2,20*4,30)*(3,10) = 533,82 m 3 1. NP (14,20*13,30-0,90*8,00-2,20*4,30-4,30*3,20)*(3, 10)-(3,20*4,30*1,00) = 477,40 m 3-5 -
zastřešení (14,20*13,30-0,90*8,00-2,20*4,30-3,20*4,30)*(2, 40*0,5) = 190,13 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1. PP PP 396,06 m 3 1. NP NP 533,82 m 3 1. NP NP 477,40 m 3 zastřešení Z 190,13 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 597,41 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy betonové S 100 2. Zdivo cihelné S 100 3. Stropy s rovným podhledem S 100 4. Střecha sedlová S 100 5. Krytina eternitové šablony S 100 6. Klempířské konstrukce pozinkované S 100 7. Vnitřní omítky vápenné S 100 8. Fasádní omítky břízolit S 100 9. Vnější obklady keramické S 100 10. Vnitřní obklady kamenný sokl S 100 11. Schody betonové S 100 12. Dveře dřevěné S 100 13. Okna dřevěné, dvojité S 100 14. Podlahy obytných místností prkna S 100 15. Podlahy ostatních místností prkna, dlažba S 100 16. Vytápění ústřední, plynové, tuhá paliva S 100 17. Elektroinstalace 220, 380 V S 100 18. Bleskosvod ne C 100 19. Rozvod vody teplé a studené S 100 20. Zdroj teplé vody el. bojler S 100 21. Instalace plynu ano S 100 22. Kanalizace ano S 100 23. Vybavení kuchyně el.sporák S 100 24. Vnitřní vybavení 2x vana, 2x umývadlo S 100 25. Záchod 2x splachovací S 100 26. Ostatní ne C 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 4,30 100 1,00 4,30 2. Zdivo S 24,30 100 1,00 24,30-6 -
3. Stropy S 9,30 100 1,00 9,30 4. Střecha S 4,20 100 1,00 4,20 5. Krytina S 3,00 100 1,00 3,00 6. Klempířské konstrukce S 0,70 100 1,00 0,70 7. Vnitřní omítky S 6,40 100 1,00 6,40 8. Fasádní omítky S 3,30 100 1,00 3,30 9. Vnější obklady S 0,40 100 1,00 0,40 10. Vnitřní obklady S 2,40 100 1,00 2,40 11. Schody S 3,90 100 1,00 3,90 12. Dveře S 3,40 100 1,00 3,40 13. Okna S 5,30 100 1,00 5,30 14. Podlahy obytných místností S 2,30 100 1,00 2,30 15. Podlahy ostatních místností S 1,40 100 1,00 1,40 16. Vytápění S 4,20 100 1,00 4,20 17. Elektroinstalace S 4,00 100 1,00 4,00 18. Bleskosvod C 0,50 100 0,00 0,00 19. Rozvod vody S 2,80 100 1,00 2,80 20. Zdroj teplé vody S 1,60 100 1,00 1,60 21. Instalace plynu S 0,50 100 1,00 0,50 22. Kanalizace S 2,90 100 1,00 2,90 23. Vybavení kuchyně S 0,50 100 1,00 0,50 24. Vnitřní vybavení S 5,00 100 1,00 5,00 25. Záchod S 0,40 100 1,00 0,40 26. Ostatní C 3,00 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 96,50 Koeficient vybavení K 4 : 0,9650 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Živ. Opot. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy S 4,30 100,00 1,00 4,30 4,46 60 175 34,29 1,5293 2. Zdivo S 24,30 100,00 1,00 24,30 25,18 60 140 42,86 10,7921 3. Stropy S 9,30 100,00 1,00 9,30 9,64 60 140 42,86 4,1317 4. Střecha S 4,20 100,00 1,00 4,20 4,35 60 110 54,55 2,3729 5. Krytina S 3,00 100,00 1,00 3,00 3,11 60 80 75,00 2,3325 6. Klempířské konstrukce S 0,70 100,00 1,00 0,70 0,73 60 80 75,00 0,5475 7. Vnitřní omítky S 6,40 100,00 1,00 6,40 6,63 60 80 75,00 4,9725 8. Fasádní omítky S 3,30 100,00 1,00 3,30 3,42 60 80 75,00 2,5650 9. Vnější obklady S 0,40 100,00 1,00 0,40 0,41 60 80 75,00 0,3075 10. Vnitřní obklady S 2,40 100,00 1,00 2,40 2,49 60 80 75,00 1,8675 11. Schody S 3,90 100,00 1,00 3,90 4,04 60 140 42,86 1,7315 12. Dveře S 3,40 100,00 1,00 3,40 3,52 60 80 75,00 2,6400 13. Okna S 5,30 100,00 1,00 5,30 5,49 60 80 75,00 4,1175 14. Podlahy obytných místností S 2,30 100,00 1,00 2,30 2,38 60 80 75,00 1,7850 15. Podlahy ostatních místností S 1,40 100,00 1,00 1,40 1,45 60 80 75,00 1,0875 16. Vytápění S 4,20 100,00 1,00 4,20 4,35 60 80 75,00 3,2625 17. Elektroinstalace S 4,00 100,00 1,00 4,00 4,15 60 80 75,00 3,1125 19. Rozvod vody S 2,80 100,00 1,00 2,80 2,90 60 80 75,00 2,1750-7 -
20. Zdroj teplé vody S 1,60 100,00 1,00 1,60 1,66 60 80 75,00 1,2450 21. Instalace plynu S 0,50 100,00 1,00 0,50 0,52 60 80 75,00 0,3900 22. Kanalizace S 2,90 100,00 1,00 2,90 3,01 60 80 75,00 2,2575 23. Vybavení kuchyně S 0,50 100,00 1,00 0,50 0,52 60 80 75,00 0,3900 24. Vnitřní vybavení S 5,00 100,00 1,00 5,00 5,18 60 80 75,00 3,8850 25. Záchod S 0,40 100,00 1,00 0,40 0,41 60 80 75,00 0,3075 Opotřebení: 59,8 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 1 900,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9650 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1300 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 4 100,62 Plná cena: 1 597,41 m 3 * 4 100,62 Kč/m 3 = 6 550 371,39 Kč Koeficient opotřebení: (1-59,8 % /100) * 0,402 Nákladová cena stavby CS N = 2 633 249,30 Kč Koeficient pp * 0,989 Cena stavby CS = 2 604 283,56 Kč Rodinný dům - zjištěná cena = 2 604 283,56 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Ocenění venkovních úprav Venkovní úpravy tvoří přípojky sítí a zpevněné plochy, oplocení, vrata a vrátka. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle 18 procentem z ceny stavby. Stanovené procento z ceny staveb: 3,00 % Ceny staveb pro ocenění venkovních úprav Název stavby Rodinný dům Celkem: Cena stavby 2 604 283,56 Kč 2 604 283,56 Kč Ocenění Cena staveb celkem: 2 604 283,56 3,00 % z ceny staveb * 0,0300 Ocenění venkovních úprav - zjištěná cena = 78 128,51 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Pozemky jsou mírně svažité, příjezd je po zpevněné komunikaci. - 8 -
Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma I 0,00 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Pozemky jsou bez dalších vlivů. II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 6 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než II -0,03 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + P i) = 0,970 4 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VII 0,01 parkování na pozemku 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy do 200 m V 0,00 (MHD, příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00-9 -
komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 1,020 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,970 * 1,000 * 1,020 = 0,989 11 i = 2 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 920,- 0,989 909,88 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 121 623,00 909,88 566 855,24 nádvoří 4 odst. 1 zahrada 122 299,00 909,88 272 054,12 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem 838 909,36 Pozemky - zjištěná cena = 838 909,36 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty Pozemky jsou osázeny trvalými porosty. Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: 47 Celková cena pozemku: Kč 838 909,36 Celková výměra pozemku m 2 922 Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m 2 100 Cena pokryvné plochy porostů Kč 90 988,00 Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,065 Cena smíšeného porostu: = 5 914,22 Trvalé porosty - zjištěná cena 5 914,22 Kč - 10 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 6 550 371,40 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Ocenění venkovních úprav 78 128,50 Kč 1. Ocenění staveb celkem 6 628 499,90 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 838 909,40 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 838 909,40 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty 5 914,20 Kč 3. Ocenění trvalých porostů celkem 5 914,20 Kč Celkem 7 473 323,50 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 7 473 323,50 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 2 604 283,60 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Ocenění venkovních úprav 78 128,50 Kč 1. Ocenění staveb celkem 2 682 412,10 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 838 909,40 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 838 909,40 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty 5 914,20 Kč 3. Ocenění trvalých porostů celkem 5 914,20 Kč - 11 -
Celkem 3 527 235,70 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 3 527 235,70 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 3 527 240,- Kč slovy: Třimilionypětsetdvacetsedmtisícdvěstěčtyřicet Kč STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÉ VĚCI Podle ust. 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitostí v současných cenách a cena nemovitostí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitostí 2. Porovnávací - porovnání oceňované nemovitosti s prodávanými nebo prodanými nemovitostmi 3. Výnosová - se používá u nemovitostí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitostí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitostmi, je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitostí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací - 12 -
Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitostí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitosti, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitostmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz.. 1. Prodej, dům rodinný, 140 m2 Celková cena: 2 890 000 Kč za nemovitost včetně provize Poznámka k ceně: při převzetí úvěru u ČSOB cena 2.700.000,- Kč Adresa: Na Kopečku, Česká Lípa Datum aktualizace: 18.01.2014 ID zakázky: 00776 Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Podlaží počet: 2 Plocha zastavěná: 358 m2 Plocha užitná: 140 m2 Plocha pozemku: 969 m2 Plocha zahrady: 611 m2 Garáž: Ano Voda: Dálkový vodovod - 13 -
