ZNALECKÝ POSUDEK č /2012

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2012 o ceně bytové jednotky č. 551/9 v domě č.p. 550 a č.p. 551 v Klatovech III, Pod Hůrkou, katastrální území Klatovy, obec Klatovy, okres Klatovy Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Beroun, Soudní exekutor Mgr. Pavel Polanský Palackého 31/ Beroun-Centrum Účel znaleckého posudku: Stanovení ceny podle platného cenového předpisu jako podklad pro provedení exekuce Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Václav Fryba Lipová 559/IV Klatovy Znalecký posudek obsahuje 8 stran textu včetně titulního listu a včetně 13 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Klatovech,

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Vyhotovení znaleckého posudku o ceně bytové jednotky č. 551/9 v domě č.p. 550, 551 v Klatovech III, Pod Hůrkou, včetně spoluvlastnického podílu 244/10000 na společných částech domu, příslušenství a stavebních pozemků parc. č. st a st v k.ú. Klatovy. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: bytová jednotka č. 551/9 Adresa nemovitosti: Pod Hůrkou Klatovy III Plzeňský Klatovy Klatovy Klatovy Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel: Základní cena podle 28 odst. 1 písm. i) : 400 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka se zaměřením nemovitosti byla provedena dne Podklady pro vypracování znaleckého posudku - 2x výpisy z katastru nemovitostí LV č.426 a LV č pro obec Klatovy - Smlouva kupní se zřízením předkupního práva o koupi a prodeji bytové jednotky č. 551/9 v domě č.p. 550 a č.p. 551, v části označené č.p. 551 v Klatovech III, uzavřená dne Prohlášení vlastníka dle zákona č. 72/ cenová mapa stavebních pozemků Města Klatovy - skutečnosti zjištěné na místě - informace a údaje sdělené předsedou samosprávy, panem Mikulou 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: pan Ivo Lužný, Pod Hůrkou 551, Klatovy III, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 244 / Vlastník pozemku: pan Ivo Lužný, Pod Hůrkou 551, Klatovy III, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 244 / Vlastnické právo k bytové jednotce č. 551/9, spoluvlastnický podíl 244/10000 na společných částech domu č.p. 550 a č.p. 551 a pozemcích parc. č. st a st v k.ú. Klatovy je zapsáno v katastru nemovitostí, vedeném Katastrálním úřadem pro Plzeňský kraj, Katastrálním pracovištěm Klatovy, na LV č.426 a LV č pro obec Klatovy na: Lužný Ivo (620521/0484), bytem Pod Hůrkou 551, Klatovy III, Klatovy 1 6. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace k oceňované nemovitosti se nedochovala. Vzhledem k opakovaně bezúspěšným pokusům o zastižení vlastníka bytové jednotky, pana Lužného a následně sdělení předsedy samosprávy pana Milana Mikuly, že se pan Lužný v bytě dlouhodobě nezdržuje, bylo ocenění bytové jednotky č.551/9 provedeno podle Smlouvy kupní o koupi a prodeji jednotky č. 551/9, uzavřené mezi Městem Klatovy, jako prodávajícím a panem Ivo Lužným, jako kupujícím, ze - 2 -

3 dne a dále podle Prohlášení vlastníka budovy o vymezení jednotek a společných částí v domě č.p. 550 a č.p. 551 v Klatovech III v ulici Pod Hůrkou na stavební parcele č a č Kopie těchto dokumentů byly znalci poskytnuty na Městském úřadu v Klatovech. Další údaje a informace k oceňované jednotce č. 551/9 poskytl znalci pan Milan Mikula - předseda samosprávy. Upozorňuji na zřízené předkupní právo města Klatovy k jednotce č. 551/9 v domě č.p. 550 a č.p. 551 v Klatovech III a to na dobu pěti let ode dne zápisu vlastnického práva vzešlého z kupní smlouvy do katastru nemovitostí, tj Celkový popis nemovitosti Jedná se o ocenění bytové jednotky č. 551/9 v bytovém domě č.p. 550 a č.p. 551 v Klatovech, Pod Hůrkou, který byl postaven a předán do trvalého užívání v roce Panelový bytový dům se dvěma vchody je postaven na severozápadním okraji sídliště Podhůrčí na stavebních parcelách kat. číslo st.2846 a st.2847 a podélnou osou je orientován ve směru JV-SZ. Dům s oceňovanou jednotkou je typový montovaný 9-ti podlažní, t.j. suterén a 8 nadzemních podlaží.. V suterénu se nacházejí sklepní kóje k jednotlivým bytům a společné nebytové prostory (2x kočárkárna, 2x sklad předmětů, 2x žehlírna, 3x sušárna, 2x prádelna, 2x WC), jiné příslušenství dům nemá. Svislé nosné konstrukce na bet. základové desce s izolací proti zemní vlhkosti jsou montované z prefa dílů, obvodový plášť je zateplen, stropy prefa, střecha plochá je opatřena krytinou z pozinkovaného plechu, úprava vnitřních povrchů je provedena jednovrstvou stěrkou. Dům je napojen na dálkové vytápění a je provedena instalace veškerých sítí. Ohřev vody je centrální, kuchyně vybavena plynovým sporákem, hygienické zařízení v instalačních prefabrikovaných (umakartových) jádrech jsou vybavena vanami, umyvadly a splachovacími WC. V domě je instalován výtah a je proveden rozvod domácího telefonu. Oceňovaný byt se nachází v dobrém stavu, pravděpodobně vyžadujícím zvýšenou údržbu, t.j. zejména hygienického zařízení a povlakových podlah z PVC. Dům se nachází ve velmi dobrém stavebně technickém stavu, úměrnému stáří a prováděné běžné údržbě. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Bytová jednotka č. 551/9-3 -

