Znalecký posudek č /2009

Transkript

1 Ing. Miroslav Krajíček - Mor. Krumlov, Náměstí T.G. Masaryka 28, PSČ: , IČ: Tel.: , mobil: , mir.krajicek@iol.cz Znalec obor ekonomika - ceny a odhady nemovitostí Držitel certifikátu QEN expert v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí Držitel koncese znalec pro oceňování majetku pro věci nemovité Člen AZO České republiky, o.s. Znalecký posudek č /2009 Ocenění nemovitosti - bytu č. 206/2 v objektu rodinného domu č.p. 206 v Moravském Krumlově, okr. Znojmo, včetně příslušenství a spoluvlastnického podílu na pozemku p.č uvedeno na LV č a 1825 pro obec a k.ú. Moravský Krumlov. Objednatel posudku: JUDr. Karel Urban Exekutorský úřad Brno-město Cejl Brno Účel posudku: Usnesení č.j. 97 EX 6598/08-39 Exekutorského úřadu Brno - město ze dne Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ocenění nemovitého majetku : Ing. Miroslav Krajíček U Mostu Mor. Krumlov tel.: mir.krajicek@iol.cz: Posudek obsahuje 10 stran textu včetně titulního listu a 2 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Moravském Krumlově,

2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je zjištění obvyklé ceny nemovitosti - bytu č. 602/2 v rodinném domě č.p. 206 včetně příslušenství a spoluvlastnického podílu na pozemku p.č zastavěná plocha a nádvoří. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Byt č. 206/2 Pod Zámkem Moravský Krumlov Region: Jihomoravský Okres: Znojmo Katastrální území: Moravský Krumlov 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne Podklady pro vypracování posudku: - výpis z katastru nemovitostí z LV č k.ú. Moravský Krumlov ze dne vyhotoveno dálkovým přístupem znalce - výpis z katastru nemovitostí z LV č k.ú. Moravský Krumlov ze dne vyhotoveno dálkovým přístupem znalce - kopie katastrální mapy kú Moravský Krumlov - oceňovací program Pluto-Olt: NEM oceňovací vyhláška č. 456/2008 Sb. - mapový portál JMK - Dohoda o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví ze dne fotodokumentace pořízená znalcem - podklady a údaje získané na MěÚ Moravský Krumlov - venkovní ohledání nemovitosti znalcem

3 údaje z realitní inzerce SREALITY.cz a REALS.cz - vlastní databáze cen nemovitostí 5. Použitá literatura: - Doc.Ing. Albert Bradáč, DrSC. : Teorie oceňování nemovitostí, III vydání - VÚT - ÚSI Brno: Metodika oceňování nemovitostí pro úvěrové řízení u České spořitelny, a.s. - ÚRS Praha, a.s. : Ukazatele průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku - Zbyněk Zazvonil: Výnosová hodnota nemovitostí ( 2004) 6. Vlastnické a evidenční údaje: SJM Böhm Jaroslav a Böhmová Jana, Pod Zámkem 206, Moravský Krumlov 7. Dokumentace a skutečnost: Znalec vycházel z uvedených podkladů. 8. Celkový popis nemovitosti: Předmětem ocenění je byt č. 602/2 situovaný v rodinném domě č.p. 602 v ulici Pod Zámkem v Moravském Krumlově. Rodinný dům byl na základě uvedené Dohody o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví ze dne rozdělen na dvě samostatné bytové jednotky. Je přízemní, nepodsklepený, bez podkroví. Oceňovaný byt je umístěn jako pravé část domu, se spoluvlastnickým podílem ve výši 1/2 na zastavěném pozemku p.č zastavěná plocha a nádvoří o výměře 674 m 2. Byt je užíván v souladu s evidenčním stavem k rodinnému bydlení. Bytová jednotky 602/2 obsahuje byt 3+1 s příslušenstvím a to: - kuchyně... 16,00 m 2 - pokoj m 2 - pokoj... 24,30 m 2 - pokoj... 25,30 m 2 - předsíň... 1,40 m 2 - spíž... 1,06 m 2 - WC... 1,12 m 2 - koupelna... 0,96 m 2 celkem zaokrouhleně 82,00 m2 K bytu náleží běžné venkovní úpravy ve dvoř (zpevněné plochy, venkovní schodiště, oplocení, přípojky na inženýrské sítě). Stáří domu je odhadem znalce 80 roků, byla provedena částečná

