ZNALECKÝ POSUDEK. č /2013. bytu č.205/9 v bytovém domě čp.40,120,121,202,205 ; ul.plzeňská, v Praze 5, kat.území: Košíře.

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2013 bytu č.205/9 v bytovém domě čp.40,120,121,202,205 ; ul.plzeňská, v Praze 5, kat.území: Košíře. Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Kladno - č.j. 088 EX 3500/09 ul.petra Bezruče Kladno Účel znaleckého posudku: nařízení exekuce Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Josef Kalous Alžběty Noskové Velká Dobrá telefon: Kalous.Josef@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 8 stran textu včetně titulního listu a 11 stran příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. Ve Velké Dobré

2 -2- A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovit obvyklou cenu bytu č.205/9 v bytovém domě čp.40,120,121,202,205; ul.plzeňská, v Praze 5 - Košíře a ocenit dále příslušenství a závady s nemovitostí spojené. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Byt č. 205/9 Plzeňská 40,120,121,202, Praha 5 Kraj: Hl.m. Praha Okres: Hl.m. Praha Obec: Praha Katastrální území: Košíře Počet obyvatel: Základní cena podle 28 odst. 1 písm. a): 2 250,- Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka byla provedena dne (zvenku...). 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - dne obhlídka nemovitosti (zvenku), vnitřní prohlídka bytu nebyla umožněna..., pouze provedena prohlídka prostor schodiště a chodby v 6.nadzemním podlaží - fotodokumentace pořízená znalcem dne (zvenku) - 2 výpisy z KN ze dne snímek katastrální mapy ze dne žádost o vypracování znaleckého posudku ze dne usnesení o ustanovení znalce ze dne (č.j.088ex 3500/09) - exekuční příkaz ze dne kupní smlouva ze dne uzavřená mezi p.josefem Rybou a p.štěpánem Rybou (zjištěno na KÚ Praha dne ) - údaje zjištěné na MěstÚ Praha 5 dne : a/ kolaudační rozhodnutí ze dne vydané pod č.j.výst.koš.p /76 Ha (98 byt.jednotek) b/ stavební povolení ze dne vydané Stavebním úřadem v Praze 5 pod č.j.výst.koš.p /75 Chm 5. Vlastnické a evidenční údaje - viz Příloha č.3 znaleckého posudku. 6. Celkový popis nemovitosti

3 -3- Předmětem ocenění je byt č.205/9 v 6.nadzemním podlaží bytového domu o 5 bytových sekcích (čp.40,120,121,202,205) v Praze 5 - Košíře, v ulici Plzeňské. Bytový dům má 8 nadzemních podlaží, plochou střechu a je nepodsklepený; bytový dům je užívaný od r.1977, v přízemí má komerční prostory (prodejny). Byt č.205/9 je velikosti 4+1 a spoluvlastnický podíl na společných částech domu a pozemcích p.č.36/2,36/4,38/2,39,41,43,44/2 je 127/ Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Byt č.205/9 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Byt č.205/9 Popis Jedná se o byt velikosti 4+1 v 6.nadzemním podlaží, vlevo od schodiště; byt sestává ze 4 pokojů, kuchyně, předsíně, koupelny, WC, komory a lodžie; celková podlahová plocha bytu je 91,10m2 (bez lodžie) - tyto údaje jsou převzaty z kupní smlouvy...! Při ocenění bez možnosti vnitřní prohlídky bytu - vycházím z předpokládaného průměrného stavu bytu... Ocenění příslušenství jednotky - pozemky Pozemky Popis Jedná se o pozemky oceněné dle platné cenové mapy hlavního města Prahy. Ocenění Ostatní stavební pozemky Typ Název Parcelní číslo Výměra [m2] Jedn. cena [Kč/m2] Cena [Kč]

4 -4- ostatní plocha ostatní komunikace Ostatní stavební pozemky - celkem 38/2 245, , , , , , , ,- 44/2 264, ,- 36/ , ,- 36/4 93, , ,- Pozemky - zjištěná cena ,- Kč Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky Pozemky ,- Kč ,- Kč Cena příslušenství - celkem ,- Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): Podlahové plochy bytu kuchyň: obývací pokoj: pokoj 1: pokoj 2: pokoj 3: koupelna: WC: předsíň: komora: lodžie: Bytový prostor 25 porovnávací metoda Praha 5 36 let ,- Kč/m2 12,70 m2 18,20 m2 12,30 m2 12,30 m2 14,10 m2 2,60 m2 0,80 m2 15,80 m2 2,30 m2 6,80 m2

5 -5- Započítaná podlahová plocha bytu: 97,90 m2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu - Komerční plochy, sauna nebo fitnes 3. Příslušenství domu - Příslušenství zvyšující cenu bytu (např.venkovní parkovací stání,..) 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 36 let: 0,80 č. Vi 0,02 0,10 0,03 0,85 č. IV Pi 0,03 0,02 9 Index vybavení IV (1 + Vi) * V10 * 0,80 0,782 i1 Index polohy Název znaku 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení bez zázemí parků 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - výborné, privátní parkování 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů 8 Index polohy IP (1 + Pi) 1,050 i1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) Ti -0,05

6 -6-3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu 3 Index trhu IT (1 + Ti) 0,950 i1 Celkový index I IV * IP * IT 0,782 * 1,050 * 0,950 0,780 Ocenění Cena upravená CU IPC * I ,- Kč/m2 * 0, ,- Kč/m2 CP CU * PP ,- Kč/m2 * 97,90 m ,- Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: ,- Kč Spoluvlastnický podíl: 127 / Hodnota spoluvlastnického podílu: ,- Kč * 127 / ,01 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + Byt č.205/9 - zjištěná cena ,- Kč ,01 Kč ,01 Kč

7 -7- C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen - administrativní cena: 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Byt č.205/ ,- Kč 1. Ocenění staveb celkem ,- Kč Celkem ,- Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: ,- Kč ,- Kč Závěr - stanovení obvyklé ceny: Na základě všech výše uvedených údajů a skutečností, po zhodnocení stavu na trhu s nemovitostmi, po porovnání s nabízenými prodeji v této lokalitě, mohu konstatovat, že dle mého názoru, je : Obvyklá cena nemovitosti ,-Kč (slovy: třimilionyosmsetpadesáttisíckč) Jednotlivá práva a závady spojené s touto nemovitostí (věcná břemena,nájemní smlouvy) nebyla žádná zjištěna...! Ing. Josef Kalous Alžběty Noskové Velká Dobrá telefon: Kalous.Josef@seznam.cz Ve Velké Dobré D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze

8 -8- ze dne pod č.j.spr.310/91 pro obor stavebnictví, odvětví - stavby obytné, průmyslové a zemědělské. Dne rozšířeno o obor ekonomika - ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č /2013. E. SEZNAM PŘÍLOH Fotodokumentace nemovitosti ze dne Situace - poloha v obci Snímek katastrální mapy ze dne Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.2571 ze dne Porovnatelné nabídky bytů k prodeji v této lokalitě ze dne počet stran A4 v příloze:

9 -9- Bytový dům čp.40,120,121,202,205, ul.plzeňská, Praha 5 Košíře ; pohled severní (uliční) Pohled jihovýchodní

10 Pohled jihozápadní 6.nadzemní podlaží - chodba se schodištěm

11 Vstupní prostor před bytem č.205/9 (6.nadz.podl.) Byt č.205/9 vlastník: p.ryba Štěpán (prohlídka bytu neumožněna )