ZNALECKÝ POSUDEK. č Vlastník nemovitosti : Rudovský Rudolf, Křemyslova 577/11, Praha Nusle & spol.

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č O ceně zemědělských pozemků čísla parcel 224/29, 965/9 a 967/8 a lesního pozemku číslo parcely 1238/2, vše v katastrálním území Vilice, obec - Vilice, okr. Tábor. Vlastník nemovitosti : Rudovský Rudolf, Křemyslova 577/11, Praha Nusle & spol. Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Kladno, č.j. 088EX 1802/11-42 Petra Bezruče Kladno Účel znaleckého posudku: Odhad obvyklé ceny nemovité věci jako podklad pro exekuční řízení Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb., č. 228/2014 Sb. a č. 225/2017 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb., č. 443/2016 Sb. a č. 457/2017 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: V Říčanech Ing. Jiří Janovský Nerudova 774/ Říčany telefon: janovsky_j@post.cz

2 1. Úvod 1.1. Obecné informace Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku, v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Hodnota nemovitosti je určena k datu uvedenému na titulní straně. Obvyklá cena pro exekuční řízení je stanovena v souladu se zákonem č. 151/97 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb. a s ustanovením 66, odst. 5 exekučního řádu (120/2001 Sb.) a návazně s ustanovením 336 o.s.ř. Podkladem pro stanovení obvyklé ceny jsou obecně hodnoty stanovené třemi základními metodami, které jsou používané v různých modifikacích : - metoda věcná (nákladová) - metoda výnosová (příjmová) + event. stanovení průměrné hodnoty (vážený, aritmetický průměr) - metoda porovnávací (tržní, statistická) Nově je také často vypovídající, zjištěná cena administrativní (současné cenové předpisy), zejména pokud lze použít tzv. porovnávací metodu ocenění. Pokud se pro porovnání použijí realitní inzerce, pak je třeba zohlednit skutečnost, že první inzerce není zpravidla konečnou sjednanou cenou. Tato je až o 20% nižší, záleží na představách prodávajícího a event. solidnosti RK. Obvyklou cenu nelze spočítat podle žádných matematických zákonitostí. Je možné ji stanovit pouze na základě aplikace podrobné znalosti a průzkumu místního trhu s nemovitostmi na konkrétní oceňovanou nemovitost Ocenění je provedeno ke dni Použité předpisy, literatura a podklady - Vyhláška číslo 457/2017 Sb. (prováděcí vyhláška) + Zákon č.151/97 Sb. o oceňování majetku - Zákon číslo 89/2012 Sb. NOZ - Zákon číslo 256/2013 Sb. o katastru nemovitostí - Vyhl. číslo 358/2013 Sb. - OSŘ číslo 99/1963 Sb. v aktuálním znění - Vyhl. číslo 26/2000 Sb. o dražbách v aktuálním znění - 2 -

3 - Metodika oceňování nemovitostí pro účely úvěrového řízení v České spořitelně a.s. vydané CERM Brno s.r.o. v roce 1995, novelizované ÚSI Brno - - Metodiky oceňování pro ČMHB a.s., Stavební spořitelny, KB a.s., Pyramida a další - - Občanský soudní řád č. 99/1963 Sb. ve znění pozdějších předpisů - - Teorie oceňování nemovitostí vydané CERM Brno (autor Doc.Ing.A.Bradáč DrSc) - Vlastní databáze tržního oceňování v úrovni CU Metodika oceňování doporučená komorou odhadců majetku při ČKOM - Nemovitosti oceňování a právní vztahy, vydalo Linde Praha,a.s. (Prof.Ing.Albert Bradáč DrSc) - Mandátní smlouva s KB a.s. pro oceňování nemovitostí - Zákon č. 120/2001 Sb. exekuční řád (Konkrétní podklady pro ocenění viz zjištění administrativní ceny) 2. Nález 2.1. Místní šetření bylo provedeno osobně znalcem dne za účasti Ing.M.Pacovského (znalec na lesy) 2.2. Vlastnická práva jsou zapsána na LV číslo 33 pro katastrální území Vilice, obec Vilice, okr. Tábor lesní pozemek. Dále na LV číslo 147 pro katastrální území Vilice, okr. Tábor zemědělské pozemky Podklady pro vypracování ocenění Viz zjištění administrativní ceny bod 3.3. (podrobně) 3. Posudek ocenění nemovitosti 3.1. Metodika ocenění Pro odhad tržní hodnoty je použita podpůrně metodika oceňování nemovitostí pro účely - 3 -

