SMĚRNICE Č. 3/2009 PRO PRONÁJEM BYTŮ VE VLASTNICTVÍ MĚSTA NOVÉ MĚSTO NA MORAVĚ Dle zákona č. 128/2000 Sb., o obcích (obecní zřízení), ve znění pozdějších předpisů (dále jen zákon o obcích ), patří hospodaření s bytovým fondem do samostatné působnosti města Nové Město na Moravě (dále jen město ). Rozhodovací pravomoci v oblasti nájemního bydlení vykonává Rada města Nové Město na Moravě (dále jen rada města ) v souladu se zákonem č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen občanský zákoník ). V zájmu zajištění transparentnosti při hospodaření s byty v majetku města vydala rada města tuto směrnici. Směrnice stanoví způsob výběru nájemníka ze zájemců o nájemní bydlení v uvolněném nájemním bytě v majetku města a předepisuje postupy řízení při obsazování volných bytů. Článek 1 ÚVODNÍ USTANOVENÍ 1. Tato směrnice platí pro hospodaření s nájemními byty v majetku města. 2. Tato směrnice se nevztahuje na poskytování ubytování. Ubytování město poskytuje v ubytovně Domovina, Žďárská 715 a 717, v obytných buňkách Dukelská 238 a 239 a případně v dalších obytných prostorách, které určí rada města. Článek 2 ZÁKLADNÍ POJMY 1. Rozdělení nájemních bytů v majetku města podle účelu užívání a) Byt k nájemnímu bydlení je byt, jímž se rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení, a který slouží k účelu trvalého nájemního bydlení. Okruh nájemníků se omezuje zejména plnoletostí a způsobilostí nájemníka k právním úkonům. b) Byty s pečovatelskou službou jsou nájemní byty určené pro bydlení osob, které mají sníženou soběstačnost z důvodu věku, chronického onemocnění nebo zdravotního postižení a potřebují různé stupně pomoci (viz cílová skupina pečovatelské služby). Pomoc těmto nájemníkům zajišťuje příspěvková organizace města Novoměstské sociální služby prostřednictvím pečovatelské služby. Okruh nájemníků se omezuje na osoby požívající starobní nebo invalidní důchod. c) Bytové náhrady (tj. náhradní byty a náhradní ubytování) a přístřeší se přidělují výhradně na podkladě pravomocného rozhodnutí soudu nebo na základě usnesení rady města. Okruh nájemníků je omezen na stávající nájemníky v městských nájemních bytech, kterým byla rozhodnutím soudu nebo usnesením rady města zrušena (vypovězena) nájemní smlouva. 1
d) Byty se zvláštním režimem obsazování jsou nájemní byty, které byly postaveny se státní účelovou dotací. Smlouva o poskytnutí státní dotace obsahuje podmínky pro obsazení těchto bytů pod sankcí. Okruh nájemníků se v současné struktuře bytů omezuje na tělesně postižené nájemníky a na nájemníky s vymezenou úrovní příjmu. e) Byty určené k privatizaci jsou nájemní byty určené k prodeji dle pravidel stanovených Zastupitelstvem města Nové Město na Moravě (dále jen zastupitelstvo města ). 2. Správa nájemních bytů v majetku města Každý městský nájemní byt má svého příslušného správce: a) Městský úřad Nové Město na Moravě, odbor investic a správy majetku města..431 bytů b) Novoměstské sociální služby.. 65 bytů c) Mateřská škola Nové Město na Moravě... 2 byty d) Novoměstská kulturní zařízení.. 1 byt e) Domy privatizované v roce 2008 volba správce je v kompetenci jednotlivých společenství vlastníků jednotek (v případě bytů v majetku města v těchto domech se pro účely této směrnice za správce považuje Městský úřad Nové Město na Moravě, odbor investic a správy majetku města). Seznam bytů je uveden v příloze č. 1. 