ZNALECKÝ POSUDEK č. 191/14 o obvyklé ceně podílu id. 1/8 na nemovité věci - pozemku p. č. 205/107 - orná půda, zapsané na LV číslo 220, katastrální území Radonice u Prahy, obec Radonice, okres Praha-východ a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha 2, JUDr. Jan Fendrych soudní exekutor Hradecká 3 130 00 Praha 3 Zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí pro exekuční řízení č.j. 132 EX 11228/10-62 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 23.07.2014 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 17 stran textu včetně titulního listu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Hranicích 28.07.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně podílu id. 1/8 na nemovité věci - pozemku p. č. 205/107 - orná půda, zapsané na LV číslo 220, katastrální území Radonice u Prahy, obec Radonice, okres Praha-východ a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemek Adresa předmětu ocenění: Radonice 250 73 Radonice Kraj: Středočeský Okres: Praha-východ Obec: Radonice Katastrální území: Radonice u Prahy Počet obyvatel: 786 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 23.07.2014 za přítomnosti paní Jany Vašíčkové. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 16.07.2014, LV číslo 220, k.ú. Radonice u Prahy - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastníkem prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nwmovitosti.cz, www.reality.cz 5. Vlastnické a evidenční údaje Bartoněk Jan MVDr., Puškinova 888/19, Poděbrady III, 29001 Poděbrady 9/80 Bartoňková Eva, Puškinova 888/19, Poděbrady III, 29001 Poděbrady 9/80 Česká republika, 1/20 Krsková Venuše, Křemílkova 245, Vinoř, 19017 Praha 1/4 Navrátil Jiří Ing., Husinecká 816/3, Poděbrady III, 29001 Poděbrady 9/80 Navrátilová Blanka Ing. arch., Klicperova 581/7, Smíchov, 15000 Praha 9/80 Stella David, Chvojenecká 360, Vinoř, 19017 Praha 1/16 Stella Marco, Mladoboleslavská 279, Vinoř, 19017 Praha 1/16 Stella Otakar, U plynárny 757/6, Michle, 14000 Praha 4 1/8 Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Stella Otakar Zahájení exekuce - Stella Otakar Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Jiná omezení na nemovitých věcech nebyla zjištěna. - 2 -
6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitých věcí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovité věci se nachází na západně od středu obce a jsou zemědělsky užívány. Příjezd je po zpevněné asfaltové komunikaci. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek Pozemek je zemědělsky užíván. Ocenění Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Hlavní město Praha - území sousedních obcí: 280 % Celková úprava ceny: 280,00 % Výměra JC Úprava UC Cena Název Parcelní číslo BPEJ [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda 205/107 20 100 4 779,00 17,22 280,00 65,44 312 737,76 Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Celkem: 4 779,00 m2 312 737,76 Pozemek - zjištěná cena = 312 737,76 Kč - 4 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek 312 737,80 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 312 737,80 Kč Celkem 312 737,80 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 312 737,80 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek 312 737,80 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 312 737,80 Kč Celkem 312 737,80 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 312 737,80 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 312 740,- Kč slovy: Třistadvanácttisícsedmsetčtyřicet Kč STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÝCH VĚCÍ Podle ust. 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. - 5 -
Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitých věcí v současných cenách a cena nemovitých věcí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitých věcí 2. Porovnávací - porovnání oceňovaných nemovitých věcí s prodávanými nebo prodanými nemovitými věcmi 3. Výnosová - se používá u nemovitých věcí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitých věcí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám index prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitými věcmi, je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitých věcí byla upravena indexem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, její vybavenost, dostupnost služeb, škol, zdravotnictví, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitých věcí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitých věcí, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitými věcmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz., www.reality.cz. 1. Prodej pozemek pole 15 756 m2 Celková cena: 2 993 640 Kč za nemovitost Cena za m2: 190 Kč za m2 Adresa: Podolanka (okres Praha-východ) - 6 -
Datum aktualizace: 20.07.2014 ID zakázky: 114-N00730 Plocha pozemku: 15 756 m2 Popis: Nabízíme exkluzivně rovinaté, resp.mírně svažité pozemky s celkovou výměrou 15756 m2 se nacházejí přímo u obytné zástavby na kraji obce Podolanka v části Kostomlátky. Obec Podolanka je vzdálena jen pár kilometrů od Prahy 9 Vinoře (výborná dostupnost.) Vhodné jako investic 2. Prodej pozemek pole 19 639 m2 Celková cena: 2 700 000 Kč za nemovitost včetně provize, včetně právního servisu Cena za m2: 137 Kč za m2 Poznámka k ceně: kompletní cena včetně provize RK a právního servisu Adresa: Brandýs nad Labem-Stará Boleslav (okres Praha-východ) Datum aktualizace: 23.06.2014 ID zakázky: VP1202 Plocha pozemku: 19 639 m2 Voda: Dálkový vodovod Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V, 400V Doprava: Silnice, Autobus Komunikace: Asfaltová Popis: Nabízíme Vám prodej krásného roviného pozemku na okraji Brandýsa nad Labem přístupného ze silnice směrem na Brázdim o celkové ploše 19639 m2. V současné době je pozemek zapsaný v katastru jako orná půda. V budoucnosti lze změnit na pozemky určené ke komerčním účelům nebo k výstavbě rodinných domků. Pozemek se nachází vedle pozemku s již stojícím RD. Inženýrské sítě jsou u pozemku, voda, plyn, kanalizace a elekřina.investice do budoucna. 3. Prodej pozemek pole 39 069 m2 Celková cena: 2 055 000 Kč za nemovitost včetně provize, včetně právního servisu Cena za m2: 53 Kč za m2 Adresa: Zápy (okres Praha-východ) Datum aktualizace: 18.06.2014-7 -
ID zakázky: 00052 Umístění objektu: Okraj obce Zástavba: Obchodní a obytná Plocha pozemku: 39 069 m2 Doprava: Dálnice Popis: Nabízíme prodej pozemku v Zápech - Ostrov u Brandýsa nad Labem na hranici zastavěné oblasti 25 km od Prahy. Celý pozemek je rovinatý a nyní je veden jako orná půda. Do územního plánu by se mohl pozemek dostat za dva roky, pokud se nový majitel bude chtít podílet na vytvoření. Celková výměra je 39 069 m2 Využít lze cca 75% kvůli vysokému napětí. Ideální pro výstavbu například nové průmyslové zóny. Pro více informací kontaktujte makléře. Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10%. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitých věcí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitými věcmi navrhuji cenu oceňovaných nemovité věci - pozemku o výměře 4 778 m 2 ve výši cca 40,- Kč/m2. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovité věci: Ocenění nemovitých věcí se provede ve smyslu 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitými věcmi a závady váznoucí na nemovitých věcech. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Stella Otakar Zahájení exekuce - Stella Otakar Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Jiná omezení na nemovitých věcech nebyla zjištěna. 2. Závady: Závady nebyly zjištěny. Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovité věci jsou - 8 -
obchodovatelné. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitých věcí 200 000,- Kč z toho podíl id. 1/8 25 000,- Kč slovy: Dvacetpěttisíc Kč Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitými věcmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že dané nemovité věci mají tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích 28.07.2014 Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 191/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 191/14. - 9 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí 5 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1-10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -