ZNALECKÝ POSUDEK. č. 4012/12

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 4012/12 O ceně nemovitostí: Zapsaných na LV č pro katastrální území Březová u Zvole, obec Březová-Oleško, okres Praha-západ. Objednatel posudku: Účel posudku: JUDr. Dagmar Kuželová soudní exekutor Novodvorská Praha 4 Stanovení obvyklé ceny nemovitosti na základě usnesení soudního exekutora spisová značka: 046 Ex 728/11-24 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění, podle stavu ke dni , posudek vypracoval: Ing. Jiří Krch Záhřebská Praha 2 tel.: krch@volny.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 20 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze

2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je zjištění ceny nemovitosti pro účel exekuce prodejem nemovitosti. Podle 66, odst. 5, zákona č. 120/2001 Sb., (exekuční řád) oceňuje znalec nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu - 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Její stanovení tedy spočívá v nalezení a vyhodnocení porovnatelných obchodních případů. Obvyklá cena nemovitosti bude zjištěna cenovým porovnáním za použití informací z trhu s nemovitostmi. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Pozemek parc. č. 97/18 Adresa nemovitosti: Březová-Oleško, Lomená Kraj: Středočeský Okres: Praha-západ Obec: Březová-Oleško Katastrální území: Březová u Zvole 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne za přítomnosti zpracovatele posudku. 4. Podklady pro vypracování posudku - usnesení o ustanovení znalce, kopie dokladu je v příloze posudku - výpis z katastru nemovitostí, kopie dokladu je v příloze posudku - mapový podklad, kopie dokladu je v příloze posudku - místní šetření provedené dne podepsaným znalcem - šetření na obecním úřadu, informace o územním plánu a o zasíťování pozemku - předpisy zabývající se oceňováním nemovitostí, zejména pak zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a oceňovací vyhláška č. 3/2008 Sb., v rozsahu ke dni ocenění - nabídka nemovitostí pro porovnání uvedená na serveru sreality.cz 5. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je zjištění ceny nemovitostí zapsaných na LV č pro katastrální území Březová u Zvole, obec Březová-Oleško, okres Praha-západ. Jedná se o pozemek parc. č. 97/18, včetně všech součástí a příslušenství.

3 - 3 - Dne jsem provedl místní šetření a pozemek jsem si prohlédl zpoza oplocení z veřejně přístupné cesty. Na příslušném obecním úřadu jsem zjistil informace z územního plánu a dále informace přímo o oceňovaném pozemku. Dne jsem doporučeným dopisem požádal vlastníka pozemku a současně osobu povinnou, pana Jana Zítka, o doplnění informací k oceňované nemovitosti. Přestože mne do dneška ( ) pan Zítek nekontaktoval, rozhodl jsem se, že podklady, které mám k dispozici, jsou pro ocenění nemovitosti k danému účelu dostatečné. Pozemek Pozemek parc. č. 97/18 druh orná půda o výměře 1236 m 2. Pozemek obdélníkového tvaru je součástí nově vzniklé lokality se vznikající zástavbou rodinnými domy, která navazuje na stávající chatovou zástavbu v blízkosti lesa. Podle územního plánu je pozemek součástí plochy Obytné územní malých sídel rozvojové plochy. Pozemek je oplocený, v jihovýchodní části je zřízena stavba provizorního charakteru (chata, objekt sloužící jako zařízení staveniště pro případnou trvalou stavbu na pozemku). Je zavedena elektřina, podle sdělení obecního úřadu je na pozemku povolena stavba studny. Zda je studna již provedená, není známé z důvodu absence komunikace s vlastníkem nemovitosti. Součásti a příslušenství Oplocení pozemku, zděný pilíř s přípojkou elektřiny a stavba provizorního charakteru. Možná studna. Práva a závady Podle výpisu z katastru nemovitostí je vlastnické právo omezeno zástavním právem soudcovským, nařízeními exekuce, exekučními příkazy k prodeji nemovitosti a zástavními právy exekutorskými. Informace o jiných omezeních, která se nezapisují do katastru nemovitostí, nemá zpracovatel posudku k dispozici.

4 - 4 - B. Posudek Odhad obvyklé ceny Obvyklá cena je definována v 2 odst. (1) zákona č. 151/1997 Sb. (Zákon o oceňování majetku). Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Z této definice vyplývá, že nejsprávnějším způsobem, jak stanovit výši obvyklé ceny nemovitosti, je použití tzv. porovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňované nemovitosti s cenou porovnatelných nemovitostí, které byly v nedávné době prodány. Ve skutečnosti není k dispozici veřejná systémová databáze nedávno prodaných nemovitostí, která by navíc obsahovala údaje, jež by umožňovaly posoudit, zda některá z nemovitostí je skutečně porovnatelná s oceňovanou nemovitostí. Náhradním řešením je použití informací o nemovitostech nabízených k prodeji. Porovnatelné nemovitosti pozemek určený pro stavbu rodinného domu a ke zřízení zahrady je předmětem obvyklého obchodního styku. V příloze posudku uvádím nabídku na prodej několika porovnatelných pozemků. V samotné lokalitě Březová-Oleško jsou pozemky nabízeny v cenovém rozpětí od 1.230,- do 2.500,- Kč/m 2, nejčastěji obvykle za ceny 2.000,- až 2.300,- Kč/m 2. Cenovým porovnáním s uvedenými zdroji informací odhaduji obvyklou cenu oceňovaného pozemku na úrovni 2.000,- Kč/m 2. Protože jako zdroj informací jsou použity nabídkové ceny, budu cenu zjištěnou porovnáním s těmito nabídkami redukovat koeficientem 0,80. Tím by měla být vyjádřena skutečnost, že realizační ceny u nemovitostí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. Obvyklá cena 2.000,- Kč/m 2 * 1236 m 2 * 0,80 = ,- Kč, po zaokrouhlení: ,- Kč

5 - 5 - C. Rekapitulace cen nemovitosti Obvyklá cena nemovitostí: Zapsaných na LV č pro katastrální území Březová u Zvole, obec Březová-Oleško, okres Praha-západ. Výsledná cena činí ,- Kč Slovy: Jedenmiliondevětsetosmdesáttisíc Kč. V Praze, Ing. Jiří Krch Záhřebská Praha 2 tel.: krch@volny.cz D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne čj. Spr. 366/89 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady se specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4012/12 znaleckého deníku.

6 E. Seznam příloh - usnesení o ustanovení znalcem - výpis z katastru nemovitostí - mapový podklad - územní plán - fotodokumentace - nabídky nemovitostí pro porovnání - 6 -