3. Volný byt a) Za volný byt se pro účely této směrnice považuje byt: nově postavený městem, jako prázdný nově získaný do majetku města, předaný nájemníkem po ukončení nájmu, jehož nájemník zemřel a nevznikl zákonný důvod přechodu nájmu na jinou osobu, uvolněný na základě rozhodnutí soudu, případně na základě provedené exekuce. b) Po ukončení nájmu bytu vyhotoví správce bytu předávací protokol, který podepíší všechny osoby, s kterými byla nájemní smlouva uzavřena. V předávacím protokolu je uveden důvod ukončení nájmu bytu, který musí být v souladu s 710 až 711a občanského zákoníku. Článek 3 PRAVOMOCI A KOMPETENCE V OBLASTI BYDLENÍ 1) Rada města a) Radě města přísluší právo rozhodovat zejména: o pronájmu bytu, o stanovení výše nájemného v souladu se zákonem č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen zákon č. 107/2006 Sb. ), o výpovědi nájemní smlouvy dané v souladu s občanským zákoníkem, o udělení souhlasu s výměnou bytu, o udělení souhlasu k podnájmu bytu. b) Rada města rovněž bere na vědomí přechod nájmu bytu, a to při splnění podmínek daných občanským zákoníkem (ust. 706 709 občanského zákoníku). 2
2. Uvolněný člen zastupitelstva města V souladu s rozdělením kompetencí uvolněných členů zastupitelstva města, odpovídá radě města za oblast nájemního bydlení v městských bytech a za průhlednost v rozhodovacích procesech místostarosta nebo starostka města. Uvolněný člen zastupitelstva města je rovněž předkladatelem návrhů pro jednání rady města. 3. Městský úřad Nové Město na Moravě, odbor investic a správy majetku města (dále jen ISM ) ISM odpovídá za přípravu návrhů pro jednání rady města a garantuje, že předkládané návrhy jsou v souladu s právním řádem ČR. Rovněž je odpovědný za věcné plnění úkolů v oblasti nájemního bydlení v městských bytech. 4. Pracovní skupina pro nájemní bydlení Poradním orgánem rady města v oblasti nájemního bydlení je Pracovní skupina pro nájemní bydlení (dále jen pracovní skupina ), která se skládá z uvolněných členů zastupitelstva města (starostky a místostarosty města), vedoucího odboru sociálních věcí a zdravotnictví Městského úřadu Nové Město na Moravě, ředitelky Novoměstských sociálních služeb a příslušného referenta ISM, který zároveň plní funkci tajemníka pracovní skupiny (zejm. pořizuje zápisy z jednání pracovní skupiny). Článek 4 ZPŮSOB VÝBĚRU NÁJEMNÍKA Město nevede žádný pořadník uchazečů o nájemní bydlení v městských bytech. Zvláštní seznamy uchazečů o bydlení jsou případně pořizovány pro přidělování bytů v sociálním režimu a pro přidělování bytů zvláštního určení. Podle aktuální situace v oblasti nájemního bydlení rada města rozhoduje o způsobu výběru nájemníka pro každý uvolněný byt zvlášť. Způsoby výběru nájemníka: 1. Veřejné výběrové řízení a) Na základě usnesení rady města vypracuje neprodleně správce bytu oznámení o veřejném nabídkovém řízení na pronájem bytu s parametry bytu a dalšími podmínkami a předá jej na sekretariát Městského úřadu Nové Město na Moravě (dále jen MěÚ ) ke zveřejnění. Součástí oznámení je i konkrétní termín otevírání obálek, které je veřejné. Na úřední desce musí být oznámení zveřejněno po dobu nejméně 15 dní. b) Po uplynutí stanoveného termínu pro podání přihlášek (vzor přihlášky je uveden v příloze č. 2 a vzor poučení v příloze č. 3) se uzavře příjem přihlášek a sekretariát MěÚ předá zalepené obálky příslušnému uvolněnému členu zastupitelstva města. Přihlášky podané po uzávěrce příjmu přihlášek nebudou zařazeny do výběru. c) Tajemník pracovní skupiny svolá jednání pracovní skupiny, na kterém budou veřejně otevírány obálky s nabídkami uchazečů o bydlení a připraví podklady pro vyhodnocení nabídek. d) Na začátku jednání zkontroluje pracovní skupina neporušenost obálek s nabídkami, otevře obálky a zkontroluje formální správnost přihlášek. Po zveřejnění konkrétních nabídek jednotlivých uchazečů je další jednání pracovní skupiny neveřejné. 3
