ZNALECKÝ POSUDEK /08. O cen nemovitostí zapsaných na LV. 552 pro katastrální území Podskalí II, obec Klu enice, okres P íbram.

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK. 3254/08 O cen nemovitostí zapsaných na LV. 552 pro katastrální území Podskalí II, obec Klu enice, okres P íbram. Objednatel posudku: Ú el posudku: Mgr. Martin Slavata soudní exekutor Táborská Mladá Boleslav Zji t ní ceny nemovitosti pro ú el exekuce prodejem nemovitosti. Dle zákona. 151/1997 Sb. o oce ování majetku ve zn ní zákona. 121/2000 Sb.,. 237/2004 Sb. a. 257/2004 Sb. a. 296/2007 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Ji í Krch Záh ebská Praha 2 tel.: krch@wo.cz Posudek obsahuje v etn titulního listu 30 stran. Objednateli se p edává ve 2 vyhotoveních. V Praze

2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol P edm tem znaleckého posudku je zji t ní ceny nemovitosti pro ú el exekuce prodejem nemovitosti. Podle 66, odst. 5, zákona. 120/2001 Sb., (exeku ní ád) oce uje znalec nemovitost a její p íslu enství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvlá tního p edpisu - 2 odst. 1 zákona. 151/1997 Sb., o oce ování majetku. Obvyklou cenou se pro ú ely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosa ena p i prodejích stejného, pop ípad obdobného majetku nebo p i poskytování stejné nebo obdobné slu by v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocen ní. Její stanovení tedy spo ívá v nalezení a vyhodnocení porovnatelných obchodních p ípad. Obvyklá cena nemovitosti bude zji t na cenovým porovnáním za pou ití informací z trhu s nemovitostmi. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rekrea ní areál Adresa nemovitosti: Voltý ov Klu enice Kraj: St edo eský Okres: P íbram Obec: Klu enice Katastrální území: Klu enice Po et obyvatel: Prohlídka a zam ení nemovitosti Prohlídka a zam ení nemovitosti bylo provedeno dne Podklady pro vypracování posudku - usnesení o ustanovení znalce, kopie dokladu je v p íloze posudku - výpis z katastru nemovitostí, kopie dokladu je v p íloze posudku - mapový podklad, kopie dokladu je v p íloze posudku - kupní smlouvy, kopie doklad jsou v p íloze posudku - místní et ení provedené dne podepsaným znalcem - znalecký posudek o obecné cen p edm tných nemovitostí ke dni vyhotovený Ing. Janem Hole kem - nabídka nemovitostí na realitním serveru sreality.cz - jednání se zástupcem realitní kancelá e Tecnocasa 5. Celkový popis nemovitosti P edm tem ocen ní je zji t ní obvyklé ceny nemovitostí zapsaných na LV. 552 pro katastrální území Podskalí II, obec Klu enice, okres P íbram.

3 - 3 - Jedná se o rekrea ní areál sestávající z provozní budovy.e. 223, t í zd ných chat.e. 220, 221 a 222, dvou montovaných chat.e. 202 a 203 a pozemk, v etn v ech sou ástí a p íslu enství. Zpracovatel posudku oznámil doporu enými dopisy spole nosti Forsena s.r.o., vlastnící nemovitosti, a její zástupkyni árce Severinové termín místního et ení s ádostí o umo n ní p ístupu, o ú ast zástupce vlastníka a o p edlo ení informací, které mají vliv na odhad obvyklé ceny nemovitostí. P ed provedením místního et ení kontaktoval zpracovatele posudku telefonicky pan David Severin s oznámením, e zástupce vlastníka nemovitosti se nezú astní místního et ení, s tím, e nemovitosti jsou voln p ístupné a e souhlasí s tím, aby si je zpracovatel posudku prohlédl. Pan David Severin poskytl zpracovateli posudku podrobné ocen ní p edm tných nemovitostí vyhotovené v roce 2006, ve kterém jsou nemovitosti detailn popsány. Provozní budova.e. 223 Zd ná stavba obsahuje p ízemí a podkroví, zast e ení je sedlovou st echou s krytinou z osinkocementových ablon. V objektu jsou dva apartmány, recepce a restaurace s kuchyní a se zázemím. Je zavedena voda a elekt ina, napojení na kanalizaci areálu. Vytáp ní el. p imotopnými t lesy a krbem. Stavba pochází z roku 1995, její stav odpovídá stá í. Zd né chaty.e. 220, 221 a 222 Chaty obsahují p ízemí a podkroví. Svislé konstrukce jsou zd né, zast e ení sedlovou st echou s krytinou z osinkocementových ablon. V p ízemí je hlavní obytná místnost, kuchy ka, koupelna a záchod, v podkroví jsou dv lo nice. Je zavedena elekt ina, vodovod a kanalizace, vytáp ní el. p ímotopy a krbovými kamny. Chaty byly postaveny v roce Montované chaty.e. 202 a 203 Chaty obsahují p ízemí a podkroví. Na betonové podezdívce je postavena typová chata z panel na bázi d evní hmoty, zast e ení sedlovou st echou s krytinou z osinkocementových ablon. V p ízemí je hlavní obytná místnost, kuchy ka, koupelna a záchod, v podkroví jsou dv lo nice. Je zavedena elekt ina, vodovod a kanalizace, vytáp ní el. p ímotopy a krbovými kamny. Chaty byly postaveny v roce Pozemky Jedná se o tyto pozemky: Parc.. st zastav ná plocha a nádvo í o vým e 45 m 2 Parc.. st zastav ná plocha a nádvo í o vým e 45 m 2 Parc.. st zastav ná plocha a nádvo í o vým e 56 m 2 Parc.. st zastav ná plocha a nádvo í o vým e 56 m 2 Parc.. st zastav ná plocha a nádvo í o vým e 56 m 2 Parc.. st zastav ná plocha a nádvo í o vým e 173 m 2 Parc.. 678/2 - ostatní plocha o vým e 2237 m 2 Parc.. 678/6 - trvalý travní porost o vým e 2585 m 2 Pozemky tvo í souvislou plochu nepravidelného tvaru, nacházejí se na okraji lokality s rekrea ními chatami. Celková plocha pozemk iní 5253 m 2. Ve vzdálenosti asi 250 m je b eh vodní nádr e Orlík, v okolí je n kolik areál s mo ností rekrea ního ubytování v etn restaurací a doprovodných slu eb. Poloha pozemku umo uje dopravní napojení z ve ejné komunikace, napojení na vodovod a rozvod elekt iny. Není k dispozici kanalizace ani plynovod. Jedná se o velmi atraktivní rekrea ní lokalitu.

