ZNALECKÝ POSUDEK /07

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK. 2945/07 O cen nemovitosti: Spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/3 na nemovitostech zapsaných na LV pro katastrální území Braník, hl. m. Praha. Objednatel posudku: Ú el posudku: Mgr. Martin Slavata soudní exekutor Starom stské nám stí Mladá Boleslav Zji t ní ceny nemovitosti pro ú el exekuce prodejem nemovitosti. Dle zákona. 151/1997 Sb. o oce ování majetku ve zn ní zákona. 121/2000 Sb.,. 237/2004 Sb. a. 257/2004 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Ji í Krch Záh ebská Praha 2 tel.: krch@wo.cz Posudek obsahuje v etn titulního listu 6 stran textu. Objednateli se p edává ve 2 vyhotoveních. V Praze

2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol P edm tem znaleckého posudku je zji t ní ceny nemovitosti pro ú el exekuce prodejem nemovitosti. Podle 66, odst. 5, zákona. 120/2001 Sb., (exeku ní ád) oce uje znalec nemovitost a její p íslu enství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvlá tního p edpisu - 2 odst. 1 zákona. 151/1997 Sb., o oce ování majetku. Obvyklou cenou se pro ú ely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosa ena p i prodejích stejného, pop ípad obdobného majetku nebo p i poskytování stejné nebo obdobné slu by v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocen ní. Její stanovení tedy spo ívá v nalezení a vyhodnocení porovnatelných obchodních p ípad. Obvyklá cena nemovitosti bude zji t na cenovým porovnáním za pou ití informací z trhu s nemovitostmi. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný d m Adresa nemovitosti: Polední 493/ Praha 4 Kraj: Hlavní m sto Praha Okres: Praha 4 Obec: Praha Katastrální území: Braník 3. Prohlídka a zam ení nemovitosti Prohlídka a zam ení nemovitosti bylo provedeno dne za p ítomnosti spoluvlastník nemovitosti, pán Franti ka Ko ího, Roberta Ko ího a René Maixnera. 4. Podklady pro vypracování posudku - usnesení o ustanovení znalce, kopie dokladu je v p íloze posudku - výpis z katastru nemovitostí, kopie dokladu je v p íloze posudku - smlouva o z ízení v cného b emene, kopie dokladu je v p íloze posudku - cenová mapa stavebních pozemk, kopie dokladu je v p íloze posudku - místní et ení provedené dne podepsaným znalcem - nabídka nemovitostí na realitním serveru sreality.cz 5. Celkový popis nemovitosti P edm tem ocen ní je spoluvlastnický podíl o velikosti id. 1/3 na nemovitostech zapsaných na LV pro katastrální území Braník v hl. m. Praha. Jedná se o spoluvlastnický podíl na t chto nemovitostech: D m p. 493 na parc , pozemky parc a 2486, v etn v ech sou ástí a p íslu enství.

