ZNALECKÝ POSUDEK č. 176/15 o obvyklé ceně nemovitých věcí - pozemku p.č. st. 133, součástí je stavba: Labuty, č.p. 89, objekt bydlení a pozemku p.č. 2477, 2679, 2695 a 2886, s příslušenstvím, LV číslo 90, katastrální území Labuty, obec Labuty, okres Hodonín a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha 2, JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor Hradecká 3 130 00 Praha 3 Zjištění ceny pro exekuční řízení č.j. 132 EX 29375/09-81 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 27.07.2015 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 31 stran textu včetně titulního listu a 10 stran příloh. Objednateli se předává ve třech vyhotoveních. V Hranicích 31.07.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitých věcí - pozemku p.č. st. 133, součástí je stavba: Labuty, č.p. 89, objekt bydlení a pozemku p.č. 2477, 2679, 2695 a 2886, s příslušenstvím, LV číslo 90, katastrální území Labuty, obec Labuty, okres Hodonín a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Labuty 133 697 01 Labuty Kraj: Jihomoravský Okres: Hodonín Obec: Labuty Katastrální území: Labuty Počet obyvatel: 188 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 350,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel V 0,50 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby základní sortiment) V 0,85 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 247,86 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 27.07.2015 za přítomnosti sousedky z domu č.p. 88. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 22.07.2015, LV číslo 90, k.ú. Labuty - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastníky prohlídky (sousedy), kteří se nepředstavili - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz - znalecký posudek číslo 533/027/2011, vypracovala Ing. Marcela Řebíčková, Pod Lesem 1023, Mníšek pod Brdy 5. Vlastnické a evidenční údaje Rajsiglová Alena, č.p. 89, 69648 Labuty - 2 -
Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Rajsiglová Alena Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu Zástavní právo smluvní Jiná omezení na nemovitých věcech nebyla zjištěna. 6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitých věcí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém. 7. Celkový popis nemovité věci Oceňované nemovité věci se nachází vpravo u silnice ze středu obce na Vřesovice, v zástavbě rodinných domů. Jedná se o rodinný dům a vedlejší stavby na rovinatém, oploceném pozemku. Příjezd je po asfaltové komunikaci. Zemědělské pozemky (orná půda) jsou na různých místech obce a jsou užívány k zemědělské výrobě. Při prohlídce nebyly nemovité věci v plném rozsahu přístupné a proto se vycházelo při ocenění z informací sdělených účastníky prohlídky. Zaměření bylo provedeno laserovým měřidlem DISTO z ulice. Některé míry a vybavení bylo odhadnuto, bylo čerpáno z posudku Ing. Řebíčkové. Pozemky byly na místě identifikovány podle mapy z nahlížení do katastru nemovitostí, pro přesné určení v terénu je nutné vyměření pozemků oprávněným geodetem. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.2. Příslušenství 1.2.1. Chlév 1.2.2. Studna 1.2.3. Venkovní úpravy 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu - Území je stabilizované. II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i) = 0,940 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00-4 -
