Znalecký posudek č /17 o odhadu tržní hodnoty nemovitých věcí (obvyklé ceny) pro účel exekučního řízení

Transkript

1 Oprava znaleckého posudku č /17 provedena v Ostravě dne Předmět ocenění: Znalecký posudek č /17 o odhadu tržní hodnoty nemovitých věcí (obvyklé ceny) pro účel exekučního řízení pro exekutora Mgr. Pavlu Fučíkovou Pozemek parc.č. st. 203/1, jehož součástí je rodinný dům č.p. 170, a pozemek parc.č. 357/28. Obec: Ostrava č.p. 170 Okres: Ostrava-město PSČ Katastrální území: Zábřeh-Hulváky Kraj: Moravskoslezský Sídlo katastr. úřadu v Ostravě Identifikační kód: Vlastník rodinného domu a pozemků: Lindovský Bohdan Objednatel: Mgr. Pavla Fučíková soudní exekutor Slévárenská 410/ Ostrava-Mariánské Hory Znalecký posudek je zpracován ke dni Vypracoval: Ing. František Vlček 30. dubna Ostrava 1 licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0536 Tento znalecký posudek obsahuje 13 stran textu a 5 příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. V Ostravě dne

2 2 Obsah Úkol... 3 Prohlídka nemovitých věcí... 3 Podklady pro znalecký posudek:... 3 Nález a posudek... 4 Úvod... 4 A. Místopis, vstupní údaje:... 5 B. Nákladové ohodnocení budov, inženýrských sítí a venkovních úprav... 6 C. Pozemky... 9 D. Stanovení hodnoty nemovitých věcí metodou srovnávací E. Omezení vlastnických práv Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny nemovitých věcí Znalecká doložka Přílohy Usnesení č.j. 024 EX 2533/ ze dne Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy Situační plánek a výřez z leteckého snímku Fotodokumentace

3 3 Úkol Na základě usnesení č.j. 024 EX 2533/ ze dne jsem byl jmenován znalcem pro ocenění nemovitých věcí zapsaných na LV č. 28 pro k.ú. Zábřeh-Hulváky, obec Ostrava, okres Ostrava-město. Úkolem znaleckého posudku je: 1. Ocenit nemovité věci zapsané na LV č. 28, a to: - pozemek parc.č. st. 203/1 o výměře 234 m 2 zastavěná plocha a nádvoří Součástí pozemku je rodinný dům č.p pozemek parc.č. 357/28 o výměře 83 m 2 zahrada Dále je úkolem znalce uvést: a) příslušenství (včetně movitých věcí, které jsou příslušenstvím nemovité věci). b) existenci zjištěných věcných břemen a nájemních práv s označením, která z nich zohlednil ve výsledné ceně předmětu ocenění a proč. c) zda je nájemné ze zjištěného nájemního práva poskytováno ve výši v místě a čase obvyklé. d) zda-li existuje hrubý nepoměr mezi výhodou oprávněné osoby ze zjištěného věcného břemene a závazkem povinného z věcného břemene. e) zda-li zjištěná nájemní práva či věcná břemena výrazně omezují možnost prodat nemovitou věc v dražbě. Prohlídka nemovitých věcí Prohlídka nemovitých věcí se uskutečnila dne od hod. za neúčasti povinného pana Bohdana Lindovského, objekt nebyl zpřístupněn, byl proveden pouze vnější náhled z ulice. Podklady pro znalecký posudek: 1. Základní podklady - Výpis z katastru nemovitostí LV č. 28 pro k.ú. Zábřeh-Hulváky, obec Ostrava, ze dne Situační podklady - kopie katastrální mapy předmětného území vyhotovená Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, KP Ostrava, mapový list č. OSTRAVA 9-1/23 v měřítku 1:1000 ze dne Ostatní podklady - Kupní smlouva o prodeji nemovitosti ze dne Kupní smlouva ze dne Usnesení o dědictví ze dne Usnesení o dědictví ze dne Fotodokumentace pořízená znalcem dne Informace zjištěné při místním šetření

4 4 Nález a posudek Úvod Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Podle 66 odst. (5) znalec oceňuje nemovitou věc a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitými věcmi spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu 18) 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění.