3 - 3 - D m p. 493 na parc Jedná se o stavbu charakteru rodinného domu. D m obsahuje jedno podzemní a t i nadzemní podla í. Svislé konstrukce jsou zd né, st echa plochá s krytinou z pozinkovaného plechu, okna d ev ná, povrchy omítané. Podle sd lení vlastník nemovitosti byl d m postaven v roce 1939 se dv mi nadzemními podla ími, t etí podla í bylo p istav no na po átku osmdesátých let. V ka dém nadzemním podla í je v dy jeden samostatný rozm rný byt o podlahové plo e cca 100 m 2, v podzemním podla í jsou sklepní prostory v etn prádelny a kotelny. D m je vytáp n plynovou kotelnou. Stav objektu, respektive jeho ástí, odpovídá jejich stá í a provád ní obvyklé údr by. V dob místního et ení byla stavba pou ívána ke svému ú elu. Pozemky Jedná se o tyto pozemky: Parc zastav ná plocha a nádvo í o vým e 258 m 2 Parc zahrada o vým e 558 m 2 Pozemky tvo í parcelu lichob níkového tvaru situovanou na náro í ulic Polední a Na Výsp. Jedná se o lokalitu se zástavbou rodinnými domy v zahradách. Napojení na elekt inu, vodovod, kanalizaci a plynovod. Sou ásti a p íslu enství Jedná se o gará s jedním stáním pro osobní automobil, p ípojky vody, kanalizace, plynu a elekt iny, zpevn né plochy, oplocení a trvalé porosty. Práva a závady Podle výpisu z katastru nemovitostí je vlastnické právo oce ovaného spoluvlastnického podílu omezeno na ízením exekuce a exeku ním p íkazem k prodeji. Dále je spoluvlastnický t etinový podíl omezen zástavním právem soudcovským. Vlastnické právo k nemovitosti jako celku je omezeno v cným b emenem bytu ve prosp ch Bo eny Dolanské a v cným b emenem bytu a u ívání ve prosp ch Bohumila Jouglí ka. Podle sd lení spoluvlastník nemovitosti není uzav ena ádná nájemní smlouva o nájmu nemovitosti nebo její ásti. Byt v prvním podla í u ívá jeden ze spoluvlastník, byt ve druhém podla í u ívá druhý ze spoluvlastník a byt ve t etím podla í u ívá Bohumil Jouglí ek, oprávn ný z v cného b emene.

4 - 4 - B. Posudek Odhad obvyklé ceny Spoluvlastnický podíl ve vý i 1/3 na nemovitostech: Zapsaných na LV pro katastrální území Braník, hl. m. Praha Obvyklá cena je definována v 2 odst. (1) zákona. 151/1997 Sb. (Zákon o oce ování majetku). Obvyklou cenou se pro ú ely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosa ena p i prodejích stejného, pop ípad obdobného majetku nebo p i poskytování stejné nebo obdobné slu by v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocen ní. P itom se zva ují v echny okolnosti, které mají na cenu vliv, av ak do její vý e se nepromítají vlivy mimo ádných okolností trhu, osobních pom r prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvlá tní obliby. Z této definice vyplývá, e nejsprávn j ím zp sobem, jak stanovit vý i obvyklé ceny nemovitosti, je pou ití tzv. porovnávací metody, která spo ívá v porovnání ceny oce ované nemovitosti s cenou porovnatelných nemovitostí, které byly v nedávné dob prodány. Ve skute nosti není k dispozici ve ejná systémová databáze nedávno prodaných nemovitostí, která by navíc obsahovala údaje, je by umo ovaly posoudit, zda n která z nemovitostí je skute n porovnatelná s oce ovanou nemovitostí. Náhradním e ením je pou ití informací o nemovitostech nabízených k prodeji, p ípadn informace o prodejích a o nabízených nemovitostech získané od obchodník s nemovitostmi. Oce ovaná nemovitost spoluvlastnický podíl id. 1/3 na rodinném domu s pozemkem v Praze Braníku, kdy je vlastnické právo omezeno v cným b emenem bytu, není p edm tem obvyklého obchodního styku. K dispozici jsou informace o nabídkách k prodeji nikoli spoluvlastnických podíl, ale celých nemovitostí, které lze porovnávat s oce ovanou nemovitostí, ale u nich není vlastnické právo omezeno v cným b emenem bytu a u ívání. Odhad obvyklé ceny oce ované nemovitosti provedu tak, e porovnáním s nemovitostmi nabízenými na trhu provedu odhad obvyklé ceny nemovitosti jako celku, její vlastnické právo není omezeno v cným b emenem. Dále provedu odhad obvyklé ceny v cného b emene. Rozdíl t chto cen budu pova ovat za odhad obvyklé ceny celé nemovitosti s vlivem v cného b emene. Obvyklou cenu spoluvlastnického podílu zjistím jako podíl na této cen. Odhad obvyklé ceny nemovitosti jako celku bez vlivu v cného b emene V lokalitách Prahy 4, které jsou porovnatelné s místem oce ované nemovitosti, jsou podobné rodinné domy nabízeny za ceny v cenovém rozsahu od 15 do 25 mil. K. iroké cenové rozp tí je dílem dáno obvyklými d vody - konkrétním umíst ním nemovitosti, velikostí stavby a pozemku, technickým stavem stavby a rozsahem p íslu enství, ale i d vody specifickými jako je t eba architektonický p vod. Porovnáním t chto faktor jsem dosp l k záv ru, e obvyklá cena oce ované nemovitosti by se m la pohybovat v dolní t etin tohoto cenového rozp tí. V tomto odhadu je ji obsa en i rozdíl mezi nabídkovou a realiza ní cenou, který u t chto nemovitostí je nevelký, n kdy i ádný. Obvyklá cena nemovitosti jako celku bez v. b.: ,- K

