Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. se sídlem Želatovská 2590/5, Přerov, kancelář Palackého 1498/3, Přerov tel.: 608 251 025, 776 284 814, 581 331 601, email: vingralek@posudek.com zapsaná v obchodním rejstříku, vedeného Krajským soudem v Ostravě, oddíl C, vložka 50822 ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 766-766/2009 O ceně nemovitosti - pozemků p.č. 2362 - ostatní plocha, p.č. 2363/1 - orná půda, p.č. 2363/2 - trvalý travní porost a p.č. 2367/2 - orná půda zapsané na LV č. 114, vše v k.ú. Kateřinice u Vsetína, obec Kateřinice, okres Vsetín. Objednatel posudku: Účel posudku: Mgr. Michal Rudý soudní exekutor, Exekutorský úřad Praha 8 Přípotoční 1519/10c 101 00 Praha 10 Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro potřebu exekučního řízení č.j. 76EX 873/09-22 Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., podle stavu ke dni 28. 12. 2009 posudek vypracoval: Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav Želatovská 2590/5, 750 02 Přerov tel.: +420 608 251 025 e-mail: info@posudek.com, www.posudek.com Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží objednatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znaleckého ústavu. Celkem posudek obsahuje 8 stran a 5 stran příloh. V Přerově, dne 28. 12. 2009
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Na základě usnesení, ze dne 3.12.2009 vydané Exekutorským úřadem Praha 8, Mgr. Michal Rudý, č.j. 76EX 873/09-22, byl přibrán znalecký ústav a to k ocenění nemovitostí - pozemků p.č. 2362 - ostatní plocha, p.č. 2363/1 - orná půda, p.č. 2363/2 - trvalý travní porost a p.č. 2367/2 - orná půda zapsané na LV č. 114, vše v k.ú. Kateřinice u Vsetína, obec Kateřinice, okres Vsetín. Znalec ocenění nemovitosti, jejich příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojené obvyklou cenou podle 2 odst. 1 zákona č. 151/1997Sb., o oceňování majetku ( 66 odst. 5 zák. č. 120/2001 Sb., exekuční řád) 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 28. 12. 2009 za přítomnosti pracovníka znaleckého ústavu Ing. Jana Horálíka. 3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitosti č. 114, pro k.ú. Kateřinice u Vsetína, obec Kateřinice, okres Vsetín, vyhotovený znaleckým ústavem dne 16.12.2009, prostřednictvím dálkového přístupu do Katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz Kopie katastrální mapy, pro k.ú. Kateřinice u Vsetína, obec Kateřinice, okres Vsetín, vyhotovená znaleckým ústavem dne 28.12.2009, prostřednictvím dálkového přístupu do Katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz Údaje sdělené objednavatelem Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření. 4. Vlastnické a evidenční údaje Dle předložené kopie výpisu z katastru nemovitostí ze dne 16.12.2009 je na listu vlastnictví č. 114, pro k.ú. Kateřinice u Vsetína, obec Kateřinice, okres Vsetín jako vlastník zapsán: Holcová Alena, Srbeč 155, 270 65 Srbeč strana č.2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
5. Celkový popis nemovitosti Jedná se o ocenění pozemků p.č. 2362 - ostatní plocha, p.č. 2363/1 - orná půda, p.č. 2363/2 - trvalý travní porost a p.č. 2367/2 - orná půda zapsané na LV č. 114, vše v k.ú. Kateřinice u Vsetína, obec Kateřinice, okres Vsetín. Pozemky jsou situovány mimo zastavěnou část obce a jsou součástí zemědělských honů. Přístup je přes pozemky jiných vlastníků. Pozemky p.č. 2363/1, p.č. 2363/2 a p.č. 2367/2 tvoří jednotný funkční celek. V platném územním plánu obce Kateřinice jsou pozemky vedeny p.č. 2363/1, p.č. 2363/2 a p.č. 2367/2 jako plochy zemědělské a pozemek p.č. 2362 je veden jako plochy smíšené vesnické obytné - (PLOCHA ÚZEMNÍCH REZERV). Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále ( 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Dle místního šetření a dle dostupných podkladových materiálů na dražených nemovitostech nejsou žádné závady, které nezaniknou dražbou. Movité věci které by tvořili příslušenství k oceňovaným nemovitostem nejsou a nebyly zjištěny při místním šetření znalce. 6. Obsah posudku 1) Pozemky a) Pozemky strana č.3
