E-kniha pro žadatele o hypoteční úvěr Průvodce hypotečním úvěrem Olga Křepelková
O knize... 3 1. Kde se vzala, tu se vzala HYPOTÉKA... 4 2. Proces hypotéky od A do Z... 6 2.1. Co můžu financovat hypotékou?... 7 2.2. Zajištění a objekt úvěru... 11 2.3. Požadavky na žadatele, aneb co musí splňovat má osoba... Chyba! Záložka není definována. 2.4.! BONITA!... Chyba! Záložka není definována. 2.5. Výše hypotečního úvěru... Chyba! Záložka není definována. 2.6. Úrokové sazby... Chyba! Záložka není definována. 2.7. Čerpání... Chyba! Záložka není definována. 2.8. Splácení hypotéky... Chyba! Záložka není definována. 2.9. Další zajištění úvěru... Chyba! Záložka není definována. 2.10. Co vše nám hypotéka může dále nabídnout?... Chyba! Záložka není definována. 2.11. Neúčelová hypotéka americká hypotéka... Chyba! Záložka není definována. 3. Závěrečné shrnutí... Chyba! Záložka není definována. 4. Jsme u konce... Chyba! Záložka není definována. Příloha... Chyba! Záložka není definována.
O knize Vážené čtenářky, Vážení čtenáři, Průvodce hypotečním úvěrem slouží pro budoucí žadatele (fyzické osoby) a současné účastníky hypotečních úvěrů, jako materiál, který jim slouží ke kompletnímu seznámení s problematikou hypotečních úvěrů. Čtenář získá přehled o hypotékách, od přípravy až po realizaci samotného úvěru. Tato e- kniha obsahuje obecné informace, s kterými by měl být každý žadatel obeznámen před začátkem řízení hypotečního úvěru. Doplňuji termín obecné informace, poněvadž přesné informace si určuje každá banka individuálně. Kniha je záměrně psána formou, pro každého člověka tak, aby mu bylo toto téma nadmíru srozumitelné. Je určena především pro ty, kteří se ve světě financí a finanční terminologii běžně nepohybují. Kniha poslouží jako kompletní příprava pro žadatele a zejména pro lepší orientaci při výběru správné hypotéky, pro něho samotného, na hypotečním trhu, upřesní si priority a další požadavky. Na tuto knihu navazuje E-pracovní sešit, jehož vyplněním se připravíte na kompletní sestavení prvního návrhu řešení vašeho finančního záměru. Přeji Vám pohodovou četbu. Olga Křepelková autor
1. Kde se vzala, tu se vzala HYPOTÉKA Historie hypotečního bankovnictví Konec 17.století - Anglie vznik prvních hypotečních bank. 18.století střední Evropa vznik prvních hypotečních bank. 1865 vznik 1. hypoteční banky v českých zemích. Hypoteční banka Království českého v Praze. Banka pro získání úvěru na domovní a pozemkový majetek. Období mezi 1. a 2. světovou válkou bylo naše hypoteční bankovnictví koncipováno po rakouském a německém vzoru zemských bank fungujících jako veřejnoprávní ústavy. 1990 obnovení hypotečního bankovnictví v našem bankovním systému. Nedochází však ke skutečnému rozvoji z důvodů nedokonale propracovanému systému. 1995 rozvoj hypotečního bankovnictví zavedením nového zákona č.84/1995 Sb., o dluhopisech prudký nárůst zájmu o hypotéky. 1.5.2004 vstoupil v platnost zákon č.190/2004 Sb., o dluhopisech. Platný do současnosti. Charakteristickým znakem hypotečního úvěru považujeme jeho způsob zajištění, kterým je zástavní právo k nemovitosti. Hypoteční úvěry se řídí zákonem o dluhopisech č.190/2004 Sb. Vyřízení hypotečního úvěru lze rozdělit na 3 základní fáze, tj. přípravná, schvalovací a realizační.
