ZNALECKÝ POSUDEK č. 160/14 o obvyklé ceně podílu id. 69225/78734 na nemovité věci - pozemku p.č. 2199/2 - zastavěná plocha a nádvoří, s příslušenstvím, zapsané na LV 2605, katastrální území Břevnov, obec Praha, okres Hlavní město Praha a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha 2, JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor Hradecká 3 130 00 Praha 3 Účel znaleckého posudku: Zjištění ceny nemovitých věcí č.j. 132 EX 1612/13-34 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 11.06.2014 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 20 stran textu včetně titulního listu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Hranicích 16.06.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně podílu id. 69225/78734 na nemovité věci - pozemku p.č. 2199/2 - zastavěná plocha a nádvoří, s příslušenstvím, zapsané na LV 2605, katastrální území Břevnov, obec Praha, okres Hlavní město Praha a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemek Adresa předmětu ocenění: Heleny Malířové 110 00 Praha Kraj: Hl.m. Praha Okres: Hl.m. Praha Obec: Praha Katastrální území: Břevnov Počet obyvatel: 1 246 780 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 11.06.2014 za přítomnosti paní Jany Vašíčkové. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 06.06.2014, LV číslo 2605, k.ú. Břevnov - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz - informace z cenové mapy Hl. města Prahy 2014 5. Vlastnické a evidenční údaje Motyčka David Mgr., Kolejní 429/1, Dejvice, 16000 Praha 9509/78734 NORD-WEST, s.r.o., Heleny Malířové 280/15, Břevnov, 16900 Praha 6 69225/78734 Na nemovitých věcech vázne omezení vlastnického práva: Dražební vyhláška Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Mgr. Motyčka David Zahájení exekuce - NORD-WEST, s.r.o. Zajištění nemovitosti Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Jiná omezení na nemovitých věcech nebyla zjištěna. 6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitých věcí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém. - 2 -
7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitá věc se nachází v ulici Heleny Malířové a tvoří dvůr domu č.p. 280. Jedná se o zpevněný, rovinatý pozemek s trvalými porosty. Část pozemku je zastavěna přístavbou domu č.p 280 - jedná se jižní část pozemku o výměře cca 12 m 2. Přístup je přes pozemek 2199/1, který je jiného vlastníka. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.2. Příslušenství 1.2.1. Zpevněná plocha 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.2. Příslušenství 1.2.1. Zpevněná plocha Na pozemku se nachází zpevněná plocha. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: 8.3.30. Betonová dlažba zámková - barevná tl. do 60 mm Výměra: 135,00 m 2 Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 211 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než II -0,03 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + P i) = 0,970 Index polohy 4 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,02 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00-4 -
dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV -0,02 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 1,000 Koeficient pp = I T * I P = 0,970 11 i = 2 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): Kč / m 2 = 525,- Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,2350 Základní cena upravená cena Kč/m 2 = 1 408,05 Plná cena: 135,00 m 2 * 1 408,05 Kč/m 2 = 190 086,75 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 10 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 40 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 10 / 50 = 20,0 % Koeficient opotřebení: (1-20,0 % / 100) * 0,800 Nákladová cena stavby CS N = 152 069,40 Kč Koeficient pp * 0,970 Cena stavby CS = 147 507,32 Kč Zpevněná plocha - zjištěná cena = 147 507,32 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek Pozemek byl oceněn podle cenové mapy. Ocenění Ostatní stavební pozemek a pozemky od této ceny odvozené Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 2 cen. mapa zastavěná plocha a 2199/2 161,00 8 090,00 1 302 490,- nádvoří Ostatní stavební pozemek - celkem 1 302 490,- - 5 -
Pozemek - zjištěná cena = 1 302 490,- Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty Na pozemku jsou trvalé porosty. Ovocné dřeviny: příloha č. 36. Zahrádkářský typ ovocnářství: Název Stáří Počet / Jedn. cena [Kč Úprava Upr. cena [Kč / Cena [roků] Výměra / jedn.] [%] jedn] [Kč] ořešák vlašský 60 1 Ks 1 302,- 1 302,- 1 302,- Součet: = 1 302,- Kč Celkem - ovocné dřeviny: = 1 302,- Kč Okrasné rostliny: příloha č. 39. Název Stáří Počet / Výměra Typ Jedn. cena [Kč / jedn.] Úpravy [%] Upr. cena [Kč / jedn.] Cena [Kč] tůje 10 roků 1,00 ks Jehličnaté keře I 530,- 530,- 530,- břečtan 10 roků 1,00 ks Pnoucí dřeviny I 100,- 100,- 100,- oleander 10 roků 1,00 ks Listnaté keře opadavé a stálezelené I 520,- 520,- 520,- 10 roků 2,00 ks Růže I 380,- 380,- 760,- Součet: 1 910,- Koeficient stanoviště Kz (dle příl. č. 39): * 0,750 Koeficient polohy K 5 (příl. č. 20) * 1,200 Celkem - okrasné rostliny = 1 719,- Kč Trvalé porosty - zjištěná cena 3 021,- Kč - 6 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.2. Příslušenství 1.2.1. Zpevněná plocha 184 384,10 Kč 1. Ocenění staveb celkem 184 384,10 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek 1 302 490,- Kč 2. Ocenění pozemků celkem 1 302 490,- Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty 3 021,- Kč 3. Ocenění trvalých porostů celkem 3 021,- Kč Celkem 1 489 895,10 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 1 489 895,10 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.2. Příslušenství 1.2.1. Zpevněná plocha 147 507,30 Kč 1. Ocenění staveb celkem 147 507,30 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek 1 302 490,- Kč 2. Ocenění pozemků celkem 1 302 490,- Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty 3 021,- Kč 3. Ocenění trvalých porostů celkem 3 021,- Kč Celkem 1 453 018,30 Kč - 7 -
Rekapitulace výsledných cen, celkem 1 453 018,30 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 1 453 020,- Kč slovy: Jedenmiliončtyřistapadesáttřitisícdvacet Kč STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÝCH VĚCÍ Podle ust. 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitých věcí v současných cenách a cena nemovitých věcí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitých věcí 2. Porovnávací - porovnání oceňovaných nemovitých věcí s prodávanými nebo prodanými nemovitými věcmi 3. Výnosová - se používá u nemovitých věcí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitých věcí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám index prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitými věcmi, je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitých věcí byla upravena indexem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s - 8 -
obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, její vybavenost, dostupnost služeb, škol, zdravotnictví, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitých věcí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitých věcí, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitými věcmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz.. 1. Prodej, pozemek pro bydlení, 592 m2 Celková cena: 13 912 000 Kč za nemovitost včetně provize Cena za m2: 23 500 Kč za m2 Adresa: Praha 5 - Břevnov Datum aktualizace: Dnes Inzerát byl dnes topován ID zakázky: 64539 Zástavba: Obytná Plocha užitná: 529 m2 Plocha pozemku: 592 m2 Elektřina: 230V Popis: Nabízíme k prodeji pozemek 592 m2 v klidné ulici atraktivní lokality Prahy 6 - Břevnova, nedaleko parku Ladronka. Pozemek je mírně kosodélníkovitého tvaru. Hranice s ulicí je dlouhá 22,2 m, hloubka pozemku přes 26 m. Pozemek je dle platného územního plánu ve funkční ploše "OB - čistě obytné". Je orientován z ulice směrem na jih. Veškeré inženýrské sítě (voda, plyn, elektřina i kanalizace) jsou v komunikaci podél pozemku. Pozemek je ze dvou stran oplocen. V okolí se nacházejí rezidenční domy. 2. Prodej, pozemek pro bydlení, 1 256 m2 Celková cena: 18 900 000 Kč za nemovitost včetně provize Cena za m2: 15 048 Kč za m2-9 -
Adresa: Talichova, Praha 6 - Břevnov Datum aktualizace: 08.06.2014 ID zakázky: 38314 Plocha pozemku: 1 256 m2 Bezbariérový přístup: Ne Popis: Nabízíme stavební pozemek s vydaným stavebním povolením k výstavbě luxusního vilového domu v žádané lokalitě Prahy 6 - Břevnov. Pozemek o velikosti 1256m2, všechny IS v dosahu. Vhodné pro bydlení nebo jako sídlo společnosti. Veškeré informace Vám rádi poskytneme při prohlídce pozemku. 3. Prodej, pozemek pro bydlení, 173 m2 Celková cena: 4 900 000 Kč za nemovitost Cena za m2: 28 324 Kč za m2 Adresa: Pod novým lesem, Praha 6 - Veleslavín Datum aktualizace: 12.06.2014 ID zakázky: 166 Budova: Cihlová Stav objektu: Před rekonstrukcí Vlastnictví: Osobní Typ domu: Přízemní Plocha užitná: 300 m2 Plocha pozemku: 173 m2 Popis: Nabízíme k prodeji pozemek o rozloze 173 m^(2) se stavbou v Praze 6. Součástí prodeje je projektová dokumentace a stavební povolení k výstavbě nového domu. V současnosti stojí na pozemku třípodlažní dům s předzahrádkou a malým dvorkem za domem. Stavební povolení je připraveno pro stavbu třípodlažního domu s dispozicí 5+kk a užitnou plochou 300 m^(2). V suterénu novostavby může být vybudována posilovna, sauna a technická místnost. V prvním podlaží bude obytná kuchyně, hala a garáž, ve druhém pak obývací pokoj, ložnice a koupelna. V podkroví bude prostor pro dvě ložnice a koupelnu. Pozemek je situován ve velmi klidné části Prahy s dobrou dostupností do centra. Nedaleko domu se nachází tramvajová a autobusová zastávka Vojenská nemocnice a nová stanice metra Veleslavín, která bude otevřena v roce 2015. V okolí domu je veškerá občanská vybavenost (obchody, sportovní areál, základní a mateřské školy). Vyhodnocení porovnávací metody: - 10 -
Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10%. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitých věcí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitými věcmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitých věcí ve výši cca 10 000,- Kč/m2. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovité věci: Ocenění nemovitých věcí se provede ve smyslu 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitými věcmi a závady váznoucí na nemovitých věcech. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Dražební vyhláška Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Mgr. Motyčka David Zahájení exekuce - NORD-WEST, s.r.o. Zajištění nemovitosti Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Jiná omezení na nemovitých věcech nebyla zjištěna. 2. Závady: Závady nebyly zjištěny. Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovité věci jsou obchodovatelné. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitých věcí 1 610 000,- Kč z toho podíl id. 69225/78734 1 415 554,- Kč - 11 -
slovy: Jedenmiliónčtyřistapatnácttisícpětsetpadesátčtyři Kč Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitými věcmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že dané nemovité věci mají tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích 16.06.2014 Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz. D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 160/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 160/14. - 12 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí 5 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1-13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -