ZNALECKÝ POSUDEK. č /13

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /13 o ceně bytové jednotky č.786/8 včetně spoluvlastnického podílu na budově čp a pozemcích st.2640-st.2642 v katastrálním území a obci Mladá Boleslav dle LV č a 4045 Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: IS Žižlavský v.o.s. Široká 36/ Mladá Boleslav insolvenční řízení Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Dana Matějková Smetanova 897/ Mladá Boleslav Znalecký posudek obsahuje 16 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. V Mladé Boleslavi

2 A. NÁLEZ Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně bytové jednotky č.786/8 včetně spoluvlastnického podílu na budově čp a pozemcích st.2640-st.2642 v katastrálním území a obci Mladá Boleslav dle LV č a 4045 vypracovaný pro potřebu insolvenčního řízení. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: bytová jednotka č. 786/8 Adresa předmětu ocenění: Čechova 786, Mladá Boleslav Kraj: Středočeský Okres: Mladá Boleslav Obec: Mladá Boleslav Katastrální území: Mladá Boleslav Počet obyvatel: Základní cena podle 28 odst. 1 písm. g): 500,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne a za přítomnosti zástupce pana Igora Nečase, paní Münsterové. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí pro k.ú.mladá Boleslav LV č ze dne informace z webových stránek ČÚZK ze dne stav souhlasí s LV č ze dne informace z webových stránek ČÚZK z LV č pro k.ú. Mladá Boleslav - snímek katastrální mapy z webových stránek ČÚZK ze dne kupní smlouva uzavřená , pr.účinky vkladu kupní smlouva uzavřená , pr.účinky vkladu informace vlastníka a výsledky místního šetření ze dne a fotodokumentace - informace z cenové mapy pozemků pro rok 2013 z webových stránek Města Mladá Boleslav - odhad č. 055/09/21 pro úvěrové řízení u HB a.s. vypracované Ing.J.Kratochvílem znalecký posudek č v archivu znalce - vlastní databáze skutečně realizovaných obchodů s nemovitostmi od r Vlastnické a evidenční údaje Vlastník: Igor Nečas, Čechova 786, Mladá Boleslav, vlastnictví: výhradní 6. Dokumentace a skutečnost Je k dispozici výše uvedená dokumentace, veškeré údaje a výměry potřebné pro ocenění byly zjištěny na místě samém, popříp.zjištěny z výše uvedených podkladů a sdělených informací vlastníkem nemovitosti. 7. Celkový popis nemovitosti Bytová jednotka v bytovém domě v ulici Čechova, v zástavbě zděných nízkopodlažních bytových domů mimo sídlištní zástavbu Severní město, v klidné boční ulici v blízkosti širšího centra města Mladá Boleslav, které je statutárním městem. V nedalekém sousedství v ulici Václavkova jsou 2 ZŠ, nedaleko 2 MŠ, v místě zastávka MHD, nedaleko nákupní centrum Kaufland. Mezi bytovými domy je vzrostlá zeleň, parkovací místa a dětské hřiště. Ve městě jsou velmi dobré pracovní příležitosti, je zde nízké procento nezaměstnanosti, velmi dobrá občanská vybavenost. 8. Obsah znaleckého posudku

3 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka č. 786/8 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby bytová jednotka č. 786/8 Popis Bytová jednotka 2+kk ve zděném nízkopodlažním bytovém domě o 1 PP a 4 NP, 4.NP vzniklo vestavbou v půdním prostoru. Byt se nachází ve 4.NP, je pokoje jsou orientované směrem Z/S, koupelna s WC směrem V. Dům je zděné konstrukce s valbovou střechou s vikýři, krytina bitumenšindel, fasáda stříkaná, schody teracové, do posledního NP ocelová konstrukce. V bytě jsou zděné příčky, stropy rovné a šikmé podhledy, okna dřevěná zdvojená a střešní, dveře hladké typové do ocelových zárubní, podlahové krytiny PVC, korková a ker.dlažba. Vytápění etážové kotlem na ZP, rozvod vody S+T, zdroj teplé kombinovaný s ÚT. Kuchyňský kout vybavený plynovým sporákem, kuchyňskou linkou menšího rozsahu v prostoru se šikmým stropem, koupelna ob.vanou, umývadlem a spl.wc odděleným 1 m vysokou příčkou. Dům původně postavený v roce 1952, v roce 1998 byla provedena vestavba bytových jednotek v půdním prostoru, provedení střešních vikýřů, výměna střešní krytiny. Stavebně technický stav odpovídá stáří výstavby bytové jednotky a pouze nezbytné údržbě, stavebně technický stav domu dobrý. Ocenění příslušenství jednotky - pozemky Popis Pozemky zastavěné bytovým domem, jsou rovinné, napojené na veškeré IS (VVŘ? VKŘ? ZP a přípojku elektro). Pro město Mladá Boleslav je vydaná schválená cenová mapa pozemků, pozemky jsou v této mapě zakresleny s cenou 1 300,- kč/m 2 pro rok Ocenění Ostatní stavební pozemky Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 27 cenová mapa zastavěná plocha st , , ,- 27 cenová mapa zastavěná plocha st , , ,- 27 cenová mapa zastavěná plocha st , , ,- Ostatní stavební pozemky - celkem ,- Pozemky - zjištěná cena = ,- Kč Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky - 3 -