e) Tajemník pracovní skupiny pořídí zápis z jednání, který podepisuje uvolněný člen zastupitelstva města a tajemník pracovní skupiny. Nedílnou přílohou zápisu je prezenční listina. Zápis obsahuje doporučení pracovní skupiny, které je předkládáno k rozhodnutí radě města. f) Rada města projedná návrh pracovní skupiny a usnesením vybere vítězného nájemníka a případně dalšího náhradníka. Kancelář vedoucího úřadu neprodleně po přijetí rozhodnutí rady města informuje správce volného bytu o rozhodnutí rady města. g) Správce volného bytu informuje o výsledku výběrového řízení všechny přihlášené zájemce. Správce bytu připraví nájemní smlouvu, protokol o předání bytu, smlouvu o kauci a vyzve vybraného uchazeče, aby připravené smlouvy podepsal. 2. Přímé určení nájemníka a) Rada města může v rámci své pravomoci kdykoliv přímo rozhodnout o obsazení volného bytu bez výběrového řízení. b) Obsazení volného bytu přímým rozhodnutím rady města bez výběrového řízení se používá zpravidla při: poskytnutí bydlení, které rada města označí jako veřejný zájem, řešení blíže nespecifikovaných problémů v oblasti bydlení, poskytování bytových náhrad, příp. přístřeší. c) Kancelář vedoucího úřadu neprodleně informuje správce volného bytu o rozhodnutí rady města. Správce bytu připraví nájemní smlouvu, protokol o předání bytu, smlouvu o kauci a vyzve vybraného uchazeče, aby připravené smlouvy podepsal. 3. Přidělení bytu v sociálním režimu a) Odbor sociálních věcí a zdravotnictví MěÚ vede přehled osob, které se ocitly v sociální nouzi nebo je při současném bydlení vážně ohrožena možnost fungování rodiny a výchova dětí. Dále se v tomto přehledu evidují osoby nebo rodiny ohrožené ztrátou bydlení. b) Rada města rozhodne, zda uvolněný byt bude přidělen v sociálním režimu a současně rozhodne o přidělení tohoto bytu pro konkrétního uchazeče na základě doporučení pracovní skupiny, která vybere uchazeče dle naléhavosti jejich konkrétní situace, případně dalšího náhradníka. c) Kancelář vedoucího úřadu neprodleně informuje správce volného bytu o rozhodnutí rady města. Správce bytu připraví nájemní smlouvu, protokol o předání bytu, smlouvu o kauci a vyzve vybraného uchazeče, aby připravené smlouvy podepsal. 4. Postup při výběru nájemníka bytu s pečovatelskou službou a) Byty s pečovatelskou službou jsou výhradně ve správě příspěvkové organizace města Novoměstské sociální služby a řídí se zvláštními kritérii schválenými radou města, které jsou k dispozici v sídle Novoměstských sociálních služeb, Žďárská 68, Nové Město na Moravě. b) V případě přidělení bytu s pečovatelskou službou nájemci, který je zároveň nájemcem jiného bytu ve vlastnictví města, je příspěvková organizace Novoměstské sociální služby povinna o této skutečnosti předem informovat příslušného správce bytu tak, aby se předešlo situaci, kdy by nájemník byl zároveň nájemcem dvou bytů ve vlastnictví města. Příslušný správce bytu připraví návrh dohody o skončení nájmu bytu, který bude radě města předložen současně s návrhem na přidělení bytu s pečovatelskou službou. 4
