ZNALECKÝ POSUDEK. č. 3924/12

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 3924/12 O ceně nemovitostí: Bytu č. 1116/10, garáže č. 1116/16, spolu s podílem na společných částech domu, bez podílu na pozemku, v katastrálním území Suchdol, hl. m. Praha. Objednatel posudku: Účel posudku: JUDr. Dagmar Kuželová soudní exekutor Novodvorská Praha 4 Stanovení obvyklé ceny nemovitosti na základě usnesení soudního exekutora spisová značka: 046 Ex 1290/ Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v aktuálním znění, podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Jiří Krch Záhřebská Praha 2 tel.: krch@volny.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 36 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze

2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je zjištění ceny nemovitosti pro účel exekuce prodejem nemovitosti. Podle 66, odst. 5, zákona č. 120/2001 Sb., (exekuční řád) oceňuje znalec nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu - 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Její stanovení tedy spočívá v nalezení a vyhodnocení porovnatelných obchodních případů. Obvyklá cena nemovitosti bude zjištěna cenovým porovnáním za použití informací z trhu s nemovitostmi. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Byt č. 1116/10, garáž č. 1116/16 Adresa nemovitosti: K Horoměřicům 1116/35 Kraj: Hlavní město Praha Okres: Hlavní město Praha Obec: Praha Katastrální území: Suchdol 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne za přítomnosti zpracovatele posudku a vlastníka oceňovaných nemovitostí, Ing. Petra Kestřánka. 4. Podklady pro vypracování posudku - usnesení o ustanovení znalce, kopie dokladu je v příloze posudku - výpis z katastru nemovitostí, kopie dokladu je v příloze posudku - informace o parcele, kopie dokladu je v příloze posudku - cenová mapa, kopie dokladu je v příloze posudku - místní šetření provedené dne podepsaným znalcem - část prohlášení vlastníka, kopie textu týkající se oceňovaných nemovitostí je v příloze posudku - kupní smlouva, kopie dokladu je v příloze posudku - předpisy zabývající se oceňováním nemovitostí, zejména pak zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a oceňovací vyhláška č. 3/2008 Sb., v rozsahu ke dni nabídka nemovitostí pro porovnání uvedená na serveru sreality.cz 5. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je zjištění ceny bytu č. 1116/10, garáže č. 1116/16, spolu s podílem na

3 - 3 - společných částech domu, bez podílu na pozemku, v katastrálním území Suchdol, hl. m. Praha. Byt č. 1116/10 Byt č. 1116/10, spolu s podílem na společných částech domu čp. 1116, 1117 a 1118, bez podílu na pozemku, v katastrálním území Suchdol v Praze. Byt velikosti 4+1 s příslušenstvím, s podílem na společných částech domu. Byt se nalézá ve 4. nadzemním podlaží domu čp Jedná se o typový bytový dům postavený panelovou technologií, stavba obsahuje čtyři nadzemní a jedno podzemní podlaží. Stavba pochází z roku Byt se nalézá v původním stavu, provádění obvyklé údržby bytu je spíše na nižší úrovni. U domu byl v roce 2011 proveden nový plášť severní obvodové stěny, celkově je dům udržovaný v dobrém stavu. Oceňovaný byt obsahuje: Kuchyni, čtyři pokoje, koupelnu, WC, předsíň, lodžii, komoru a sklep v 1.PP domu. Podlahová plocha bytu činí 84,10 m 2. K vlastnictví bytu se váže spoluvlastnický podíl na společných částech budovy o velikosti 84/2564. Garáž č. 1116/16 Garáž č. 1116/16, spolu s podílem na společných částech domu čp. 1116, 1117 a 1118, bez podílu na pozemku, v katastrálním území Suchdol v Praze. Garáž pro jedno stání osobního automobilu. Garáž se nalézá v 1. podzemním podlaží (na úrovni komunikace) domu čp Garáž tvoří jeden nedělený prostor o ploše 15,13 m 2. Jsou osazena dřevěná vrata. K vlastnictví garáže se váže spoluvlastnický podíl na společných částech budovy o velikosti 15/2564. Práva a závady Podle výpisu z katastru nemovitostí je vlastnické právo omezeno zástavním právem smluvním, nařízením exekuce, exekučními příkazy k prodeji nemovitosti a zástavními právy exekutorskými. Zpracovatel posudku nemá k dispozici informace o jiných omezeních vlastnického práva. Při místním šetření byl byt zařízen pouze částečně. Z dostupných dokladů (kupní smlouva a informace o parcele zaps. Na LV č. 2771) vyplývá, že vlastník oceňovaných jednotek, na rozdíl od většiny ostatních vlastníků jednotek v budově, nevlastní podíl na pozemcích zastavěných budovou. Doklad o vztahu k vlastníku pozemku není k dispozici.

