Konzultační materiál Klíčové body obsažené v připravovaném makroobezřetnostním doporučení ČNB k rizikům spojeným s vývojem na trhu retailových úvěrů zajištěných rezidenčními nemovitostmi Účel konzultace Česká národní banka (dále jen ČNB ) v souladu s doporučením Evropské rady pro systémová rizika (ESRB) 1, doporučeními dalších mezinárodních autorit a legislativními akty EU 2 připravuje vlastní doporučení určené bankám zaměřené na řízení rizik spojených s expozicemi vůči trhu nemovitostí. Toto doporučení se bude primárně týkat maximální výše poměru poskytovaného úvěru a hodnoty zastavené nemovitosti (Loan-to-Value, LTV) u nově poskytovaných retailových úvěrů zajištěných rezidenční nemovitostí, případně i dalších zásad při poskytování těchto úvěrů. Cílem tohoto konzultačního materiálu je získat připomínky, návrhy a podněty ke klíčovým bodům připravovaného doporučení. Proces konzultace Adresáty konzultace je Česká bankovní asociace a jejím prostřednictvím i úvěrové instituce působící v ČR. Odpovědi na otázky a případně další podněty a návrhy zasílejte na adresu financial.stability@cnb.cz (předmět: konzultace doporučení k rizikům retailových úvěrů zajištěných rezidenčními nemovitostmi ) nebo písemně na adresu: Česká národní banka, Samostatný odbor finanční stability, Na Příkopě 28, 115 03, Praha 1, a to do čtvrtka 30. dubna 2015. Kontaktní osobou pro dotazy ke konzultačnímu materiálu je Michal Hlaváček, +420 224 413 426 a +420 736 524 520, michal.hlavacek@cnb.cz. 1 Doporučení ESRB o průběžných cílech a nástrojích makroobezřetnostní politiky (ESRB/2013/1). 2 FSB (2012): FSB Principles for Sound Residential Mortgage Underwriting Practices, EBA (2013): Opinion of the European Banking Authority on Good Practices for Responsible Mortgage Lending a Směrnice 2014/17/EU o smlouvách o spotřebitelském úvěru na nemovitosti určené k bydlení a o změně směrnic 2008/48/ES a 2013/36/EU a nařízení (EU) č. 1093/2010. 1
Obsah konzultačního materiálu Účel konzultace...1 Proces konzultace...1 Obsah konzultačního materiálu...2 Seznam zkratek...2 1 Krátké shrnutí a základní informace...3 2 Okruhy a otázky...3 2.1 Způsob výpočtu indikátoru LTV...3 2.2 Omezení podílu úvěrů s vysokou hodnotou LTV na celkovém objemu nových úvěrů (agregátní limit LTV)...4 2.3 Absolutní limit na LTV pro jednotlivé úvěry...4 2.4 Limity na LTI a DSTI...5 2.5 Omezení nestandardních typů splácení...5 2.6 Změkčování úvěrových standardů prostřednictvím souběhu úvěrů zajištěných rezidenční nemovitostí a nezajištěných spotřebitelských úvěrů a prodlužováním délky jejich splatnosti...5 2.7 Odlišení financování vlastního bydlení a úvěrů pro další pronájem...6 2.8 Obezřetný přístup k refinancovaným úvěrům s navýšením jistiny...6 2.9 Poskytování úvěrů přes zprostředkovatele a nebankovní poskytovatele...6 Příloha 1: Seznam otázek ke konzultaci...7 Seznam zkratek ČNB DSTI EBA ESRB EU FSB LTI LTV Česká národní banka Poměr dluhové služby a příjmu žadatele (Debt-Service-to-Income) Evropský orgán pro bankovnictví (European Banking Authority) Evropská rada pro systémová rizika (European Systemic Risk Board) Evropská unie Rada pro finanční stabilitu (Financial Stability Board) Poměr výše úvěru a příjmu žadatele o úvěr (Loan-to-Income) Poměr hodnoty úvěru k hodnotě zajištění (Loan-to-Value) 2
