ZPRÁVA Z PROVĚŘENÍ NEMOVITOSTI Adresa inspekce: Inspekce připravena pro: Reality jih, s.r.o. Inspekce provedena společností: Karolína Bergmanová - HOME EXPERTS PRAHA 8 Kontakt: praha8@home-experts.cz, 607 808 976 Inspektor: Ing. arch. Petr Husák, 605 885 435 Datum inspekce: 16. 9. 2013
VÁŽENÁ PANÍ, VÁŽENÝ PANE Děkujeme Vám, že jste si vybral/a společnost A Buyer's Choice Home Experts ke kontrole nemovitosti. Tato zpráva je kompletním průvodcem aktuálním technickým stavem nemovitosti. ZPRÁVA O TECHNICKÉM STAVU NEMOVITOSTI Zpráva obsahuje všeobecné pokyny a poskytuje Vám objektivní informace, které Vám pomohou vytvořit své vlastní hodnocení celkového stavu domu/bytu/prostoru. Zpráva není určena k zjištění hodnoty nemovitosti nebo prohlášení ohledně vhodnosti nákupu. Ne všechny vady mohou být identifikovány v průběhu prověření. Provedená inspekce není neomezenou zárukou. Tato detailní zpráva obsahuje pozorování systémů a komponentů, které podle odborného úsudku experta nefungují správně. Ve zprávě je popsán technický stav nemovitosti k určitému datu a času. Experti nemohou předpovědět budoucí chování a nemohou být odpovědni za události, které se vyskytnou po inspekci. Pokud se změní podmínky, jsme vám k dispozici, abychom překontrolovali nemovitost a zaktualizovali zprávu. Zpráva byla vypracována výlučně pro Vaše užívání, jako našeho klienta. Není určena k použití třetí stranou bez našeho předchozího písemného souhlasu. Samotná zpráva je chráněna autorskými právy, a nemůže být použita jako celek ani částečně bez našeho výslovného písemného povolení. Ještě jednou Vám děkujeme za využití našich služeb. Jsme Vám k dispozici v celé realitní transakci. Pokud máte jakékoliv dotazy. Neváhejte nás kontaktovat. S pozdravem Tým technických expertů HOME EXPERTS PRAHA 8 2013 Copyright ABCHI HOME EXPERTS, spol. s r.o. Všechna práva vyhrazena. www.home-experts.cz 2
Obsah 1. Inspekční zpráva... 4 2. Zásadní body k řešení... 6 3. Pozitiva... 7 4. Inspekce... 8 4.1. Technická infrastruktura... 8 4.2. Okolí domu... 9 4.3. Konstrukce... 10 4.4. Technická zařízení budov... 11 4.5. Uvnitř restaurace... 15 Přízemí... 15 Bar... 15 Šatny personál... 15 Zázemí baru... 16 Kancelář... 16 Suterén... 17 Restaurace... 17 WC... 17 Kuchyň (mytí nádobí, varna, studená kuchyně, příprava zeleniny)... 18 5. Závěr... 19 2013 Copyright ABCHI HOME EXPERTS, spol. s r.o. Všechna práva vyhrazena. www.home-experts.cz 3
1. Inspekční zpráva 1.1. O nemovitosti TECHNICKÝ POSUDEK Prostor restaurace se nachází v části přízemí a suterénu bytového domu v Kodaňské ulici. Doba výstavby domu pravděpodobně v druhé polovině devatenáctého století. Část restaurace v přízemí je menší než v suterénu a nachází se v ní bar, zázemí baru, kancelář, šatny zaměstnanců. V suterénu je hlavní prostor restaurace, WC, kuchyň, přípravny. Stávající stav neodpovídá známé dokumentaci (výkresy 1NP a -1PP) - dle původních plánů 1NP pizzerie, bar, přípravna, WC,VZT strojovna, soc. zařízení personál, šatna personál, 1PP restaurace, bar, teplá kuchyně, studená kuchyně, přípravna zeleniny, chladící box, mytí nádobí, wc muži, wc ženy, sklad odpadů, sklad špinavého prádla. Podle dokumentace je kapacita 1NP 12 osob, 1PP 36 osob. Stávající stav je kapacita cca dvojnásobná. Pokud byla vzduchotechnika a gastro vybavení projektováno pro počet osob dle projektu, nebude kapacita VZT dostatečná a výměna vzduchu nebude splňovat požadované hygienické limity. Otázkou je pak kapacita kuchyně záleží na obsazenosti a reálném počtu vydaných jídel. Stav konstrukcí a vybavení odpovídá době výstavby a druhu provozu. Prostory určené veřejnosti jsou v lepším stavu než zázemí. To vyžaduje generální úklid a opravy drobných poškození. K dispozici nebyly v době inspekce žádné revizní zprávy ani projekty vybavení. Podle zkušeností provozovatele je problematické vytápění v zimním období kapacita systému je nedostatečná, v restauraci je zima a také je malá kapacita vzduchotechniky v případě zakouřeného prostředí nedostatečný odtah. Instalace VZT i vytápění působí amatérským až svépomocným dojmem. Z vnějšího pohledu nelze usoudit na její zapojení ani na jednoznačný provozní režim. V kuchyni materiály VZT neudržovatelné, nevhodné do tohoto prostředí. Druh, stav a zapojení jednotky umístěné pod stropem v zázemí baru nejde určit. Povrchy stěn a podlah jsou opotřebené, jsou vidět stopy užívání (otlučené rohy, poškozená malba, rýhy v podlaze. Stopy používání jsou zřejmé i na mobiliáři, některé kusy přímo poškozeny. Obložky dveří u země poškozeny vlhkem (z úklidu). Kapacita WC neodpovídá počtu míst. Prostory WC jsou navíc stísněné a rozměrově nevyhoví normám. Restauraci chybí skladovací prostory jak pro nápoje, tak potraviny. Tyto jsou umístěny ve všech prostorách zázemí nápoje např. v šatnách personálu. 2013 Copyright ABCHI HOME EXPERTS, spol. s r.o. Všechna práva vyhrazena. www.home-experts.cz 4
1.2. O inspekci Začátek inspekce -> 9:15 Konec inspekce -> 11:15 Podlaží prostor -> 1NP + 1PP Počet místností -> 17 Dokumenty, které nebyly k dispozici - Projektová dokumentace -> Ne - Revize hromosvodu -> Ne - Revize elektro -> Ne - Revize plynu -> Ne - Revize komínu -> Ne 2013 Copyright ABCHI HOME EXPERTS, spol. s r.o. Všechna práva vyhrazena. www.home-experts.cz 5
2. Zásadní body k řešení 2.1. Technická infrastruktura - únik vody z hlavní vodovodní přípojky 2.2. Okolí domu - zatékání do suterénu, za určitých podmínek rosení stěn 2.3. Technická zařízení budov - nevhodný materiál VZT rozvodů v kuchyni - amatérské provedení rozvodů VZT - absence revizí VZT, kotlů, elektra, absence podkladů pro zjištění účinnosti VZT zařízení a vytápění - absence projekčních podkladů pro VZT, vytápění - ze zkušenosti z provozu malý výkon vytápění a VZT v prostoru restaurace TECHNICKÝ POSUDEK 2.4. Uvnitř prostoru - absence skladových prostor - šatny personálu používané jako sklad - malá kapacita WC - nevhodně řešená dispozice WC - v přízemí není výlevka pro úklid - v suterénu chybí výlevka pro prostor restaurace - opotřebení podlah, stěn - poškození obložkových zárubní 2013 Copyright ABCHI HOME EXPERTS, spol. s r.o. Všechna práva vyhrazena. www.home-experts.cz 6
3. Pozitiva - lokace na frekventované ulici TECHNICKÝ POSUDEK - příjemný vzhled interiéru (dřevo, režné zdivo) - pivní sudy přímo v barech, nejsou dlouhé pivní rozvody k výčepním stolicím - udržované čisté toalety pro veřejnost, dlažba i obklad bez poškození 2013 Copyright ABCHI HOME EXPERTS, spol. s r.o. Všechna práva vyhrazena. www.home-experts.cz 7
4. Inspekce 4.1. Technická infrastruktura Likvidace splaškových vod - Napojení na splaškovou kanalizaci revizní šachta, kanalizace opatřena zpětnou klapkou proti vzduté vodě a hlodavcům Zásobování vodou - Napojeno na veřejnou vodovodní síť 2013 Copyright ABCHI HOME EXPERTS, spol. s r.o. Všechna práva vyhrazena. www.home-experts.cz 8
Zásobování elektrickou energií - Hlavní jističe a elektroměr mimo prostory, v chodbě bytového domu 4.2. Okolí domu - Zpevněné plochy chodníku Jednolitý povrch - asfalt Exteriér objektu - Okna Materiál rámu dřevo, z exteriéru poškozené vlhkostí, kování klasické klička, špatně dovírá Typ zasklení - dvojsklo Vnější parapet - kamenný Dřevěná okna poškozena, nedovírají, netěsní. 2013 Copyright ABCHI HOME EXPERTS, spol. s r.o. Všechna práva vyhrazena. www.home-experts.cz 9
- Dveře Materiál rámu - dřevo, madlo nerez Typ zasklení -dvojsklo Rám dveří zkroucený, netěsní, není práh v zimě velký průvan, vstup není bezbariérový 4.3. Konstrukce Nosný konstrukční systém - Stěnový Stěny - Nosné stěny Zděné z keramických cihel - Příčky Zděné z keramických cihel + sádrokarton Stropy - nezjištěno Schodiště 2013 Copyright ABCHI HOME EXPERTS, spol. s r.o. Všechna práva vyhrazena. www.home-experts.cz 10
- Typ schodiště jednoramenné - Materiál schodiště Nezjištěno - Nášlapná vrstva -> nerez plech se vzorem, zábradlí nerez 4.4. Technická zařízení budov Vodovodní rozvody - Materiál rozvodů vody PVC - Vybavení vodovodního potrubí Uzávěry rozvodů různě rozmístěné po prostoru restaurace, bez označení - Ohřev vody -> plynový kotel - Hodnocení stavu rozvodů vody -> nové, plastové, v prostoru umístěn hlavní domovní uzávěr, netěsní Kanalizační rozvody - Materiál rozvodů kanalizace Plast - PVC Vybavení kanalizace poklop revizní šachty v suterénu, u schodiště Plynové rozvody 2013 Copyright ABCHI HOME EXPERTS, spol. s r.o. Všechna práva vyhrazena. www.home-experts.cz 11
- Materiál rozvodů plynu Ocel svařovaná - Způsob vedení plynu Podpovrchové a povrchové - Vybavení plynového rozvodu Plynoměr na chodbě, uzávěr před sporákem Elektroinstalace TECHNICKÝ POSUDEK - Typ jističů -> nové - Materiál rozvodů -> měď - Typ zásuvek / vypínačů -> plastové - Vybavení elektroinstalace viz. fota rozvaděčů 2013 Copyright ABCHI HOME EXPERTS, spol. s r.o. Všechna práva vyhrazena. www.home-experts.cz 12
Větrání - Přirozené větrání + umělé - Okna a vstupní dveře netěsní - VZT jednotka umístěna pod stropem v zázemí baru, rozvody skryté, ohřev vstupního vzduchu plynovým kotlem, nasávání mřížemi nad okny z ulice - Odtahy z kuchyně nevhodný materiál, nesprávné provedení, napojení! Vytápění - Zdrojem tepla plynový kotel, výkon nezjištěn nepřístupné 2013 Copyright ABCHI HOME EXPERTS, spol. s r.o. Všechna práva vyhrazena. www.home-experts.cz 13
- Otopná tělesa (přízemí) a konvektory (suterén) - Pravděpodobně uvažováno přitápění VZT rozvody, ale kvůli prašnosti nepoužíváno 2013 Copyright ABCHI HOME EXPERTS, spol. s r.o. Všechna práva vyhrazena. www.home-experts.cz 14
- Teplovodní systém - Tělesa a konvektory - Termoregulační hlavice na na některých tělesech - Materiál rozvodů -> měď + flexi - Hodnocení stavu vytápění -> nebyl zaznamenám únik topné vody u těles, některá tělesa osazena stopy koroze (WC) některá tělesa termostatické hlavice, některá bez, v konvektorech nečistoty Protipožární opatření - Přenosné hasicí zařízení -> nenalezeno 4.5. Uvnitř restaurace Přízemí Bar - poškozené vybavení, stěny poškození nátěru drobné oděrky, netěsní vstupní dveře a okno Šatny personál - používány jako sklad nápojů, málo prostoru, poškozená dlažba, stopy užívání na stěnách (otlučené, ohmatané), WC a sprcha funkční, u WC chybí kryt WC, volná klika dveří, poškozené dveře, jedny dveře uvnitř šaten vysazené 2013 Copyright ABCHI HOME EXPERTS, spol. s r.o. Všechna práva vyhrazena. www.home-experts.cz 15