4 úvěrových řízení v České spořitelně a.s., KB a.s. a dalších peněžních ústavů, přičemž je respektován zákon č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Toto ocenění je vypracováno pouze pro účel stanovení obvyklé ceny jako podklad pro exekuční řízení. Obvyklá cena je stanovena na základě administrativní a porovnávací hodnoty (resp.jejich kombinace) a informací získaných v místě. Podpůrně je zjištěna cena administrativní, dle vyhl.č. 457/2016 Sb. (současný cenový předpis, ve smyslu zákona číslo 151/97 Sb.). Tam, kde je nedostatek aktuálních porovnávacích údajů přímo z trhu, je takto zjištěná cena jednou z víceméně objektivních metod určení tržní ceny. U lesního pozemku s lesním porostem je zohledněna skutečnost, že tržní ceny běžného lesa jsou dlouhou dobu na cca 50% - 75% administrativní ceny (15,- Kč 25,- Kč/m2), také s přihlédnutím k velikosti pozemku a podílovému spoluvlastnictví Zjištění administrativní ceny NÁLEZ 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek o ceně nemovité věci - zemědělských pozemků čísla parcel 224/29, 965/9 a 967/8 a lesního pozemku s lesním porostem číslo parcely 1238/2, vše v katastrálním území Vilice, okr. Tábor. Jedná se o odhad obvyklé ceny nemovité věci pro účely exekuce na základě usnesení OS pro Prahu 4 č.j. 66 EXE 2490/ ze dne pravomocného dnem , kterým byla nařízena exekuce vykonatelného výkazu nedoplatků VZP ČR č.j ze dne k vymožení pohledávky oprávněného : VZP ČR proti povinnému - Rudolf Rudovský, bytem Křesomyslova 577/11, Praha. Jedná se o exekuční příkaz, ( výkon rozhodnutí prodejem nemovitosti ), forma dražby, prodej nemovitostí s příslušenstvím, ve smyslu 59 a 66 exekučního řádu. Dle 66, odst. 5 ex. řádu znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu ( odkaz na zákon č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů ). Dle 69 ex. řádu ve spojení s ust. 323 a násl. zákona č. 99/1963 Sb. ve znění pozdějších předpisů ( O.S.Ř. ) bude nemovitost zpeněžena formou prodeje. Formu dražby upravuje O.S.Ř. v 336. Tyto zákonné normy stanoví, že pro dražbu musí být zajištěn odhad ceny předmětu dražby v místě a čase obvyklé. Toto zjištění administrativní ceny je jedním z podkladů pro stanovení obvyklé ceny nemovitosti ve smyslu zák. č. 151/97 Sb. Úkolem znalce je, mimo jiné, odhadnout obvyklou cenu event. práv a závad na nemovitosti váznoucích ( s nemovitostí spojených ), závady, které prodejem v dražbě nezaniknou. ( 66 ex. řádu a 336 o.s.ř. ). Žádné takovéto práva, nebo povinnosti nejsou zjištěny. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Zemědělské pozemky a lesní pozemek, Vilice, okr. Tábor Vilice Vilice - 4 -

5 LV: 147 Kraj: Jihočeský Okres: Tábor Obec: Vilice Katastrální území: Vilice Počet obyvatel: Prohlídka Prohlídka byla provedena dne a za přítomnosti osobně znalec ( povinný nespolupracoval ), dále konzultant na lesy, Ing. M. Pacovský. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem ze dne , číslo listu vlastnictví 33, katastrální území Vilice, okr. Tábor - Dtto ze dne , číslo listu vlastnictví 147, katastrální území Vilice, okr. Tábor - - Snímky katastrálních map předmětných pozemků, včetně podrobné situace v obci - - Fotodokumentace nemovitostí pořízená při místním šetření - - Usnesení exekutorského úřadu Kladno č.j. 088EX 1802/11-42 ( ustanovení znalce, zpřesnění úkolu ) - Exekuční příkaz vydaný Exekutorským úřadem Kladno, JUDr. Jana Škofová č.j. 088EX 1802/ Konzultace se znalcem na lesy - Ing. Miroslav Pacovský ( zjištění skutečného stavu lesního porostu ), koncept posudku - 5. Vlastnické a evidenční údaje Jsou evidovány na listu vlastnictví číslo 33 lesní pozemek a na listu vlastnictví číslo 147 zemědělské pozemky, pro katastrální území Vilice, okr. Tábor. Bližší - viz přílohy posudku. 6. Dokumentace a skutečnost. Způsob užívání nemovitostí je shodný s právním stavem tj. lesní pozemek s lesním porostem a zemědělské pozemky užívané pro rostlinnou zemědělskou výrobu. Povinný přes písemné doporučené obeslání se znalcem vůbec nespolupracoval. 7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaný lesní pozemek se nachází východním směrem od obce Vilice, v lokalitě Bukovice, na severním okraji tohoto lesního komplexu a tvoří přechod mezi lesními a zemědělskými pozemky. Parcela má tvar úzkého, protáhlého obdélníka a je poměrně malé výměry, proto je přesná identifikace hranic v terénu obtížná. Přístup je možný přes zemědělské pozemky, případně lesními přibližovacími linkami. Zemědělské pozemky jsou situovány mimo zastavěné území obce, severně, začleněné do velkých půdních celků, využívané pro zemědělskou rostlinnou výrobu. Aktuálně osázené pšenicí a řepkou