Článek 5 OBECNÉ PODMÍNKY VÝBĚROVÉHO ŘÍZENÍ 1) Při výběru uchazeče o nájem bytu se přihlíží zejména k těmto skutečnostem: a) k bytové potřebnosti uchazeče, zejména s ohledem na nezletilé děti, b) jak vysoké nájemné za m 2 nabízí, c) k sociálnímu postavení uchazeče, zejména na jeho schopnost platit náklady bydlení, d) zda uchazeč uvolní jiný byt, který je v majetku města, e) zda je uchazeč plnoletý, zda je způsobilý k právním úkonům, f) případně další okolnosti hodného zvláštního zřetele. 2) Město, prostřednictvím odboru ISM poskytuje službu jednotlivým uchazečům o pronájem bytu v majetku města na základě vyplnění formuláře, který je přílohou č. 4 této směrnicevedení seznamu uchazečů na pronájem městského bytu, a to za cenu ve výši 300,- Kč/ kalendářní rok/uchazeč včetně DPH. Každý takto registrovaný uchazeč bude v rámci této služby dostávat informaci o vypsaném veřejném výběrovém řízení na nájem volného městského bytu. Článek 6 OBECNÉ PODMÍNKY PRO UZAVŘENÍ NÁJEMNÍ SMLOUVY 1. Nájemní smlouva se uzavírá (ukončuje nebo mění) na základě rozhodnutí rady města. Uzavření (podpisy) nájemní smlouvy zajišťuje příslušný správce bytu. 2. Nájemní smlouva se uzavírá zásadně v písemné formě na dobu určitou, a to na jeden rok. Pokud nebude nájemník před uplynutím doby jednoho roku písemně vyzván, aby byt opustil, bude smlouva považována za obnovenou za stejných podmínek, za jakých byla uzavřena smlouva původní, tj. smlouva bude prodlužena o jeden rok. Tímto způsobem může být smlouva prodlužována i opakovaně. Výzva k opuštění bytu bude nájemníkovi zaslána zejména v případě, že v průběhu roku se strany nájemníka dojde k naplnění výpovědních důvodů dle ustanovení 711 odst. 2 písmena a), b), c), d) občanského zákoníku. 3. Rada města může v konkrétním případě rozhodnout, že nájemní smlouva bude uzavřena na dobu neurčitou. 4. Podmínkou uzavření nájemní smlouvy je skutečnost, že budoucí nájemník nemá žádné dluhy, nebo jiné nesplněné závazky vůči městu. 5. Podmínkou uzavření nájemní smlouvy je v souladu s ust. 686a občanského zákoníku složení kauce ve výši trojnásobku měsíčního nájemného a zálohy na úhradu za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu. O kauci se sepisuje zvláštní smlouva. Kauci musí vybraný uchazeč složit ještě před podpisem nájemní smlouvy. 6. Výše nájemného pro nově obsazované byty se stanoví takto: a) standardní byt (podle zákona č. 107/2006 Sb.) min. 49,- Kč/m 2 Z této sazby je vyjmuto 50 bytů v domě s pečovatelskou službou Žďárská č.p. 68 a 24 bytů přístavby ul. Drobného č.p. 301, kde zůstává stávající sazba nájemného i pro nově obsazované byty, až do 31.12.2010. b) byt se sníženou kvalitou (podle zákona č. 107/2006 Sb.) min. 44,- Kč/m 2 c) byt v místní části města min. 44,- Kč/m 2 d) limitní výše nájemného pro všechny byty v majetku města je do 31.12.2010 stanovena max. 60,- Kč/m 2 5
7. Nájemní smlouvu podepisují oba manželé. V případě nesezdaných partnerů podepisují smlouvu oba partneři a stávají se tak společnými nájemci bytu dle ust. 700 a násl. občanského zákoníku, a to v případě, kdy přihlášku do výběrového řízení podají oba partneři společně. To platí i v případě, kdy přihlášku podají společně dvě nebo více osob, které nejsou manžely ani osobami dle věty druhé tohoto odstavce. 