5 5 A. Místopis, vstupní údaje: Všeobecné místopisné údaje Oceňovaný rodinný dům se nachází v městské části Mariánské Hory a Hulváky, která je součásti města Ostrava ( obyvatel), okres Ostrava-město. Rodinný dům je umístěn v souvislé zástavbě rodinných domů při ul. Oborného. Centrum obce je ve vzdálenosti cca. 3,4 km východním směrem. Ve městě Ostrava se nachází kompletní infrastruktura a síť služeb. Rodinný dům je umístěn v lokalitě s dobrou dopravní dostupností, napojení na frekventovanou komunikaci č. II/479 (ul. 28. října), spojující městské části Mariánské Hory a Hulváky a Poruba s centrem města Ostravy je možné ve vzdálenosti cca 180 m. V blízkosti rodinného domu je také dostupná zastávka MHD. Z hlediska individuálního bydlení se v rámci města Ostrava jedná o průměrně atraktivní lokalitu. Souhrnné informace o nemovitostech Zastavěná plocha rodinným domem činí 123 m 2. Obytná plocha rodinného domu činí 92 m 2. Zastavěná plocha garáží činí 33 m 2. Celková výměra pozemků činí 317 m 2. Příslušenství k rodinnému domu tvoří přípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy a oplocení. Toto příslušenství rodinného domu není v posudku oceněno samostatně, existence příslušenství je zohledněna při ocenění pozemků a rodinného domu. Údaje o oceňovaných nemovitých věcech Oceňovaný rodinný dům je umístěn v městské části Mariánské Hory a Hulváky ve městě Ostrava v zástavbě rodinných domů při ul. Oborného. Rodinný dům se nachází na pozemku parc.č. st. 203/1, který spolu s pozemkem parc.č. 357/28 tvoří přilehlou zahradu. Na pozemku parc.č. st. 203/1 se také nachází garáž, která není zapsaná v katastru nemovitostí. Pozemky tvoří jeden funkční celek atypického tvaru. Přístup a příjezd k rodinnému domu je možný z jihovýchodní strany ze zpevněné komunikace ve vlastnictví města. Rodinný dům byl odhadem postaven ve 40. letech minulého století. Pravděpodobně v 70. letech byla na pozemku parc.č. st. 203/1 postavena garáž, která není zapsána v katastru nemovitostí. Ke dni oceněni se dům nachází ve zhoršeném stavu, dle vnějšího náhledu delší dobu neužívaný. Dům je napojený na elektrickou a vodovodní síť. Odpadní vody jsou pravděpodobně svedeny do veřejné kanalizace.

6 6 B. Nákladové ohodnocení budov, inženýrských sítí a venkovních úprav V tomto případě je výchozí cena stanovena na základě zjištěné zastavěné plochy jednotlivých podlaží, která je násobena agregovanými cenami jednotlivých vybraných položek (obvodové stěny, fasáda, vnitřní nosné zdivo, resp. nosná konstrukce, stopy, podlahy a vybavení a dále krov a střešní krytina). K výchozí ceně je možno připočítat konkrétní vybavení, pokud se v oceňované budově nebo hale vyskytuje, např. výtah, kotelna, venkovní schodiště, rampa, balkony, světlíky a další, pokud nejsou započtena ve výchozí ceně). Výchozí cena je stanovena ke konkrétnímu datu a index, vyjadřující tuto skutečnost je pravidelně upravován na základě údajů Českého statistického úřadu. Od této výchozí ceny bylo odečteno přiměřené opotřebení. Pro tento odpočet se používá nejčastěji buď lineární metoda, nebo pro stavby, které jsou starší než jedna polovina plánované životnosti bodová metoda. Její podstata spočívá v tom, že jsou odborně posuzovány vybrané konstrukce a údržba a bodový součet vyjadřuje procento opotřebení. 1. Stavby: Výčet budov 1.1. Rodinný dům č.p Garáž bez č.p./č.e Rodinný dům č.p. 170 Převažující provedení konstrukcí nebo vybavení: Jedná se samostatně stojící, pravděpodobně nepodsklepený rodinný dům s jedním nadzemním podlažím a nevyužívaným podkrovím. V domě se pravděpodobně nachází jedna bytová jednotka s hygienickým zařízením a technickým zázemím. Dům je pravděpodobně založen na betonových základech. Svislé konstrukce jsou zděné. Střecha je sedlová, krytá plechovými šablonami z vlnitého plechu. Stropy jsou pravděpodobně dřevěné. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Fasádu tvoří břízolitová omítka. Vnitřní omítky jsou vápenné hladké. V hygienických zařízeních je pravděpodobně proveden keramický obklad. Dveře jsou dřevěné plné. Okna jsou dřevěná dvojitá špaletová. Ke dni ocenění se rodinný dům nachází v podprůměrném stavebně-technickém stavu dlouhodobě bez využití a údržby. Střešní krytina a oplechování jsou provedeny nové do 5 let stáří.