6 Prostor lokalit Pod vsí a Nad jámami. Severně od od obce poblíž Velkého vilického rybníku. Přístup po úzké asfaltové cestě a poslední část přes další zemědělské pozemky. Tato cesta pokračuje dále do lokality Zátiší. Vilice jsou ostatní obcí okresu Tábor, základní občanská vybavenost. Správní centrum v Mladé Vožici. 8. Obsah znaleckého posudku LV č. 147 zemědělské pozemky 1. Zemědělské pozemky - LV č. 33 lesní pozemek 1. Lesní pozemek - 2. Lesní porosty - ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb., č. 228/2014 Sb. a č. 225/2017 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb., č. 443/2016 Sb. a č. 457/2017 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. LV č. 147 zemědělské pozemky 1. Zemědělské pozemky - Jedná se o tři parcely evidované jako orná půda a trvalý travní porost. Situovány mimo zastavěné území obce, severní část katastru, prostor mezi Velkým vilickým rybníkem a osadou Zátiší. Parcely jsou začleněné do velkých půdních celků, využívané pro rostlinou zemědělskou výrobu. Nejsou zjištěny žádné podklady, které by pozemky určovaly pro jiné, než zemědělské využití. Ocenění se provede dle příslušných BPEJ, které jsou součástí listu vlastnictví. Event. srážky, přirážky k základní ceně - viz dále. Ocenění Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] Trvalý travní 224/ ,34 1, ,54 porost Orná půda 965/ ,22 4, ,02 Orná půda 965/ ,40 1, ,40 Orná půda 967/ ,04 7, ,08 Orná půda 967/ ,22 4, ,92 Orná půda 967/ ,40 1, ,20 Orná půda 967/ ,04 4, ,00 Zemědělské pozemky oceněné dle 6-6 -

7 Celkem: m ,16 Zemědělské pozemky - - zjištěná cena = ,16 Kč LV č. 33 lesní pozemek 1. Lesní pozemek - Lesní pozemky jsou oceňovány podle 7 a přílohy č. 6 cenové vyhlášky na základě sazeb odpovídajících plošně převládajícím souborům lesních typů ( SLT ) dle příslušných porostních skupin. Základní cena je pak dále upravena srážkami ceny lesních pozemků podle přílohy č. 7 vyhlášky. Základní cena lesního pozemku nesmí být nižší než 1,0 Kč/m 2. Ocenění Lesní pozemek oceněný dle 7 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 7 Tvar lesních pozemků ( např. v závislosti na šíři řemenových -20 % parcel ): Celková úprava ceny: -20 % Výměra JC Úprava Cena Název Parcelní číslo SLT UC [Kč/m2] [m2] [Kč/m2] [%] [Kč] Lesní pozemek 1238/2 5K 229 4,86-20,00 3,89 890,81 Lesní pozemek oceněný dle 7 - celkem 229 m 2 890,81 Lesní pozemek - - zjištěná cena = 890,81 Kč 2. Lesní porosty - Lesní porosty jsou oceňovány dle 40, 41 a 42 cenové vyhlášky. Cena lesního porostu je součtem cen jednotlivých skupin dřevin vážených jejich plošným zastoupením v porostu. Lesní porosty: Název Výměra V [m2] Zast. Z [%] Cena mýtní výtěže Au [Kč/m2] Stáří Bonita [roků] Náklady na zajištěnou kulturu c [Kč/m2] Zakmen. Obmýtí [roků] Ba Věkový Opravný hodnot. faktor fuv faktor fa Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(případně*1/fuv)+c]*Ba*Z Cena smrk pichlavý na pozemku p.č.: 1238/ , ,54 14,29 0,614 0,887 Ha=[(67,54-14,29)*0,614*1/0,887+14,29]*10,00*100 % = 51,1508 Kč/m ,53 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - (Obmýtí - Stáří) * 0,005] * 0,820 Koeficient prodejnosti (dle příl. č. ): * 1,000 smrk pichlavý - celkem = 9 605,09 Celkem - lesní porosty = 9 605,09 Kč Lesní porosty - - zjištěná cena = 9 605,09 Kč - 7 -

