Znalecký posudek č. 107-4479/17 o odhadu tržní hodnoty nemovitých věcí (obvyklé ceny) pro účel insolvenčního řízení Předmět ocenění: pro insolvenčního správce Pozemek parc.č. 640, jehož součástí je rodinný dům č.p. 58, pozemek parc.č. 641, jehož součástí je stavba č.p. 346 a pozemky parc.č. 638 a 642. Obec: Bartošovice č.p. 58 a 346 Okres: Nový Jičín PSČ 742 54 Katastrální území: Bartošovice Kraj: Moravskoslezský Sídlo katastr. úřadu v Novém Jičíně Identifikační kód: 600971 Vlastník rodinných domů a pozemků: Mikulský Roman Objednatel: Mgr. Gabriela Nejedlíková Insolvenční správce Husova 2/1285 702 00 Moravská Ostrava Znalecký posudek je zpracován ke dni 21.4.2017. Vypracoval: Ing. František Vlček 30. dubna 23 702 00 Ostrava 1 licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0536 Tento znalecký posudek obsahuje 12 stran textu a 4 přílohy. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Ostravě dne 6.9.2017
2 Obsah Úkol... 3 Prohlídka nemovitých věcí... 3 Podklady pro znalecký posudek:... 3 Nález a posudek... 4 Úvod... 4 A. Místopis, vstupní údaje:... 5 B. Nákladové ohodnocení budov, inženýrských sítí a venkovních úprav... 6 C. Pozemky... 8 D. Stanovení hodnoty nemovitých věcí metodou srovnávací... 9 E. Omezení vlastnických práv... 10 Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny nemovitých věcí... 11 Znalecká doložka Přílohy Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy Situační plánek a výřez z leteckého snímku Fotodokumentace
3 Úkol Na základě požadavku insolvenčního správce Mgr. Gabriely Nejedlíkové jsem zpracoval znalecký posudek č. 60-4432/17 ze dne 16.5.2017. Na základě požadavku objednatele ze dne 29.8.2017 je zpracován nový znalecký posudek, jehož úkolem je při ocenění zohlednit právní vady vyplývající z nezajištěného přístupu k nemovitostem. Úkolem je ocenit nemovitosti zapsané na listu vlastnictví č. 574 pro k.ú. a obec Bartošovice, okres Nový Jičín, a to: - pozemek parc.č. 638 o výměře 643 m 2 zahrada - pozemek parc.č. 640 o výměře 1 168 m 2 zastavěná plocha a nádvoří Součástí pozemku je rodinný dům č.p. 58 - pozemek parc.č. 641 o výměře 136 m 2 zastavěná plocha a nádvoří Součástí pozemku je rodinný dům č.p. 346 - pozemek parc.č. 642 o výměře 443 m 2 zahrada Se zohledněním omezení vyplývajícího z nezajištěného přístupu k oceňovaným nemovitostem. Prohlídka nemovitých věcí Prohlídka nemovitých věcí se uskutečnila dne 21.4.2017 od 10.00 hod. byla provedena za přítomnosti soudního znalce. Objekty nebyly zpřístupněny, byl proveden pouze vnější náhled Podklady pro znalecký posudek: 1. Základní podklady - Výpis z katastru nemovitostí LV č. 574 pro k.ú a obec Bartošovice, ze dne 5.3.2017. 2. Situační podklady - Kopie katastrální mapy z databáze www.cuzk.cz 3. Ostatní podklady - Fotodokumentace pořízená znalcem dne 21.4.2017 - Informace zjištěné při místním šetření
4 Nález a posudek Úvod Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Podle 66 odst. (5) znalec oceňuje nemovitou věc a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitými věcmi spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu 18) 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění.
5 A. Místopis, vstupní údaje: Všeobecné místopisné údaje Oceňované stavby se nachází v jižní části obce Bartošovice (1 700 obyvatel), okres Nový Jičín. Objekty jsou umístěny v souvislé zástavbě rodinných domů v blízkosti Bartošovického potoku. Centrum obce je ve vzdálenosti 2,4 km severním směrem. V obci Bartošovice se nachází základní občanská vybavenost. Kompletní infrastruktura a síť služeb se nachází ve městě Nový Jičín, které je od obce Bartošovice vzdáleno 13 km. Oceňované objekty jsou umístěny v lokalitě s průměrnou dopravní dostupností, napojení na frekventovanou komunikaci č. I/57, spojující města Fulnek, Nový Jičín a Vsetín je možné ve vzdálenosti 7,6 km. V obci se nacházejí zastávky meziměstské autobusové dopravy, nejbližší zastávka (Bartošovice, horní konec) se nachází ve vzdálenosti 350 m. Z hlediska individuálního bydlení se v rámci okresu Nový Jičín jedná o průměrně atraktivní lokalitu. Souhrnné informace o nemovitostech Zastavěná plocha rodinným domem č.p. 58 činí 260 m 2. Podlahová plocha rodinného domu č.p. 58 činí 195 m 2. Celková výměra pozemků činí 2 390 m 2. Příslušenství k objektům tvoří přípojky inženýrských sítí a oplocení. Toto příslušenství není v posudku oceněno samostatně, existence příslušenství je zohledněna při ocenění pozemků a rodinného domu. Údaje o oceňovaných nemovitých věcech Oceňované stavby jsou umístěny v jižní části obce Bartošovice v zástavbě rodinných domů v blízkosti Bartošovického potoku. Rodinný dům č.p. 58 se nachází na pozemku parc.č. 640. Stavba č.p. 346, která se nachází na pozemku parc.č. 641 je ke dni ocenění v havarijním, nevyužívaném stavu. Pozemky pod stavbami, tj. parc.č. 640 a 641 tvoří spolu s pozemky parc.č. 638 a 642 přilehlou zahradu. Pozemky tvoří jeden funkční celek nepravidelného tvaru. Přístup a příjezd k objektu je možný z jihovýchodní strany z nezpevněné komunikace, která je ve vlastnictví soukromých osob, po právní stránce není přístup zajištěn. Dům je napojený na elektrickou a vodovodní síť. Odpadní vody jsou pravděpodobně svedeny do žumpy.
6 B. Nákladové ohodnocení budov, inženýrských sítí a venkovních úprav V tomto případě je výchozí cena stanovena na základě zjištěné zastavěné plochy jednotlivých podlaží, která je násobena agregovanými cenami jednotlivých vybraných položek (obvodové stěny, fasáda, vnitřní nosné zdivo, resp. nosná konstrukce, stopy, podlahy a vybavení a dále krov a střešní krytina). K výchozí ceně je možno připočítat konkrétní vybavení, pokud se v oceňované budově nebo hale vyskytuje, např. výtah, kotelna, venkovní schodiště, rampa, balkony, světlíky a další, pokud nejsou započtena ve výchozí ceně). Výchozí cena je stanovena ke konkrétnímu datu a index, vyjadřující tuto skutečnost je pravidelně upravován na základě údajů Českého statistického úřadu. Od této výchozí ceny bylo odečteno přiměřené opotřebení. Pro tento odpočet se používá nejčastěji buď lineární metoda, nebo pro stavby, které jsou starší než jedna polovina plánované životnosti bodová metoda. Její podstata spočívá v tom, že jsou odborně posuzovány vybrané konstrukce a údržba a bodový součet vyjadřuje procento opotřebení. 1. Stavby: Výčet budov 1.1. Rodinný dům č.p. 58 1.2. Stavba č.p. 346 1.1. Rodinný dům č.p. 58 Převažující provedení konstrukcí nebo vybavení: Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který je podsklepený s jedním nadzemním podlažím. Dům je založen na betonových základech. Svislé konstrukce jsou zděné z cihel. Střecha je sedlová, krytá střešními pálenými taškami. Stropy v rodinném domě jsou dřevěné. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu, část chybí. Fasádu tvoří vápenná omítka, z velké části opadaná. Vnitřní omítky jsou pravděpodobně vápenné hladké. Podlahy jsou betonové, pravděpodobně kryté PVC a koberci. Vstupní dveře jsou dřevěné, prosklené. Okna jsou dřevěná dvojitá špaletová. Ke dni ocenění je rodinný dům pravděpodobně neužívaný a nachází se ve zhoršeném stavebně-technickém stavu. Výpočet užitného obestavěného prostoru: 1.nadzemní podlaží (260 m 2 ) m 3 832.00 půda m 3 352.50 Celkový obestavěný prostor m 3 1 184.50 Počet nadzemních podlaží: 1 Stáří budovy: 2017-1930 = 87 roků Výpočet ceny Výchozí hodnota části konstrukcí Kč 321 880.00 Podlaží