1 Krátké shrnutí a základní informace Doporučení ESRB/2013/1 uvádí, že jedním z hlavních průběžných cílů makroobezřetnostní politiky je zmírnit a vyloučit nadměrný růst úvěrů a finanční páky. Mezi nástroje, které lze k plnění tohoto cíle použít, uvádí např. požadavky na poměr hodnoty úvěru k hodnotě zajištění (LTV), poměr výše úvěru a příjmu žadatele o úvěr (Loan-to-Income, LTI) nebo poměr dluhové služby a příjmu žadatele (Debt-Service-to-Income, DSTI). Tyto nástroje by měly preventivně působit proti potenciální akumulaci systémových rizik v bankovním sektoru v období úvěrové expanze spojené s nadměrným růstem úvěrů a cen nemovitostí při současném uvolňování úrokové i neúrokové složky úvěrových podmínek. 3 Aplikace těchto nástrojů, které jsou na rozdíl od kapitálové regulace zaměřeny na rizikové charakteristiky klientů bank, zvyšuje odolnost dlužníků i bank během růstové fáze finančního cyklu. Opatření tohoto typu byla v souladu s doporučením EBA zavedena v řadě zemí EU (viz např. kapitola 5.4 Zprávy o finanční stabilitě 2013/2014). Připravované doporučení ČNB je primárně orientováno na makroobezřetnostní aspekty úvěrování nákupu rezidenčních nemovitostí. Zohledňuje rovněž obezřetnostní principy a doporučené postupy definované k plnění cílů mikroobezřetnostního dohledu a ochrany spotřebitele. Ty jsou popsány v dokumentech Rady pro finanční stabilitu (FSB, 2012) Zásady obezřetného poskytování hypoték a v názoru Evropského orgánu pro bankovnictví (EBA, 2013), v němž jsou uvedeny good practices pro implementaci doporučení FSB. Tato doporučení jsou promítnuta i ve Směrnici 2014/17/EU o smlouvách o spotřebitelském úvěru na nemovitosti určené k bydlení. Předmětem doporučení jsou nové retailové úvěry zajištěné rezidenční nemovitostí (tj. úvěry na nákup, výstavbu a rekonstrukci nemovitosti, refinancované úvěry, refixované úvěry včetně případných navýšení). Makroobezřetnostní autority v členských zemích EU i v řadě dalších zemí mimo EU využívají jako základní nástroj pro snižování rizika vzniku nadměrné zadluženosti v souvislosti s financování nákupu nemovitosti stanovení maximálního poměru výše poskytovaného úvěru a hodnoty zastavené nemovitosti, tj. indikátoru LTV. Maximální poměr LTV je nastavován tak, aby odrážel možnou volatilitu cen nemovitostí a jejich případný pokles v průběhu recese či krize, aby dlužník nevstupoval při nákupu nemovitosti do závazků potenciálně významně převyšující její hodnotu, a aby potenciálně snížená hodnota nemovitosti v dobách krize stále sloužila jako dostatečná zástava poskytnutého úvěru. 2 Okruhy a otázky 2.1 Způsob výpočtu indikátoru LTV Jedním z klíčových parametrů při využívání indikátoru LTV je způsob výpočtu výše úvěru (tj. čitatele Loan). Z hlediska řízení rizik na straně banky i dlužníka je nezbytné, aby do výše úvěru byla započítána nejen výše aktuálně poskytovaného úvěru, ale i případných dalších, již 3 Viz rovněž další klíčové dokumenty ESRB dostupné na https://www.esrb.europa.eu/: Vlajková zpráva o makroobezřetnostní politice v bankovním sektoru (Flagship Report on Macro-prudential Policy in the Banking Sector) a detailněji zpracovaná Příručka ESRB k operacionalizaci makroobezřetnostní politiky v bankovním sektoru (Handbook on Operationalising Macro-prudential Policy in the Banking Sector), konkrétně část 3.3. 3
