ZNALECKÝ POSUDEK č. 69/14 o obvyklé ceně nemovité věci - pozemku p.č. st. 103 - zastavěná plocha a nádvoří, na kterém stojí zemědělská stavba bez č.p/č.e., LV číslo 290, katastrální území Ostrov u Poděbrad, obec Úmyslovice, okres Nymburk a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha 2, JUDr. Jan Fendrych soudní exekutor Hradecká 3 130 00 Praha 3 Zjištění obvyklé ceny nemovité věci pro exekuční řízení č.j. 132 EX 1703/09-43 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 12.03.2014 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 17 stran textu včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Hranicích 17.03.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovité věci - pozemku p.č. st. 103 - zastavěná plocha a nádvoří, na kterém stojí zemědělská stavba bez č.p/č.e., LV číslo 290, katastrální území Ostrov u Poděbrad, obec Úmyslovice, okres Nymburk a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemek Adresa předmětu ocenění: Blato 290 01 Úmyslovice Kraj: Středočeský Okres: Nymburk Obec: Úmyslovice Katastrální území: Ostrov u Poděbrad Počet obyvatel: 318 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 470,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce V 0,50 O2. Hospodářsko-správní význam obce IV 0,60 O3. Poloha obce V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci III 0,70 O5. Dopravní obslužnost obce IV 0,80 O6. Občanská vybavenost v obci V 0,85 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 167,93 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 12.03.2014 za přítomnosti paní Jany Vašíčkové. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 04.03.2014, LV číslo 290, k.ú. Ostrov u Poděbrad - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastnicí prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz 5. Vlastnické a evidenční údaje Rajnyš Pavel, Fügnerova 1072/49, Poděbrady III, 29001 Poděbrady Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Rajnyš Pavel Zástavní právo exekutorské - 2 -
Jiná omezení na nemovitých věcech nebyla zjištěna. 6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitých věcí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovité věci se nachází v místní části Blato v zemědělském areálu. Přístup je přes cizí pozemek z asfaltové silnice, který je řešen věcným břemenem. Na pozemku se nachází zbytky zemědělské stavby, která je v havarijním stavu, velmi blízkému demolici. Krytina střechy chybí úplně, konstrukce střech je také částečně rozebraná, či napadená hnilobou. Stropy a stěny jsou z větší části zřícené. Objekt není možno užívat. Znalec dospěl k závěru, že cena demolice převyšuje hodnotu zbytků stavby a z tohoto důvodu je cena stavby nulová. Příjezd je po zpevněné betonové komunikaci. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek Pozemek je zastavěn stavbou. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma I 0,00 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Pozemek je rovinatý a je zastavěn stavbou. II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 6 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než II -0,03 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + P i) = 0,970 4 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i - 4 -
1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Stavby VI -0,10 pro zemědělství 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV -0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III -0,05 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV -0,02 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná III 0,05 stavba s komerční využitelností 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,783 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,970 * 1,000 * 0,783 = 0,760 11 i = 2 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 167,93 0,760 127,63 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a st. 103 907,00 127,63 115 760,41 nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem 115 760,41 Pozemek - zjištěná cena = 115 760,41 Kč - 5 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek 115 760,40 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 115 760,40 Kč Celkem 115 760,40 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 115 760,40 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek 115 760,40 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 115 760,40 Kč Celkem 115 760,40 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 115 760,40 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 115 760,- Kč slovy: Jednostopatnácttisícsedmsetšedesát Kč STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÉ VĚCI Podle ust. 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. - 6 -
Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitostí v současných cenách a cena nemovitostí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitostí 2. Porovnávací - porovnání oceňované nemovitosti s prodávanými nebo prodanými nemovitostmi 3. Výnosová - se používá u nemovitostí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitostí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitostmi, je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitostí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitostí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitosti, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitostmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz.. 1. Prodej, pozemek pro bydlení, 937 m2 Celková cena: 680 000 Kč za nemovitost včetně provize, včetně poplatků, včetně právního servisu Cena za m2: 726 Kč za m2 Adresa: Úmyslovice Datum aktualizace: 13.03.2014-7 -
ID: 387502940 Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Samostatný Vlastnictví: Osobní (Převod do OV) Umístění objektu: Okraj obce Zástavba: Obytná Plocha užitná: 937 m2 Plocha pozemku: 937 m2 Voda: Místní zdroj, Dálkový vodovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V, 400V Doprava: Dálnice, Silnice, Autobus Komunikace: Neupravená Popis: Nabízíme k prodeji stavební pozemek v obci Úmyslovice. Obec leží nedaleko lázeňského města Poděbrady. Na pozemku studna, elektřina, vodovod a kanalizace. Částečně vybudovány základy budoucího oplocení a k dispozici maringotka na pozemku. Majitel nabízí k pozemku i projektovou dokumentaci rodinného domu. V obci je restaurace, mateřská škola,obchod. Jedná se o rohovou parcelu na klidném okraji obce. Cena za kterou pozemek nabízíme je k jednání. V současné době probíhá v obci stavba veřejného vodovodu a některé obecní cesty jsou touto stavbou dotčeny, v krátké době budou ale opět upraveny. 2. Prodej, pozemek pro bydlení, 1 800 m2 Celková cena: 1 100 000 Kč za nemovitost Cena za m2: 611 Kč za m2 Adresa: Senice Datum aktualizace: 03.02.2014 ID: 1890099292 Plocha pozemku: 1 800 m2 Popis: Dovolujeme si Vám nabídnou velice hezký rovinný pozemek v obci Senice. Na pozemku o velikosti 1800 m2 jsou krásné okrasné stromy a keře a nádherné jezírko s pergolou. K pozemku vede obecní cesta. Inženýrské sítě na hranici pozemku: El, vodovod, plyn, kanalizace tento rok. 3. Prodej, pozemek pro bydlení, 718 m2-8 -
Celková cena: 825 700 Kč za nemovitost včetně provize Cena za m2: 1 150 Kč za m2 Poznámka k ceně: včetně provize a právního servisu Adresa: Pátek Datum aktualizace: 10.03.2014 ID zakázky: 51324 Poloha domu: Rohový Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Okraj obce Zástavba: Obytná Plocha pozemku: 718 m2 Voda: Dálkový vodovod Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V Doprava: Vlak, Dálnice, Silnice, Autobus Komunikace: Asfaltová Popis: Naše kancelář Vám nabízí k prodeji stavební parcely v Obci Pátek a Křečkov u Poděbrad s možností výstavby našich Ecodomů.. Pozemky jsou kompletně zasíťovány včetně příjezdových cest a veřejného osvětlení. Jedná se o velmi hezkou a klidnou lokalitu na okraji obce. V obci veškerá občanská vybavenost a výborná dostupnost do okolních měst a na dálnici D11. Možnost zajištění financování. Doporučujeme prohlídku Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10%. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitostí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitostmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitých věcí ve výši cca 200,- Kč/m2. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovité věci: Ocenění nemovitých věcí se provede ve smyslu 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitými věcmi a závady váznoucí na nemovitých - 9 -
věcech. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Rajnyš Pavel Zástavní právo exekutorské Jiná omezení na nemovitých věcech nebyla zjištěna. 2. Závady: Závady nebyly zjištěny. Stanovení obvyklé ceny nemovité věci: S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovité věci jsou obchodovatelné. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovité věci 180 000,- Kč slovy: Stoosmdesáttisíc Kč Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitostmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že dané nemovité věci mají tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích 17.03.2014 Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz - 10 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 69/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 69/14. - 11 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí 3 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1-12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -