ZNALECKÝ POSUDEK. č /2013

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2013 O ceně bytové jednotky č.654/31 v obci Slavičín, Obchodní č.p.654, včetně příslušenství a podílu o velikosti 754/19605 na společných částech domu a pozemcích p.č.st.877/4, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 38 m 2 a p.č.st.877/5, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 131 m 2, vše zapsáno na LV č.3961 pro k.ú.slavičín Objednatel posudku: Dražby.net s.r.o. Sokolská 584/11, Olomouc Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 19 stran textu a 3 stran příloh. Objednateli se předává v 3 vyhotovení. V Tršicích

2 A. Nález 1. Znalecký úkol zjištění obvyklé ceny bytové jednotky č.654/31 v obci Slavičín, Obchodní č.p.654, včetně příslušenství a podílu o velikosti 754/19605 na společných částech domu a pozemcích p.č.st.877/4, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 38 m 2 a p.č.st.877/5, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 131 m 2, vše zapsáno na LV č.3961 pro k.ú.slavičín 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č.654/31 Adresa předmětu ocenění: Obchodní Slavičín Kraj: Zlínský Okres: Zlín Obec: Slavičín Katastrální území: Slavičín Počet obyvatel: Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a ) * 0, = 77,8233 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. h): ZC = C p * 2,5 = 194,56 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.3961 pro k.ú.slavičín - kopie katastrální mapy - mapa okolí - 2 -

3 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: /027, Pan František Růžička, Obchodní 654, Slavičín, vlastnictví: SJM /002, Paní Jana Růžičková, Obchodní 654, Slavičín, vlastnictví: SJM Vlastníci pozemku: /027, Pan František Růžička, Obchodní 654, Slavičín, vlastnictví: SJM Odpovídají skutečnosti /002, Paní Jana Růžičková, Obchodní 654, Slavičín, vlastnictví: SJM 6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici 7. Celkový popis nemovitosti Znalec nebyl i přes písemnou výzvu do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění jsou odhadnuty dle vnějšího stavebně technického provedení a na základě informací z KN. Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 3+1, nacházející se ve 4.nadzemním podlaží panelového objektu se čtyřmi nadzemními podlažími a jedním podzemním podlažím. Valbová střecha, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je zateplená, okna jsou plastová, vnitřní omítky vápenné hladké. Vnitřní vybavení předpokládám standardní. Kuchyň je standardní s linkou a sporákem, WC je splachovací, koupelna s vanou. Topení je ústřední dálkové, vč.teplé vody. V domě není výtah, schody jsou železobetonové. Dům je napojen na elektřinu, veřejný vodovod, plyn i kanalizaci.objekt je z roku 1979, je v dobrém stavu

4 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka - 4 -

5 B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka Ocenění příslušenství jednotky - pozemky Pozemky Ocenění Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č položka č. 1: Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 0,5460 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,

6 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 194,56 1,00 2,1310 0, ,00 249,01 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a st.877/4 38,00 249, ,38 nádvoří 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a st.877/5 131,00 249, ,31 nádvoří Stavební pozemky - celkem ,69 Pozemky - zjištěná cena = ,69 Kč Rekapitulace cen příslušenství jednotky pozemky Pozemky = ,69 Kč ,69 Kč Cena příslušenství - celkem = ,69 Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 25 porovnávací metoda Poloha objektu: obec obyvatel Stáří stavby: 34 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): ,- Kč/m 2-6 -

7 Podlahové plochy bytu kuchyně: 11,95 m 2 pokoj: 12,06 m 2 pokoj: 16,21 m 2 pokoj: 20,64 m 2 koupelna: 2,43 m 2 WC: 1,10 m 2 komora: 2,53 m 2 předsíň: 5,91 m 2 lodžie: 2,25 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 75,08 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti sklepní koje: 2,58 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: = 2,58 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 75,08 m 2 Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 2,58 m 2 * 0,10 = 0,26 m 2 Podlahové plochy - celkem = 75,34 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Žádné z dále uvedených I -0,01 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00-7 -

8 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 34 let: 0,80 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,80 = 0,673 i = 1 III 0,85 Index polohy Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem II 0,02 nebo banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti - okrajová území obce II -0,01 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní síť obchodů a II 0,00 služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola nebo sportovní II 0,00 zařízení, přírodní sportoviště 7. Zdravotní zařízení v okolí nemovitosti - omezená dostupnost II 0,00 zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s III 0,00 více jak čtyřmi pravidelnými denními spoji 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost v obci - vyšší než je průměr v kraji I -0, Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0, Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 12 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 0,970 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - prodej dražbou I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,850 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,673 * 0,970 * 0,850 = 0,

9 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = ,- Kč/m 2 * 0,555 = ,47 Kč/m 2 CP = CU * PP = ,47 Kč/m 2 * 75,34 m 2 = ,27 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,27 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: ,69 Kč Spoluvlastnický podíl: 754 / Hodnota spoluvlastnického podílu: ,69 Kč * 754 / = 1 618,48 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku ,48 Kč Bytová jednotka - zjištěná cena = ,75 Kč - 9 -

10 C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka ,80 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,80 Kč Celkem ,80 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,80 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka ,80 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,80 Kč Celkem ,80 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,80 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: ,- Kč slovy: Osmsettřicetšesttisíctřistapadesát Kč

11 Závěr: Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní pro zajištění pohledávky ve výši ,- Kč s příslušenstvím a pohledávek budoucích - Private Capital Invest a.s., Štěpánská 539/9, Praha 2, Nové Město, Praha 2. Tato závada bude prodejem nemovitosti vymazána z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňuje. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : prodej zděného bytu 3+1 o velikosti 68 m² s balkonem, ve Slavičíně. Byt se nachází ve 4 nadzemním podlaží s krásným výhledem. Jsou zde nová plastová okna, kuch. linka včetně vestavěných spotřebičů, rekonstrukce koupelny a WC. Na chodbě jsou praktické vestavěné skříně. K bytu náleží sklep. Dům má novou střechu, zateplení + fasádu. V blízkosti se nachází veškerá

12 občanská vybavenost (obchody, škola, školka, tenisové kurty i park). Byt je ihned volný. Požadovaná cena ,- Kč včetně provize, včetně poplatků. Prodej bytu o dispozci 3+1 ve Slavičíně. Byt je v osobním vlastnictví, má celkovou výměru 72 m2 a je v původním, hezky udržovaném stavu. Nachází se v klidné lokalitě na okraji obce, v dosahu veškerá občanská vybavenost. Ihned k dispozici. Požadovaná cena ,- Kč včetně provize a právních služeb RK.. byt 3+1 Slavičín Obchodní. Byt je v původní stavu-ideální pro rekonstrukci podle svých představ. 4. patro domu, bez výtahu. Balkon s výhledem. V bytě jsou parkety. Dispozice 3+1. Klidná lokalita. Požadovaná cena ,- Kč

13 Obvyklá cena bez vlivu závad : ,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na ,- Kč. Slovy: Osmsettisíc Kč Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz V Tršicích Zpracováno programem NEMExpress AC, verze:

14 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2013 znaleckého deníku

15 E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti

16 Fotodokumentace nemovitosti

17 Mapa oblasti

18 - 18 -

19 - 19 -