8. Vybraný uchazeč musí podepsat nájemní smlouvu do patnácti dnů po prokazatelném doručení výzvy k jejímu podepsání. Pokud tak neprovede, nastupuje další uchazeč v pořadí daném usnesením rady města. Článek 7 PŘECHOD NÁJMU BYTU 1. Přechod nájmu bytu bere pronajímatel, tj. rada města, na vědomí pouze po splnění podmínek daných 706 až 708 občanského zákoníku pro tyto osoby: a) děti, (registrovaný) partner, rodiče, sourozenci, zeť a snacha, pokud prokáží, že žili se zemřelým nájemníkem ve společné domácnosti v den jeho smrti a že nemají vlastní byt, b) vnuci nájemce a ti, kteří pečovali o společnou domácnost zemřelého nájemce nebo na něho byli odkázáni výživou, jestliže prokáží, že s ním žili ve společné domácnosti nepřetržitě alespoň po dobu tří let před jeho smrtí a nemají vlastní byt. Jde-li o osoby, které nájemce do bytu přijal až po sjednání nájemní smlouvy, vztahuje se na tyto osoby ustanovení věty první pouze tehdy, jestliže se na tom nájemce a pronajímatel písemně dohodli; to neplatí, jde-li o vnuky nájemce. V případě nájemních smluv, které byly uzavřeny před 31.03.2006, se předchozí věta nevztahuje na osoby, které nájemce přijal do společné domácnosti před 31.03.2006. 2. Osoby uvedené v předchozím článku musí k prokázání výše uvedených skutečností předložit např. tyto dokumenty: a) příbuzenský vztah kopií dokladu nebo dokladů prokazujících vztah opravňující k přechodu nájmu bytu v souladu s 706 občanského zákoníku (např. kopií rodného listu či listů), b) pobyt v bytě a vedení společné domácnosti (u osob uvedených v čl. 7 odst. 1 písm. a) v den smrti nájemce; u osob uvedených v čl. 7 odst. 1 písm. b) nepřetržitě alespoň po dobu tří let před smrtí nájemce) potvrzení o trvalém pobytu (platný občanský průkaz), zapsání žadatele v evidenčním listu předmětného bytu, potvrzení této skutečnosti alespoň dvěma nájemníky v domě. Správce bytu je povinen ověřit věrohodnost podpisů konfrontací s podepsanými svědky, c) čestné prohlášení o tom, že nemá vlastní byt (to znamená, že oznamovateli nesvědčí výlučné ani společné odvozené právo k bytu, tj. nájem, společný nájem, právo vlastnické, právo z věcného břemene, právo založené nepojmenovanou inominátní smlouvou dle 51 občanského zákoníku). 3. Oznámení o přechodu nájmu se podává správci bytu na formuláři, který je v příloze č. 5 (přechod nájmu z důvodu úmrtí), nebo v příloze č. 6 (přechod nájmu z důvodu opuštění společné domácnosti). Přechod nájmu bere na vědomí rada města. Osobě, na kterou přešel nájem, se však vždy následně zašle z pozice správce návrh na uzavření nové nájemní smlouvy. 6
4. V případě, že nebudou splněny podmínky pro přechod nájmu bytu a osoby žijící v bytě tento byt neopustí, podá ISM neodkladně k příslušnému soudu žalobu na vyklizení bytu. Článek 8 PODNÁJEM BYTU 1. Pronajatý byt lze přenechat jiné osobě do podnájmu pouze s předchozím písemným svolením rady města. Souhlas s podnájmem může rada města podmínit uzavřením dohody s nájemcem o zvýšení nájemného na dobu trvání podnájmu. V takovém případě rada města současně s usnesením o udělení souhlasu k podnájmu schválí podmínky dodatku k nájemní smlouvě, ve kterých mj. stanoví novou výši nájemného po dobu trvání podnájmu, jehož uzavření bude podmínkou pro udělení souhlasu. Dodatek k nájemní smlouvě připraví příslušný správce bytu. 2. Žadatel podá žádost o povolení podnájmu správci bytu na formuláři, který je v příloze č. 7. V žádosti je žadatel povinen uvést komu chce byt přenechat do podnájmu a na jakou dobu. 3. Na základě rozhodnutí rady města o povolení podnájmu, sepíše žadatel podnájemní smlouvu s podnájemníkem a předloží ji příslušnému správci bytu. Podnájemní smlouvu lze před rozhodnutím rady města uzavřít jedině s odkládací podmínkou, která upraví nabytí účinnosti podnájemní smlouvy v tom smyslu, že podnájemní smlouva nabude účinnosti udělením souhlasu s podnájmem, resp. uzavřením dodatku mezi městem a žadatelem o navýšení nájmu po dobu trvání pronájmu). Správce bytu provede kontrolu podnájemní smlouvy především z hlediska sjednané ceny podnájmu a porovná ji se skutečnými náklady bydlení. 