4 - 4 - modernizace ( výměna oken, ZTI, ÚT, plynoinstalace), jinak pouze běžná údržba. Standard vybavení průměrný, technický stav vyhovující Mapa oblasti: 9. Obecné předpoklady a omezující podmínky stanovení tržní hodnoty Toto ocenění je zpracováno v souladu s následujícími obecnými předpoklady a omezujícími podmínkami: - znalec vycházel ze své vlastní databáze, obecně přístupných informací a z informací s prohlášení o pravosti a platnosti podkladů předložených klientem - znalec vychází z toho, že informace z klientem předložených podkladů pro zpracování tržního ocenění jsou věrohodné a správné a nejsou tedy znalcem dále ověřovány - znalec zpracovává tržní ocenění podle podmínek na trhu v době jeho provádění a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání tržního ocenění - hodnoty v daném tržním ocenění stanovené jsou určeny pouze pro objednatele ocenění a jsou platné pouze pro uvedený účel - znalec v současné době ani v blízké budoucnosti nebude mít účast ani prospěch z podnikání, které je předmětem zpracovaného tržního ocenění a odměna za zpracování ocenění nezávisí na dosažených závěrech, nebo dohodnutých hodnotách Odhadce provedl základní přeměření nemovitosti a to pouze viditelné a dostupné části nemovitosti. Odhad byl zpracován ke dni K tomuto dni je hodnocen technický, ekonomický i právní stav nemovitosti. Odhadce nebere zodpovědnost za následné změny tržních podmínek ovlivňující hodnotu nemovitosti.

5 - 5 - Předpokládá se, že podklady a informace týkající se nemovitosti a předané odhadci jsou věrohodné a úplné a jsou v souladu s právními předpisy. Předpokládá se, že nemovitost není částečně ani celkově staticky narušena, ve stavebních konstrukcích a půdě se nevyskytují zdraví škodlivé látky a stavební a geodetická dokumentace odpovídají skutečnosti. 10. Použitá metoda ocenění Tržní hodnotou (cenou obvyklou) se ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb., rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Základní metodou ocenění je metoda porovnávací. Znalec má k dispozici vlastní databázi prodejních cen obdobných objektů v dané lokalitě, dále byly použity údaje z realitní inzerce - prodeje srovnatelných objektů v okrese Znojmo. Byla použita metoda přímého porovnání. Inzerovaná cena objektů je upravena je porovnána s oceňovanou nemovitostí a upravena zvolenými koeficienty porovnání. Pro informaci je proveden výpočet věcné hodnoty ( podle cenového předpisu). Na LV jsou uvedena omezení vlastnického práva obsahující: - zástavní práva smluvní k zajištění pohledávek - exekuční příkazy k prodeji a nařízení exekuce Na nemovitosti neváznou věcná břemena. 11. Obsah posudku: Byty a nebytové prostory 1) Byt 602/2

6 - 6 - B. Posudek Porovnávací metoda Znalec použil pro porovnání údaje z realitní inzerce (Sreality.cz) nabízených bytů v Moravském Krumlově. Oceňovaný dům: Jedná se o byt 3+1 s příslušenstvím prakticky o levou polovinu rodinného domu. Přízemní, nepodsklepený, bez podkroví. Vstup ze společné chodby, částečně modernizovaný, ve vyhovujícím technickém stavu. Příslušenství standardní ( dvorek, běžné venkovní úpravy). Není dokončena fasáda a oplocení dvora. Objekt je připojen na veškeré inženýrské sítě, příjezd po zpevněné místní komunikaci. Dvůr a vstupní chodba je společná s bytem č. 602/1. Popis porovnávaných objektů: Jednotka: m2 Množství jednotek oceňované stavby: 82,00 Byt č. 1: Byt 3+1, Sídliště, Moravský Krumlov Lokalita: Sídliště, Moravský Krumlov, Cena: Kč za nemovitost Datum vložení inzerátu: Popis: Exkluzivně nabízíme převod členských práv a povinností k bytu 3+1 na Sídlišti v Moravském Krumlově. Byt o ploše 73 m2 se nachází v 1. patře čtyřpatrového nově