PŘÍPRAVNÁ FÁZE Shrnutí základních požadavků a parametrů Sestavení finančního plánu Prostudování patřičných informací k hypotečnímu úvěru Výběr bankovní instituce Soupis patřičných dokladů pro vyřízení Příprava Žádosti o úvěr + předložení patřičných dokladů SCHVALOVACÍ FÁZE Bankovní instituce má určitý čas pro posouzení žádosti- prověřuje správnost a úplnost všech uvedených údajů Banka hodnotí: bonitu klienta; investiční záměr (účel a výše úvěru); vhodnost a hodnota zástavy Rozhodnutí banky pro nebo proti schválení hypotečního úvěru V případě schválení hypotečního úvěru dokumentace a instrukcí Výzva k podepsání úvěrové smlouvy příprava kompletní smluvní REALIZAČNÍ FÁZE Čerpání hypotečního úvěru Po vyčerpání hypotečního úvěru oznámení o ukončení čerpání a stanovení definitivní výše anuitní splátky (v případě anuitního splácení) Splátky v pravidelných intervalech Výpisy od banky
2. Proces hypotéky od A do Z Pojďme si nyní projít hlavní a nejdůležitější obsah této knihy. Tj. hlavní zásady kompletního procesu hypotečního úvěru. Po prostudování jednotlivých kapitol, si převeďte jednotlivé tematiky na svůj vlastní, konkrétní případ. Výsledkem bude kompletní příprava pro Vaši vlastní hypotéku, kterou využijete při zpracování žádosti o úvěr. Během četby si zapisujte veškeré informace nebo otázky, které vás napadnou, co vám bude neustále vrtat hlavou. Následně se Vám budou tyto podněty velice hodit, až budete dojednávat podmínky hypotéky. Docílíte tím k nastavení hypotéky maximálně ve svůj vlastní prospěch. Doporučení: Pro zapisování poznámek si vyplňte E-pracovní sešit, který jste obdrželi v e- mailu, společně s touto E-knihou. Pracovní sešit se dotazuje na veškeré nutné informace, které jsou nutné pro sestavení návrhu řešení. Zapište si vše co vás napadne!
2.1. Co můžu financovat hypotékou? Nebo-li účel úvěru, zahrnuje vše, co lze financovat hypotékou. Díky současné verzi zákonu č.190/2004 Sb., o dluhopisech, máme dnes možnost zafinancovat i účely nepřímo související s nemovitostí. KOUPĚ koupě nemovitosti, včetně spoluvlastnického podílu koupě nemovitosti i z dražby a případných i dalších plateb souvisejících s nabytím vlastnictví k nemovitosti převod družstevního bytu z vlastnictví bytového družstva do osobního vlastnictví klienta úhrada rozdílu cen nemovitostí při jejich směně úhrada kupní ceny splacením úvěru prodávajícího Modelový příklad: Kupuji byt, na kterém vázne původní hypotéka současného vlastníka. Má hypotéka, koupí bytu, splatí jeho hypotéku. VÝSTAVBA Hlavním předpokladem je splnění podmínek: V průběhu řízení úvěru, musí být předloženy doklady prokazující oprávnění provést stavbu, tj. buď: o Stavební povolení o Stavební ohlášku o Územní rozhodnutí nebo územní souhlas Po dokončení stavby klient předloží doklad prokazující oprávnění užívat stavbu
STAVEBNÍ ÚPRAVY Terénní úpravy pozemku Výstavba/stavební úprava příslušenství (dílna, terasa, krb, bazén, ad.), které je pevně spojeno s pozemkem financované nemovitosti Vybavení pevně spojeno s nemovitostí (kuchyňská linka včetně vestavěných spotřebičů, vestavěné skříně, podlahy, vytápění, ad.) Dostavba, přestavba, rekonstrukce, modernizace, opravy, přístavby, nástavby, vestavby Připojení stavby k veřejným sítím VYPOŘÁDÁNÍ VLASTNICKÝCH VZTAHŮ Podkladem je dokument, na jehož základě k vypořádání dochází Dohoda o vypořádání společného jmění manželů (SJM) Dohoda o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví Rozhodnutí soudu o vypořádání dědictví Modelový příklad: Při rozvodu manželů vyplacení podílu ze společné nemovitosti jednoho z manželů. SPLACENÍ ÚVĚRU REFINANCOVÁNÍ Splacení dříve poskytnutých bankovních úvěrů
