MAGISTRÁT MĚSTA ÚSTÍ NAD LABEM VELKÁ HRADEBNÍ 8 401 00 ÚSTÍ NAD LABEM Příloha č. 2 3 Odbor rozvoje města Vyřizuje: Mgr. Adamčík / tel.:475271624 ZADÁNÍ ÚZEMNÍ STUDIE Územní studie Ústí nad Labem - Kočkov Z11-3, P11-4 Dle 30 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), stanovuje pořizovatel územní studie následující zadání: Důvody a účel pořízení územní studie Pořízení územní studie je uloženo platnou územně plánovací dokumentací Územním plánem Ústí nad Labem, vydaným formou opatření obecné povahy na základě usnesení Zastupitelstva města Ústí nad Labem č. 94/11 ze dne 15. 12. 2011. Pořizovatelem územní studie je Magistrát města Ústí nad Labem, oddělení územního plánování, odbor rozvoje města, který zajištuje splnění kvalifikačních požadavků pro výkon územně plánovací činnosti podle ustanovení 24 stavebního zákona. Územní studie bude po schválení pořizovatelem a vložení do evidence územně plánovací činnosti sloužit jako podklad pro rozhodování v území. Územní studie může být použita i jako podklad pro zpracování, aktualizaci nebo změnu územně plánovací dokumentace. Cíle Územní studie prověří možnosti a podmínky změn v území a navrhne optimální využití území vzhledem k umístění všech ploch a jejich logické návaznosti s využitím přípustných a podmíněně přípustných činností v souladu s navrženým převažujícím účelem využití tak, aby bylo zajištěno kvalitní životní a sociální prostředí, navrženo veřejné prostranství dle platných právních předpisů a napojení všech ploch určených k zástavbě na dopravní a technickou infrastrukturu s ohledem na existující limity v území. Vymezení řešeného území Řešeným územím je: plocha změny Z11-3 v k. ú. Ústí nad Labem o celkové rozloze 15 298,79 m 2 plocha přestavby P11-4 v k. ú. Ústí nad Labem o celkové rozloze 2 162,65 m 2 Plocha změny Z13-1 se nachází na pozemcích p. č. 4432/1, 4432/3, 4432/5, 4432/6, 4439, 4440, 4441, 4442, 4443, 4444/1,4444/2, 4444/3, 4444/4, 5136 v k. ú. Ústí nad Labem. Plocha přestavby P11-4 se nachází na p. p. č. 4451/1 k. ú. Ústí nad Labem. Územní studie bude zpracována pro celé řešené území v rozsahu, v jakém je vymezeno platným územním plánem. V rámci řešení širších vazeb na okolí je možno v návrhu územní studie přesáhnout mimo vymezené území. Tento přesah musí být v návrhu odůvodněn. Požadavky vyplývající z platné územně plánovací dokumentace Územní plán Ústí nad Labem vymezuje pro plochy Z11-3 a P11-4 způsob využití BI plochy bydlení v rodinných domech městské a příměstské. BI plochy bydlení v rodinných domech městské a příměstské a) převažující účel využití - bydlení v rodinných domech s příměsí nerušících obslužných funkcí místního významu b) přípustné - rodinné domy (RD) - nezbytná dopravní a technická infrastruktura c) podmíněně přípustné - maloobchod, stravovací zařízení a nerušící provozy služeb, sloužící výhradně pro potřebu tohoto území - sportovní a rekreační objekty a plochy, sloužící pro potřebu tohoto území Stránka 1 z 14
- penziony s omezenou ubytovací kapacitou do 20 lůžek - zařízení drobné řemeslnické výroby a služeb nerušící bydlení d) podmínky funkčního a prostorového uspořádání - pro každé dva hektary vymezené zastavitelné plochy bude vymezena plocha veřejného prostranství s touto zastavitelnou plochou související o výměře nejméně 1000 m 2, do této výměry se nezapočítávají pozemní komunikace - zastavitelnost nových pozemků max. 30%, do které se započítávají veškeré zpevněné plochy, přístřešky, terasy zastřešené i nezastřešené, bazény, zahradní domky a podobné stavby e) nepřípustné - všechny ostatní výše neuvedené funkce a činnosti Převažujícím účelem využití předmětných ploch je bydlení v rodinných domech s příměsí nerušících obslužných funkcí místního významu. Přípustná je výstavba rodinných domů a nezbytné dopravní a technické infrastruktury. Podmíněně přípustné využití jsou maloobchod, stravovací zařízení a nerušící provozy služeb, sloužící výhradně pro potřebu tohoto území, sportovní a rekreační objekty a plochy, sloužící pro potřebu tohoto území, penziony s omezenou ubytovací kapacitou do 20 lůžek a zařízení drobné řemeslnické výroby a služeb nerušící bydlení. Nerušící obslužné funkce jsou takové doplňkové funkce k vymezenému převažujícímu účelu využití, které svou činností či vyvolaným provozem nenaruší pohodu okolního prostředí nad míru stanovenou příslušným předpisem. Plocha (funkce, činnost apod.) místního