ZNALECKÝ POSUDEK č. 164/14 o obvyklé ceně nemovitých věcí - podílu id. 1/12 na pozemku p.č. 3393/70, zapsaného na LV 52 a podílu id. 1/6 na pozemcích p.č. 2900/50, 2950/51, 2900/106, 2900/107, 2900/212, 2900/213, 2900/324, 2900/325, 2900/405, 2900/406, 2900/464, 2900/465, 2900/536, 2900/537, 2900/624, 2900/625, 2900/638, 2900/639, 2900/666, 2900/667, zapsaných na LV 1291 katastrální území Čejkovice, obec Čejkovice, okres Hodonín a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha 2, JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor Hradecká 3 130 00 Praha 3 Účel znaleckého posudku: Zjištění ceny nemovitých věcí č.j. 132 EX 23124/09-32 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 13.06.2014 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 31stran textu včetně titulního listu a 18 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Hranicích 19.06.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitých věcí - podílu id. 1/12 na pozemku p.č. 3393/70, zapsaného na LV 52 a podílu id. 1/6 na pozemcích p.č. 2900/50, 2950/51, 2900/106, 2900/107, 2900/212, 2900/213, 2900/324, 2900/325, 2900/405, 2900/406, 2900/464, 2900/465, 2900/536, 2900/537, 2900/624, 2900/625, 2900/638, 2900/639, 2900/666, 2900/667, zapsaných na LV 1291 katastrální území Čejkovice, obec Čejkovice, okres Hodonín a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemky Adresa předmětu ocenění: Čejkovice 696 15 Čejkovice Kraj: Jihomoravský Okres: Hodonín Obec: Čejkovice Katastrální území: Čejkovice Počet obyvatel: 2 501 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 13.06.2014 za přítomnosti paní Jany Vašíčkové. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 28.05.2014, LV číslo 378, k.ú. Čejkovice - výpis z KN ze dne 28.05.2014, LV číslo 1291, k.ú. Čejkovice - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz - informace od pana Libora Veverky, Vinařství Veverka Čejkovice, tel. 723 446 526 5. Vlastnické a evidenční údaje LV 378: Hanáčková Marie, Příční 180, 69615 Čejkovice 1/12 Reichman Vladimír, č.p. 27, 69616 Starý Poddvorov 7/12 Urbánek Leoš, Cigánov 616, 69615 Čejkovice 1/12 Urbánek Vít, Masarykovo nám. 53/1, 69501 Hodonín 1/12 Zemědělská a.s. Čejkovice, Bílovická 950, 69615 Čejkovice 2/12 Na nemovitých věcech vázne omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Urbánek Vít Zahájení exekuce - Urbánek Vít Zástavní právo exekutorské Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu - 2 -
Jiná omezení na nemovitých věcech nebyla zjištěna. LV 1291: Hanáčková Marie, Příční 180, 69615 Čejkovice 1/6 Reichman Vladimír, č.p. 27, 69616 Starý Poddvorov 1/6 Urbánek Leoš, Cigánov 616, 69615 Čejkovice 1/6 Urbánek Vít, Masarykovo nám. 53/1, 69501 Hodonín 1/6 Zemědělská a.s. Čejkovice, Bílovická 950, 69615 Čejkovice 2/6 Na nemovitých věcech vázne omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Urbánek Vít Zahájení exekuce - Urbánek Vít Zástavní právo exekutorské Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Jiná omezení na nemovitých věcech nebyla zjištěna. 6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitých věcí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitá věc, zapsaná na LV 378 se nachází v lokalitě Odměrky u Bílovic. Jedná se o pozemek užívaný jako pole. Příjezd je po nezpevněné cestě. Oceňované nemovité věci, zapsané na LV 1291 se nachází v lokalitě Sysle. Jedná se o pozemky užívané jako vinohrad. Příjezd je po nezpevněné cestě. V dané lokalitě je asi porost nájemce - Zemědělská a.s. Čejkovice a z tohoto důvodu nejsou předmětem ocenění trvalé porosty. 8. Obsah znaleckého posudku LV 378 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek LV 1291 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. LV 378 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek Pozemek je užíván jako pole. Ocenění Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 2-5 tisíci obyv. - vlastní území: 40 % Celková úprava ceny: 40,00 % Výměra JC Úprava UC Cena Název Parcelní číslo BPEJ [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda 3393/70 00 810 2 748,00 11,80 40,00 16,52 45 396,96 Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Celkem: 2 748,00 m2 45 396,96 Pozemek - zjištěná cena = 45 396,96 Kč LV 1291 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky Pozemky jsou užívány jako vinice. Ocenění Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 2-5 tisíci obyv. - vlastní území: 40 % Celková úprava ceny: 40,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] vinice 2099/50 00 100 91,00 16,77 40,00 23,48 2 136,68 vinice 2099/50 00 850 3,00 10,08 40,00 14,11 42,33 vinice 2099/50 04 177 217,00 1,18 40,00 1,65 358,05-4 -