4 B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Bytová jednotka č. 551/9 Popis: Jedná se o ocenění bytu č.9, situovaného ve 4. nadzemním podlaží bytového domu označeného č.p. 551/III. Velikostí se jedná o byt 1+2 s příslušenstvím o celkové ploše jednotky 61,38 m 2. Vybavení bytu odpovídá standardu; montovaný panelový dům s vnitřními stěrkovými omítkami, okna plastová, dveře hladké plné a prosklené do ocelových zárubní, podlahy PVC ve všech prostorách bytu. Vytápění ústřední dálkové, centrální rozvod TUV, elektroinstalace, kanalizace a plynu. V kuchyni je zabudovaná kuchyňská linka s plynovým sporákem. Hygienické zařízení je v instalačním prefabrikovaném - umakartovém jádře, je instalován domácí telefon. Plastová okna bytu jsou orientována na SV a JZ. Oceňovaný byt se nachází v dobrém stavu, lze však předpokládat, že bude vyžadovat zvýšenou údržbu. Popis odpovídá sdělení předsedy samosprávy, pana Milana Mikuly. Vlastní ocenění jednotky: Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor 25 porovnávací metoda Poloha objektu: Plzeňský kraj, nad do obyvatel Stáří stavby: 40 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): Kč/m 2 Podlahové plochy bytu: kuchyň: 11,27 m 2 pokoj: 20,17 m 2 pokoj: 16,12 m 2 předsíň: 8,90 m 2 koupelna: 2,56 m 2 WC: 0,96 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 59,98 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti: sklep: 1,40 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: = 1,40 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 59,98 m 2 Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 1,40 m 2 x 0,10 = 0,14 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 60,12 m 2-4 -

5 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, II 0,00 sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě NP s výtahem III 0,05 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné II -0,10 mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní II -0,01 vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou II 1,05 údržbou Koeficient pro stáří 40 let: 0,80 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) x V 10 x 0,80 = 0,790 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro III 0,00 bydlení 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní II 0,00 spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené II 0,00 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 1,000 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je II -0,05 nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,

6 i = 1 Celkový index I = I V x I P x I T = 0,790 x 1,000 x 0,950 = 0,751 Ocenění: Cena upravená CU = IPC x I = Kč/m 2 x 0,751 = ,02 Kč/m 2 CP = CU x PP = ,02 Kč/m 2 x 60,12 m 2 = ,92 Kč Cena jednotky č. 551/9 stanovená porovnávacím způsobem = ,92 Kč Ocenění příslušenství jednotky - pozemky: Pozemky - kat. území Klatovy Popis: LV č.426 pro obec Klatovy, katastrální území Klatovy, okres Klatovy Jedná se o ocenění stavebních pozemků kat. č. st.2846 o výměře 215 m 2 a st.2847 o výměře 215 m 2, zastavěných stavbou bytového domu č.p. 550 a č.p. 551 v Klatovech III, Pod Hůrkou. Město Klatovy má vydanou cenovou mapu stavebních pozemků, platnou od Podle této cenové mapy činí cena 1m 2 výše uvedených pozemků 800,- Kč. Ocenění: Ostatní stavební pozemky: Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 27 cenová mapa zastavěná plocha a ,00 800, nádvoří 27 cenová mapa zastavěná plocha a ,00 800, nádvoří Ostatní stavební pozemky - celkem Pozemky - kat. území Klatovy - zjištěná cena = Kč Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky: Pozemky - kat. území Klatovy = Kč Kč Cena příslušenství - celkem: = Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku: - 6 -

7 Zjištěná cena pozemku: Kč Spoluvlastnický podíl: 244 / Hodnota spoluvlastnického podílu: Kč x 244 / = 8 393,60 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku ,60 Kč Bytová jednotka č. 551/9 - zjištěná cena = ,52 Kč - 7 -

8 C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Bytová jednotka č.551/ ,50 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,50 Kč Celkem ,50 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,50 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: Kč slovy: Osmsetšedesátšesttisícdevětsetsedmdesát Kč Výše uvedená výsledná cena Kč je cenou administrativní podle platného oceňovacího předpisu, stanovená porovnávacím způsobem. Tato cena odpovídá ceně obvyklé v místě a čase, za kterou se realizují prodeje nemovitostí obdobné velikosti a provedení. Klatovech, Václav Fryba Lipová 559/IV Klatovy - 8 -