Znalecký posudek č /2011

Transkript

1 čj. 098/2011-N Znalecký posudek č /2011 O ceně obvyklé: Bytové jednotky č. 786/341, včetně spoluvlastnického podílu o velikosti 69/1679 na společných částech domu č.p. 786, 787, 788 a na pozemku p.č. st. 937 v KN veden jako zastavěná plocha a nádvoří o výměře 190, p.č. st. 938 v KN veden jako zastavěná plocha a nádvoří o výměře 190 m2, p.č. st. 939 v KN veden jako zastavěná plocha a nádvoří o výměře 194 m2, vše uvedeno na LV č pro k.ú. Malenovice u Zlína, obec Zlín, okres Zlín Objednatel posudku: EURODRAŢBY. CZ a.s. U Pískovny 890/ Praha 8-Kobylisy Posudek vypracoval: VEGA UHERSKÉ HRADIŠTĚ a.s. Hradební Uherské Hradiště Posudek obsahuje 11 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Uherském Hradišti,

2 ÚVOD Předmětem posudku je vypracovat cenu v čase a místě obvyklou bytové jednotky č. 786/341, včetně spoluvlastnického podílu o velikosti 69/1679 na společných částech domu č.p. 786, 787, 788 a na pozemku p.č. st. 937 v KN veden jako zastavěná plocha a nádvoří o výměře 190, p.č. st. 938 v KN veden jako zastavěná plocha a nádvoří o výměře 190 m2, p.č. st. 939 v KN veden jako zastavěná plocha a nádvoří o výměře 194 m2, vše uvedeno na LV č pro k.ú. Malenovice u Zlína, obec Zlín, okres Zlín. Účel posudku je zjištění ceny obvyklé, jako jednoho z podkladů pro draţbu ( 13 zákona 26/2000 Sb. v platném znění) k datu prohlídky, tj Speciální poţadavky zadavatele: nejsou Základ hodnoty : Ve smyslu 13 zákona o veřejných draţbách je podkladem pro odhad ceny předmětu draţby cena v místě a čase obvyklá. Ocenění cenou obvyklou je provedeno podle: 2 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, odst (1):.. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosaţena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2. NÁLEZ Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Byt č. 1786/ Zlín, Husova Region: Zlínský kraj Okres: Zlín Katastrální území: Malenovice u Zlína

3 - 3 - Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne bez účasti paní Heryánové Ludmily. Paní Heryánová Ludmila se prostřednictvím dcery paní Dagmar Kohoutové omluvila z prohlídky z důvodu hospitalizace v nemocnici v Praze. Proto namísto původního termínu prohlídky byl voleny náhradní termíny a pak Podklady pro vypracování posudku: Výpis z katastru nemovitostí LV č pro k.ú. Malenovice u Zlína ze dne Situační mapka zdroj internet Objednávka ze dne , čj. 098/2011-N Fotodokumentace ze dne Smlouva o převodu druţstevního bytu do vlastnictví člena druţstva ze dne Cenová mapa stavebních pozemků města Zlína Informace realitního trhu Vlastnické a evidenční údaje: Dle předloţeného LV č pro k.ú. Malenovice u Zlína ze dne je vlastníkem předmětného majetku: Heryánová Ludmila, Husova 786, Malenovice, r.č /444 Váznoucí závazky: Dle přiloţeného LV č pro k.ú. Malenovice u Zlína ze dne oceňovaných nemovitostech následující omezení vlastnického práva: váznou na Zástavní právo smluvní ve výši ,- Kč Oprávnění pro: HP Promotion s.r.o. IČ: Povinnost k: jednotka 786/341 Listina: Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni , V-6310/