existujících úvěrů zajištěných stejnou nemovitostí a ostatních nezajištěných úvěrů daného klienta u příslušné banky. 4 Q1: Domníváte se, že výše uvedený způsob výpočtu výše úvěru Loan pro stanovení indikátoru LTV by mohl mít nepříznivé důsledky pro poskytování úvěrů na bydlení (pokud ano, uveďte k jakým)? 2.2 Omezení podílu úvěrů s vysokou hodnotou LTV na celkovém objemu nových úvěrů (agregátní limit LTV) V zemích, v nichž regulátoři stanovují limit na výši LTV, je často využíván agregátní typ limitu. Ten omezuje maximální podíl nově poskytnutých úvěrů s vysokou hodnotou LTV např. následujícím způsobem: maximální podíl úvěrů s LTV nad XX nesmí činit více než YY % všech poskytnutých úvěrů za dané čtvrtletí. Indikátor LTV je počítán v souladu s bodem 2.1 výše. Limit LTV může být makroobezřetnostní autoritou proticyklicky upravován v závislosti na změnách tržních podmínek, obzvláště při identifikaci zvýšených rizik pro finanční stabilitu. Q2: Domníváte se, že stanovení omezení limitu na výši LTV způsobem maximální podíl úvěrů poskytnutých s LTV nad 85 % nesmí činit více než 10 % objemu všech poskytnutých úvěrů za dané čtvrtletí by mohl mít nepříznivé dopady do poskytování úvěrů na bydlení? Q3: Pokud ano, jaká procentní hranice limitu na výši LTV a jaká výše maximálního podílu úvěrů s LTV nad tento limit (resp. jejich kombinace 5 ) by podle Vašeho názoru nevytvářela významné omezení pro poskytování úvěrů na bydlení s distorzními dopady na příslušný trh? 2.3 Absolutní limit na LTV pro jednotlivé úvěry V některých zemích stanovují regulátoři maximální výši LTV, kterou nelze překročit přímo u jednotlivých úvěrů. Rovněž v zemích, v nichž je aplikován agregátní typ limitu podle bodu 2.2, je často zároveň stanoven i strop pro maximální výši LTV u jednotlivých úvěrů. Q4: Jaké nepříznivé dopady či nezamýšlené důsledky by podle Vašeho názoru mohl mít limit na maximální možnou výši LTV z jednotlivých nových úvěrů na úrovni 100 % simultánně s agregátním limitem podle bodu 2.2? 4 Na druhou stranu pokud je součástí zástavy k danému úvěru také vklad stejného klienta u stejné banky (např. u překlenovacích úvěrů ze stavebního spoření zajištěných nemovitostí), může být tento vklad při výpočtu od hodnoty Loan od výše úvěru odečten. 5 Např. podíl úvěrů poskytnutých s LTV nad 90 % maximálně 15 % objemu úvěrů. 4
2.4 Limity na LTI a DSTI Výše uvedené dokumenty ESRB uvádí, že kromě indikátoru LTV mohou být z makroobezřetnostních důvodů použity pro úvěry zajištěné nemovitostmi také nástroje omezující rizikové charakteristiky související s příjmy dlužníka. První možností je aplikace limitu na ukazatel LTI (tj. podílu výše poskytovaného úvěru a ostatních poskytnutých úvěrů doporučení EBA č. 6, str. 9 a FSB č. 2.1, str. 3 a hrubých ročních příjmů dlužníka, Loan-to- Income). Alternativou může být omezení maximálního podílu splátek úvěrů a hrubého ročního příjmu dlužníka (Debt-Service-to-Income, DSTI). Q5: Jaké nepříznivé dopady či nezamýšlené důsledky by dle Vašeho názoru mohlo mít stanovení limitu na maximální hodnotu ukazatele LTI simultánně se stanovením limitů na výši LTV podle bodů 2.1, 2.2 a 2.3? Q6: Jaké nepříznivé dopady či nezamýšlené důsledky by dle Vašeho názoru mohlo mít stanovení limitu na maximální hodnotu ukazatele DSTI simultánně se stanovením limitů na výši LTV podle bodů 2.1, 2.2 a 2.3? Q7: Jaká by byla podle Vašeho názoru adekvátní výše limitu LTI, pokud považujete používání tohoto indikátoru za vhodné či možné? Q8: Jaká by byla podle Vašeho názoru adekvátní výše limitu DSTI, pokud považujete používání tohoto indikátoru za vhodné či možné? 