významu je plocha (funkce, činnost apod.), která má pouze lokální dopad a svým významem, rozsahem nebo využitím neovlivní území více obcí nebo více městských částí. Zastavitelnost pozemků je 30 %. Do této míry se započítávají veškeré zpevněné plochy, přístřešky, terasy zastřešené i nezastřešené, bazény, zahradní domky a podobné stavby. Územní plán Ústí nad Labem (str. 360 394) počítá v ploše Z11-3 s počtem 46 obyvatel a v ploše P11-4 s počtem 6 obyvatel. Tento údaj je pouze orientační (tzn. maximální ve smyslu bilancí) a slouží zejména k dimenzování veřejné infrastruktury na základě možností území a reálných odhadů. V návrhu územní studie po prověření možností ploch a veřejné infrastruktury může být tento počet snížen, zároveň ale musí odpovídat prahům efektivity (tz. min množství pro efektivitu vynaložených prostředků do veřejné infrastruktury). Západně od plochy Z11-3 se nachází přestavbová plocha P11-5, na kterou již byla zpracována a schválena územní studie (Ing. arch. Zeman, 19. 6. 2013). Tato studie již řeší napojení plochy Z11-3 dopravní a technickou infrastrukturou z ul. Lužická přes plochu P11-5. Územní studie je k dispozici k zapůjčení na Odboru rozvoje města nebo ke stažení na webových stránkách Magistrátu města Ústí nad Labem 1. Dle Územního plánu je jižně od plochy Z11-3 navržena veřejně prospěšná stavba D33 a D34 cyklostezka nový úsek v Doběticích. Územní studie bude tuto veřejně prospěšnou stavbu respektovat, prověří a případně navrhne možné napojení na tuto veřejně prospěšnou stavbu ze zájmového území. Požadavky na umístění a prostorové uspořádání staveb na řešení technické a dopravní infrastruktury a na ochranu a rozvoj hodnot území Územní studie bude respektovat regulativy územního plánu, které může přiměřeně zpodrobnit. Studie stabilizuje v celém území návaznosti na nadřazené sítě a komunikace (napojovací body, polohy křižovatek) a dále vymezí koridory vnitřní uliční sítě lokality pro umožnění účelného vedení inženýrských sítí. Systém obslužných komunikací v řešeném území bude navržen tak, aby byl odstraněn či minimalizován počet neprůjezdných (slepých) komunikací. Uspořádání komunikací musí v maximální míře respektovat geomorfologii terénu a platnou legislativu v oblasti dopravy. Územní studie prověří a navrhne vhodnou prostupnost území a návaznostem cestní sítě, zejména pro pěší. V návrhu územní studie budou dodrženy limity využití území. V případě, že navrhované řešení bude v konfliktu s některými limity využití území, je návrh možné akceptovat pouze při potvrzené dohodě s příslušným správcem dotčeného limitu v území. Obě plochy, Z11-3 i P11-4, se nachází z části ve vzdálenosti do 50 metrů od okraje lesa ochranném pásmu lesa. V případě navržení zástavby pro bydlení v tomto ochranném pásmu bude vyžadován souhlas orgánu státní správy lesů a souhlas vlastníka lesa s navrženým řešením. Z hlediska urbanistické koncepce bude posouzena a v rámci navrhovaného řešení zpodrobněna limitní/předpokládaná výšková úroveň, hustota zastavění (koeficient zastavění) a podíl zeleně v jednotlivých částech řešeného území. Rovněž se doporučuje zvážit vymezení některých dalších podrobnějších regulativů 1 http://www.usti-nad-labem.cz/cz/verejna-sprava/magistrat/odbory-oddeleni/odbor-rozvojemesta/informace/uzemni-studie.html Stránka 2 z 14
(odpovídající měřítku zpracování hlavního výkresu) např. uliční čáry, stavební čáry apod. V rámci řešení bude i návrh parcelace, která může být stanovena jako závazná nebo i nezávazná (tedy pouze doporučená). Dále bude navrhnut a odůvodněn minimální podíl převažující funkce (účel využití) včetně formy jakou má být tato funkce zajištěna. Urbanistická koncepce bude zohledňovat prostorovou a funkční návaznost na okolní plochy (vč. charakteru okolní zástavby popř. jeho sjednocujících znaků). Zpracovatel posoudí a odůvodní, zda je pro navržené řešení vhodná nebo nutná etapizace výstavby v území. V případě, že vznikne potřeba navrhnout etapizaci výstavby, zpracovatel odůvodněně vymezí jednotlivé stavební či územní celky a opatření a obhajitelným způsobem (funkční a zejména ekonomická hlediska) stanoví pořadí popř. vzájemné vazby jejich postupného naplňování. Stejně tak určí podmiňující stavby či opatření (např. stavby dopravní a technické infrastruktury), bez jejichž realizace nelze započít realizaci uvažované zástavby. Obecné pokyny Výchozím předpokladem je soulad územní