4 - 4 - Celkový popis nemovitosti: Lokalita Pozice v obci Dostupnost centra Převaţující zóna Napojení na sítě a komunikace Kapacita sítí Dopravní dostupnost Dostupnost sluţeb Parkování Škodlivé vlivy Podnikatelská aktivita Konkurenční prostředí Ostatní MěstoZlín, statutární město, více jak 80 tisíc obyvatel, místní část Malenovice Bytový dům je situovaný v ulici Husova, mimo centrum městské části do 15 min. pěší chůze do centra městské části Malenovice Smíšená zóna - bytová zástavba, rodinné domy, zahrady, průmyslové stavby Dům má veškeré přípojky inţenýrských sítí, je přístupný z místní zpevněné komunikace (ulice Husova) na p.č. 901/4 ve vlastnictví Statutárního města Zlína dostatečná pro rodinné bydlení Místní část Malenovice je v systému MHD města Zlína V obci je pošta, je základní škola Ročník, je zdravotnické zařízení, je zařízení Policie ČR, je kanalizace s připojením na čističku odpadních vod, je vodovod, je plynofikace. Sluţby na úrovni krajského města Na zpevněné ploše u bytového domu Ţivotní prostředí bez poškození Silná ve městě Zlín je řada malých i velkých firem V současnosti se v místní části Malenovice nabízí k prodeji 15 bytů Bytová jednotka situovaná v bytovém domě, který má 4.NP (1.NP v části technické místnosti v části byty, 2. 4.NP byty) Bytový dům má celkem 3.sekce č.p. 786, 787, 788 Bytový dům má novou fasádu se zateplením, plastová okna. Byt je situován ve 4.NP, k bytu přísluší komora (ve 4.NP) a sklep (v 1.NP) Orientace bytové jednotky je na V-Z. Obsah posudku: Bytová jednotka č. 786/341 Spoluvlastnický podíl o velikosti 69/1679 na pozemcích p.č. st. 937, st. 938, st. 939

5 POSUDEK 3.1. VĚCNÁ HODNOTA Věcná hodnota dle THU Poznámka: Odhadcům nebyla předmětná nemovitost zpřístupněna. Vybavenost bytu vychází z předpokladu standardního vybavení, technické opotřebení vychází z předpokladu běţné údrţby. Bytová jednotka č. 786/341 na p.č. st. 937, st. 938, st. 939 Základy betonové, monolitické Zdivo, podezdívka konstrukční systém ţelezobetonový montovaný plošný Stropy ţelezobetonové montované Střecha plochá Krytina ţivičná Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu Vnitřní omítky vápenné hladké Fasádní omítky Se zateplením a fasádním nátěrem Vnější obklady Chybí Vnitřní obklady v bytě nejsou Schody ţelezobetonové s keramický povrchem Dveře a vrata dřevěné plné a prosklené Okna Plastová s izolačním sklem Podlahy obytných místností PVC, vlýsky Podlahy ostatních místností keramická dlaţba Vytápění ÚT z centrálního zdroje, radiátory litinové Elektroinstalace v domě 220/380V, v bytě jen světelná Bleskosvod instalován Rozvod vody rozvod T+S vody Zdroj teplé vody z centrálního zdroje Instalace plynu provedena Kanalizace splašková i dešťová Vybavení kuchyně plynový sporák, dřez, odsavač par Vnitřní vybavení ţaluzie, vestavěné skříně Záchod splachovací Ostatní Nezjištěno Dostavby a přístavby nebyly provedeny Rekonstrukce a modernizace Bytový dům - fasáda, výměna oken Bytová jednotka nebylo zjištěno, stavebně předpoklad původní stav, zařizovací předměty obměněny Úroveň / typ bytového domu bytový dům pro rodinné bydlení se třemi samostatnými vchody (č.p. 786, 787, 788 se 4.NP Přístupnost objektu po místní zpevněné komunikaci na ulici Husova Vnitřní dispozice bytu 3+ 1 Výměry jednotlivých místností nebyly zjištěny prohlídka nebyla umoţněna. Ve Smlouvě o převodu druţstevního bytu do vlastnictví člena druţstva je uveden pouze počet pokojů tj. 3+1 a celková podlahová plocha bytu tj. 69,17m2 a výčet místností: 3x pokoj, kuchyně, WC, koupelna, sklep, předsíň, šatna, spíţ, balkon Úroveň údrţby pravidelná

6 - 6 - Závaţné nedostatky Z roku Ţivotnost Současný a minulý způsob vyuţití nezjištěny z roku 1960 dle sdělení realitní kanceláře Zvonek 80 roků bytový dům pro rodinné bydlení s celkem 72 bytovými jednotkami ve třech vchodech Předmětný byt 3+1 ve 4.NP vchodu č.p. 786, orientace bytu V-Z Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Bytová jednotka č. 786/341 na p.č. st. 937, st. 938, st. 939 Husova Zlín Region: Zlínský Okres: Zlín Katastrální území: Malenovice u Zlína Bytová jednotka č. 786/341 Jednotkové mnoţství: Jednotka: m 2 byt 3+1: = 69,17 m 2 Jednotkové mnoţství celkem: = 69,17 m 2 Ocenění: Základní cena: ,- Kč/ m 2 69,17 m 2 * ,- Kč/ m 2 = ,- Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 51 roků Předpokládaná další ţivotnost (PDŢ): 29 roků Předpokládaná celková ţivotnost (PCŢ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŢ = 100 % * 51 / 80 = 63,750 % ,88 Kč Bytová jednotka č. 786/341 - výsledná cena = ,12 Kč Bytová jednotka č. 786/341 - cena po zaokrouhlení = ,- Kč