8 C. REKAPITULACE LV č. 147 zemědělské pozemky 1. Zemědělské pozemky ,20 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 16 LV č. 147 zemědělské pozemky - celkem: 2 834,- Kč LV č. 33 lesní pozemek 1. Lesní pozemek - 890,80 Kč 2. Lesní porosty ,10 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 2 LV č. 33 lesní pozemek - celkem: 5 248,- Kč Výsledná cena - celkem: Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: slovy: Osmtisícosmdesát Kč 8 082,- Kč 8 080,- Kč Stanovení ceny obvyklé: Dle objednávky požaduje zadavatel určení obvyklé, tedy tržní, ceny předmětné nemovitosti. Termín tržní ceny je uveden v 2, odst. 1 zákona č. 151/97 Sb. o oceňování majetku, v platném znění. Dle tohoto ustanovení platí:,,obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Z uvedené citace je zřejmé, že obvyklá cena obecně není žádná přesně (matematicky, apod.) určená částka, ale že je to hodnota náležející do určitého cenového intervalu. Velikost tohoto intervalu záleží zejména na množství hodnověrných porovnávacích údajů zjištěných z obchodování se stejnými, nebo obdobnými nemovitostmi. Nejvíce objektivní obvyklé ceny jsou zjištěny z nedávno uskutečněných obchodů srovnatelných nemovitostí, např. použité z vlastní databáze znalce, případně z korigovaných inzercí (první inzerce není zpravidla sjednanou konečnou cenou). U lesních pozemků a porostů je pro les hospodářský v místě a čase obvyklá tržní hodnota v intervalu % úřední ceny lesních pozemků a porostů. Z monitoringu nabídky a poptávky u lesních pozemků lze vysledovat zvýšený zájem zejména o nákup těchto pozemků. Z drtivé většiny se však jedná o spekulativní nákup těžebních firem, které vzápětí po provedené těžbě vytěžený pozemek nabízejí k prodeji. Tím se zbavují podstatné nákladové položky na zalesnění a zajištění kultur. Toto částečně promítají do sjednané kupní ceny, která se poté blíží k cenám úředním, posudkovým, a to zvláště je-li ocenění provedeno zjednodušeným postupem. Dochází tedy k určitým deformacím cen, v případě nákupu a prodeji za účelem dlouhodobého hospodaření. V případě vlastní databáze realizovaných převodů lze již stanovit rozpětí ceny obvyklé. Její výše závisí na možnosti příjmů z těžebních možností v nejbližším a budoucím období, na potřebě investic do obnovy a výchovy lesa, na věkové struktuře lesa, na velikosti majetku, dopravní - 8 -

9 přístupnosti, tvaru lesních pozemků, vlastnických poměrech. Po zvážení všech okolností majících vliv na tržní hodnotu, a to zejména kvalita porostu, výskyt souší, náročnost terénu, zalesňovací povinnost a především nutnost výchovných zásahů, na druhou stranu možnost okamžité těžby na části parcely, stanovuji cenu obvyklou lesního pozemku a porostu na něm, na oceňovaném majetku, k.ú. Vilice, p.č. 1238/2 v rozsahu 60 % ceny úřední, tj ,- Kč. Slovy: Třitisícejednostopadesát Kč - Předmětné zemědělské pozemky se nacházejí uprostřed dalších zemědělských pozemků, bez možnosti samostatného přístupu a využití. Dalším znehodnocujícím faktorem pro obchodování je spoluvlastnický podíl ve výši 1/16. Lze předpokládat, že o takto situované zemědělské pozemky (podíl 1/16) bude zájem velmi malý, event. spíše spekulativní. Zájem může být od většinového spoluvlastníka, který pozemky obhospodařuje (Agrospol Mladá Vožice). Obchodovaná (nabízená) cena ale bude, na základě výše uvedeného rozboru, nízká. Porovnávací (obvyklá) cena je odhadována v cenovém rozpětí 15,- Kč 25,- Kč/m2. Dále je určena cena 20,- Kč/m2. Výměra zemědělských pozemků celkem ,0 m2 Z toho podíl 1/ ,0 m2 995,0 m2 * 20,- Kč ,- Kč Tj. slovy : Devatenácttisícdevětset Kč Obvyklá cena zemědělského a lesního pozemku (spoluvlastnických podílů) evidovaných na LV číslo 147 a 33 pro katastrální území Vilice, obec Vilice, okr. Tábor, celkem (zaokr.) : ,- Kč Tj. slovy : Dvacetřitisíce Kč V Říčanech

10 Ing. Jiří Janovský Nerudova 774/ Říčany telefon: ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne č.j.spr797/81 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č

11 SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 33 ze dne ( 2. listy ) 2 Snímek katastrální mapy 3x 3 Situace nemovitosti - širší vztahy 3x 3 Situace nemovitosti celková 1 Porovnávací nemovitosti 5 x 5 Fotodokumentace nemovitosti pořízená při místním šetření 1 Výpis z katastru nemovitostí LV č. 147, k.ú. Vilice ze dne ( 3. listy )

12 - 12 -

13 - 13 -

14 - 14 -

15 - 15 -

16 - 16 -

17 - 17 -

18 - 18 -

19 - 19 -