4 - 4 - B. Posudek Odhad obvyklé ceny Obvyklá cena je definována v 2 odst. (1) zákona č. 151/1997 Sb. (Zákon o oceňování majetku). Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Z této definice vyplývá, že nejsprávnějším způsobem, jak stanovit výši obvyklé ceny nemovitosti, je použití tzv. porovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňované nemovitosti s cenou porovnatelných nemovitostí, které byly v nedávné době prodány. Ve skutečnosti není k dispozici veřejná systémová databáze nedávno prodaných nemovitostí, která by navíc obsahovala údaje, jež by umožňovaly posoudit, zda některá z nemovitostí je skutečně porovnatelná s oceňovanou nemovitostí. Náhradním řešením je použití informací o nemovitostech nabízených k prodeji. Porovnatelné nemovitosti byt a garáž, s obvyklými součástmi a s příslušenstvím, jsou předmětem obvyklého obchodního styku. Byt č. 1116/10 V nejbližší porovnatelné lokalitě, tím mám na mysli oblast samotného Suchdolu, jsem evidoval nabídku na prodej tří bytů podobné velikostní kategorie. 1/ Byt 3+kk, 61 m 2, K Horoměřicům, za cenu 2,99 mil. Kč. (49 tis. Kč/m 2 ) 2/ Byt 3+kk, 86 m 2, Suchdolské nám., za cenu 3,79 mil. Kč. (44 tis. Kč/m 2 ) 3/ Byt 3+kk, 78 m 2, Stehlíkova, za cenu 3,90 mil.kč. (50 tis. Kč/m 2 ) Byty 1/ a 2/ jsou součástí novostaveb, byt 3/ je v typovém bytovém domě. Je zjevné, že oblast Suchdola je, na rozdíl od větších sídlišť v této části Prahy, například Bohnic, vnímána jako luxusnější a atraktivnější, i co se týká bytů v bytových domech postavených panelovou technologií. Pro porovnání uvádím jako příklad nabídku dvou bytů z nedalekých Bohnic. 4/ Byt 3+1, 72 m 2, Kusého, za cenu 2,39 mil. Kč. (33 tis. Kč/m 2 ) 5/ Byt 3+1, 75 m 2, Dolákova, za cenu 3,00 mil. Kč. (40 tis. Kč/m 2 ) Informace o uvedených bytech jsou v příloze posudku. Oceňovaný byt, který se nalézá v domě postaveného panelovou technologií, je téměř v původním stavu, na rozdíl od všech nabízených bytů k porovnání, které jsou buďto v novostavbách a nebo po alespoň částečné adaptaci. Na druhé straně byt 1/ je situovaný v podkroví a má šikmé stěny. Cena u vytu 3/ zjevně vybočuje a je nadhodnocena.

5 - 5 - Cenovým porovnáním s uvedenými zdroji odhaduji obvyklou cenu oceňovaného bytu na úrovni 40 tis. Kč/m 2. Protože jako zdroj informací jsou použity nabídkové ceny, budu cenu zjištěnou porovnáním s těmito nabídkami redukovat koeficientem 0,85. Tím by měla být vyjádřena skutečnost, že realizační ceny u nemovitostí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. Cenu bytu dále snížím o závadu spočívající v tom, že v případě oceňovaného bytu se nepřevádí i podíl na pozemku, jako je tomu obvykle, a tak i u nemovitostí pro porovnání. Cenu této závadu odhaduji ve výši ceny podílu na pozemku k danému bytu vycházející z ceny pozemku podle cenové mapy. Ta činí 3.000,- Kč/m 2 a celková výměra pozemku je 282 m m m 2 = 830 m 2. Obvyklá cena bytu č. 1116/10: 84,10 m 2 * 40 tis. Kč/m 2 * 0, m 2 * 3.000,- Kč/m 2 * 84/2564 = ,- Kč ,- Kč = ,- Kč, zaokrouhleno: ,- Kč Garáž č. 1116/16 Získal jsem informace o nabídce tří řadových garáží v lokalitě Suchdol za ceny od 114 do 150 tis. Kč a dále, spolu s nabídkou bytu 1/ se nabízí i garážové stání za cenu 155 tis. Kč. Informace o uvedených garážích jsou v příloze posudku. Oceňovaná garáž se, na rozdíl od řadových garáží pro porovnání, nalézá v prvním podlaží bytového domu, tedy se jedná o nesporně vyšší kvalitu. Současně s přihlédnutím k nabídkové ceně nového garážového stání odhaduji obvyklou cenu garáže na 150 tis. Kč. Tuto cenu snížím o závadu spočívající v tom, že v případě oceňované garáže se nepřevádí i podíl na pozemku, jako je tomu obvykle a tak i u nemovitostí pro porovnání. Cenu této závadu odhaduji ve výši ceny podílu na pozemku k dané jednotce vycházející z ceny pozemku podle cenové mapy. Ta činí 3.000,- Kč/m 2 a celková výměra pozemku je 282 m m m 2 = 830 m 2. Obvyklá cena garáže č. 1116/16: ,- Kč 830 m 2 * 3.000,- Kč/m 2 * 15/2564 = ,- Kč ,- Kč = ,- Kč, zaokrouhleno: ,- Kč Rekapitulace Obvyklá cena bytu č. 1116/10: Obvyklá cena garáže č. 1116/16: Součet: ,- Kč ,- Kč ,- Kč

6 - 6 - C. Rekapitulace cen nemovitosti Obvyklá cena nemovitostí: Bytu č. 1116/10, garáže č. 1116/16, spolu s podílem na společných částech domu, bez podílu na pozemku, v katastrálním území Suchdol, hl. m. Praha. Výsledná cena činí ,- Kč Slovy: Dvamilionydevětsetpatnácttisíc Kč. V Praze, Ing. Jiří Krch Záhřebská Praha 2 tel.: krch@volny.cz D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne čj. Spr. 366/89 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady se specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3924/12 znaleckého deníku.

7 E. Seznam příloh - usnesení o ustanovení znalcem - výpis z katastru nemovitostí - informace o parcele - cenová mapa - část prohlášení vlastníka - kupní smlouva - fotodokumentace - nabídky nemovitostí pro porovnání - 7 -