7 - 7 - Pozemky Jedná se o spoluvlastnický podíl o velikosti 69/1679 na pozemcích p.č. st. 937, st. 938, st Pro ocenění pozemku (spoluvlastnického podílu) vycházíme z cenové mapy stavebních pozemků města Zlína, kde je pro danou lokalitu stanovena jednotková cena 950,- Kč/m2. zastavěná plocha a nádvoří p.č. st m 2 á 950,- Kč/m 2 = ,- Kč zastavěná plocha a nádvoří p.č. st m 2 á 950,- Kč/m 2 = ,- Kč zastavěná plocha a nádvoří p.č. st m 2 á 950,- Kč/m 2 = ,- Kč Pozemky oceněné dle cenových map - celkem = ,- Kč Úprava ceny: spoluvlastnický podíl o velikosti 69/1679 * 0,041 Spoluvlast. podíl o velikosti 69/1679 na p.č. st. 937, st. 938, st. 939 = ,59 Kč Cena pozemků činí celkem ,- Kč 3.2. POROVNÁVACÍ HODNOTA V současnosti je nabízeno cca 15 bytových jednotek v obci Zlín-Malenovice NABÍDKOVÉ CENY REALITNÍCH KANCELÁŘÍ 1) Bytová jednotka Zlín-Malenovice, ulice Husova Prodej zrekonstruovaného bytu t 3+1 v Malenovicích u Zlína. Celý byt prošel v roce 2010 rekonstrukcí. V kuchyni, chodbě, koupelně a WC je poloţeno nové lino se vzorem dlaţby, v ostatních pokojích jsou koberce. Nové rozvody elektřiny (v mědi), plynu a nová plastová okna. Byt je plně zařízen a vše zůstává k dispozici novým majitelům. Pokoje jsou prostorné orientované na jih a sever. K bytu náleţí sklep. Náklady na provoz bytu jsou cca 3500 Kč/měsíc. Je moţno vyuţívat společné prostory - kolárna, prádelna, sušárna. V blízké době je naplánována revitalizace celého domu - zateplení, úprava balkonů na lodţie, fasáda atd. Dům se nachází na okraji sídliště ve velmi klidné lokalitě Malenovic. Veškerá občanská vybavenost je v dosahu - školka, škola, MHD, obchody atd. K bytu je moţno přikoupit garáţ, která se nachází nedaloko domu. Celková výměra bytu: 70 m2 Nabidková cena RK IMMOINVEST Group - corporate trading, s.r.o. ze dne ,- Kč, tj ,- Kč/m2

8 - 8-2) Bytová jednotka Zlín-Malenovice, ulice Husova Prodej 3+1 po rekonstrukci, na ul. Husova, nová kuchyňská linka s myčkou, el. troubou, zabudovanou lednicí a mrazákem, velká koupelna s hydromasáţní vanou i sprchovým koutem Jacuzzi, samostatná toaleta, v koupelně malá prádelnička se zděným dřezem, podlahy - dlaţba + parkety, vstupní bezpečnostní odhlučněné dveře, částečně nové el. rozdvody. Bytová jednotka vznikla ze dvou bytů, součástí je i šatna a komora, je velice prostorný. Dům je po revitalizaci. Celková výměra bytu: 85 m2 Nabídková cena RK ZVONEK ze dne ,- Kč, tj ,- Kč/m2 3) Bytová jednotka Zlín-Malenovice, tř.svobody Prodej pěkného bytu v osobním vlastnictví ve Zlíně-Malenovicích. Byt je ve výborném stavu,plastová okna a novější kuchyňskou linkou. Pěkný byt s výhledem. V blízkosti škola, školka, obchod a sluţby. Dům je kompletně revitalizován. Výměra bytu: 70 m2 Nabídková cena paní J.Bendové ze dne ,- Kč, tj ,- Kč/m2 4) Bytová jednotka Zlín-Malenovice, ulice 3.května Byt 3+1 v OV s balkónem, po kompletní rekonstrukci, stylová nová kuchyň, zděné jádro s novou koupelnou kde je vana i sprchový kout, plastová okna, rekuperační jednotky (řízené větrání). Byt se nachází v nízkopodlaţním domě s výtahem v 5. podlaţí z 5. K bytu náleţí sklep Výměra bytu: 65 m2 Nabídková cena RK H&B REAL, a.s. ze dne ,- Kč, tj ,- Kč/m2

