ZNALECKÝ POSUDEK. č O ceně zemědělského pozemku čísla parcel 532/3 a 533 v katastrálním území Vyžice, obec Vyžice, okr. Chrudim.

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č O ceně zemědělského pozemku čísla parcel 532/3 a 533 v katastrálním území Vyžice, obec Vyžice, okr. Chrudim. Vlastník : Petráň Miloš, Lamačova 841/16, Praha Hlubočepy Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Kladno, č.j. 088EX 3008/10-39 Petra Bezruče Kladno Účel znaleckého posudku: Odhad obvyklé ceny nemovité věci jako podklad pro exekuční řízení Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Jiří Janovský Nerudova 774/ Říčany telefon: janovsky_j@post.cz Znalecký posudek obsahuje 23 stran textu včetně titulního listu a 12 stran příloh. Objednateli se předává v jednom vyhotovení. V Říčanech

2 1. Úvod 1.1. Obecné informace Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku, v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Hodnota nemovitosti je určena k datu uvedenému na titulní straně. Obvyklá cena pro exekuční řízení je stanovena v souladu se zákonem č. 151/97 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb. v souladu s ustanovením 66, odst. 5 exekučního řádu (120/2001 Sb.) a návazně s ustanovením 336 o.s.ř. Podkladem pro stanovení obvyklé ceny jsou obecně hodnoty stanovené třemi základními metodami, které jsou používané v různých modifikacích : - metoda věcná (nákladová) - metoda výnosová (příjmová) + event. stanovení průměrné hodnoty (vážený, aritmetický průměr) - metoda porovnávací (tržní, statistická) Informativně je též zjištěna cena administrativní (současné cenové předpisy). Tato cena je aktuálně také dosti vypovídající o obvyklé ceně, protože od používá pro ocenění běžných nemovitostí tzv. porovnávací metodu, která využívá statistické údaje z Finančních úřadů a další databáze. Ve většině případů se pak administrativní cena blíží ceně obvyklé. Obvyklou cenu nelze spočítat podle žádných matematických zákonitostí. Je možné ji stanovit pouze na základě aplikace podrobné znalosti a průzkumu místního trhu s nemovitostmi na konkrétní oceňovanou nemovitost. Pro ocenění je dále použita kombinace metod administrativní a zejména porovnávací Předmětem ocenění je stanovení obvyklé ceny nemovité věci zemědělských pozemků čísla parcel 532/3 a 533, v katastrálním území Vyžice, obec Vyžice, okr. Chrudim. Vše evidované na listu vlastnictví číslo 65. Toto stanovení obvyklé ceny je podkladem pro exekuční řízení (prodej nemovité věci) na nemovitý majetek povinného Účel ocenění Exekutorský úřad Kladno je pověřený k provedení exekuce ve věci oprávněného : Cetelem ČR, a.s. proti povinnému : Petráň Miloš, bytem Lamačova 841/16, Praha 5 Hlubočepy. Po nařízení výkonu rozhodnutím prodejem nemovitosti, je exekučním úřadem (soudem) zjišťována odhadní cena nemovitosti ( 336 o.s.ř. a 66 ex.ř.). Nemovitý majetek musí být oceněn znalcem, dle zák.č. 151/97 Sb. v aktuálním znění a to obvyklou cenou. -2-

3 1.4. Ocenění je provedeno ke dni Použité předpisy, literatura a podklady - Vyhláška číslo 441/2013 Sb. (prováděcí vyhláška) + Zákon č.151/97 Sb. o oceňování majetku - Zákon č. 89/2012 Sb. NOZ - Zákon č. 256/2013 Sb. o katastru nemovitostí - Katastrální vyhláška č. 357/2013 Sb. - Metodika oceňování nemovitostí pro účely úvěrového řízení v České spořitelně a.s. vydané CERM Brno s.r.o. v roce 1995, novelizované ÚSI Brno v roce Metodiky oceňování pro ČMHB a.s., Stavební spořitelny, KB a.s., Pyramida a další - Občanský soudní řád č. 99/1963 Sb. ve znění pozdějších předpisů - Vyhláška číslo 26/2000 Sb. o dražbách v aktuálním znění - Teorie oceňování nemovitostí vydané CERM Brno (autor Doc.Ing.A.Bradáč DrSc) - Vlastní databáze tržního oceňování v úrovni CU Vysledované tržní ceny (nájmy, pronájmy) v burze nemovitostí časopis REALITY, vydávaný asociací realitních kanceláří, údaje z Internetu, nájmy (reprezent.nabídky viz přílohy) - Metodika oceňování doporučená komorou odhadců majetku při ČKOM - Nemovitosti oceňování a právní vztahy, vydalo Linde Praha,a.s. (Prof.Ing.Albert Bradáč DrSc) - Mandátní smlouva s KB a.s. pro oceňování nemovitostí - Zákon č. 120/2001 Sb. exekuční řád (Konkrétní podklady pro ocenění viz zjištění administrativní ceny) 2. Nález -3-