11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 1,020 Koeficient pp = I T * I P = 0,959 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 11 i = 2 Přízemní, vnitřní, řadový, částečně podsklepený, rodinný dům bez obytného podkroví se nachází na pozemku p.č. st. 133. Byl napojen na el. energii, vodovod, plyn a kanalizaci. Objekt je užíván asi od roku 19740. Během užívání byl minimálně opravován. V posledních letech není užíván a je zdevastován. Dispoziční řešení: V prvním nadzemním podlaží se nachází předsíň, tři pokoje, kuchyň, koupelna se záchodem a průjezd. Objekt není udržovaný a je velmi podstandardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 13, typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1. PP 10,00 = 10,00 1. NP 19,60*8,00+7,45*5,20 = 195,54 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1. PP 10,00 m 2 2,00 m 1. NP 195,54 m 2 2,70 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr - 5 -
Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1. PP (10,00)*(2,00) = 20,00 m 3 1. NP (19,60*8,00+7,45*5,20)*(3,80) = 743,05 m 3 zastřešení (19,60*8,00+7,45*5,20)*(3,00*0,5) = 293,31 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1. PP PP 20,00 m 3 1. NP NP 743,05 m 3 zastřešení Z 293,31 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 056,36 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy kamenné, betonové P 100 2. Zdivo cihelné S 100 3. Stropy s rovným podhledem S 100 4. Střecha sedlová S 100 5. Krytina pálená taška, poškozená P 100 6. Klempířské konstrukce pozinkované S 100 7. Vnitřní omítky vápenné S 100 8. Fasádní omítky břízolit S 100 9. Vnější obklady sokl - keramické S 100 10. Vnitřní obklady asi keramické S 100 11. Schody nezjištěno S 100 12. Dveře dřevěné S 100 13. Okna dvojité, dřevěné S 100 14. Podlahy obytných místností betonové P 100 15. Podlahy ostatních místností betonové, koberec S 100 16. Vytápění asi ústřední na plyn S 100 17. Elektroinstalace 220, 380 V odpojeno C 100 18. Bleskosvod ne C 100 19. Rozvod vody asi teplé a studené S 100 20. Zdroj teplé vody asi el. bojler S 100 21. Instalace plynu ano - odpojeno P 100 22. Kanalizace ano S 100 23. Vybavení kuchyně asi sporák S 100 24. Vnitřní vybavení vana, umývadlo S 100 25. Záchod splachovací S 100 26. Ostatní ne C 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy P 8,20 100 0,46 3,77-6 -
2. Zdivo S 21,20 100 1,00 21,20 3. Stropy S 7,90 100 1,00 7,90 4. Střecha S 7,30 100 1,00 7,30 5. Krytina P 3,40 100 0,46 1,56 6. Klempířské konstrukce S 0,90 100 1,00 0,90 7. Vnitřní omítky S 5,80 100 1,00 5,80 8. Fasádní omítky S 2,80 100 1,00 2,80 9. Vnější obklady S 0,50 100 1,00 0,50 10. Vnitřní obklady S 2,30 100 1,00 2,30 11. Schody S 1,00 100 1,00 1,00 12. Dveře S 3,20 100 1,00 3,20 13. Okna S 5,20 100 1,00 5,20 14. Podlahy obytných místností P 2,20 100 0,46 1,01 15. Podlahy ostatních místností S 1,00 100 1,00 1,00 16. Vytápění S 5,20 100 1,00 5,20 17. Elektroinstalace C 4,30 100 0,00 0,00 18. Bleskosvod C 0,60 100 0,00 0,00 19. Rozvod vody S 3,20 100 1,00 3,20 20. Zdroj teplé vody S 1,90 100 1,00 1,90 21. Instalace plynu P 0,50 100 0,46 0,23 22. Kanalizace S 3,10 100 1,00 3,10 23. Vybavení kuchyně S 0,50 100 1,00 0,50 24. Vnitřní vybavení S 4,10 100 1,00 4,10 25. Záchod S 0,30 100 1,00 0,30 26. Ostatní C 3,40 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 83,97 Koeficient vybavení K 4 : 0,8397 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Živ. Opot. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy P 8,20 100,00 0,46 3,77 4,49 75 150 50,00 2,2450 2. Zdivo S 21,20 100,00 1,00 21,20 25,25 75 80 93,75 23,6719 3. Stropy S 7,90 100,00 1,00 7,90 9,41 75 80 93,75 8,8219 4. Střecha S 7,30 100,00 1,00 7,30 8,70 75 75 100,00 8,7000 5. Krytina P 3,40 100,00 0,46 1,56 1,86 75 75 100,00 1,8600 6. Klempířské konstrukce S 0,90 100,00 1,00 0,90 1,07 75 75 100,00 1,0700 7. Vnitřní omítky S 5,80 100,00 1,00 5,80 6,91 75 75 100,00 6,9100 8. Fasádní omítky S 2,80 100,00 1,00 2,80 3,33 75 75 100,00 3,3300 9. Vnější obklady S 0,50 100,00 1,00 0,50 0,60 75 75 100,00 0,6000 10. Vnitřní obklady S 2,30 100,00 1,00 2,30 2,74 75 75 100,00 2,7400 11. Schody S 1,00 100,00 1,00 1,00 1,19 75 80 93,75 1,1156 12. Dveře S 3,20 100,00 1,00 3,20 3,81 75 75 100,00 3,8100 13. Okna S 5,20 100,00 1,00 5,20 6,19 75 75 100,00 6,1900 14. Podlahy obytných místností P 2,20 100,00 0,46 1,01 1,20 75 75 100,00 1,2000 15. Podlahy ostatních místností S 1,00 100,00 1,00 1,00 1,19 75 75 100,00 1,1900 16. Vytápění S 5,20 100,00 1,00 5,20 6,19 75 75 100,00 6,1900 19. Rozvod vody S 3,20 100,00 1,00 3,20 3,81 75 75 100,00 3,8100-7 -