vinice 2099/51 00 100 245,00 16,77 40,00 23,48 5 752,60 vinice 2099/51 04 177 486,00 1,18 40,00 1,65 801,90 vinice 2099/106 04 177 54,00 1,18 40,00 1,65 89,10 vinice 2099/107 00 850 14,00 10,08 40,00 14,11 197,54 vinice 2099/107 04 177 7,00 1,18 40,00 1,65 11,55 vinice 2099/212 00 850 524,00 10,08 40,00 14,11 7 393,64 vinice 2099/213 00 850 370,00 10,08 40,00 14,11 5 220,70 vinice 2099/405 00 110 4,00 14,94 40,00 20,92 83,68 vinice 2099/405 00 850 644,00 10,08 40,00 14,11 9 086,84 vinice 2099/406 00 850 363,00 10,08 40,00 14,11 5 121,93 vinice 2099/536 00 110 576,00 14,94 40,00 20,92 12 049,92 vinice 2099/537 00 110 360,00 14,94 40,00 20,92 7 531,20 vinice 2099/537 00 850 20,00 10,08 40,00 14,11 282,20 vinice 2099/624 00 850 356,00 10,08 40,00 14,11 5 023,16 vinice 2099/625 00 850 578,00 10,08 40,00 14,11 8 155,58 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: 4 912,00 m2 69 338,60 Jiné pozemky oceněné dle 9 Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty Úprava ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 4 - jiné pozemky - neplodná půda, hospodářsky nevyužité pozemky 9 odst. 4 10,63 0,25 40 % 3,72 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Srážka Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 9 odst. 4 ostatní plocha, 2900/324 107,00 3,72 398,04 neplodná půda 9 odst. 4 ostatní plocha, 2900/325 71,00 3,72 264,12 neplodná půda 9 odst. 4 ostatní plocha, 2900/464 143,00 3,72 531,96 neplodná půda 9 odst. 4 ostatní plocha, 2900/465 76,00 3,72 282,72 neplodná půda 9 odst. 4 ostatní plocha, 2900/638 236,00 3,72 877,92 neplodná půda 9 odst. 4 ostatní plocha, 2900/639 114,00 3,72 424,08 neplodná půda 9 odst. 4 ostatní plocha, 2900/666 87,00 3,72 323,64 neplodná půda 9 odst. 4 ostatní plocha, 2900/667 52,00 3,72 193,44 neplodná půda Jiné pozemky - celkem 3 295,92 Pozemky - zjištěná cena = 72 634,52 Kč - 5 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení LV 378 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek 45 397,- Kč 1. Ocenění pozemků celkem 45 397,- Kč LV 378 celkem 45 397,- Kč LV 1291 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky 72 634,50 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 72 634,50 Kč LV 1291 celkem 72 634,50 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 118 031,50 Kč Rekapitulace výsledných cen LV 378 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek 45 397,- Kč 1. Ocenění pozemků celkem 45 397,- Kč LV 378 celkem 45 397,- Kč LV 1291 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky 72 634,50 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 72 634,50 Kč LV 1291 celkem 72 634,50 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 118 031,50 Kč - 6 -
Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 118 030,- Kč slovy: Jednostoosmnácttisíctřicet Kč STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÝCH VĚCÍ Podle ust. 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitých věcí v současných cenách a cena nemovitých věcí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitých věcí 2. Porovnávací - porovnání oceňovaných nemovitých věcí s prodávanými nebo prodanými nemovitými věcmi 3. Výnosová - se používá u nemovitých věcí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitých věcí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám index prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitými věcmi, je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitých věcí byla upravena indexem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. - 7 -
Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, její vybavenost, dostupnost služeb, škol, zdravotnictví, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitých věcí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitých věcí, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitými věcmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz.. 1. Prodej, pozemek zemědělská půda, 4 774 m2 Celková cena: 71 610 Kč za nemovitost včetně provize Cena za m2: 15 Kč za m2 Adresa: Hovorany (okres Hodonín) Datum aktualizace: 14.04.2014 ID zakázky: 0380 Plocha pozemku: 4 774 m2 Popis: Nabízíme k prodeji zemědělské pozemky o rozloze 4774 m^(2) v Hovoranech. Obec Hovorany se nachází v okrese Hodonín v Jihomoravském kraji, 11 km jihozápadně od Kyjova. Hovorany je také názvem katastrálního území. Nabízené pozemky jsou převážně zahrnuty v LPIS. V případě zájmu nás kontaktujte. 2. Prodej, pozemek zemědělská půda, 3 813 m2 Celková cena: 38 000 Kč za nemovitost Cena za m2: 10 Kč za m2 Adresa: Dolní Bojanovice (okres Hodonín) Datum aktualizace: 03.06.2014 ID zakázky: 20140195D Plocha pozemku: 3 813 m2 Popis: Nabízíme k prodeji pozemky o celkové výměře 3.813 m2: Soubor nemovitostí:? pozemek p.č. - 8 -
2349/1 orná půda, evidovaná výměra 933 m2, způsob ochrany zemědělský půdní fond? pozemek p.č. 2349/2 orná půda, evidovaná výměra 356 m2, způsob ochrany zemědělský půdní fond? pozemek p.č. 2349/3 orná půda, evidovaná výměra 135 m2, způsob ochrany zemědělský půdní fond? pozemek p.č. 2350/1 orná půda, evidovaná výměra 186 m2, způsob ochrany zemědělský půdní fond? pozemek p.č. 2350/2 vinice, evidovaná výměra 261 m2, způsob ochrany zemědělský půdní fond? pozemek p.č. 2349/1 orná půda, evidovaná výměra 372 m2, způsob ochrany zemědělský půdní fond? pozemek p.č. 2351/1 orná půda, evidovaná výměra 624 m2, způsob ochrany zemědělský půdní fond? pozemek p.č. 2351/2... 3. Prodej, pozemek zemědělská půda, 8 605 m2 Celková cena: 99 999 Kč za nemovitost + provize RK Cena za m2: 12 Kč za m2 Poznámka k ceně: včetně provize RK Adresa: Terezín (okres Hodonín) Datum aktualizace: 09.06.2014 ID zakázky: 393830 Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Samota Typ domu: Přízemní Plocha pozemku: 8 605 m2 Topení: Jiné Doprava: Autobus Popis: Nabízíme k prodeji zemědělský pozemek o rozloze 8605 m^(2) v obci Terezín. K pozemku je příjezdová cesta. Terezín se nachází v okrese Hodonín, v Jihomoravském kraji. Pozemky jsou teď využívány k pronájmu družstvu. 4. Informace od pana Libora Veverky, Vinařství Veverka Čejkovice, kdy se pozemky pod vinicemi prodávají v cenové relaci cca 10-20 Kč a v dané lokalitě je asi porost nájemce - Zemědělská a.s. Čejkovice a z tohoto důvodu nejsou předmětem ocenění trvalé porosty. Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10%. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitých věcí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitými věcmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitých věcí - pozemků o výměře 2 748 m2 + 5 798 m 2 ve výši cca 10,- Kč/m2. Metoda výnosová - nebyla použita. - 9 -
Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovité věci: Ocenění nemovitých věcí se provede ve smyslu 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitými věcmi a závady váznoucí na nemovitých věcech. LV 378: 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Urbánek Vít Zahájení exekuce - Urbánek Vít Zástavní právo exekutorské Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Jiná omezení na nemovitých věcech nebyla zjištěna. 2. Závady: Závady nebyly zjištěny. LV 1291: 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Urbánek Vít Zahájení exekuce - Urbánek Vít Zástavní právo exekutorské Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Jiná omezení na nemovitých věcech nebyla zjištěna. 2. Závady: Závady nebyly zjištěny. Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovité věci jsou obchodovatelné. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitých věcí zapsaných na LV 378 30 000,- Kč - 10 -
z toho podíl id. 1/12 2 500,- Kč Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitých věcí zapsaných na LV 1291 60 000,- Kč z toho podíl id. 1/6 10 000,- Kč Podíly povinného na LV 378 a LV 1291 celkem 12 500,- Kč slovy: Dvanácttisícpětset Kč Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitými věcmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že dané nemovité věci mají tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích 19.06.2014 Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz - 11 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 164/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 164/14. - 12 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí LV 378 5 Snímek katastrální mapy 1 Výpis z katastru nemovitostí LV 1291 10 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1-13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -
- 25 -
- 26 -
- 27 -
- 28 -
- 29 -
- 30 -
- 31 -