5 - 5 - Odhad obvyklé ceny v cného b emene Podle výpisu z katastru nemovitostí je vlastnické právo omezeno v cným b emenem bytu ve prosp ch Bo eny Dolanské a v cným b emenem bytu a u ívání ve prosp ch Bohumila Jouglí ka. Zpracovateli posudku se nepoda ilo opat it doklady, na jejich základ vzniklo v cné b emeno ve prosp ch Bo eny Dolanské a je i p edpoklad, e toto v cné b emeno ji zaniklo. Toto v cné b emeno není, po dohod s exekutorem, ocen no. V cné b emeno ve prosp ch Bohumila Jouglí ka bylo zalo eno smlouvou z roku 1998, její kopie je v p íloze posudku. Toto v cné b emeno bude ocen no jako kapitalizace jeho ro ního u itku na po et let jeho p edpokládaného trvání. V cné b emeno spo ívá v u ívání bytu v posledním podla í domu, který tvo í kuchyn, obývací pokoj, dv lo nice, koupelna, WC a p edsí. Dále je oprávn ný oprávn n u ívat spole n s vlastníky chodbu a pozemky. Ro ní u itek je stanoven na základ obvyklého nájemného v lokalit, které odhaduji za porovnatelný byt na ,- K m sí n. Náklady na údr bu a provoz, které nehradí oprávn ný odhaduji na ,- K rocn. Ro ní u itek: ,- K x ,- K = ,- K. S ohledem na stá í oprávn ného (nar. v roce 1968) 39 rok pou iji pro stanovení hodnoty v cného b emene patnáctinásobek ro ního u itku. Obvyklá cena v cného b emene: ,- K x 15 = ,- K Odhad obvyklé ceny spoluvlastnického podílu Stav, kdy p edm tem obchodu není celá nemovitost, ale jen spoluvlastnický podíl o velikosti id. 1/3 je t eba vnímat jako zdroj problém, jejich vliv zp sobí pokles ceny podílu oproti pouhému matematickému vyjád ení hodnoty podílu z celku. Výsledek dosa ený vynásobením obvyklé ceny celku hodnotou spoluvlastnického podílu budu proto je t redukovat na 80%, co by m lo vyjád it vliv této skute nosti. Obvyklá cena nemovitosti jako celku, sní ená o hodnotu v cného b emene: ,- K ,- K = ,- K Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve vý i 1/3: ,- K x 0,80 x 1/3 = ,- K.

6 - 6 - C. Rekapitulace cen nemovitosti Obvyklá cena nemovitosti: Spoluvlastnický podíl ve vý i 1/3 na nemovitostech: Zapsaných na LV pro katastrální území Braník, hl. m. Praha Výsledná cena spoluvlastnického podílu 1/3 iní ,- K Slovy: ty imiliony ty icettisíc K. V Praze, Ing. Ji í Krch Záh ebská Praha 2 tel.: krch@wo.cz D. Znalecká dolo ka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne j. Spr. 366/89 pro základní obor ekonomika - odv tví ceny a odhady se specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod po /07 znaleckého deníku.

7 E. Seznam p íloh - usnesení o ustanovení znalcem - výpis z katastru nemovitostí - kopie smlouvy o z ízení v cného b emene - kopie cenové mapy - fotodokumentace - porovnatelné nabídky - 7 -