studie s územně plánovací dokumentací, nelze však vyloučit ani možnost, že tento podklad bude obsahovat konkrétní pokyny pro změnu ÚPD s odůvodněním, zejména v návaznosti na řešení problémů v širším území. Územní studie bude obsahovat komplexní zdůvodnění přijatého řešení a dále údaje o splnění zadání a doplňujících pokynů pořizovatele vč. výčtu a odůvodnění případných odchylek a údaje o splnění požadavků na věcný obsah zpracované územní studie. Územní studie bude také obsahovat vyhodnocení souladu se stanovisky a připomínkami dotčených orgánů. Registrace územní studie bude podmíněna souhlasnými vyjádřeními vybraných dotčených orgánů/institucí: Oddělení hlavního architekta MmÚ Odbor dopravy MmÚ (napojení na dopravní infrastrukturu) Správce technické infrastruktury (napojení na technickou infrastrukturu) Odbor životního prostředí Magistrátu města Ústí nad Labem Komise pro územní plán Rady města Ústí nad Labem Vlastník přilehlého lesa s navrženým řešením (v případě navržení zastavění v ochranném pásmu lesa do 50 metrů) Statutární město Ústí nad Labem, Lesy České republiky, s.p. Územní studie bude obsahovat textovou část včetně odůvodnění navrženého řešení, grafickou část a dokladovou část. Textová část Textová část bude obsahovat zejména: Identifikační údaje Základní údaje o území, vymezení řešeného území, údaje o použitých podkladech Zhodnocení stávajícího využití území - charakteristika území, poloha, vazby na širší okolí, rozbor limitů využití území, zhodnocení podkladů a platné ÚPD, rozbor problémů k řešení Urbanistické řešení (návrh urbanistické koncepce) regulace pro umístění a prostorové uspořádání staveb, podmínky pro ochranu hodnot a charakteru území Návrh dopravního řešení Návrh řešení technické infrastruktury Komplexní odůvodnění navrženého řešení Vyhodnocení souladu s ÚPD a se zákonými předpisy, vyhodnocení souladu se stanovisky a připomínkami dotčených orgánů, vyhodnocení splnění zadání územní studie a pokynů pořizovatele Textová část může být doplněna tabulkami a kartogramy, kartodiagramy či dalšími tematickými mapami s údaji doplňujícími a charakterizujícími navržené řešení. Grafická část Grafická část bude zpracována na podkladě katastrální mapy v měřítku odpovídajícímu řešenému území a zobrazovaným jevům. Výkresy musí být snadno čitelné a srozumitelné. Výkresy budou obsahovat legendu použitých prvků a identifikační údaje. Grafická část bude obsahovat tyto výkresy (povinné): Výkres širších vztahů Stránka 3 z 14
Hlavní výkres urbanistický návrh vč. grafického vyjádření podmínek prostorového uspořádání Výkres dopravního řešení vč. technické infrastruktury Koordinační výkres s vyjádřením veškerých omezení, limitů, vazeb a to včetně přiléhajícího území Grafická část může být v případě potřeby doplněna o tyto výkresy (volitelné): Zákres současného stavu území, vč. stávajících inženýrských sítí Výkres pořadí změn v území Schéma vlastnických vztahů v území Perspektivy, vizualizace, případně charakteristické pohledy Dokladová část Dokladová část bude obsahovat zejména: Stanoviska a připomínky dotčených orgánů, správců sítí vč. výsledků projednání Přílohy Příloha č. 1 výřez z katastrální mapy Příloha č. 2 soupis pozemků Příloha č. 3 výřez z ÚP ÚnL Hlavní výkres Příloha č. 4 výřez z ÚP ÚnL Výkres základního členění území Příloha č. 5 výřez z ÚP ÚnL Koordinační výkres limity v území Příloha č. 6 výřez z ÚP ÚnL Výkres koncepce dopravní infrastruktury Příloha č. 7 výřez z ÚP ÚnL Výkres koncepce technické infrastruktury Příloha č. 8 výřez z ÚP ÚnL Výkres veřejně prospěšných staveb, opatření a asanací Příloha č. 9 ortofoto Příloha č. 10 Územní studie plochy P11-5 Stránka 4 z 14
Příloha č. 1 zadání - výřez z katastrální mapy Stránka 5 z 14
Příloha č. 2 soupis pozemků Plocha přestavby P11-4 Plocha změny Z11-3 Stránka 6 z 14
Příloha č. 3 - Výřez z ÚP ÚnL Hlavní výkres Stránka 7 z 14
Příloha č. 4 - Výřez z ÚP ÚnL Výkres základního členění území Stránka 8 z 14
Příloha č. 5 - Výřez z ÚP ÚnL Koordinační výkres limity v území Stránka 9 z 14
Příloha č. 6 - Výřez z ÚP ÚnL Výkres koncepce dopravní infrastruktury Stránka 10 z 14
Příloha č. 7 - Výřez z ÚP ÚnL Výkres koncepce technické infrastruktury Stránka 11 z 14
Příloha č. 8 - Výřez z ÚP ÚnL Výkres veřejně prospěšných staveb, opatření a asanací Stránka 12 z 14
Příloha č. 9 - ortofoto Stránka 13 z 14
Příloha č. 10 Územní studie plochy P11-5 Stránka 14 z 14