7 Výchozí cena 1.nadzemního podlaží (260 m 2 ) Kč 2 345 200.00 Výchozí cena k 1.1.2000 Kč 2 667 080.00 Stavební index % 150.00 Opravný index místa 1.00 Výchozí cena budovy CÚ 2017 Kč 4 000 620.00 Rok uvedení do provozu 1930 Plánovaná životnost roků 100 Opotřebení % 80.00 Cena k roku 2017 Kč 800 124.00 Zaokrouhlení Kč -24.00 Cena zaokrouhlená Kč 800 100.00 1.1. Stavba č.p. 346 Převažující provedení konstrukcí nebo vybavení: Jedná se o samostatně stojící stavbu bývalého rodinného domu, který je pravděpodobně podsklepený. Dům je založen na betonových základech. Svislé konstrukce jsou zděné z cihel. Střecha je včetně krovu propadlá a její pozůstatky se nachází uvnitř stavby. Přístup do objektu je možný skrze otvory v obvodovém zdivu. Jihovýchodní obvodová stěna je ke dni ocenění kompletně stržena. Vnitřní příčky jsou zčásti zbourány. Stavba je pravděpodobně podsklepená, avšak přístup do sklepa byl vyplněn sutí. V objektu se nenachází žádné okna ani dveře. Ke dni ocenění se stavba nachází v havarijním stavebně-technickém stavu, a je vhodná k odstranění. S ohledem na skutečnost, že náklady na odstranění stavby převyšují cenu znovu použitelného materiálu určuje cena staveb za nulovou.
8 C. Pozemky Použitá metodika Zjištění hodnoty pozemků v souladu s tržním stavem se provádí ve smyslu Metodického návodu zpracovaného znaleckým ústavem A-Consult plus spol. s r.o. Tento metodický pokyn také obsahuje jednotný postup spolupracujících odhadců pro vypracování cenových map zastavěných pozemků. Pro ocenění pozemků v místech, kde jsou cenové mapy pozemků schválené ministerstvem financí ČR, se vychází z těchto cen, je-li jejich cena odlišná od Metodického návodu firmy, stanovují se ceny variantně. Pro ocenění pozemků běžně zastavěných se využívá Metoda srovnávací hodnoty. Nutno podotknout, že v tomto případě se jedná o ocenění nezastavěných pozemků. Dle výpisu z katastru nemovitostí Obec: Bartošovice Katastrální území: Bartošovice Vlastník pozemků: Mikulský Roman Směrná cena pozemků byla stanovena na základě srovnání se zobchodovanými nebo inzerovanými pozemky v oblasti, kde se nacházejí oceňované pozemky. Podle porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nacházejí oceňované pozemky ve funkčním celku s rodinným domem, stavební pozemky v rozmezí od 100 do 400 Kč/m 2. Směrnou hodnotu oceňovaných pozemků stanovuji na částku ve výši 220 Kč/m 2. Pozemky ve funkčním celku s RD Parcela č. Výměra m 2 Druh Cena za m 2 Cena celkem 638 643 Zahrada 220 Kč 141 460 Kč 640 1 168 Zastavěná plocha a nádvoří 220 Kč 256 960 Kč 641 136 Zastavěná plocha a nádvoří 220 Kč 29 920 Kč 642 443 Zahrada 220 Kč 97 460 Kč CELKEM 525 800 Kč Výměra pozemků - celkem m 2 2 390 Výsledná cena pozemků - celkem Kč 525 800
9 D. Stanovení hodnoty nemovitých věcí metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitých věcí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitými věcmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitých věcí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitých věcí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovité věci. Po rodinných domech uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě u srovnatelných rodinných domů nabídka srovnatelná s poptávkou. S přihlédnutím k umístění rodinného domu, vybavení a k technickému stavu jsem názoru, že oceňovaná nemovitá věc je hůře obchodovatelná. Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze, databáze získané prostřednictvím Internetu, informace z nabídek z internetových stránek. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaný rodinný dům, tyto rodinné domy: Typ objektu, lokalita srovnatelného rodinného domu Rodinný dům, Libhošť, okr. Nový Jičín Rodinný dům, Sedlnice, okr. Nový Jičín Rodinný dům, Fulnek Jerlochovice, okr. Nový Jičín Rodinný dům ul. Úzká, Příbor, okr. Nový Jičín Stav objektu Cena objektu [Kč] Datum Užitná plocha v m 2 Cena na m 2 nabídky podl.plochy [Kč] prodeje Horší 190 m 2 619 200 3 259 Horší 190 m 2 855 000 4 500 Horší 180 m 2 531 000 2 950 Horší 200 m 2 891 000 4 455 2017 2017 2017 2017 Vyhodnocení oceňovaného rodinného domu vzhledem ke srovnatelným domům: Oceňovaný rodinný dům je srovnatelný s obdobnými srovnatelnými rodinnými domy nacházejícími se v okrese Nový Jičín. Vybavením, velikostí podlahových ploch a stavem se řadí do nižší cenové kategorie z hlediska srovnatelné ceny. S ohledem na poptávku po objektech pro individuální bydlení se v rámci okresu Nový Jičín jedná o průměrně atraktivní lokalitu s průměrným dopravním napojením a dostupností občanské vybavenosti. Podle výše uvedených porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaný rodinný dům, rodinné domy v průměru od 3 do 4,5 tis. Kč za m2 užitné plochy, tj. celkem od 600 000 do 900 000 Kč.
