Znalecký posudek č /15

Transkript

1 Znalecký posudek č /15 O ceně nemovité věci - pozemku parc. č. 2838, jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. 915 a pozemku parc. č. 2839, v obci Praha, katastrální území Újezd nad Lesy, zapsané u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha, okres Hlavní město Praha. Objednatel posudku: Aliama s.r.o Daliborova 714/ Praha 10 Účel posudku: Ocenění nemovité věci za účelem jejího převodu Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Karel Schwarz Štverákova 2726/ Praha 9 Tel.: schwarzk@seznam.cz Posudek obsahuje 9 stran, byl vypracován ve 2 vyhotoveních. V Praze dne

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění ceny nemovité věci - pozemku parc. č. 2838, jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. 915 a pozemku parc. č. 2839, v obci Praha, katastrální území Újezd nad Lesy, zapsané u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha, okres Hlavní město Praha. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti zástupce objednatele posudku. 3. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí LV č ze dne cenová mapa stavebních pozemků na území hlavního města Prahy - informace a údaje zjištěné na místě - informace a údaje sdělené vlastníkem nemovitosti 4. Vlastnické a evidenční údaje Obec: Praha Katastrální území: Újezd nad Lesy (773778) List vlastnictví číslo: 1870 Vlastník: Podešva David Krásova 1834/2, Žižkov, Praha 3 5. Dokumentace a skutečnost Znalec provedl podrobné zaměření nemovitosti na místě samém. Projektová dokumentace nebyla ke dni ocenění předložena. 6. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je rodinný dům č.p. 915, který se nachází v Praze 9, v městské části Újezd nad Lesy, v ulici Kojická, na pozemku parc. č zastavěná plocha a nádvoří. Rodinný dům je samostatně stojící, podsklepený, s jedním nadzemním podlažím a podkrovím. Zahrnuje dvě bytové jednotky o velikosti 2+1 v 1.NP a 1+1 v podkroví. Je napojen na veškeré inženýrské sítě, přístup je zajištěn po zpevněné komunikaci. Příslušenství tvoří samostatně stojící garáž s dílnou. Venkovní úpravy - přípojka vody, přípojka kanalizace, plynová přípojka, zpevněné plochy, oplocení, vrátka, jsou dle 35, odst. 5, zahrnuty v ceně rodinného domu. Jednotný funkční celek s pozemkem parc. č tvoří pozemek parc. č zahrada.

3 3 7. Obsah posudku a) Hlavní stavby 1) Rodinný dům 2) Garáž s dílnou b) Trvalé porosty c) Pozemky

4 4 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka nižší než nabídka 0,03 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů 0,00 investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 1,00 Index trhu:i T = P 6 (1 + P i ) = 0,970 i = 1 5 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním 1,00 celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,04 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci III. Okrajové části obce 0,05 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci 0,00 inženýrské sítě, které jsou v obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí pozemku I. V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 0,00 6 Dopravní dostupnost k pozemku VII. Příjezd po zpevněné komunikaci, s možností parkování na pozemku 0,01 7 Osobní hromadná doprava II. Zastávka od 201 do 1000, MHD špatná 0,01 dostupnost centra obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z II. Bez možnosti komerčního využití stavby 0,00 hlediska komerční využitelnosti na pozemku 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00

5 5 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 11 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i ) = 0,990 i = 2 a) Hlavní stavby a.1) Rodinný dům 35 Jedná se o objekt samostatně stojící, podsklepený, s jedním nadzemním podlažím a podkrovím. Svislé konstrukce zděné cihelné, stropy s rovnými podhledy, v podkroví SDK podhledy. Střecha sedlová, střešní krytina z asfaltového šindele. Schodiště je dřevěné. Okna jsou dřevěná dvojitá a střešní, dveře hladké plné a prosklené, do ocelových zárubní. Kuchyně jsou vybaveny kuchyňskou linkou a plynovým sporákem. Zařizovací předměty standardní - vana, sprchový kout, umyvadla, WC. Dům je vytápěn ústředním topením. Ohřev vody je zajištěn prostřednictvím elektrického bojleru. Rodinný dům byl postaven v roce Podlaží: Název Zastavěná plocha 1.PP 8,05 8,65 2,28 1,30 = 66,67 m 2 1.NP 8,05 8,65 2,28 1,30 = 66,67 m 2 Podkroví 8,05 8,65 2,28 1,30 = 66,67 m 2 Součet: = 200,01 m 2 Podlažnost: 200,01 / 66,67 =3,00 Obestavěný prostor (OP): OP: (8,05 8,65 2,28 1,30) (2,70+3,90+2,60/2) = 526,68 m 3 Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Hlavní město Praha Obec: Praha Počet obyvatel: Základní cena (ZC): 5 457, Kč/m 3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 0 Typ stavby III. Podsklepený - se šikmou nebo strmou C střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 0,00 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 0,00 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 0,00 4 Podlažnost III. Hodnota větší než 2 0,02 5 Napojení na veřejné sítě V. Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn 0,08 (přípojky) nebo propan butan 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední, etážové, dálkové 0,00 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 0,00 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy III. Standardního rozsahu a provedení 0,00