Topení: Lokální plynové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Internet Elektřina: 230V Komunikace: Asfaltová Popis: Nabízíme k prodeji hezký rodinný dům 4+1 v atraktivní části města Na Kopečku. Celková plocha 969 m2, zastavěná plocha 358 m2, zahrada 611 m 2, sklep o velikosti 30 m2. Dům je po celkové rekonstrukci interiéru v roce 2006. Dům je částečně podsklepen a má půdu. Rozvody vody jsou částečně v plastu, nové elektrické rozvody, v domě je bezpečnostní zařízení a nové rozvody TV a internetu. V přízemí je dlažba, v 1. patře dřevěné podlahy. Celé přízemí tvoří kuchyň společná s obývacím pokojem, koupelna + WC. V 1. patře jsou 3 pokoje. Na celém domě jsou nová plastová okna. Vytápění + teplá voda novým plynovým kotlem (rok 2012). K domu patří samostatně stojící garáž s dílnou a okrasná oplocená zahrada 800m2 se skleníkem. Při převzetí hypotéky u ČSOB cena 2.700.000Kč. Pomůžeme se zajištěním úvěru a s veškerým právním servisem. Tento dům doporučujeme! 2. Prodej, dům rodinný, 260 m2 Celková cena: 2 895 000 Kč za nemovitost včetně provize Adresa: Liberecká, Stará Lípa Datum aktualizace: 09.02.2014 ID zakázky: 0000153952 Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Vlastnictví: Osobní Typ domu: Patrový Podlaží počet: 3 Plocha zastavěná: 343 m2 Plocha užitná: 260 m2 Plocha podlahová: 260 m2 Plocha pozemku: 700 m2 Balkón: Ano - 14 -
Sklep: Ano Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední tuhá paliva Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Telefon, Internet Elektřina: 400V Zařízeno: Částečně Výtah: Ne Popis: Nabízíme k prodeji RD na okraji České Lípy ( Stará Lípa). Dům má tři bytové jednotky: přízemí 2+1, I.patro 4+1 a II.patro- 1+kk. Každá jednotka má svou koupelnu a kuch. linku. K dispozici hezká zahrada. Vytápění UT s možností kotle na tuhá paliva, nebo elektrokotel. Zastávka MHD 2 min. Doporučujeme prohlídku. Hypoteční úvěr zajistíme. 3. Prodej, dům rodinný, 400 m2 Celková cena: 2 900 000 Kč za nemovitost včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu Adresa: Česká Lípa Datum aktualizace: 18.01.2014 ID zakázky: 72/2218 Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Samostatný Typ domu: Patrový Podlaží počet: 2 Plocha zastavěná: 134 m2 Plocha užitná: 400 m2 Plocha podlahová: 400 m2 Plocha pozemku: 844 m2 Plocha zahrady: 710 m2 Terasa: Ano Sklep: Ano - 15 -
Parkovací stání: 1x Bezbariérový přístup: Ne Popis: Rodinný dům s pozemky je nadaleko centra města Česká Lípa, je ve velmi dobrém technickém stavu, byl celkově rekonstruovaný v roce 2006. Daná lokalita je plně zainvestována inženýrskými sítěmi - elektřinou 230/380V, vodovodním a plynovým řádem, kanalizací. Dům je situovaný v klidné zástavbě města s plnou občanskou a technickou vybaveností. Dům má 2 koupelny, tři ložnice, prostorný obývací pokoj s jídelnou a krbovými kamny, je celý podsklepený. V podkroví je připravená prostorná zasíťovaná místnost k vybudování obývacího pokoje s kuchyní. Více informací na tel. makléře. Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10%. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitostí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitostmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitých věcí ve výši cca 2,5-3 mil. Kč. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovité věci: Ocenění nemovitých věcí se provede ve smyslu 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitými věcmi a závady váznoucí na nemovitých věcech. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Dražební vyhláška Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Jecelínová Michaela Nařízení exekuce - Svobodová Lucie Zástavní právo exekutorské Jiná omezení na nemovitých věcech nebyla zjištěna. 2. Závady: Závady nebyly zjištěny. Stanovení obvyklé ceny nemovité věci: S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovité věci jsou obchodovatelné. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, - 16 -
odhaduji obvyklou cenu nemovité věci 2 800 000,- Kč z toho podíl id. 1/8 350 000,- Kč slovy: Třistapadesáttisíc Kč Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitostmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že dané nemovité věci mají tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích 20.02.2014 Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 50/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 50/14. - 17 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí 5 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1-18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -
- 25 -