10 Na základě výše uvedených srovnání a zavedených předpokladů, s ohledem na skutečnost, že k oceňovanému rodinnému domu není zajištěn po právní stránce přístup, odhaduji srovnávací hodnotu rodinného domu č.p. 58 včetně pozemků (parc.č. 638, 640, 641 a 642) mírně pod spodní hranicí uvedeného rozmezí, a to takto (po zaokrouhlení): 2 750 Kč/m 2 za užitnou plochu rodinného domu (195 m 2 ) tj. celkem 535 000 Kč E. Omezení vlastnických práv Omezení vyplývající z údajů uvedených ve výpisu z katastru nemovitostí jsou: Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu a exekutorské k zajištění pohledávek věřitelů. Usnesení soudu o zahájení exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekutorského úřadu - viz. Výpis z katastru nemovitostí č. 574 oddíl C. Tato práva nemají výrazný vliv na obvyklou cenu nemovitých věcí a v odhadu obvyklé ceny jsem je nezohlednil. Dle předložených podkladů neváznou na oceňovaných nemovitých věcech žádné jiné závazky ani jiná omezení, popř. závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit z výpisu z katastru nemovitostí. Dle zjištěných informací není přes pozemek parc.č. 639, který slouží jako přístupová komunikace po právní stránce zajištěn přístup k rodinném domu. Tato skutečnost má výrazný vliv na obvyklou cenu nemovitých věcí a v odhadu obvyklé ceny jsem ji zohlednil.
11 Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny nemovitých věcí (pro účel insolvenčního řízení) Úkolem je ocenit nemovitosti zapsané na listu vlastnictví č. 574 pro k.ú. a obec Bartošovice, okres Nový Jičín, a to: - pozemek parc.č. 638 o výměře 643 m 2 zahrada - pozemek parc.č. 640 o výměře 1 168 m 2 zastavěná plocha a nádvoří Součástí pozemku je rodinný dům č.p. 58 - pozemek parc.č. 641 o výměře 136 m 2 zastavěná plocha a nádvoří Součástí pozemku je rodinný dům č.p. 346 - pozemek parc.č. 642 o výměře 443 m 2 zahrada včetně příslušenství a ocenit případná práva a závady s nemovitostí spojená ke dni zpracování znaleckého posudku. Nákladová cena stavby po opotřebení 1. Stavba 1.1. Rodinný dům č.p. 58 Kč 800 100 1. Stavby Kč 800 100 Pozemky ve funkčním celku s RD Kč 525 800 Celkem Kč 1 325 900 Srovnávací hodnota rodinného domu a pozemků (při zaokrouhlení) Kč 535 000 Závěr - zdůvodnění obvyklé ceny: Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností a zejména negativa, že k oceňovanému rodinnému domu není zajištěn po právní stránce přístup, odhaduji obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí ve výši srovnávací hodnoty, která nejlépe odpovídá obvyklé ceně, a to na částku: 535 000 Kč
12 Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 2004 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 4.3.1999 pod č.j. Spr. 1467-99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 107-4479/17 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle připojené likvidace. Ing. František Vlček 30. dubna 23 702 00 Ostrava 1 licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0536 V Ostravě dne 6.9.2017