ZNALECKÝ POSUDEK č. 284/14 o obvyklé ceně nemovitých věcí - pozemku p. č. 1223/1, 1223/3, 1223/4, 1223/5, 1444/5 a 1444/6, zapsaných na LV číslo 21, katastrální území Příluky u Zlína, obec Zlín, okres Zlín a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha 2, JUDr. Jan Fendrych soudní exekutor Hradecká 3 130 00 Praha 3 Zjištění ceny pro exekuční řízení č.j. 132 EX 22931/09-34 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 288/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 25.10.2014 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 19 stran textu včetně titulního listu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Hranicích 20.11.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitých věcí - pozemku p. č. 1223/1, 1223/3, 1223/4, 1223/5, 1444/5 a 1444/6, zapsaných na LV číslo 21, katastrální území Příluky u Zlína, obec Zlín, okres Zlín a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi 2. Základní informace 1.Část Obeciny Název předmětu ocenění: Pozemky Adresa předmětu ocenění: Obeciny XVIII 760 01 Zlín Kraj: Zlínský Okres: Zlín Obec: Zlín Katastrální území: Příluky u Zlína Počet obyvatel: 75 555 2.Část Batalice Název předmětu ocenění: Pozemky Adresa předmětu ocenění: Batalice 760 01 Zlín Kraj: Zlínský Okres: Zlín Obec: Zlín Katastrální území: Příluky u Zlína Počet obyvatel: 75 555 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 25.10.2014 za přítomnosti paní Jany Vašíčkové. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 17.10.2014, LV číslo 21, k.ú. Příluky u Zlína - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastníkem prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz - informace z cenové mapy města Zlín číslo 11 - údaje z lesní hospodářské osnovy na období od 01.01.2012 do 31.12.2021 pro lesní hospodářský celek 604806 - informace sdělené Ing. Lukášem Kandlerem, znalcem v oboru ekonomika, ceny a odhady lesů, který byl přibrán k ocenění lesů a lesních pozemků, neboť zpracovatel nemá potřebnou kvalifikaci na oceňování lesů 5. Vlastnické a evidenční údaje Bartoňová Jarmila, Pančava 90, Příluky, 76001 Zlín - 2 -
Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Bartoňová Jarmila Zástavní právo exekutorské Jiná omezení nebyla zjištěna. 6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitých věcí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém. 7. Celkový popis nemovité věci Oceňované nemovité věci pozemky p.č. 1444/5 a 1444/6 se nachází ulici Obeciny XVIII. jedná se o pozemky užívané jako zeleň u bytových domů. Příjezd je po zpevněné komunikaci. Pozemky p. č. 1223/1, 1223/3, 1223/4 a 1223/5 se nachází v lokalitě Batalice. Jedná se o neoplocené, svažité pozemky, s přístupem po nezpevněné cestě. Pozemky byly na místě identifikovány podle mapy z nahlížení do katastru nemovitostí, pro přesné určení v terénu je nutné vyměření pozemků oprávněným geodetem. 8. Obsah znaleckého posudku Část Obeciny 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky Část Batalice 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky 1.2. Pozemek lesní 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Lesní porost 910 O n 10-3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Část Obeciny 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky Pozemky jsou rovinaté. Ocenění bylo provedeno podle cenové mapy. Ocenění Ostatní stavební pozemky a pozemky od této ceny odvozené Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 2 cen. mapa ostatní plocha, zeleň 1444/5 17,00 1 050,00 17 850,- 2 cen. mapa ostatní plocha, zeleň 1444/6 218,00 1 050,00 228 900,- Ostatní stavební pozemky - celkem 246 750,- Pozemky - zjištěná cena = 246 750,- Kč Část Batalice 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky Pozemky jsou svažité. Ocenění Zemědělský, dlouhodobě neobhospodařovávaný pozemek dle 6 Přehled použitých jednotkových cen pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koef 1 Koef 2 ] [Kč/m 2 ] 6 odstavec 5 3,94 0,25 0,65 1,92 Parcelní Výměra Srážka Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m 2 ] [%] [Kč/m 2 ] [Kč] 6 odstavec 5 trvalý travní porost 1223/4 1 037,00 1,92 1 991,04 Neobhospodařovávaný zemědělský pozemek - celkem 1 991,04 Jiné pozemky oceněné dle 9 Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků - 4 -
Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty Index P Úprava ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 5 - jiné pozemky - neplodná půda, hospodářsky nevyužité pozemky 9 odst. 5 3,94 0,25 200 % 2,96 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Srážka Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 9 odst. 5 ostatní plocha, 1223/1 1 386,00 2,96 4 102,56 neplodná půda 9 odst. 5 ostatní plocha, 1223/3 417,00 2,96 1 234,32 neplodná půda Jiné pozemky - celkem 5 336,88 Pozemky - zjištěná cena = 7 327,92 Kč 1.2. Pozemek lesní Na lesním pozemku p.