!POZOR! NA ZPĚTNÉ ÚČELOVÉ DOLOŽENÍ (FAKTURACE)- platí především u spotřebitelských úvěrů - prokázání, že finanční prostředky byly použity účelově na osobní bydlení; individuální přístup ÚHRADA JIŽ PROVEDENÝCH INVESTIC (zpětné proplacení)!pozor! NA ZPĚTNÉ ÚČELOVÉ DOLOŽENÍ (FAKTURACE,SMLOUVY) Zpětné proplacení nabytí vlastnického práva k nemovitosti Koupě nemovitosti Majetkové vypořádání Dražba Převod členských práv, povinností a členského podílu v bytovém družstvu Převod družstevního bytu do osobního vlastnictví Od data úhrady neuplynulo více než 12 měsíců Lze zkombinovat s jakýmkoliv jiným povoleným účelem hypotéky. VÝROBA ENERGIE Pokud je účelem financovat výrobu elektrické energie, musíme rozlišovat zda-li je určena k vlastní spotřebě nebo výhradně k podnikání (distribuci). Lze financovat z úvěru? Připojení do rozvodů v objektu, přebytky do distribuční sítě. Tj. většina produkce je spotřebována v rámci objektu a případné přebytky jsou prodávány distribučním společnostem. ANO Elektrárny bez napojení na distribuční síť. Tj. veškerá energie je spotřebovávána v objektu. ANO
Přímé připojení do rozvodné sítě (bez napojení do rozvodů objektu). Tj. veškerá elektřina dodávána buď přímo do distribuční sítě nebo prodávána obchodníkovi s elektrickou energií. NE ROZESTAVĚNÁ NEMOVITOST Účel úvěru je na koupi rozestavěné nemovitosti. Požadavky: Vyjádření žadatele z jakých prostředků dokončí nemovitost + doložení existence těchto finančních prostředků. Doplněno vyjádřením odhadce/technika banky. Posuzuje náklady na dostavbu kupované rozestavěné nemovitosti do stavu ke kolaudaci. ÚPLATNÝ PŘEVOD ČLENSKÝCH PRÁV, POVINNOSTÍ A ČLENSKÉHO PODÍLU V BYTOVÉM DRUŽSTVU Vyrovnání závazků při převodu členských práv a povinností v bytovém družstvu K žádosti o úvěr musí být doložena dohoda o převodu členských práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu. Tato dohoda musí obsahovat úplatu (tzv.cena za družstevní byt). Zástavní právo je zřízeno k jiné než předmětné nemovitosti (družstevní byt) ve vlastnictví nebo podílovém vlastnictví žadatele.
2.2. Zajištění a objekt úvěru Nejprve si vysvětlíme rozdíly mezi pojmy účel, objekt a zajištění. Tyto termíny jsou si na první pohled velice podobné, ale v řešení hypotéky se značně od sebe liší. Často nepochopení těchto výrazů v nás vyvolává řadu nejasností. Cílem je seznámit se s principem rozdílu objekt, který je účelem hypotéky a objekt pro zajištění hypotéky. Ne ve všech případech je jeden objekt pro účel i zajištění. Účel vše co můžeme hypotékou zafinancovat. Dnes máme možnost financovat i potřeby nepřímo související s investicí do nemovitosti (viz.kap.2.1.). Objekt v případě přímé investice do nemovitosti, na které typy objektů, můžeme využít hypotéku. Zajištění hlavní zásada hypotéky. Typ nemovitosti, kterou mohu dát do zástavy ve prospěch banky v průběhu hypotečního úvěru.!pozor! Objekt, který je účelem hypotéky a objekt pro zajištění se v některých kritériích liší! Vhodné objekty pro úvěr Stavební pozemek (určen pro výstavbu níže uvedených objektů) Bytová jednotka v osobním vlastnictví Bytová jednotka v družstevním vlastnictví Rodinný dům včetně příslušenství Nemovitost sloužící k individuální rekreaci musí mít vždy evidenční číslo Bytový dům Mobilní domek - musí být zapsán v katastru nemovitostí a mít přiřazeno číslo evidenční nebo číslo popisné