4. Souhlas s podnájmem nájemního bytu v majetku města se vydává zásadně na dobu určitou, zpravidla na jeden rok, s možností prodloužení o jeden rok. Celková možná doba podnájmu jsou dva roky. 5. Povolení podnájmu v městském bytě nezakládá městu povinnost zajistit podnájemníkovi bydlení po ukončení podnájmu. 6. Porušení povinnosti stanovené v odst. 1 tohoto článku (podnájem bez souhlasu města) se považuje za porušení povinnosti nájemce podle 711 odst. 2 písm. b) občanského zákoníku a je důvodem pro výpověď nájmu ze strany města ( 719 odst. 1 občanského zákoníku). Článek 9 VÝMĚNA BYTU 1. Po vzájemné dohodě se mohou nájemníci dohodnout na výměně bytů. Výměna může být provedena pouze se souhlasem rady města. Žádost o výměnu bytu se podává správci bytu na formuláři, který je v příloze č. 8 a zahrnuje vzor dohody o výměně bytu. 2. Pro zvýšení motivace na výměnu bytů nebude po nájemnících vyžadována kauce a již uhrazené kauce budou nájemníkům vráceny. Příslušný správce bytu připraví návrh dohody o ukončení platnosti smlouvy o kauci, ve které bude dohodnut termín a způsob vrácení kauce. Ke dni splnění dohody o výměně bytů vstupují nájemci ve výměnou získaných bytech do nájemních poměrů a za podmínek založených nájemní smlouvou mezi pronajímatelem a původním nájemcem, ke stejnému okamžiku jim zároveň zanikají dosavadní nájemní vztahy ke směňovaným bytům. Podmínkou vzniku nájemních poměrů k bytům získaných výměnou není uzavření nových nájemních smluv, správce však vždy návrh nové nájemní smlouvy nájemníkům zašle. 7
Článek 10 ÚLEVY Z KAUCE 1. Možnost úlevy Uchazeči o bydlení mohou požádat z důvodu tíživé sociální situace nebo jiných závažných důvodů o snížení nebo prominutí povinnosti uhradit kauci. O úlevě nebo snížení rozhoduje rada města na základě žádosti, která se podává správci bytu na formuláři, který je v příloze č. 9. 2. Osvobození od kauce Nájemníci v bytech s pečovatelskou službou jsou osvobozeni od složení kauce. Dále jsou osvobozeni od kauce ti nájemníci, kteří si vymění byt podle čl. 9 této směrnice. Článek 11 ZÁVĚREČNÁ USTANOVENÍ 1. Tuto směrnici schválila rada města na své 63. řádné schůzi konané dne 7.9. 2009 pod bodem č. 10 programu. 2. Tato směrnice je vyhotovena ve dvou originálech, s tím, že jeden je uložen na pracovišti sekretariátu MěÚ, jeden je uložen u tajemníka MěÚ Nové Město na Moravě. Tato vnitřní směrnice je rovněž zveřejněna v elektronické podobě na www.nmnm.cz. 3. Tato směrnice nabývá účinnosti dnem 15.09. 2009. 4. Tato směrnice ruší předchozí Směrnici pro pronájem bytů č. 6/2007 v platném znění, která byla schválena radou města dne 12.02.2007. Stanislav Marek místostarosta města Zdeňka Marková starostka města Přílohy: Příloha č. 1 Příloha č. 2 Příloha č. 3 Příloha č. 4 Příloha č. 5 Příloha č. 6 Příloha č. 7 Příloha č. 8 Příloha č. 9 Seznam nájemních bytů v majetku města Nového Města na Moravě Přihláška do výběrového řízení na pronájem bytu Poučení pro uchazeče, kteří se hlásí do výběrového řízení na pronájem městského bytu Přihláška k zápisu do seznamu uchazečů o nájemní bydlení v Novém Městě na Moravě Oznámení o přechodu nájmu podle 706 obč. zák. z důvodu úmrtí Oznámení o přechodu nájmu podle 708 obč. zák. z důvodu opuštění společné domácnosti Žádost o povolení podnájmu bytu Žádost o souhlas s výměnou bytu a vzorová dohoda o výměně bytů Žádost o snížení/prominutí kauce 8