7 7 Výpočet užitného obestavěného prostoru: 1.nadzemní podlaží (123 m 2 ) m půda m Celkový obestavěný prostor m Počet nadzemních podlaží: 1 Stáří budovy: = 67 roků Výpočet ceny Výchozí hodnota části konstrukcí Kč Podlaží Výchozí cena 1.nadzemního podlaží (123 m 2 ) Kč Výchozí cena k Kč Stavební index % Opravný index místa 1.00 Výchozí cena budovy CÚ 2017 Kč Rok uvedení do provozu 1950 Plánovaná životnost roků 100 Opotřebení % Cena k roku 2017 Kč Zaokrouhlení Kč Cena zaokrouhlená Kč

8 Garáž bez č.p./č.e. Převažující provedení konstrukcí nebo vybavení: Jedná se o samostatně stojící stavbu garáže na pozemku parc.č. 203/1. Garáž byla pravděpodobně postavena v 90. letech minulého století. Svislé konstrukce jsou zděné z cihel. Střecha je plochá, krytá lepenkou. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Podlaha je pravděpodobně betonová. Vrata jsou plechové. Vnější omítka zčásti chybí. Garáž je napojena pravděpodobně na elektro. Ke dni ocenění se garáž nachází v horším stavebně-technickém stavu. Výpočet užitného obestavěného prostoru: 1.nadzemní podlaží (33 m 2 ) m Celkový obestavěný prostor m Počet nadzemních podlaží: 1 Stáří budovy: = 27 roků Výpočet ceny Výchozí hodnota části konstrukcí Kč Podlaží Výchozí cena 1.nadzemního podlaží (33 m 2 ) Kč Výchozí cena k Kč Stavební index % Opravný index místa 1.00 Výchozí cena budovy CÚ 2017 Kč Rok uvedení do provozu 1990 Plánovaná životnost roků 80 Opotřebení % Cena k roku 2017 Kč Zaokrouhlení Kč Cena zaokrouhlená Kč Rekapitulace 1.1. Rodinný dům č.p. 170 Kč garáž bez č.p./č.e. Kč Budovy Kč

9 9 C. Pozemky Použitá metodika Zjištění hodnoty pozemků v souladu s tržním stavem se provádí ve smyslu Metodického návodu zpracovaného znaleckým ústavem A-Consult plus spol. s r.o. Tento metodický pokyn také obsahuje jednotný postup spolupracujících odhadců pro vypracování cenových map zastavěných pozemků. Pro ocenění pozemků v místech, kde jsou cenové mapy pozemků schválené ministerstvem financí ČR, se vychází z těchto cen, je-li jejich cena odlišná od Metodického návodu firmy, stanovují se ceny variantně. Pro ocenění pozemků běžně zastavěných se využívá Metoda srovnávací hodnoty. Nutno podotknout, že v tomto případě se jedná o ocenění nezastavěných pozemků. Dle výpisu z katastru nemovitostí Obec: Ostrava Katastrální území: Zábřeh-Hulváky Vlastník pozemků: Lindovský Bohdan Směrná cena pozemku byla stanovena odborným odhadem na částku 950,- Kč/m 2. Cena pozemků dle cenové mapy schválené ministerstvem financí pro město Ostrava činí 940 Kč/m 2. Pozemky ve funkčním celku s RD Parcela č. Výměra m 2 Druh Cena za m 2 Cena celkem St. 203/1 234 Zastavěná plocha a nádvoří 950 Kč Kč 357/28 83 Zahrada 950 Kč Kč CELKEM Kč Výměra pozemků - celkem m Výsledná cena pozemků celkem (po zaokrouhlení) Kč

