ZNALECKÝ POSUDEK. 3605/10 O cen nemovitostí zapsaných na LV. 1378 pro katastrální území Desná III, obec Desná, okres Jablonec nad Nisou. Objednatel posudku: el posudku: Mgr. Martin Slavata soudní exekutor Táborská 527 293 05 Mladá Boleslav Stanovení obvyklé ceny nemovitosti na základ usnesení soudního exekutora.j.: 080 EX 3104/09-13 Dle zákona. 151/1997 Sb. o oce ování majetku ve zn ní zákona. 121/2000 Sb.,. 237/2004 Sb. a. 257/2004 Sb. a. 296/2007 Sb., podle stavu ke dni 31.5.2010 posudek vypracoval: Ing. Ji í Krch Záh ebská 33 120 00 Praha 2 tel.: +420 602 216 832 e-mail: krch@wo.cz Posudek obsahuje 51 stran v etn p íloh. Objednateli se p edává ve 2 vyhotoveních. V Praze 24.6.2010
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol edm tem znaleckého posudku je zjišt ní ceny nemovitosti pro ú el exekuce prodejem nemovitosti. Podle 66, odst. 5, zákona. 120/2001 Sb., (exeku ní ád) oce uje znalec nemovitost a její p íslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního p edpisu - 2 odst. 1 zákona. 151/1997 Sb., o oce ování majetku. Obvyklou cenou se pro ú ely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena p i prodejích stejného, pop ípad obdobného majetku nebo p i poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocen ní. Její stanovení tedy spo ívá v nalezení a vyhodnocení porovnatelných obchodních p ípad. Obvyklá cena nemovitosti bude zjišt na cenovým porovnáním za použití informací z trhu s nemovitostmi. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: LV. 1378 Adresa nemovitosti: Krkonošská 704 468 61 Desná Kraj: Liberecký Okres: Jablonec nad Nisou Obec: Desná Katastrální území: Desná III Po et obyvatel: 3 454 3. Prohlídka a zam ení nemovitosti Prohlídka a zam ení nemovitosti bylo provedeno dne 31.5.2010 za p ítomnosti zpracovatele posudku. 4. Podklady pro vypracování posudku Podklady poskytnuté objednatelem - usnesení o ustanovení znalce, kopie dokladu je v p íloze posudku - výpis z katastru nemovitostí, kopie dokladu je v p íloze posudku Podklady od vlastníka nemovitosti - sd lení stavebního ú adu j. SÚ/2007/132, kopie dokladu je v p íloze posudku - stavební výkresy p dorys a ez stavby p. 704, kopie výkres jsou v p íloze posudku - znalecký posudek. 15/2005, o cen ásti p edm tných nemovitostí, vyhotovený Ingrid Zdráhalovou v roce 2005, kopie ásti textu s popisem budovy je v p íloze posudku Podklady opat ené zpracovatelem posudku - mapový podklad, kopie dokladu je v p íloze posudku
- 3 - - potvrzení o nabytí vlastnictví p edm tu dražby Z-4031/2006, kopie dokladu je v p íloze posudku - kupní smlouva V-2786/2006, kopie dokladu je v p íloze posudku - smlouvy o z ízení v cného b emene V3-3878/1998, V3-2860/1999, V3-3116/2000, V-1107/2003 a kupní smlouva V-2436/2006 - místní šet ení provedené dne 31.5.2010 podepsaným znalcem - nabídka nemovitostí pro porovnání uvedená na serveru sreality.cz 5. Celkový popis nemovitosti edm tem ocen ní je zjišt ní ceny nemovitostí zapsaných na LV. 1378 pro katastrální území Desná III, obec Desná, okres Jablonec nad Nisou. Jedná se o stavbu p. 704 na pozemku parc.. 47 a pozemky parc.. 46/1 a 47, v etn