Zázemí baru - jsou zde umístěny kotle, zásobník TUV, jednotka VZT pod stropem, rozvody, revizní dvířka do šachty, podlaha a stěny stopy opotřebení Kancelář - nevětraný, uměle osvětlený prostor, umístěno ovládání vzduchotechniky, pronikají sem pachy z kuchyně, revizní dvířka nešla otevřít, výrazný tah štěrbinami, poškození dlažby, stěn stopy používání 2013 Copyright ABCHI HOME EXPERTS, spol. s r.o. Všechna práva vyhrazena. www.home-experts.cz 16
Suterén Restaurace - poškozená nášlapná vrstva podlahy (škrábance, odřený lak), zdivo z režných cihel se drolí, v mřížkách v podlaze nečistoty, vlhkost zdiva v rozsahu 0,5 2,5% (nutná funkční klimatizace, bez ní vlhko), po dešti se údajně zvedá podlaha, ve spáře zdiva nalezena izolace proti zemní vlhkosti, osvětlení s malou intenzitou, nábytek běžné stopy používání (otlučené hrany, odřený lak), na stropu kumbálu stopy po zatékání (odloupaný, zmokvalý nátěr), v nevětraném prostoru pod schodištěm stopy vlhkosti, zatuchlo, barový dřez neteče teplá voda, zásuvky zapojeny správně WC - čisté, dobře udržované, uklizené, dispozičně špatně řešené naprosto neodpovídající rozměry, kolize dveřního křídla a WC mísy u žen, blokování otevření křídla zásobníkem toaletního papíru u mužů, málo místa u umyvadel, poškozené obložkové zárubně u podlahy vlivem vlhkosti z úklidu, větrání nucené centrální ve ventilátorech prach, přívod vzduchu bezprahovými dveřmi a mřížkami nad dveřmi, absence dveřních zarážek poškození stěn klikou, tělesa radiátorů rez 2013 Copyright ABCHI HOME EXPERTS, spol. s r.o. Všechna práva vyhrazena. www.home-experts.cz 17
Kuchyň (mytí nádobí, varna, studená kuchyně, příprava zeleniny) - místně poškozená podlaha praskliny, kluzká podlaha, poškozený obklad, výrazné stopy používání a zašpinění od provozu pod pulty, velké množství nepřehledně uskladněných věcí z důvodu absence skladových a úložných prostor, poškozená elektroinstalace, naprosto nevhodné napojení odtahu (materiál, provedení), ucpaná gula v podlaze, praskliny ve zdivu, uvolněná dvířka rozvaděče, nezakrytá zásuvka, nepřipojený dřez na odpad, 2013 Copyright ABCHI HOME EXPERTS, spol. s r.o. Všechna práva vyhrazena. www.home-experts.cz 18
5. Závěr Primární doporučení (bezpečnost a zamezení další škodám) zabezpečení elektroinstalace v kuchyni zakrytí zásuvky oprava vstupních dveří, seřízení zatěsnění okna úklid obtížně přístupných míst v kuchyni výměna nevhodných VZT prvků v kuchyni penetrační, difuzně otevřený nátěr režného zdiva v suterénu po oškrábání zdiva vyčištění výustek VZT, podlahových konvektorů přetěsnění domovní přípojky vody umístění hasícího přístroje revize kotlů, VZT zařízení a rozvodů plynu, elektřiny protiskluzná opatření ve varně, osadit zábradelní madlo u schůdků ve varně Výhledová doporučení zjistit skutečný výkon vzduchotechnické jednotky a přizpůsobit mu provoz restaurace/posílit VZT zvážit výměnu podlahových konvektorů v suterénu za desková topná tělesa (posílit výkon topení) změna dispozice za účelem zvětšení prostoru a zvýšení počtu WC zřízení skladovacích prostor oprava, výměna zárubní, obložení jejich části u podlahy voděodolným materiálem 2013 Copyright ABCHI HOME EXPERTS, spol. s r.o. Všechna práva vyhrazena. www.home-experts.cz 19