7 - 7 - revitalizovaného panelového domu bez výtahu, náleží k němu sklep a balkon. Prodává se včetně kuch. linky s vestavěnými spotřebiči a vybavením dětského pokoje. Byt působí velice příjemným dojmem, nutno vidět. Byt č. 2: Prodej bytu 4+1 Moravský Krumlov Lokalita: Břízová, Moravský Krumlov, Cena: Kč za nemovitost Datum vložení inzerátu: Popis: Byt se nachází v cihlovém bytovém domě v 2.NP. Je to velmi prostorný byt 100 m2. Z hlavní chodby je vstup do koupelny, na WC, do dvou pokojíků, oproti vstupním dveřím je vstup do obývacího pokoje s lodžií. Z obýv.pokoje je také vstup do dalšího pokoje. Do kuchyně je vstup jak z chodby tak i z 3. pokoje. V kuchyni je i malá spižírna, v bytě jsou parkety, na chodbě je teraco a v koupelně a na WC dlažba. Byt je krásně světlý. K bytu patří malá zahrádka i dvojgaráž, která je hned za domem. Byt je v klidné části města blízko všem službám. Byt č. 3: Prodej bytu 2+1 Moravský Krumlov Lokalita: Sídliště, Moravský Krumlov, Cena: Kč za nemovitost Datum vložení inzerátu: Popis: Byt se nachází v panelovém domě po revitalizaci. Blízko ke všem potřebným službám. Ze vstupní chodby je vlevo vstup na WC, druhé dveře vedou do kuchyně s jídelním koutem. Z kuchyně je vstup do koupelny, která je průchozí na WC. Dále z kuchyně je také vstup do obývacího pokoje, kam je vstup i z chodby. Přímo oproti vstupním dveřím do bytu jsou dveře do prostorné šatny a vpravo je vstup do pokoje s balkonem. Byt má původní umakartové jádro. Volný po dohodě. Byt č. 4: Byt 3+1, Sídliště, Moravský Krumlov Lokalita: Sídliště, Moravský Krumlov, Cena: Kč za nemovitost Datum vložení inzerátu: Popis: Exkluzivně nabízíme pěkný byt 3+1 s lodžií v osobním vlastnictví na Sídlišti v Moravském Krumlově. Byt o ploše 75 m2 se nachází ve čtvrtém patře čtyřpatrového revitalizovaného panelového domu, byt je po částečné rekonstrukci.byt se nachází v klidném prostředí v blízkosti veškeré občanské vybavenosti. Náleží k němu sklep. Podrobnější informace u makléře.

8 - 8 - Byt č. 5: Byt 3 + 1, Polánka u Mor. Krumlova Lokalita: Nová, Polánka (Moravský Krumlov), Cena: Kč za nemovitost Datum vložení inzerátu: Popis: Exkluzivně nabízíme podkrovní cihlový byt 3+kk v osobním vlastnictví v Polánce u Moravského Krumlova, v klidné lokalitě s dobrou dostupností do M. Krumlova i do Brna ( cca 30 min), náleží k němu 2 sklepy. K bytu lze dokoupit garáž a kryté stání a převzít pronájem zahrady o rozloze cca 200m2. Seznam porovnávaných objektů: Název Realizovaná cenak m K c K v K 1 K 2 K 3 Množství [m2] Jedn. cena [Kč/m2.] byt č ,- Kč 1,05 0,85 0,95 1,00 0,80 1,00 73, ,73 byt č ,- Kč 1,05 0,90 0,95 0,90 0,80 0,95 100, ,93 byt č ,- Kč 1,05 0,90 0,95 1,05 0,80 1,00 68, ,36 byt č ,- Kč 1,05 0,85 0,95 1,00 0,80 1,00 75, ,40 byt č ,- Kč 1,10 0,85 0,95 1,05 0,80 1,00 70, ,00 Součet: ,42 Kč/m2. / 5 Koeficienty: K m. koeficient místa K c.. časový koeficient K v. koeficient vybavení K 1.. koeficient příslušenství K 2. koeficient zdroje ceny K 3. názor znalce Průměrná jednotková cena: ,88 Kč/m2 Minimální jednotková cena: 8 381,93 Kč/m2. Maximální jednotková cena: ,73 Kč/m2 Základní cena: ,88 Kč 82,00 á ,88 Kč/ = ,16 Kč Byt 602/2 - výsledná cena = ,16 Kč Byt 602/2 - cena po zaokrouhlení = ,- Kč

9 - 9 - C. Rekapitulace Odhad obvyklé hodnoty nemovitosti byl proveden metodou porovnávací. Oceňovaný byt je situován v rodinném domě v okrajové části města v lokalitě Po Zámkem. Klidové lokalita převážně se zástavbou rodinných domů. Byt je běžně udržován, částečně modernizován, ve vyhovujícím stavu, užívaný v souladu s evidenčním stavem k bydlení. Standard vybavení průměrný. Vstupní chodba i dvorek je společný i pro byt č. 602/1 (levá plovina domu). V místě je na realitním trhu mírný pokles poptávky nad nabídkou u rodinných domů této cenové kategorie. Jedná se o průměrnou lokalitu. Ve městě je vyšší občanská vybavenost (úřady, zdravotnické zařízení, sportovní zařízení, hotel, ZŠ, gymnázium, střední odborná škola, DPS, restaurace,..), dobrá dopravní dostupnost do Brna i Znojma (autobus, vlakové spojení), omezené pracovní příležitosti. Porovnávací cena celkem: ,- Kč Obvyklá cena: ,- Kč slovy: osmsetčtyřicettisíc Kč Na základě žádosti objednatele provedl znalec ocenění nemovitosti v ceně obvyklé. V Moravském Krumlově, Ing. Miroslav Krajíček U Mostu Mor. Krumlov

10 D. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne pod č. j. Spr. 5816/81 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací na nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2009 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č.... E. Seznam příloh: - výpis z KN z LV č kú Moravský Krumlov - informace o budově - schema jednotky - kopie katastrální mapy