9 - 9 - Komentář: Porovnání je provedeno s nabídkovými cenami bytů přímo v místní části Malenovice. Tyto nabídky se pohybují v rozmezí ,- Kč/m2 aţ ,- Kč/m2. Všechny srovnávané bytové jednotky jsou v osobním vlastnictví, velikosti jsou přibliţně stejné jako oceňovaný byt, vyjma bytu č. 2, který vznikl spojením dvou bytů. Navíc je třeba přihlédnout k situaci, kdy nabídkové ceny jsou obvykle vyšší neţ-li skutečně dosaţené. Dále přihlíţíme k situaci na trhu, kdy v této lokalitě je nabízeno cca 15 bytů 3+1 nebo 3+kk. Byt č. 1 je situován ve stejné ulici jako oceňovaný byt, bytová jednotka je po úplné rekonstrukci, bytový dům je v původním stavu. Oceňovaný byt je horší. Byt č.2 je situován rovněţ ve stejné ulici jako oceňovaný byt, byt i bytový dům je po celkové rekonstrukci. Oceňovaný byt je horší. Byt č. 3 je situován nedaleko oceňovaného bytu, byt je udrţován v původním dobrém stavu, není však zásadně rekonstruován, bytový dům je po revitalizaci. Oceňovaný byt je srovnatelný. Byt č. 4 je po úplné rekonstrukci. Oceňovaný byt je horší. Pro další výpočet porovnávací hodnoty, uvaţujeme jednotkovou cenu : ,- Kč/m2, při výměře podlahových ploch 69 m2 Porovnávací hodnota : ,- Kč 3.3. REKAPITULACE HODNOT Věcná hodnota bytu: Hodnota pozemků (podíl): Věcná hodnota celkem: Porovnávací cena: ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč

10 ZÁVĚREČNÁ ANALÝZA MAJETKU Pro stanovení ceny obvyklé za podmínek trhu v příslušné lokalitě k datu zpracování ocenění vycházíme z věcné hodnoty a porovnávací hodnoty. Výsledná cena obvyklá stanovená touto metodou je platná za předpokladu, ţe na objektu v případě vydraţení nevzniknou ţádné výdaje na vyprázdnění a vyklizení objektu. název hodnoty Kč věcná hodnota porovnávací hodnota Silné stránky nemovitosti : Moţnost napojení na veškeré inţenýrské sítě Bytový dům je revitalizován Bytový dům s malým počtem bytových jednotek Slabé stránky nemovitosti : K bytu nepřísluší garáţ ani garáţové stání S přihlédnutím k výše uvedeným skutečnostem a k výsledkům dílčích oceňovacích postupů, s důrazem dodrţení principu opatrnosti, kdy znalci nebyl umoţněno zjištění skutečného stavu, stanovujeme výslednou cenu obvyklou k datu prohlídky ve výši: ,- Kč Zástavní právo zaniká výkonem draţby, pro kterou je ocenění zpracováno, proto k těmto omezením není přihlíţeno.

11 ZÁVĚR Cílem znaleckého posudku bylo vypracovat cenu v čase a místě obvyklou bytové jednotky č. 786/341, včetně spoluvlastnického podílu o velikosti 69/1679 na společných částech domu č.p. 786, 787, 788 a na pozemku p.č. st. 937 v KN veden jako zastavěná plocha a nádvoří o výměře 190, p.č. st. 938 v KN veden jako zastavěná plocha a nádvoří o výměře 190 m2, p.č. st. 939 v KN veden jako zastavěná plocha a nádvoří o výměře 194 m2, vše uvedeno na LV č pro k.ú. Malenovice u Zlína, obec Zlín, okres Zlín, ke dni prohlídky tj Na základě provedené analýzy, s pouţitím uvedených metod ocenění pro určení ceny obvyklé k uvedenému datu, je tato stanovena ve výši : slovy: jedenmilionpadesáttisíc korun českých Za zprávu odpovídá ing. Vojtěch Masařík ,- Kč V Uherském Hradišti, ZNALECKÁ DOLOŢKA: Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne č.j. 234/97 - OOD, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí a trvalých porostů, movitých věcí, podniků a jejich částí, vkladů do obchodních společností, nehmotného majetku, cenných papírů a přírodních zdrojů. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtujeme dokladem č. faktura. SEZNAM PŘÍLOH: Výpis z katastru nemovitostí LV č pro k.ú. Malenovice u Zlína ze dne Situační mapka zdroj internet Fotopříloha Smlouva o převodu druţstevního bytu do vlastnictví člena druţstva ze dne