2.5 Omezení nestandardních typů splácení Významná rizika pro finanční stabilitu mohou vznikat v důsledku poskytování úvěrů s nestandardním způsobem splácení (zpočátku jsou spláceny pouze úroky a splácení jistiny je odloženo, splácení úvěru včetně úroků je (částečně) odloženo, splácení je konstruováno jako postupně se navyšující, apod.). Q9: Shledáváte nepříznivé dopady či nezamýšlené důsledky spojené s omezením možnosti poskytovat úvěry s nestandardním průběhem splácení? 2.6 Změkčování úvěrových standardů prostřednictvím souběhu úvěrů zajištěných rezidenční nemovitostí a nezajištěných spotřebitelských úvěrů a prodlužováním délky jejich splatnosti Zkušenosti z některých zahraničních ekonomik dokladují, že zdrojem systémového rizika se může stát obcházení obezřetnostních standardů souběhem poskytování úvěrů zajištěných rezidenční nemovitostí a nezajištěných spotřebitelských úvěrů a neadekvátního prodlužování délky jejich splatnosti. Tendence tohoto typu zvyšují zranitelnost finančního sektoru a narušují konkurenční prostředí. Maximální délka splatnosti úvěru by měla reflektovat životnost nemovitosti a zbývající dobu ekonomické aktivity klienta. ČNB proto očekává, že maximální splatnost úvěru nepřesáhne 30 let či dobu kratší, pokud je kratší horizont ekonomické aktivity klienta či životnosti nemovitosti. Banky by zároveň neměly poskytovat 5
dodatečné nezajištěné spotřebitelské úvěry nad rámec stanovených limitů na LTV (doporučení EBA č. 13, str. 13 a FSB č. 3.2, str. 5). Maximální splatnost nezajištěných spotřebitelských úvěrů poskytovaných klientům spolu s úvěrem zajištěným nemovitostí (viz rovněž bod 2.1) by pak neměla přesahovat 8 let. Q10: Shledáváte nepříznivé dopady či nezamýšlené důsledky spojené s omezením souběhu úvěru zajištěného rezidenční nemovitostí a nezajištěného spotřebitelského úvěru nad rámec stanoveného limitu na LTV? Q11: Shledáváte nepříznivé dopady či nezamýšlené důsledky spojené s uvedenými maximálními splatnostmi úvěrů zajištěných rezidenční nemovitostí a nezajištěného spotřebitelského úvěru? 2.7 Odlišení financování vlastního bydlení a úvěrů pro další pronájem Dlužník financující úvěrem nákup vlastního bydlení je vystaven odlišné struktuře podnětů než dlužník financující nákup nemovitosti jako investice či pro její další pronájem. Tyto dva typy úvěrů se mohou z hlediska úvěrového rizika lišit (doporučení FSB 6.2, str. 8). Q12: Považujete za relevantní stanovit odlišný přístup pro limity a omezení uvedené v bodech 2.2, 2.3, 2.4, 2.5, 2.6 na úvěry pro financování vlastnického bydlení a pro úvěry na nákup nemovitosti jako investice či pro její další pronájem? Q13: Jak vysoký je podle Vás v současné době poměr objemu úvěrů poskytnutých na vlastní bydlení a objemu úvěrů pro další pronájem? 2.8 Obezřetný přístup k refinancovaným úvěrům s navýšením jistiny Jedním z kanálů nadměrného uvolňování úvěrových standardů se může stát navyšování úvěrových částek při refinancování úvěrů. Pokud banky refinancují úvěr a zároveň navyšují jeho jistinu, postupují v souladu se závaznou regulací stejně jako u úvěru nových (viz též doporučení EBA č. 14, str. 13 a FSB č. 3.3, str. 5): Zejména pokud banka navyšuje jistinu refinancovaného úvěru o více než 5 % či 100 tis. Kč, posuzuje samostatně dodržování všech zásad obezřetného řízení rizik včetně zjištění aktuální hodnoty zastavované nemovitosti. Banka u portfolia refinancovaných úvěrů vývoj úvěrového rizika samostatně monitoruje a srovnává s ostatními úvěry. Q14: Shledáváte nepříznivé dopady či nezamýšlené důsledky spojené s doporučením ohledně přístupu k refinancovaným úvěrům s navýšením? 2.9 Poskytování úvěrů přes zprostředkovatele a nebankovní poskytovatele Banky uplatňují obezřetný přístup při spolupráci se zprostředkovateli úvěrů a zohledňují rizika související s jejich odlišnými zájmy, které vytváří potenciál pro změkčování úvěrových 6