všech sou ástí a p íslušenství. Stavba p. 704 na parc.. 47 Jedná se o zd nou stavbu pocházející velmi pravd podobn z po átku 20. století. Objekt sloužil majiteli skláren, jako budova editelství a pravd podobn i k bydlení. V dob státního vlastnictví skláren sloužila stavba jako administrativní budova, což byl poslední zp sob jejího využití. Nyn jší vlastník požádal stavební ú ad o možnost zm ny nemovitosti na penzion s restaurací, podle sd lení stavebního ú adu je tato zm na v souladu s územním plánem. Stavba obsahuje dv nadzemní podlaží a je podsklepená. Svislé konstrukce jsou zd né, zast ešení st echami s r znou výškou s malým sklonem. Obestav ný prostor stavby je 5015 m 3, podlahová plocha 1. PP je 278,39 m 2, 1. NP 353,26 m 2 a 2. NP 381,46 m 2. Stavba se nalézá ve stavu dlouhodobého zanedbání provád ní obvyklé údržby, ve stavu p ed provedením pot ebné adaptace. Detailní popis budovy je p evzat z podklad a text je v p íloze posudku. Popis koresponduje se sou asným stavem. Pozemek Na LV jsou zapsány dv pozemkové parcely: parc.. 46/1 - ostatní plocha, manipula ní plocha o vým e 2701 m 2 parc.. 47 - zastav ná plocha a nádvo í o vým e 624 m 2 Pozemkové parcely tvo í souvislou plochu lichob žníkového p dorysu navazující na hlavní ulici Krkonošskou. Pozemek parc.. 47 je zastav n stavbou p. 704, s výjimkou úzkého pruhu pozemku spojující vchod do budovy s p iléhající komunikací. Pozemek parc.. 46/1 obklopuje budovu p. 704 a tvo í volnou plochu. Je nezastav ný, p evážn zatravn ný, dílem se zpevn ným povrchem. Sou ásti a p íslušenství Jsou zastoupeny v menším rozsahu než je u podobných staveb obvyklé. Jedná se o p ípojky vody a kanalizace, zpevn né plochy, vedlejší stavbu bývalé kotelny a o porosty na pozemku parc.. 46/1.
- 4 - Práva a závady Podle výpisu z katastru nemovitostí je vlastnické právo omezeno v cnými b emeny, zástavními právy smluvními, na ízením exekuce a exeku ním p íkazem k prodeji nemovitosti. Informace o jiných omezeních, která se nezapisují do katastru nemovitostí, a o p ípadných nájemních smlouvách nemá zpracovatel posudku k dispozici. P i místním šet ení byla budova p. 704 nevyužívaná, ve stavu p ed zahájením adaptace. Pozemek parc.. 46/1 byl nevyužívaný s výjimkou zpevn né plochy situované východn od budovy p. 704, kde parkovala osobní vozidla.
- 5 - B. Posudek Odhad obvyklé ceny Obvyklá cena je definována v 2 odst. (1) zákona. 151/1997 Sb. (Zákon o oce ování majetku). Obvyklou cenou se pro ú ely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena p i prodejích stejného, pop ípad obdobného majetku nebo p i poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocen ní. P itom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimo ádných okolností trhu, osobních pom prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Z této definice vyplývá, že nejsprávn jším zp sobem, jak stanovit výši obvyklé ceny nemovitosti, je použití tzv. porovnávací metody, která spo ívá v porovnání ceny oce ované nemovitosti s cenou porovnatelných nemovitostí, které byly v nedávné dob prodány. Ve skute nosti není k dispozici ve ejná systémová databáze nedávno