6 6 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové 0,00 příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m 2 11 Pozemky ve funkčním celku se II. Od 300 m 2 do 800 m 2 celkem 0,00 stavbou 12 Kritérium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 13 Stavebně-technický stav III. Stavba se zanedbanou údržbou - 0,85 * (předpoklad provedení menších stavebních úprav) * Rok výstavby / kolaudace: 1960 Stáří stavby (y): 55 Koeficient pro úpravu (s): 0, Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i ) V 13 ): 0,678 i=1 Základní cena upravená (ZCU = ZC I V ): 3 699,85 Kč/m 3 Index trhu (I T ): 0,970 Index polohy (I P ): 0,990 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CS P = OP ZCU I T I P = 526, ,85 0,970 0,990 = ,11 Kč Rodinný dům určená cena: ,11 Kč a.2) Garáž s dílnou 37 Jedná se o objekt samostatně stojící, nepodsklepený, s jedním nadzemním podlažím a podkrovím. Objekt byl postaven v roce Obestavěný prostor (OP): OP: 8,20 3,90 (4,00+0,80/2) = 140,71 m 3 Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 26, tabulky č. 1: Kraj: Hlavní město Praha Obec: Praha Počet obyvatel: Základní cena (ZC): 1 513, Kč/m 3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 26, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 0 Typ stavby I. Svislé konstrukce zděné nebo A železobetonové se střechou - krovem umožňující zřízení podkroví 1 Druh stavby II. Samostatně stojící 0,00 2 Konstrukce II. Obvod. zdivo nebo stěny tl cm 0,00 3 Technické vybavení II. Jen el. proud 230 V 0,02 4 Příslušenství - venk. úpravy III. Bez výrazného vlivu na cenu 0,00 5 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 6 Stavebně-technický stav IV. Stavba ve špatném stavu - (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) 0,65 *

7 7 * Rok výstavby / kolaudace: 1960 Stáří stavby (y): 55 Koeficient pro úpravu (s): 0,725 5 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i ) V 6 ): 0,462 i=1 Základní cena upravená (ZCU = ZC I V ): 699,01 Kč/m 3 Index trhu (I T ): 0,970 Index polohy (I P ): 0,990 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CS P = OP ZCU I T I P = 140,71 699,01 0,970 0,990 = ,90 Kč Garáž s dílnou určená cena: ,90 Kč b) Trvalé porosty Cena trvalých porostů je stanovena zjednodušeným způsobem dle 47 ze zjištěné ceny pozemku, jehož je oceňovaný porost nedílnou součástí. Ovocné dřeviny, vinná réva a okrasné rostliny zjednodušeným způsobem 47 Plocha Název Parc. č. Koef. Jedn. cena poz. Celková cena 20 m 2 Trvalé porosty , ,0000 Kč 8 347, Kč 30 m 2 Trvalé porosty , ,0000 Kč 9 574,50 Kč Trvalé porosty zjednodušeným způsobem 47 celkem: = ,50 Kč Trvalé porosty určená cena: ,50 Kč c) Pozemky 2 Cena pozemků je stanovena na základě cenové mapy stavebních pozemků na území hlavního města Prahy. 2 Pozemky oceněné dle cenové mapy stavebních pozemků Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Zákl. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 2838 Zastavěná plocha a nádvoří , , 2839 Zahrada , , Součet: , Pozemky určená cena: , Kč

8 8 C. Rekapitulace Výsledné ceny: a) Hlavní stavby 1) Rodinný dům ,11 Kč 2) Garáž s dílnou ,90 Kč b) Trvalé porosty ,50 Kč c) Pozemky , Kč Výsledná cena činí celkem: ,51 Kč Cena po zaokrouhlení podle 50: , Kč Určená cena: , Kč. Cena slovy: Čtyřimilionyšestsetšedesátdevěttisícčtyřistadvacet Kč. V Praze dne Ing. Karel Schwarz Štverákova 2726/ Praha 9

9 9 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne č.j. Spr. 657/99, pro základní obor Ekonomika odvětví Ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem podle připojené likvidace. V Praze dne Ing. Karel Schwarz