4 pozemky = ,- Kč ,- Kč Cena příslušenství - celkem = ,- Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 25 porovnávací metoda Poloha objektu: Mladá Boleslav Stáří stavby: 61 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu kuchyňský kout: 8,74 m 2 pokoj: 23,55 m 2 pokoj: 14,13 m 2 předsíň: 3,33 m 2 koupelna s WC: 5,95 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 55,70 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná IV 0,10 2. Společné části domu - Žádné z dále uvedených I -0,01 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany II 0,00 - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení III 0,00 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní I -0,03 vybavení, bez dalších prostor 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Mírně snižující cenu - poloha ve 4.NP bez II -0,05 výtahu 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou II 1,05 Koeficient pro stáří 61 let: 0,70 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V 10 * 0,70 = 0,742 i = 1 Index polohy Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení bez zázemí IV 0,03 parků 4. Dopravní spojení - výborná dostupnost centra obce, centrum obce, III 0,02-4 -

5 výborné dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené II 0,00 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,050 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá III 0,00 poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 1,000 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,742 * 1,050 * 1,000 = 0,779 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = ,- Kč/m 2 * 0,779 = ,63 Kč/m 2 CP = CU * PP = ,63 Kč/m 2 * 55,70 m 2 = ,69 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,69 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: ,- Kč Spoluvlastnický podíl: 882 / Hodnota spoluvlastnického podílu: ,- Kč * 882 / = ,14 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku ,14 Kč Bytová jednotka č. 786/8 - zjištěná cena = ,83 Kč - 5 -

6 - 6 -

7 - 7 -

8 - 8 -

9 - 9 -

10 fotodokumentace ke dni

11 mapové podklady nabývací doklad

12 - 12 -

13 - 13 -

14 - 14 -

15 - 15 -

16 C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb celkem ,80 Kč Celkem ,80 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,80 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: ,- Kč slovy: Jedenmiliondvěstětřicettřitisícdvěstěčtyřicet Kč Pro účel ocenění pro insolvenční řízení by měla být navržena cena obvyklá, což je cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku k datu ocenění. Trh s byty v místě je plně rozvinutý a jsou k dispozici údaje ze skutečně realizovanými obchody s byty obdobné velikosti a provedení v dané lokalitě. Pro návrh obvyklé ceny je využito jednak administrativní ceny (cena zjištěná dle cenového předpisu Vyhl.450/2012 Sb., porovnávací způsob) a jednak metody porovnávací, na základě skutečně realizovaných obchodů s nemovitostmi. Jak je patrné z výše uvedeného, cena zjištěná téměř odpovídá metodě porovnávací. Od roku 2009, kdy byla tato nemovitost zakoupena za částku Kč, ceny bytů ve městě výrazně poklesly, v sídlišti Severní město až o 30 %, pokles cen u bytů ve zděných bytových domech blíže centru města nebyl pokles tak výrazný. Na základě analýzy trhu s nemovitostmi v regionu, za pomoci ceny zjištěné dle cenového předpisu a dle skutečně realizovaných obchodů s byty v regionu a s přihlédnutím ke všem výše uvedeným faktorům a zjištěním ve znaleckém posudku, pro úkol podání znaleckého posudku o ceně obvyklé nemovitostí ve vlastnictví navrhovatele - dlužníka navrhuji cenu, za kterou by bylo možno nemovitost ke dni zpeněžit ve výši: slovy: Jedenmiliondvěstěpadesáttisíc Kč ,- Kč Ing. Dana Matějková Smetanova 897/ Mladá Boleslav V Mladé Boleslavi D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: Znalecký posudek jsme podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne č.j.spr 4128/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /13 znaleckého deníku