prodaných nemovitostí, která by navíc obsahovala údaje, jež by umož ovaly posoudit, zda n která z nemovitostí je skute porovnatelná s oce ovanou nemovitostí. Náhradním ešením je použití informací o nemovitostech nabízených k prodeji. Porovnatelná nemovitost provozní stavba podobného zp sobu využití s pozemkem je p edm tem obvyklého obchodního styku, etnost obchodních p ípad je v porovnání s obchodováním s byty nebo rodinnými domy nevelká. V oblasti Liberecka jsem zjistil nabídku na prodej více jak dvaceti provozních nemovitostí. Z t chto jsem pro porovnání vybral p t nemovitostí. 1/ Provozní objekt v Hodkovicích nad Mohelkou 2/ Penzion s restaurací v Janov nad Nisou 3/ Penzion ve Zlaté Olešnici 4/ Penzion v Albrechticích 5/ Objekt s kancelá emi v Hrádku nad Nisou Informace o jednotlivých objektech jsou v p íloze posudku. Jako m rnou jednotku cenového porovnání jsem zvolil užitnou plochu nadzemních podlaží. Plocha sklepních prostor je na užitnou plochu p epo tena koeficientem 0,30. Opravné koeficienty cenového porovnání jsem zvolil pro lokalitu, druh stavby, úrove vybavení, technický stav, velikost jednotky a zdroj informací. Výpo et cenového porovnání je v tabulce na následující stran. Obvyklá cena nemovitosti: 5.995.935,- K, po zaokrouhlení: 6.000.000,- K
- 6 -
- 7 - Odhad obvyklé ceny v cných b emen Jedná se o v cná b emena ch ze a jízdy. V cná b emena se týkají r zných ástí pozemku parc.. 46/1. Obvyklá cena v cných b emen je zjišt na jako desetinásobek ro ního užitku v úrovni obvyklé ceny. Obvyklá cena ro ního užitku je zjišt na ze simulovaného nájmu, jako deset procent obvyklé ceny pozemku, která je uvažována v úrovni 1.000,- K /m 2. S ohledem na charakter v cných b emen a na polohu p edm tné ásti pozemku je stupe omezení vlastnického práva uvažován 25%. Plochy pozemku, kterých se omezení týká, byly zjišt ny odm ením z katastrální mapy, podle geometrických plán ze smluv o v cném b emeni. cné b emeno podle smlouvy V3-3878/1998 Druh v cného b emene: V cné b emeno po ítané ze simulovaného nájmu. Obvyklé nájemné: ást parc.. 46/1: Vým ra: 260,00 m 2 Jednotková cena: 1 000,- K /m 2 Procentuelní sazba pro stanovení nájemného: 10,00 % Obvyklé nájemné: 260,00 m 2 * 1 000,- K /m 2 * 10,00 % = 26 000,- K /rok Stupe omezení vlastnického práva: 25,00 % 26 000,- K /rok * 25,00 % = 6 500,- K Ro ní užitek vyplývající z v cného b emene: 6 500,- K Po et let ro ního užitku: 10 let 6 500,- K * 10 let = 65 000,- K Ocen ní v cného b emene iní: 65 000,- K cné b emeno podle smlouvy V3-2860/1999 Druh v cného b emene: V cné b emeno po ítané ze simulovaného nájmu. Obvyklé nájemné: ást parc.. 46/1: Vým ra: 745,00 m 2 Jednotková cena: 1 000,- K /m 2 Procentuelní sazba pro stanovení nájemného: 10,00 % Obvyklé nájemné: 745,00 m 2 * 1 000,- K /m 2 * 10,00 % = 74 500,- K /rok Stupe omezení vlastnického práva: 25,00 % 74 500,- K /rok * 25,00 % = 18 625,- K Ro ní užitek vyplývající z v cného b emene: 18 625,- K Po et let ro ního užitku: 10 let 18 625,- K * 10 let = 186 250,- K Ocen ní v cného b emene iní: 186 250,- K