standardů. Banky proto u úvěrů sjednaných zprostředkovateli vývoj úvěrového rizika mimo jiné samostatně monitorují a srovnávají s ostatními úvěry (FSB, 2012, str. 2). Q15: Shledáváte nepříznivé dopady či nezamýšlené důsledky spojené s doporučením pro LTV ohledně poskytování úvěrů přes zprostředkovatele? Q16: Mohlo by zavedení limitů pro LTV/LTI vést k nárůstu úvěrů poskytovaných přes nebankovní poskytovatele? Příloha 1: Seznam otázek ke konzultaci Q1: Domníváte se, že výše uvedený způsob výpočtu výše úvěru Loan pro stanovení indikátoru LTV by mohl mít nepříznivé důsledky pro poskytování úvěrů na bydlení (pokud ano, uveďte k jakým)? Q2: Domníváte se, že stanovení omezení limitu na výši LTV způsobem maximální podíl poskytnutých úvěrů s LTV nad 85 % nesmí činit více než 10 % objemu všech poskytnutých úvěrů za dané čtvrtletí by mohl mít nepříznivé dopady do poskytování úvěrů na bydlení? Q3: Pokud ano, jaká procentní hranice limitu na výši LTV a jaká výše maximálního podílu úvěrů s LTV nad tento limit (resp. jejich kombinace) by podle Vašeho názoru nevytvářela významné omezení pro poskytování úvěrů na bydlení s distorzními dopady na příslušný trh? Q4: Jaké nepříznivé dopady či nezamýšlené důsledky by podle Vašeho názoru mohl mít limit na maximální možnou výši LTV z jednotlivých nových úvěrů na úrovni 100 % simultánně s agregátním limitem podle bodu 2.2? Q5: Jaké nepříznivé dopady či nezamýšlené důsledky by dle Vašeho názoru mohlo mít stanovení limitu na maximální hodnotu ukazatele LTI simultánně se stanovením limitů na výši LTV podle bodů 2.1, 2.2 a 2.3? Q6: Jaké nepříznivé dopady či nezamýšlené důsledky by dle Vašeho názoru mohlo mít stanovení limitu na maximální hodnotu ukazatele DSTI simultánně se stanovením limitů na výši LTV podle bodů 2.1, 2.2 a 2.3? 7
Q7: Jaká by byla podle Vašeho názoru adekvátní výše limitu LTI, pokud považujete používání tohoto indikátoru za vhodné či možné? Q8: Jaká by byla podle Vašeho názoru adekvátní výše limitu DSTI, pokud považujete používání tohoto indikátoru za vhodné či možné? Q9: Shledáváte nepříznivé dopady či nezamýšlené důsledky spojené s omezením možnosti poskytovat úvěry s nestandardním průběhem splácení? Q10: Shledáváte nepříznivé dopady či nezamýšlené důsledky spojené s omezením souběhu úvěru zajištěného rezidenční nemovitostí a nezajištěného spotřebitelského úvěru nad rámec stanoveného limitu na LTV? Q11: Shledáváte nepříznivé dopady či nezamýšlené důsledky spojené s uvedenými maximálními splatnostmi úvěrů zajištěných rezidenční nemovitostí a nezajištěného spotřebitelského úvěru? Q12: Považujete za relevantní stanovit odlišný přístup pro limity a omezení uvedené v bodech 2.2, 2.3, 2.4, 2.5, 2.6 na úvěry pro financování vlastnického bydlení a pro úvěry na nákup nemovitosti jako investice či pro její další pronájem? Q13: Jak vysoký je podle Vás v současné době poměr objemu úvěrů poskytnutých na vlastní bydlení a objemu úvěrů pro další pronájem? Q14: Shledáváte nepříznivé dopady či nezamýšlené důsledky spojené s doporučením ohledně přístupu k refinancovaným úvěrům s navýšením? Q15: Shledáváte nepříznivé dopady či nezamýšlené důsledky spojené s doporučením pro LTV ohledně poskytování úvěrů přes zprostředkovatele? Q16: Mohlo by zavedení limitů pro LTV/LTI vést k nárůstu úvěrů poskytovaných přes nebankovní poskytovatele? 8