č. 1223/5 je vylišen porost 910 O n 10 o celkové výměře 161 m2. Ocenění Lesní pozemek oceněný dle 7 Výměra JC Úprava UC Cena Název Parcelní číslo SLT [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] lesní pozemek 1223/5 2H 161,00 4,81 4,81 774,41 Lesní pozemek oceněný dle 7 - celkem 774,41 Pozemek lesní - zjištěná cena = 774,41 Kč 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Lesní porost 910 O n 10 Lesní porost 910 O n 10 - tvoří mýtná kmenovina. Lesní porosty oceněné zjednodušeným způsobem: 45 Název Výměra [m 2 ] Stáří [let] Bonita Zakmenění Zastoupení Jedn. cena [Kč/m 2 ] Uprav. jedn. c. Cena [Kč] habr obecný 161,00 97 6 1,00 100 % 22,71 22,71 3 656,31 Cena lesního porostu celkem: 3 656,31 Lesní porost 910 O n 10 - zjištěná cena 3 656,31 Kč - 5 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení Část Obeciny 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky 246 750,- Kč 1. Ocenění pozemků celkem 246 750,- Kč Část Obeciny celkem 246 750,- Kč Část Batalice 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky 7 327,90 Kč 1.2. Pozemek lesní 774,40 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 8 102,30 Kč 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Lesní porost 910 O n 10 3 656,30 Kč 2. Ocenění trvalých porostů celkem 3 656,30 Kč Část Batalice celkem 11 758,60 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 258 508,60 Kč Rekapitulace výsledných cen Část Obeciny 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky 246 750,- Kč 1. Ocenění pozemků celkem 246 750,- Kč Část Obeciny celkem 246 750,- Kč Část Batalice 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky 7 327,90 Kč 1.2. Pozemek lesní 774,40 Kč - 6 -
1. Ocenění pozemků celkem 8 102,30 Kč 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Lesní porost 910 O n 10 3 656,30 Kč 2. Ocenění trvalých porostů celkem 3 656,30 Kč Část Batalice celkem 11 758,60 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 258 508,60 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 258 510,- Kč slovy: Dvěstěpadesátosmtisícpětsetdeset Kč STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÝCH VĚCÍ Podle ust. 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitých věcí v současných cenách a cena nemovitých věcí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitých věcí 2. Porovnávací - porovnání oceňovaných nemovitých věcí s prodávanými nebo prodanými nemovitými věcmi 3. Výnosová - se používá u nemovitých věcí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitých věcí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění - 7 -
Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám index prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitými věcmi, je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitých věcí byla upravena indexem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, její vybavenost, dostupnost služeb, škol, zdravotnictví, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitých věcí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitých věcí, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitými věcmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz.. 1. Prodej louky 23 206 m2 Březnice, okres Zlín 905 034 Kč (39 Kč za m2) Nabízíme k prodeji mírně svažitý slunný pozemek na okraji obce Březnice vzdálené 5 km od Zlína. Pozemek je v současné době udržován a využíván jako louka. V územním plánu rozjednáno využití jako stavební parcely. Je pravidelného tvaru a dobře dostupný, příjemné prostředí v přírodě. Vhodný jako investice. Celková cena: 905 034 Kč za nemovitost, včetně provize Cena za m2: 39 Kč ID zakázky: 406220 Aktualizace: 11.11.2014 Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Polosamota Typ domu: Přízemní - 8 -
Plocha pozemku: 23206 m2 Doprava: Silnice 2. Prodej lesa 57 608 m2 Březnice, okres Zlín 155 000 Kč (3 Kč za m2) Naše společnost Vám zprostředkuje prodej lesního pozemku v katastrálním území Březnice u Zlína. CP 57608 m2. Pozemek je po těžbě, vyčištěn. Na jedné části zůstává zde cca 40m3 k těžbě + cca 200 m3 porost 30-60 let v druhé části, palivového dříví. Složení BO, BK, DB, HB, LP. V případě zájmu zašlu LHO + porostovou mapu. Celková cena: 155 000 Kč za nemovitost, včetně provize, včetně právního servisu Cena za m2: 3 Kč Poznámka k ceně: + daň z nabyti nemovitých věcí ID zakázky: 00001 Aktualizace: 24.10.2014 Umístění objektu: Samota Plocha pozemku: 57608 m2 Doprava: Silnice Komunikace: Asfaltová, Neupravená 3. Prodej louky 12 823 m2 Březnice, okres Zlín 577 035 Kč (45 Kč za m2) Naše společnost Vám zprostředkuje prodej pozemků o celkové rozloze 12 823m^(2), nacházející se v blízkosti Zlína v obci Březnice. Pozemky tvoří les a trvalý travnatý porost. Inženýrské sítě cca 180 m od pozemku. Ideální pro vybudování ranče. Pozemky mají východní orientaci. Ev. číslo: 561127. Celková cena: 577 035 Kč za nemovitost Cena za m^(2): 45 Kč Poznámka k ceně: + provize ID zakázky: 561741 Aktualizace: 14.10.2014 Umístění objektu: Samota Plocha pozemku: 12823 m2 Vyhodnocení porovnávací metody: - 9 -
Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10%. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitých věcí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitými věcmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitých věcí - pozemků p. č. 1223/1, 1223/3, 1223/4 a 1223/5 ve výši cca 20,- Kč/m2 a pozemků p.č. 1444/5 a 1444/6 ve výši cca 500,- Kč/m2. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi: Ocenění nemovitých věcí se provede ve smyslu 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitými věcmi a závady váznoucí na nemovitých věcech. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Bartoňová Jarmila Zástavní právo exekutorské Jiná omezení nebyla zjištěna. 2. Závady: Závady nebyly zjištěny. Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovité věci jsou obchodovatelné. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitých věcí slovy: Stoosmdesáttisíc Kč 180 000,- Kč Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitými věcmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že dané nemovité věci mají tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích 20.11.2014-10 -
Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 284/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 284/14. - 11 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí 4 Snímek katastrální mapy 2 Fotodokumentace nemovitosti 1-12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -