ZNALECKÝ POSUDEK. č /2014

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2014 O ceně venkovních úprav a trvalých porostů zhodnocujících pozemky vnávaznosti na stavbu sportovní víceúčelové haly č.p v kat. území Opava-Předměstí, obec Opava, okres Opava Objednatel znaleckého posudku: Hala Opava, a.s. Žižkova 2904/ Opava Účel znaleckého posudku: Zjištění ceny předmětu ocenění dle platného cenového předpisu. Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Karel Olbrecht Gogolova 1533/ Opava telefon: karel.olbrecht@volny.cz Znalecký posudek obsahuje 20 stran textu včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Opavě

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Zjištění ceny předmětu ocenění dle platného cenového předpisu. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Víceúčelová sportovní hala Opava - zhodnocení pozemků Adresa předmětu ocenění: Žižkova 2904/ Opava Kraj: Moravskoslezský Okres: Opava Obec: Opava Katastrální území: Opava-Předměstí Počet obyvatel: Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne Podklady pro vypracování znaleckého posudku List vlastnictví vydal : Katastrální úřad Opava, LV č , výpis ze dne víceúčelová hala objekt občanské vybavenosti č.p Mapový list : výsek kat. mapy předmětného území Stavební dokumentace : Městská víceúčelová hala, dokumentace poskytnutá objednatelem Oceněná nemovitost prohlédnuta dne : Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Hala Opava, a.s., Žižkova 2904/158, Opava, vlastnictví: výhradní 6. Dokumentace a skutečnost Ocenění je provedeno dle skutečného stavu zjištěného při místním šetření, s využitím projektové dokumentace poskytnuté objednatelem. 7. Celkový popis věci nemovité Předmětem ocenění je určení ceny zjištěné dle platného cenového přepisu - venkovních úprav a trvalých porostů zhodnocujících pozemky vnávaznosti na stavbu sportovní víceúčelové haly č.p v kat. území Opava-Předměstí, obec Opava, okres Opava

3 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Komunikace živičná Zpevněné plochy betonové 1.2. Příslušenství Uliční vpustě Dřevěná lávka Parkovací a manipulační plochy dlážděné Chodníky dlážděné Obrubníky chodníkové Obrubníky podél kominkací Únikový východ - chodník Opěrné zdi podél únikového chodníku 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Trvalé porosty - 3 -

4 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než II -0,03 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní I -0,03 vlastníci) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Rozdílní vlastníci I -0,04 stavby a pozemku. 5. Povodňové riziko - Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody) III 0,95 Index trhu I T = P 5 * (1 + P i) = 0,855 Index polohy 4 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Budovy pro obchod a administrativu Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,60 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - III -0,05 Rekreační oblasti - Rekreační zástavba v okolí. 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,08 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, V 0,03 příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná II 0,05 možnost komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00-4 -

5 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,570 Koeficient pp = I T * I P = 0, Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 11 i = Komunikace živičná Živičná komunikace kolem víceúčelové haly. Zatřídění pro potřeby ocenění Inženýrské a speciální pozemní stavby: 17 Typ stavby: 5. Komunikace pozemní Objekt Komunikace pozemní(silnice) Konstrukční charakteristika (materiálová z kameniva obalovaného živicí konstrukce krytu): Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 211 Množství: 4 440,00 m 2 plochy komunikace Ocenění Základní cena dle přílohy č. 15: = 1 401,- Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,1000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,2350 Základní cena upravená cena Kč/m 2 = 3 444,36 Plná cena: 4 440,00 m 2 * 3 444,36 Kč/m 2 = ,40 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 11 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 24 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 35 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 11 / 35 = 31,4 % Koeficient opotřebení: (1-31,4 % / 100) * 0,686 Nákladová cena stavby CS N = ,46 Kč Koeficient pp * 0,487 Cena stavby CS = ,13 Kč Komunikace živičná - zjištěná cena = ,13 Kč - 5 -

6 Zpevněné plochy betonové Prostory autobusových zastávek. Zatřídění pro potřeby ocenění Inženýrské a speciální pozemní stavby: 17 Typ stavby: 5. Komunikace pozemní Objekt Komunikace pozemní(silnice) Konstrukční charakteristika (materiálová monolitický betonový konstrukce krytu): Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 211 Množství: 540,00 m 2 plochy komunikace Ocenění Základní cena dle přílohy č. 15: = 1 945,- Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,1000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,2350 Základní cena upravená cena Kč/m 2 = 4 781,78 Plná cena: 540,00 m 2 * 4 781,78 Kč/m 2 = ,20 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 11 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 19 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 30 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 11 / 30 = 36,7 % Koeficient opotřebení: (1-36,7 % / 100) * 0,633 Nákladová cena stavby CS N = ,04 Kč Koeficient pp * 0,487 Cena stavby CS = ,42 Kč Zpevněné plochy betonové - zjištěná cena = ,42 Kč 1.2. Příslušenství Uliční vpustě Uliční vpustě s mříží a odkalovacím dnem. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: Počet: Počet: Jiné - počet 22,00 ks 22,00 ks - 6 -

7 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/ks] = 9 000,- Základní cena upravená cena [Kč/ks] = 9 000,- Plná cena: 22,00 ks * 9 000,- Kč/ks = ,- Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 11 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 69 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 11 / 80 = 13,8 % Koeficient opotřebení: (1-13,8 % / 100) * 0,862 Nákladová cena stavby CS N = ,- Kč Koeficient pp * 0,487 Cena stavby CS = ,21 Kč Uliční vpustě - zjištěná cena = ,21Kč Dřevěná lávka Dřevěná lávka přes vodní náhon. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: Výměra: Výměra: Jiné - výměra 24,00 m2 24,00 m2 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m2] = ,- Základní cena upravená cena [Kč/m2] = ,- Plná cena: 24,00 m2 * ,- Kč/m2 = ,- Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 11 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 14 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 25 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 11 / 25 = 44,0 % Koeficient opotřebení: (1-44,0 % / 100) * 0,560 Nákladová cena stavby CS N = ,- Kč Koeficient pp * 0,487 Cena stavby CS = ,80 Kč Dřevěná lávka - zjištěná cena = ,80Kč - 7 -

8 Parkovací a manipulační plochy dlážděné Zámková dlažba šedá tl. 80 mm. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: Betonová dlažba zámková - šedá tl. do 80 mm Výměra: 4 315,00 m 2 Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 211 Výměra: 4 315,00 m 2 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m 2 ] = 515,- Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,1000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,2350 Základní cena upravená cena [Kč/m 2 ] = 1 266,13 Plná cena: 4 315,00 m 2 * 1 266,13 Kč/m 2 = ,95 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 11 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 39 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 11 / 50 = 22,0 % Koeficient opotřebení: (1-22,0 % / 100) * 0,780 Nákladová cena stavby CS N = ,74 Kč Koeficient pp * 0,487 Cena stavby CS = ,49 Kč Parkovací a manipulační plochy dlážděné - zjištěná cena = ,49Kč Chodníky dlážděné Zámková dlažba barevní tl. 60 mm. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: Betonová dlažba zámková - barevná tl. do 60 mm Výměra: 4 300,00 m 2 Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 211 Výměra: 4 300,00 m 2-8 -

9 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m 2 ] = 525,- Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,1000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,2350 Základní cena upravená cena [Kč/m 2 ] = 1 290,71 Plná cena: 4 300,00 m 2 * 1 290,71 Kč/m 2 = ,- Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 11 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 39 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 11 / 50 = 22,0 % Koeficient opotřebení: (1-22,0 % / 100) * 0,780 Nákladová cena stavby CS N = ,34 Kč Koeficient pp * 0,487 Cena stavby CS = ,13 Kč Chodníky dlážděné - zjištěná cena = ,13Kč Obrubníky chodníkové Obrubníky prefabrikované. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: 9.8. Obrubník betonový ABO 4-5, 8, š. 4-5 cm, do betonového lože Délka: 2 160,00 m Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 211 Délka: 2 160,00 m Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m] = 80,- Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,1000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,2350 Základní cena upravená cena [Kč/m] = 196,68 Plná cena: 2 160,00 m * 196,68 Kč/m = ,80 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 11 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 39 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 11 / 50 = 22,0 % Koeficient opotřebení: (1-22,0 % / 100) * 0,780 Nákladová cena stavby CS N = ,46 Kč Koeficient pp * 0,487 Cena stavby CS = ,47 Kč Obrubníky chodníkové - zjištěná cena = ,47Kč - 9 -

10 Obrubníky podél kominkací Obrubníky prefabrikované. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: Obrubník betonový - montovaný do průřezu 0,05 m2, lože z betonu Délka: 1 320,00 m Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 211 Délka: 1 320,00 m Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m] = 370,- Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,1000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,2350 Základní cena upravená cena [Kč/m] = 909,65 Plná cena: 1 320,00 m * 909,65 Kč/m = ,- Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 11 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 39 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 11 / 50 = 22,0 % Koeficient opotřebení: (1-22,0 % / 100) * 0,780 Nákladová cena stavby CS N = ,64 Kč Koeficient pp * 0,487 Cena stavby CS = ,34 Kč Obrubníky podél kominkací - zjištěná cena = ,34Kč Únikový východ - chodník Betonový chodník k únikovému východu. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: Výměra: 2,00*18,00 = 36,00 m 2 Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 211 Výměra: 2,00*18,00 = 36,00 m Plochy s povrchem betonovým monolitickým - tl. do 15 cm

11 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m 2 ] = 290,- Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,1000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,2350 Základní cena upravená cena [Kč/m 2 ] = 712,97 Plná cena: 36,00 m 2 * 712,97 Kč/m 2 = ,92 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 11 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 34 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 45 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 11 / 45 = 24,4 % Koeficient opotřebení: (1-24,4 % / 100) * 0,756 Nákladová cena stavby CS N = ,19 Kč Koeficient pp * 0,487 Cena stavby CS = 9 449,84 Kč Únikový východ - chodník - zjištěná cena = 9 449,84Kč Opěrné zdi podél únikového chodníku Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: Opěrné zdi monolitické ze železového betonu Výměra: 2*18,00*(4,55+0,30)/2 = 87,30 m 3 obestavěného prostoru Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 242 Výměra: 2*18,00*(4,55+0,30)/2 = 87,30 m 3 obestavěného prostoru Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m 3 ] = 2 400,- Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,1000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,2910 Základní cena upravená cena [Kč/m 3 ] = 6 048,24 Plná cena: 87,30 m 3 * 6 048,24 Kč/m 3 = ,35 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 11 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 34 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 45 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 11 / 45 = 24,4 % Koeficient opotřebení: (1-24,4 % / 100) * 0,756 Nákladová cena stavby CS N = ,58 Kč Koeficient pp * 0,487 Cena stavby CS = ,99 Kč Opěrné zdi podél únikového chodníku - zjištěná cena = ,99Kč

12 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Trvalé porosty Okrasné rostliny: příloha č. 39. Název Stáří Počet / Výměra Typ Jedn. cena [Kč / jedn.] Úpravy [%] Upr. cena [Kč / jedn.] Cena [Kč] okrasné listnaté stromy 11 roků 65,00 ks Listnaté stromy III , % 6 580, ,- jehl. stromy smrk, borovice 11 roků 13,00 ks Vřesovištní dřeviny III 3 050, % 1 525, ,- okrasné listnaté keře 11 roků 1 373,00 ks Jehličnaté stromy III , % 5 220, ,- Součet: ,- Koeficient stanoviště Kz (dle příl. č. 39): * 0,600 Celkem - okrasné rostliny = ,10 Kč Trvalé porosty - zjištěná cena = ,10 Kč

13 C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Komunikace živičná ,10 Kč Zpevněné plochy betonové ,40 Kč 1.2. Příslušenství Uliční vpustě ,20 Kč Dřevěná lávka ,80 Kč Parkovací a manipulační plochy dlážděné ,50 Kč Chodníky dlážděné ,10 Kč Obrubníky chodníkové ,50 Kč Obrubníky podél kominkací ,30 Kč Únikový východ - chodník 9 449,80 Kč Opěrné zdi podél únikového chodníku ,- Kč 1. Ocenění staveb celkem ,70 Kč 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Trvalé porosty ,10 Kč 2. Ocenění trvalých porostů celkem ,10 Kč Celkem ,80 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,80 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Šestnáctmilionůdvěstěčtyřicetsedmtisícosmsettřicet Kč V Opavě Ing. Karel Olbrecht Gogolova 1533/ Opava telefon: karel.olbrecht@volny.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze:

14 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr. 1603/94 pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady), se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod č /2014 znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu č Ing. Karel Olbrecht Datum:

15 E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Fotodokumentace nemovitosti 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne Snímek katastrální mapy ze dne Mapa oblasti 1 Mapa povodňových rizik

16 Fotodokumentace

17 - 17 -

18 - 18 -

19 - 19 -

20 - 20 -