20. Zdroj teplé vody S 1,90 100,00 1,00 1,90 2,26 75 75 100,00 2,2600 21. Instalace plynu P 0,50 100,00 0,46 0,23 0,27 15 20 75,00 0,2025 22. Kanalizace S 3,10 100,00 1,00 3,10 3,69 75 75 100,00 3,6900 23. Vybavení kuchyně S 0,50 100,00 1,00 0,50 0,60 30 30 100,00 0,6000 24. Vnitřní vybavení S 4,10 100,00 1,00 4,10 4,88 30 30 100,00 4,8800 25. Záchod S 0,30 100,00 1,00 0,30 0,36 30 30 100,00 0,3600 Opotřebení: 95,4 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 2 290,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,8397 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1150 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 253,57 Plná cena: 1 056,36 m 3 * 3 253,57 Kč/m 3 = 3 436 941,21 Kč Koeficient opotřebení: (1-95,4 % /100) * 0,046 Nákladová cena stavby CS N = 158 099,30 Kč Koeficient pp * 0,959 Cena stavby CS = 151 617,23 Kč Rodinný dům - zjištěná cena = 151 617,23 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Chlév Přízemní, nepodsklepený chlév se nachází za rodinným domem na pozemku p.č. st. 133. Objekt je užíván asi 75 let. Dispoziční řešení: V prvním nadzemním podlaží se nachází bývalé chlévy a sklad. Objekt není udržovaný a je velmi podstandardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 16: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: umožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1. NP 5,20*10,00 = 52,00 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. plocha Konstr. výška - 8 -
1. NP 52,00 m 2 2,80 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1. NP (5,20*10,00)*(3,00) = 156,00 m 3 zastřešení (5,20*10,00)*(3,00*0,5) = 78,00 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1. NP NP 156,00 m 3 zastřešení Z 78,00 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 234,00 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy kamenné, betonové P 100 2. Obvodové stěny cihelné S 100 3. Stropy nezjištěno S 100 4. Krov sedlový S 100 5. Krytina pálená taška, poškozená P 100 6. Klempířské práce pozinkované S 100 7. Úprava povrchů omítky, poškozené P 100 8. Schodiště ne C 100 9. Dveře kovové S 100 10. Okna asi jednoduchá P 100 11. Podlahy asi betonové P 100 12. Elektroinstalace odpojeno C 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy P 6,20 100 0,46 2,85 2. Obvodové stěny S 30,40 100 1,00 30,40 3. Stropy S 19,30 100 1,00 19,30 4. Krov S 10,80 100 1,00 10,80 5. Krytina P 6,90 100 0,46 3,17 6. Klempířské práce S 1,90 100 1,00 1,90 7. Úprava povrchů P 4,90 100 0,46 2,25 8. Schodiště C 3,80 100 0,00 0,00 9. Dveře S 3,10 100 1,00 3,10 10. Okna P 1,00 100 0,46 0,46 11. Podlahy P 6,80 100 0,46 3,13-9 -
12. Elektroinstalace C 4,90 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 77,36 Koeficient vybavení K 4 : 0,7736 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Živ. - 10 - Opot. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy P 6,20 100,00 0,46 2,85 3,68 75 150 50,00 1,8400 2. Obvodové stěny S 30,40 100,00 1,00 30,40 39,29 75 80 93,75 36,8344 3. Stropy S 19,30 100,00 1,00 19,30 24,95 75 80 93,75 23,3906 4. Krov S 10,80 100,00 1,00 10,80 13,96 75 75 100,00 13,9600 5. Krytina P 6,90 100,00 0,46 3,17 4,10 75 75 100,00 4,1000 6. Klempířské práce S 1,90 100,00 1,00 1,90 2,46 75 75 100,00 2,4600 7. Úprava povrchů P 4,90 100,00 0,46 2,25 2,91 75 75 100,00 2,9100 9. Dveře S 3,10 100,00 1,00 3,10 4,01 75 75 100,00 4,0100 10. Okna P 1,00 100,00 0,46 0,46 0,59 75 75 100,00 0,5900 11. Podlahy P 6,80 100,00 0,46 3,13 4,05 75 75 100,00 4,0500 Opotřebení: 94,1 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m 3 ] = 1 250,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,7736 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0670 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 599,03 Plná cena: 234,00 m 3 * 1 599,03 Kč/m 3 = 374 173,02 Kč Koeficient opotřebení: (1-94,1 % /100) * 0,059 Nákladová cena stavby CS N = 22 076,21 Kč Koeficient pp * 0,959 Cena stavby CS = 21 171,09 Kč Chlév - zjištěná cena = 21 171,09 Kč 1.2.2. Studna Na pozemku se nachází studna. Zatřídění pro potřeby ocenění Studna 19 Typ studny: kopaná Hloubka studny: 5,00 m Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2222 Ocenění studny Základní cena dle přílohy č. 16: hloubka: 5,00 m * 1 950,- Kč/m + 9 750,- Kč Základní cena celkem = 9 750,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,8000
Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,2930 Upravená cena studny = 17 885,40 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 75 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 25 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 75 / 100 = 75,0 % Koeficient opotřebení: (1-75,0 % / 100) * 0,250 = 4 471,35Kč Nákladová cena stavby CS N = 4 471,35 Kč Koeficient pp * 0,959 Cena stavby CS = 4 288,02 Kč Studna - zjištěná cena = 4 288,02 Kč 1.2.3. Venkovní úpravy Venkovní úpravy tvoří přípojky sítí, zpevněné plochy a oplocení. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle 18 procentem z ceny stavby. Stanovené procento z ceny staveb: 3,00 % Ceny staveb pro ocenění venkovních úprav Název stavby Rodinný dům Chlév Celkem: Cena stavby 151 617,23 Kč 21 171,09 Kč 172 788,32 Kč Ocenění Cena staveb celkem: 172 788,32 3,00 % z ceny staveb * 0,0300 Venkovní úpravy - zjištěná cena = 5 183,65 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Pozemek u rodinného domu je rovinatý. Pozemky vedené jako orná půda jsou užívány k zemědělské výrobě. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00-11 -
2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Pozemek je rovinatý. II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,940 Index polohy pozemku I P = 1,020 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,940 * 1,000 * 1,020 = 0,959 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 247,86 0,959 237,70 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a st. 133 634,00 237,70 150 701,80 nádvoří Stavební pozemek - celkem 634,00 m 2 150 701,80 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda 2477 32411 646,00 8,79 8,79 5 678,34 orná půda 2477 32451 449,00 7,66 7,66 3 439,34 orná půda 2477 31000 79,00 17,92 17,92 1 415,68 orná půda 2477 34077 310,00 1,25 1,25 387,50 orná půda 2477 32252 587,00 5,13 5,13 3 011,31 orná půda 2477 35600 58,00 15,77 15,77 914,66 orná půda 2679 31010 31,00 16,52 16,52 512,12 orná půda 2679 35600 157,00 15,77 15,77 2 475,89 orná půda 2695 32411 522,00 8,79 8,79 4 588,38 orná půda 2695 31010 152,00 16,52 16,52 2 511,04 orná půda 2695 30850 924,00 9,67 9,67 8 935,08 orná půda 2886 32451 1 359,00 7,66 7,66 10 409,94-12 -
orná půda 2886 32411 933,00 8,79 8,79 8 201,07 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: 6 207,00 m 2 52 480,35 Pozemky - zjištěná cena = 203 182,15 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty Na pozemku se nachází velmi neudržované trvalé porosty. Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: 47 Celková cena pozemku: Kč 150 701,80 Celková výměra pozemku m 2 634,00 Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m 2 50,00 Cena pokryvné plochy porostů Kč 11 885,00 Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,065 Cena smíšeného porostu: = 772,53 Trvalé porosty - zjištěná cena = 772,53 Kč - 13 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 3 296 026,60 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Chlév 358 831,90 Kč 1.2.2. Studna 17 152,10 Kč 1.2.3. Venkovní úpravy 5 183,60 Kč 1. Ocenění staveb celkem 3 677 194,20 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 203 182,10 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 203 182,10 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty 772,50 Kč 3. Ocenění trvalých porostů celkem 772,50 Kč Celkem 3 881 148,80 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 3 881 148,80 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 151 617,20 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Chlév 21 171,10 Kč 1.2.2. Studna 4 288,- Kč 1.2.3. Venkovní úpravy 5 183,60 Kč 1. Ocenění staveb celkem 182 259,90 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 203 182,10 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 203 182,10 Kč - 14 -
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty 772,50 Kč 3. Ocenění trvalých porostů celkem 772,50 Kč Celkem 386 214,50 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 386 214,50 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 386 210,- Kč slovy: Třistaosmdesátšesttisícdvěstědeset Kč STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÝCH VĚCÍ Podle ust. 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitých věcí v současných cenách a cena nemovitých věcí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitých věcí 2. Porovnávací - porovnání oceňovaných nemovitých věcí s prodávanými nebo prodanými nemovitými věcmi 3. Výnosová - se používá u nemovitých věcí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitých věcí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v - 15 -
daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitými věcmi je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitých věcí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitých věcí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitých věcí, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitými věcmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - nemovitosti.cz, sreality.cz, reality.cz a na další. 1. Prodej rodinného domu 177 m2 Vřesovice, okres Hodonín 140 000 Kč Nabízíme ke koupi starší rodinný domek vhodný spíše k demolici než k rozsáhlé rekonstrukci. Dům je napojen na veškeré inženýrské sítě. Šířka pozemku je 18 m a výměra celého pozemku je 354 m2. V současnosti stojí na pozemku dům o výměře 105 m2 s dispozicí 2+1. Dům se nachází v krásné oblasti Chřibů na okraji obce, kousek od lesa. Okolí Vřesovic nabízí velké rekreační, sportovní a kulturní vyžití. V sousedství vinných sklepů naleznete vodní nádrže a zbytky staletých lesů. V lesích v okolí Vřesovic se nachází sportovní areál LesPark, 3 km od Vřesovic je skipark Osvětimany. Orientace domu je východ, západ. U domu je autobusová zastávka. Doporučujeme prohlídku. RK uvádí, že průkaz energetické náročnosti budovy nebyl doposud majitelem předložen, resp. je ve stádiu zpracování. V souladu s právní úpravou proto RK uvádí energetickou třídu G. Celková cena: 140 000 Kč za nemovitost Poznámka k ceně: včetně provize ID zakázky: 15K138RD Aktualizace: 08.07.2015 Stavba: Smíšená Stav objektu: Špatný - 16 -
Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Okraj obce Typ domu: Patrový Podlaží: 1 Plocha zastavěná: 105 m2 Užitná plocha: 177 m2 Plocha podlahová: 80 m2 Plocha pozemku: 249 m2 Sklep: Topení: Lokální tuhá paliva Doprava: Silnice, Autobus Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná č. 148/2007 Sb. podle vyhlášky 2. Prodej rodinného domu 167 m2 Koryčany - Jestřabice, okres Kroměříž 290 000 Kč Nabízíme Vám exkluzivně rodinný dům o velikosti 2+1 v obci Jestřabice se zahradou a pozemkem na sad(cca 700 m2). Dispozice domu: vstupní chodba, 2 pokoje, kuchyně, komora, koupelna a WC. Přes oboustranně uzavřený průjezd vstup do dvora a zahrady. Dům je jednopodlažní, podsklepený. Financování Vám pomohu vyřídit. Celková cena: 290 000 Kč za nemovitost ID zakázky: 1496 Aktualizace: 16.07.2015 Stavba: Cihlová Stav objektu: Před rekonstrukcí Poloha domu: Řadový Umístění objektu: Centrum obce Typ domu: Přízemní Podlaží: 1 Plocha zastavěná: 167 m2 Užitná plocha: 167 m2 Plocha pozemku: 430 m2-17 -
Voda: Dálkový vodovod Elektřina: 230V Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná 3. Prodej rodinného domu 160 m2 Labuty, okres Hodonín 490 000 Kč Máme pro Vás zajímavou nabídku. K prodeji dům v klidné obci Labuty. V přední části domu je vstupní chodba a 3 obytné místnosti. Do dvora a do zahrady je situována kuchyně s jídelnou, prosklená veranda, koupelna a WC. V podkroví domu je jedna obytná místnost. Dům má velký průjezd, který slouží i jako prostorná garáž. Ve dvoře domu jsou hospodářské budovy se sklípkem a vchod do zahrady. Dům je napojen na všechny inženýrské sítě a velkou výhodou je vlastní studna. Před domem je autobusová zastávka, což umožňuje velmi dobré spojení do širokého okolí. RK uvádí, že průkaz energetické náročnosti budovy nebyl doposud majitelem předložen, resp. je ve stádiu zpracování. V souladu s právní úpravou proto RK uvádí energetickou třídu G. Celková cena: 490 000 Kč za nemovitost Poznámka k ceně: včetně provize ID zakázky: 14K285RD Aktualizace: 30.06.2015 Stavba: Smíšená Stav objektu: Před rekonstrukcí Poloha domu: Rohový Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Podlaží: 2 Plocha zastavěná: 219 m2 Užitná plocha: 160 m2 Plocha podlahová: 120 m2 Plocha pozemku: 85 m2 Sklep: Garáž: Topení: Ústřední plynové Odpad: Septik Doprava: Silnice, Autobus - 18 -
Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná č. 148/2007 Sb. podle vyhlášky Vybavení: Částečně Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10%. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitých věcí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitými věcmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitých věcí ve výši cca 200-250 tis. Kč. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi: Ocenění nemovitých věcí se provede ve smyslu 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitými věcmi a závady váznoucí na nemovitých věcech. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Rajsiglová Alena Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu Zástavní právo smluvní Jiná omezení nebyla zjištěna. 2. Závady: Nebyly zjištěny. Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: S přihlédnutím k umístění nemovitých věcí, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovité věci jsou obchodovatelné. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitých věcí slovy: Dvěstědvacettisíc Kč 220 000,- Kč Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitými věcmi k uvedenému datu ocenění. - 19 -
Nutno brát v úvahu, že dané nemovité věci mají tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích 31.07.2015 Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 176/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 176/15. - 20 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí 6 Snímek katastrální mapy 3 Fotodokumentace nemovitosti 1-21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -
- 25 -
- 26 -
- 27 -
- 28 -
- 29 -
- 30 -
- 31 -