Část restaurace určená veřejnosti je ve stavu odpovídajícím době výstavby a způsobu užívání. Podlahy a nábytek jsou opotřebovány, ale jejich stav nebrání dalšímu užívání. Bylo by vhodné provést drobné opravy a úpravy pro vylepšení vzhledu. Situace v zázemí je o poznání horší. Provozu restaurace naprosto chybí skladovací a úložné prostory. Uskladnění potravin a nápojů po všech prostorách zázemí zhoršuje bezpečnostní podmínky práce a pracovní činnosti znepříjemňuje, uskladněné předměty blokují funkční využívání částí varny, příprava pokrmů nemůže být tak efektivní, jak by mohla být. Dále jsou naprosto nevhodně řešeny prostory WC pro veřejnost jak kapacitně, tak prostorově, tyto parametry neodpovídají normovým požadavkům. Náprava tohoto stavu je však bez změny dispozice přestavby, neproveditelná. Pro zlepšení funkce VZT i systému ÚT bude třeba nejprve částečně zakreslit stav podle skutečnosti (viditelná vedení) a následně provést funkční zkoušky, kdy bude ověřen způsob vytápění, ohřevu TUV a ohřevu VZT a u VZT budou změřeny vzduchové dávky a hluk zařízení. Tyto hodnoty by měly být porovnány s projektovanými. Nebude-li projekt k dispozici, budou porovnány s provozními údaji restaurace: počet míst pro hosty, počet obsluhy, počet teplých jídel hotovek/minutek. Bude prověřeno kde se nasává čerstvý vzduch a kde odpadní vyfukuje. Podle dostupných podkladů a provedení odhadujeme, že VZT je původně dimenzována pro poloviční počet hostů a nekuřácké prostředí. Ing. arch. Petr Husák 2013 Copyright ABCHI HOME EXPERTS, spol. s r.o. Všechna práva vyhrazena. www.home-experts.cz 20
2013 Copyright ABCHI HOME EXPERTS, spol. s r.o. Všechna práva vyhrazena. www.home-experts.cz 21
2013 Copyright ABCHI HOME EXPERTS, spol. s r.o. Všechna práva vyhrazena. www.home-experts.cz 22
O nás Společnost ABCHI Home Experts v roce 2012 zakoupila master franšízu pro Českou a Slovenskou republiku od americké společnosti A Buyer s Choice Home Inspections (ABCHI) na poskytování inspekce nemovitostí. A Buyer s Choice Home Inspections (ABCHI) byla založena v roce 2005 jejím současným generálním ředitelem, Billem Redfernem. Realitní agenti z různých kanceláří se v minulosti mnohokrát opakovaně vyjádřili, že si jejich klienti velice váží profesionálních a spolehlivých služeb inspektorů nemovitostí ABCHI. Ačkoliv ABCHI začala franšízing využívat v roce 2007, rychle se stala jednou z nejdynamičtěji se rozvíjejících firem v tomto oboru v Kanadě a ve Spojených státech. V Severní Americe se 98 % transakcí neobejde bez inspekce nemovitosti, která je předmětem prodeje. Ve Velké Británii bez ní neproběhne dokonce vůbec žádný realitní obchod. Společnost ABCHI Home Experts si je vědoma absence inspektorů na trhu, proto momentálně vytváří síť kvalifikovaných odborníků v oboru inspekce nemovitostí a pomáhá tak uzavírat realitní transakce na principech objektivity, nezávislosti, důvěryhodnosti a snížení rizika pro obě strany obchodu. Posláním značky ABCHI Home Experts je etablovat na českém a slovenském trhu tento obor v obdobném měřítku, jako je tomu na vyspělých realitních trzích. ABCHI Home Experts využívá zkušenosti a metodiku prověřenou na americkém a kanadském trhu. Pražská pobočka by měla do budoucna sloužit jako centrála pro Evropu. Věříme, že obor inspekce nemovitosti čeká velký rozmach. Certifikovaná inspekce nemovitostí HOME EXPERTS PRAHA 8 T: +420 607 808 976 E: praha8@home-experts.cz W: www.praha8.home-experts.cz 2013 Copyright ABCHI HOME EXPERTS, spol. s r.o. Všechna práva vyhrazena. www.home-experts.cz 23