4 - 4 - Sou ásti a p íslu enství Jedná se o vedlej í stavby dílny a sauny, umpu, p ípojky vody a kanalizace, p ípojky elekt iny, venkovní osv tlení areálu, venkovní bazén, zpevn né plochy a venkovní schody, volejbalové h i t, oplocení areálu, venkovní krb s udírnou. Na pozemcích se nalézají vzrostlé trvalé porosty a zatravn né plochy. Práva a závady Podle výpisu z katastru nemovitostí je vlastnické právo omezeno zástavním právem smluvním. Informace o jiných omezeních, která se nezapisují do katastru nemovitostí, nemá zpracovatel posudku k dispozici. P i místním et ení nebyl areál vyu íván.

5 - 5 - B. Posudek Odhad obvyklé ceny Obvyklá cena je definována v 2 odst. (1) zákona. 151/1997 Sb. (Zákon o oce ování majetku). Obvyklou cenou se pro ú ely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosa ena p i prodejích stejného, pop ípad obdobného majetku nebo p i poskytování stejné nebo obdobné slu by v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocen ní. P itom se zva ují v echny okolnosti, které mají na cenu vliv, av ak do její vý e se nepromítají vlivy mimo ádných okolností trhu, osobních pom r prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvlá tní obliby. Z této definice vyplývá, e nejsprávn j ím zp sobem, jak stanovit vý i obvyklé ceny nemovitosti, je pou ití tzv. porovnávací metody, která spo ívá v porovnání ceny oce ované nemovitosti s cenou porovnatelných nemovitostí, které byly v nedávné dob prodány. Ve skute nosti není k dispozici ve ejná systémová databáze nedávno prodaných nemovitostí, která by navíc obsahovala údaje, je by umo ovaly posoudit, zda n která z nemovitostí je skute n porovnatelná s oce ovanou nemovitostí. Náhradním e ením je pou ití informací o nemovitostech nabízených k prodeji, p ípadn informace o prodejích a o nabízených nemovitostech získané od obchodník s nemovitostmi. Oce ovaná nemovitost rekrea ní areál je p edm tem obvyklého obchodního styku. Nyn j í vlastník nemovitosti, spole nost FORSENA s.r.o. nabyl oce ované nemovitosti kupní smlouvou z roku 2006 za cenu ,- K od spole nosti MARCUCI spol. s r.o. Spole nost MARCUCI spol. s r.o. nabyla nemovitosti v roce 2001 kupní smlouvou za ,- K. Podle dostupných podklad se domnívám, e rozsah a stav nemovitostí byl v podstat stejný. Pro porovnání bylo vybráno p t nabídek na prodej rekrea ních areál : 1/ Prodej rekrea ního st ediska v obci Sázava, cena 3,57 mil. K 2/ Rekrea ní st edisko T ímany, cena 6,8 mil. K 3/ Rekrea ní st edisko Lojzovy paseky, cena 8,99 mil. K 4/ Rekrea ní areál Kytín, cena 11,39 mil. K 5/ Sportovní areál Chocerady, cena 14,5 mil. K Oce ovaný areál svým rozsahem, vybavením a opot ebením odpovídá nejvíce nemovitostem 3/ a 4/ a je velmi pravd podobné, e jeho obvyklou cenu je t eba hledat kolem 10 mil. K. Podle sd lení zástupce realitní kancelá e Tecnocasa, byl oce ovaný areál v tomto roce nabízen k prodeji po dobu n kolika m síc. Nabídková cena zahájila na úrovni 17 mil. K a postupn klesla a na 10,5 mil. K. Av ak ani za tuto cenu se nepoda ilo nemovitost prodat. Na základ uvedeného cenového porovnání a informací o neúsp ném prodeji, odhaduji obvyklou cenu oce ovaných nemovitostí v intervalu 8,0 a 10,0 mil K. Pro ú ely exekuce doporu uji obvyklou cenu uva ovat uprost ed tohoto rozp tí, na úrovni 9,0 mil. K. Obvyklá cena nemovitosti: ,- K

6 - 6 - C. Rekapitulace cen nemovitosti Obvyklá cena nemovitosti: Zapsaných na LV. 552 pro katastrální území Podskalí II, obec Klu enice, okres P íbram Výsledná cena nemovitostí iní ,- K Slovy: Dev tmilion K. V Praze, Ing. Ji í Krch Záh ebská Praha 2 tel.: krch@wo.cz D. Znalecká dolo ka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne j. Spr. 366/89 pro základní obor ekonomika - odv tví ceny a odhady se specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod po /08 znaleckého deníku.

7 E. Seznam p íloh - usnesení o ustanovení znalcem - výpis z katastru nemovitostí - mapový podklad - kopie kupních smluv - fotodokumentace - nabídky pro porovnání - 7 -