- 8 - cné b emeno podle smlouvy V3-3116/2000 Druh v cného b emene: V cné b emeno po ítané ze simulovaného nájmu. Obvyklé nájemné: ást parc.. 46/1: Vým ra: 386,00 m 2 Jednotková cena: 1 000,- K /m 2 Procentuelní sazba pro stanovení nájemného: 10,00 % Obvyklé nájemné: 386,00 m 2 * 1 000,- K /m 2 * 10,00 % = 38 600,- K /rok Stupe omezení vlastnického práva: 25,00 % 38 600,- K /rok * 25,00 % = 9 650,- K Ro ní užitek vyplývající z v cného b emene: 9 650,- K Po et let ro ního užitku: 10 let 9 650,- K * 10 let = 96 500,- K Ocen ní v cného b emene iní: 96 500,- K cné b emeno podle smlouvy V-1107/2003 Druh v cného b emene: V cné b emeno po ítané ze simulovaného nájmu. Obvyklé nájemné: ást parc.. 46/1: Vým ra: 745,00 m 2 Jednotková cena: 1 000,- K /m 2 Procentuelní sazba pro stanovení nájemného: 10,00 % Obvyklé nájemné: 745,00 m 2 * 1 000,- K /m 2 * 10,00 % = 74 500,- K /rok Stupe omezení vlastnického práva: 25,00 % 74 500,- K /rok * 25,00 % = 18 625,- K Ro ní užitek vyplývající z v cného b emene: 18 625,- K Po et let ro ního užitku: 10 let 18 625,- K * 10 let = 186 250,- K Ocen ní v cného b emene iní: 186 250,- K cné b emeno podle smlouvy V2436/2006 Druh v cného b emene: V cné b emeno po ítané ze simulovaného nájmu. Obvyklé nájemné: ást parc.. 46/1: Vým ra: 111,00 m 2 Jednotková cena: 1 000,- K /m 2 Procentuelní sazba pro stanovení nájemného: 10,00 % Obvyklé nájemné: 111,00 m 2 * 1 000,- K /m 2 * 10,00 % = 11 100,- K /rok Stupe omezení vlastnického práva: 25,00 % 11 100,- K /rok * 25,00 % = 2 775,- K
- 9 - Ro ní užitek vyplývající z v cného b emene: 2 775,- K Po et let ro ního užitku: 10 let 2 775,- K * 10 let = 27 750,- K Ocen ní v cného b emene iní: 27 750,- K cná b emena: 1) V cné b emeno podle smlouvy V3-3878/1998 = 65 000,- K 2) V cné b emeno podle smlouvy V3-2860/1999 = 186 250,- K 3) V cné b emeno podle smlouvy V3-3116/2000 = 96 500,- K 4) V cné b emeno podle smlouvy V-1107/2003 = 186 250,- K 5) V cné b emeno podle smlouvy V2436/2006 = 26 750,- K V cná b emena - celkem = 560 750,- K Obvyklá cena v cných b emen iní po zaokrouhlení 561 000,- K
- 10 - C. Rekapitulace cen nemovitosti Obvyklá cena nemovitostí: Zapsaných na LV. 1378 pro katastrální území Desná III, obec Desná, okres Jablonec nad Nisou. Výsledná cena nemovitostí iní 6.000.000,- K Slovy: Šestmilion K. Obvyklá cena v cných b emen: Zapsaných na LV. 1378 pro katastrální území Desná III, obec Desná, okres Jablonec nad Nisou. Výsledná cena nemovitostí iní 561.000,- K Slovy: P tsetšedesátjedentisíc K. V Praze, 24.6.2010 Ing. Ji í Krch Záh ebská 33 120 00 Praha 2 tel.: +420 602 216 832 e-mail: krch@wo.cz D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 12.6.1989 j. Spr. 366/89 pro základní obor ekonomika - odv tví ceny a odhady se specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod po.. 3605/10 znaleckého deníku.
- 11 - E. Seznam p íloh - usnesení o ustanovení znalce - výpis z katastru nemovitostí - mapový podklad - stavební výkresy p dorys a ez stavby p. 704 - popis budovy ze znal. posudku Ing. Zdráhalové - sd lení stavebního ú adu j. SÚ/2007/132 - potvrzení o nabytí vlastnictví p edm tu dražby Z-4031/2006 - kupní smlouva V-2786/2006 - fotodokumentace - nabídky pro porovnání