B. POSUDEK Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Vsetín Obec: Kateřinice Ocenění 1) Pozemky 1.a) Vyhláška 456/2008 Sb. 1.a.1) Pozemky 29, 32 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 35, Kč. Cena je určena podle písm. k): [35 + (a 1 000) 0,007414] 1,00, kde a = 1 000 pro 958 obyvatel v obci. 32 odst. 1 Nestavební pozemky zahrnuty do územního plánu Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Koeficient změny cen staveb K i : 2,142 Koeficient prodejnosti K p : (Rodinné domy) 1,096 Koeficient úpravy dle 32 odst.1: 0,300 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] Ostatní plocha 2362 582 35, 24,6501 14 346,36 29 Zemědělské pozemky Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 23: Obce se 2 5 tisíci obyvateli sousední k. ú. + 20 % Úprava celkem: + 20 % 1,200 Koeficient prodejnosti K p : 1,000 Jedn. cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená BPEJ Cena [Kč] Orná půda - část 2363/1 39 4,43 5,3160 72441 207,32 Orná půda - část 2363/1 3 694 1,60 1,9200 74844 7 092,48 Trvalý travní porost 2363/2 197 4,43 5,3160 72441 1 047,25 - část Trvalý travní porost 2363/2 328 1,60 1,9200 74844 629,76 - část Orná půda 2367/2 66 1,60 1,9200 74844 126,72 Součet: 4 324 9 103,53 Součet cen všech typů pozemků: = 23 449,89 Kč Pozemky zjištěná cena: 23 449,89 Kč strana č.4
C. REKAPITULACE Pro stanovení obvyklé ( = tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č. 120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v 66 odst.5 uvedeno: Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu dále odkaz na 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb. V 2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena (tržní, obecná) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Kladné stránky - nebyly zjištěny Záporné stránky - pozemky v současné době využitelné pouze pro zemědělské účely - přístup po nezpevněné komunikaci - celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu strana č.5
Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění obecně poptávka po obdobných nemovitostech dané cenové kategorie je menší. Četnost realizovaných obchodů je menší. V obdobných lokalitách není na trhu nabídka srovnatelných nemovitostí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu dobrou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze předmětnou nemovitost považovat za průměrně obchodovatelnou. Dle vlastní databáze realizovaných prodejů, dle aktuálních nabídky realitních kanceláří získané prostřednictvím tisku a realitních internetových serverů se v současné době porovnatelné pozemky v obdobných lokalitách nabízejí v rozmezí od 10,- Kč do 30,- Kč/m 2. S ohledem na situování, přístup k pozemku a s ohledem na výše uvedené skutečnosti odhaduji obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí při spodní hranici uvedeného rozpětí, a to ve výši 10,- Kč/m 2, po vynásobení celkovou výměrou pozemku 4.906 m 2 a zaokrouhlení se dostáváme k hodnotě ve výši 50.000,- Kč (zaokrouhleně) REKAPITULACE Cena pozemků podle cenového předpisu Věcné břemeno Ostatní movité věci Práva a závady, která dražbou nezaniknou 23 450, Kč 0, Kč 0, Kč 0, Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu činí 50.000,- Kč Cena slovy: padesáttisíc Kč Zpracovatelé posudku: Ing. Tomáš Vingrálek Ing. Štěpán Orálek Ing. Jan Horalík Osoba oprávněná podávat vysvětlení: Ing. Tomáš Vingrálek V Přerově, dne 28. 12. 2009 Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav... Ing. Tomáš Vingrálek jednatel strana č.6
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek je podán znaleckým ústavem, zapsaným dle ustanovení 21, odst. 3 zákona 36/1967., o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst.1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., pod č.j.: 264/2008-OD-ZN/5 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady věcí movitých - spotřební elektroniky, výpočetní a kancelářské techniky, nábytku, vybavení a zařízení domácnosti, oceňování strojů a zařízení, oceňování vozidel, zemědělské a manipulační techniky, ceny a odhady podniků a jeho částí, a to zejména: ceny a odhady finančního majetku, ceny a odhady nehmotného majetku a majetkových práv, ceny a odhady pohledávek a závazků, ceny a odhady hodnoty obchodních podílů a cenných papírů, ceny a odhady fůzí a akvizic, ceny a odhady podnikových investic. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 766-766/2009 samostatné evidence znaleckého ústavu.... Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav Želatovská 2590/5 750 02 Přerov el.: +420 608 251 025 e-mail: info@posudek.com www.posudek.com strana č.7
E. SEZNAM PŘÍLOH Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy Mapa širších vztahů I, II strana č.8