4 2.1. Místní šetření bylo provedeno osobně znalcem dne osobně znalec. Povinný se z důvodů nemobility znalci písemně omluvil Vlastnická práva jsou zapsána na LV číslo 65 pro katastrální území Vyžice, obec Vyžice, okr. Chrudim. V části A je zapsán vlastník Petráň Miloš, Lamačova 841/16, Praha... 1/1 V části B pozemek čísla parcel 532/3 a 533 V části C - zástavní právo, exekuční příkazy V části E nabývací listiny (smlouvy), Podrobně viz přílohy ocenění Podklady pro vypracování ocenění Viz zjištění administrativní ceny bod 3.3. (podrobně) 3. Posudek ocenění nemovitosti 3.1. Stručný popis Jedná se o ocenění nemovitého majetku povinného : Petráň Miloš, bytem Lamačova 841/16, Praha 5, na základě exekučního příkazu. Základem nemovitého majetku jsou dva pozemky evidované jako zahrada a orná půda. Situované mimo zastavěné území obce, západně od připojené osady Slavkovice. Tyto zemědělské pozemky jsou začleněné do většího půdního celku na okraji lesa. V ÚP určeny pro zemědělské využití Metodika ocenění Pro odhad tržní hodnoty je použita podpůrně metodika oceňování nemovitostí pro účely úvěrových řízení v České spořitelně a.s., KB a.s. a dalších peněžních ústavů, přičemž je respektován zákon č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Toto ocenění je vypracováno pouze pro účel stanovení obvyklé ceny jako podklad pro exekuční řízení. Obvyklá cena je stanovena na základě porovnávací hodnoty. Zjištěná cena administrativní, dle vyhl.č. 441/2013 Sb (současný cenový předpis, ve smyslu zákona číslo 151/97 Sb.) se ve většině případů blíží obvyklé (tržní) ceně, protože nová metodika oceňování běžných nemovitostí a další používá statistické a průměrné údaje získané z kupních smluv apd. Metodika pomocí různých doplňujících koeficientů zohlední zcela konkrétní podmínky -4-

5 a specifikace trhu v daném konkrétním regionu a obci. Toto platí zejména pro porovnávací způsob ocenění ve smyslu hlavy III. cenové vyhlášky a ocenění pozemků ve funkčním celku. (Bližší - viz dále) Zjištění administrativní ceny NÁLEZ 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek o ceně nemovité věci - zemědělského pozemku čísla parcel 532/3 a 533 evidované na listu vlastnictví číslo 65, pro katastrální území Vyžice, obec - Vyžice, okr. Chrudim. Jedná se o odhad obvyklé ceny nemovité věci pro účely exekuce na základě usnesení OS pro Prahu 5 ze dne , č.j. 14 EXE 3011/ , pravomocného dnem , kterým byla nařízena exekuce vykonatelného rozhodčího nálezu Mgr. A. Gundela, rozhodce, sp.zn /10 ze dne k vymožení pohledávky oprávněného : CETELEM ČR, a.s. proti povinnému : Miloš Petráň, bytem Lamačova 841/16, Praha 5. Jedná se o exekuční příkaz, ( výkon rozhodnutí prodejem nemovitosti ), forma dražby, prodej nemovitostí s příslušenstvím, ve smyslu 59 a 66 exekučního řádu. Dle 66, odst. 5 ex. řádu znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu ( odkaz na zákon č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů ). Dle 69 ex. řádu ve spojení s ust. 323 a násl. zákona č. 99/1963 Sb. ve znění pozdějších předpisů ( O.S.Ř. ) bude nemovitost zpeněžena formou prodeje. Formu dražby upravuje O.S.Ř. v 336. Tyto zákonné normy stanoví, že pro dražbu musí být zajištěn odhad ceny předmětu dražby v místě a čase obvyklé. Toto zjištění administrativní ceny je jedním z podkladů pro stanovení obvyklé ceny nemovitosti ve smyslu zák. č. 151/97 Sb. Úkolem znalce je, mimo jiné, odhadnout obvyklou cenu event. práv a závad na nemovitosti váznoucích ( s nemovitostí spojených ), závady, které prodejem v dražbě nezaniknou. ( 66 ex. řádu a 336 o.s.ř. ) Žádné závady, nebo práva, která by na nemovitostech vázla i nadále, nejsou zjištěna. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel: Pozemek č. parcel 532/3 a 533 Slavkovice Vyžice Pardubický Chrudim Vyžice Vyžice Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti osobně znalec ( povinný se písemně omluvil ) ). -5-

6 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem ze dne , číslo listu vlastnictví 65, katastrální území Vyžice, okr. Chrudim - Snímek katastrální mapy vyhotovený na cuzk.cz - Fotodokumentace nemovitostí pořízená při místním šetření - Usnesení exekutorského úřadu Kladno č.j. 088EX 3008/10-39 ( ustanovení znalce, zpřesnění úkolu ) - Schválený území plán obce ( zemědělské využití předmětných pozemků ) - Exekuční příkaz vydaný Exekutorským úřadem Kladno, JUDr. Jana Škofová č.j. 088EX 3008/ Údaje získané na cuzk.cz - Informace získané znalcem při místním šetření v osadě Slavkovice - 5. Vlastnické a evidenční údaje Jsou evidovány na listu vlastnictví číslo 65 pro katastrální území Vyžice, okr. Chrudim ( bližší - viz přílohy posudku ) 6. Dokumentace a skutečnost. Dle místního šetření jsou pozemky užívány omezeně jako louka ( sena ), zejména zahrada je zarostlá stromy a náletem, přičemž část lesního porostu ( dle leteckého náhledu ) zasahuje i do p.p Celkový popis nemovitosti Oceňovaný pozemek je situován mimo zastavěné území obce, západně od připojené osady Slavkovice, zhruba ve třetině vzdálenosti od koncové zástavby Slavkovic a křižovatky na Jetonice ( Březinku ). Jedná se o dvě na sebe navazující parcely evidované jako zahrada a orná půda, situované mezi okrajovou částí lesa a okresní silnicí spojující vlastní Vyžice a Nový Dvůr na hlavní silnici číslo 17. Vyžice jsou malou podhorskou obcí s připojenou osadou Slavkovice, počet obyvatel cca 190. Situovány pod vrcholy Železných Hor, jihozápadně od Heřmanova Městce, který je pro Vyžice správním centrem.okresní město Chrudim 14 km. Dopravní spojení autem, nebo BUS. V podstatě bez občanské vybavenosti. 8. Obsah znaleckého posudku a) Ocenění pozemků a1) -6-

7 ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. a) Ocenění pozemků a1) Pozemek sestává ze dvou parcel, které na sebe navazují. Jedná se o zemědělské pozemky evidované jako zahrada a orná půda. Ve schváleném ÚP obce určené pro zemědělské účely. Pozemek je sloučen do velkého územního celku ( dle místního šetření převážně louky ), bez možnosti samostatného přístupu a příjezdu. Orientován k severu. Dle leteckého náhledu je hlavně zahrada zarostlá křovím z náletu, část staré trvalé porosty. Druhá parcela, orná, je zejména při okraji lesního pozemku také zarostlá rozšířeným lesním porostem. Převážně ale jako louka. Ocenění se provede dle příslušných BPEJ, které jsou součástí LV. Případně doplněné srážkami, přirážkami. Pozn. S ohledem na účel ocenění a nejasné hranice předmětných pozemků, nejsou dále trvalé porosty uvažovány. Rozsah zalesněné části je stanoven technickým odhadem! Ocenění Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Výměra JC Úprava UC [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] Zahrada 532/ ,00 4,39 4,39 Orná půda ,00 7,26 7,26 Úprava dle přílohy č. 5 odst. 3, pozemek sousedí s lesem a má sklon k severu -20 %. Orná půda - pás 30,00-20,00 5,81 u lesa Orná půda ,00 4,39 4,39 Úprava dle přílohy č. 5 odst. 3, pozemek sousedí s lesem a má sklon k severu -20 %. Orná půda - pás 500,00-20,00 3,51 u lesa Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: 7 991,00 m2 Název Parcelní číslo BPEJ - zjištěná cena = -7- Cena [Kč] 3 749,06 406,56 174, , , , ,81 Kč

8 REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen a) Ocenění pozemků a1) ,80 Kč a) Ocenění pozemků celkem ,80 Kč Celkem ,80 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,80 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Třicetčtyřitisícosmsetčtyřicet Kč 3.4. Stanovení výsledné tržní hodnoty Porovnávací hodnota Podle zákona č. 151/97 Sb. o oceňování majetku je jedním ze způsobů oceňování porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Konkrétní srovnatelné prodeje (nabídky) nemovitostí jsou uvedeny v přílohách. Dále je uvedeno rozpětí porovnávacích hodnot zemědělských pozemků pro obec Vyžice a bližší okolí zjištěné aktuálně z RK a Internetu (viz přílohy posudku). Porovnávací nemovitosti je nutné posuzovat obezřetně a s větším stupněm opatrnosti. Pozn. U prvně inzerovaných nabídek je nutné počítat převážně ještě se snížením výše nabídky. Skutečně dosažené prodejní ceny se liší směrem dolů cca o 5% - 20%. Uplatňování porovnávacího způsobu je stále ještě částečně omezeno nedostatkem pravdivých objektivních informací o cenách dosahovaných při prodeji porovnatelného majetku a jejich nízkou spolehlivostí, spekulativní záměry, důvody snížení daně z prodeje apd. U přiložených porovnávacích nemovitostí je nutné nabídkové hodnoty příslušně korigovat a to nejen z důvodů např. první (nejvyšší) inzerce, ale také s ohledem na skutečnost, že pozemky jsou situovány mimo souvisle zastavěné území obce, bez občanské vybavenosti v místě, bez samostatného přístupu a příjezdu. Pokud budou pozemky obchodovány tak zase jen pro zemědělské využití a potřebné sloučení do většího vlastnického celku. S ohledem na uvedené skutečnosti a porovnávací hodnoty (korigované) je obvyklá cena předmětných pozemků odhadována v cenovém rozpětí 4,- - 10,Kč/m2. Každá nemovitost je svým způsobem jedinečná a nejde ji zcela a bez rozdílu porovnávat s jinou nemovitostí. S přihlédnutím k výše uvedenému rozboru a dle porovnávacích (přiložených) nemovitostí je odhadována obvyklá cena, nemovitosti (pozemky) jako celek Výměra pozemku celkem 7.991,0 m2 Uvažována střední hodnota 5,- Kč/m2-8-

9 Porovnávací hodnota celé nemovitosti prosté práv třetích osob pozemku čísla parcel 532/3 a 533, evidované na LV číslo 65, v katastrálním území Vyžice, obec Vyžice, okr. Chrudim, je odhadována pod střední úrovní cenového rozpětí (princip opatrnosti) 5,- Kč * 7.991,- Kč ,- Kč Rekapitulace kategorií ocenění 3.3. Administrativní cena 3.4. Výsledná tržní hodnota Porovnávací hodnota rozpětí ,- Kč 4,-Kč 10,-Kč/m2 4. Závěr Pro ocenění byly použity standardní oceňovací metody, běžně používané v oceňovací praxi. Na základě výsledků ocenění je odhadnuta obvyklá cena nemovité věci : zemědělského pozemku čísla parcel 532/3 a 533, v katastrálním území Vyžice, obec Vyžice, okr. Chrudim, ve výši zaokrouhleně : ,- Kč Tj. slovy : Čtyřicettisíc Kč Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. V Říčanech Ing. Jiří Janovský Nerudova 774/ Říčany telefon: janovsky_j@post.cz -9-

10 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne č.j.spr797/81 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č

11 SEZNAM PŘÍLOH Snímek katastrální mapy ( cuzk.cz ) Situace nemovitosti ( bližší ) Fotodokumentace nemovitosti pořízená při místním šetření Výřez z územního plánu obce Letecký náhled pozemků počet stran A4 v příloze:

12 - 12 -

13 - 13 -

14 Pozemky 532/3 a 533, Slavkovice, Vyžice silnice do Slavkovic vzadu sousedící les v popředí zarostlá zahrada sousedící louky

15 - 15 -

16 - 16 -