10 10 D. Stanovení hodnoty nemovitých věcí metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitých věcí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitými věcmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitých věcí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitých věcí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovité věci. Po rodinných domech uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě u srovnatelných rodinných domů nabídka srovnatelná s poptávkou. S přihlédnutím k umístění rodinného domu, vybavení a k technickému stavu a vybavení jsem názoru, že oceňovaná nemovitá věc je obchodovatelná. Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze, databáze získané prostřednictvím Internetu, informace z nabídek z internetových stránek. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaný rodinný dům, tyto rodinné domy: Typ objektu, lokalita srovnatelného rodinného domu Rodinný dům 2+1, ul. Ryskova, Ostrava-Vítkovice Rodinný dům 5+1, ul. U kříže, Ostrava-Michálkovice Rodinný dům 2+1, ul. Meziuliční, Ostrava-Vítkovice Rodinný dům 2+1, ul. Benátkova, Ostrava-Slezská Ostrava Rodinný dům, 3+1 a 2+1, ul. Deputární, Ostrava-Slezská Ostrava Rodinný dům 2+1 a 2+1, ul. Petrská, Ostrava-Michálkovice Stav objektu Cena objektu [Kč] Datum Užitná plocha v m 2 Cena na m 2 nabídky podl.plochy [Kč] prodeje Průměrný 80 m Průměrný 138 m Průměrný 70 m Průměrný 75 m Průměrný 120 m Průměrný 96 m Vyhodnocení oceňovaného rodinného domu vzhledem ke srovnatelným domům: Oceňovaný rodinný dům je srovnatelný s obdobnými srovnatelnými rodinnými domy nacházejícími se ve městě Ostrava. Vybavením, velikostí podlahových ploch a stavem se řadí do nižší cenové kategorie z hlediska srovnatelné ceny. S ohledem na poptávku po objektech

11 11 pro individuální bydlení se v rámci města Ostrava jedná o průměrně atraktivní lokalitu s dobrým dopravním napojením a dostupností občanské vybavenosti. Podle výše uvedených porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaný rodinný dům, rodinné domy v průměru od Kč do Kč, což odpovídá v průměru rozmezí 7,5 až 13 tis. Kč za m2 užitné plochy. Na základě výše uvedených srovnání a zavedených předpokladů, odhaduji srovnávací hodnotu rodinného domu č.p. 170 včetně pozemků (parc.č. st. 203/1 a 357/28) a garáže a to takto (po zaokrouhlení): Kč/m 2 za obytnou plochu rodinného domu (92,25 m 2 ) tj. celkem Kč E. Omezení vlastnických práv Dle výpisu z katastru nemovitostí a zjištěných informací se k oceňované nemovitosti neváží žádná věcná břemena ani jiná omezení, která by výrazně omezovala možnost prodeje nemovité věci v exekuční dražbě. Omezení vyplývající z údajů uvedených ve výpisu z katastru nemovitostí jsou: Zástavní právo exekutorské a smluvní k zajištění pohledávek věřitelů. Usnesení soudu o nařízení exekucí, exekuční příkazy k prodeji nemovitosti Exekutorských úřadů - viz. Výpis z katastru nemovitostí č. 28 oddíl C. Tato práva nemají výrazný vliv na obvyklou cenu nemovitých věcí a v odhadu obvyklé ceny jsem je nezohlednil. Dle předložených podkladů a zjištěných informací neváznou na oceňovaných nemovitých věcech žádné jiné závazky ani jiná omezení, popř. závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit z výpisu z katastru nemovitostí.

12 12 Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny nemovitých věcí (pro účel exekučního řízení) Na základě usnesení č.j. 024 EX 2533/ ze dne jsem byl jmenován znalcem pro ocenění nemovitých věcí zapsaných na LV č. 28 pro k.ú. Zábřeh-Hulváky, obec Ostrava, okres Ostrava-město. Úkolem znaleckého posudku je: 1. Ocenit nemovité věci zapsané na LV č. 28, a to: - pozemek parc.č. st. 203/1 o výměře 234 m 2 zastavěná plocha a nádvoří Součástí pozemku je rodinný dům č.p pozemek parc.č. 357/28 o výměře 83 m 2 zahrada Nákladová cena stavby po opotřebení 1. Stavba 1.1. Rodinný dům č.p. 170 Kč Garáž bez č.p./č.e. Kč Stavby Kč Pozemky ve funkčním celku s RD Kč Celkem Kč Srovnávací hodnota rodinného domu a pozemků (při zaokrouhlení) Kč Závěr - zdůvodnění obvyklé ceny: Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí ve výši srovnávací hodnoty, která nejlépe odpovídá obvyklé ceně (po zaokrouhlení), a to: - rodinného domu s pozemky ve funkčním celku a garáže na částku: Kč

13 13 Přehled obvyklých cen jednotlivých nemovitých věcí Rozdělení obvyklé ceny nemovitostí oceněných jako jednoho užitného celku je provedeno poměrem mezi věcnou hodnotou jednotlivých nemovitých věcí a jejich přepočtem na obvyklou cenu. Pozemek parc.č. st. 203/1, jehož součástí je rodinný dům č.p. 170 a garáž bez č.p./č.e. Kč Pozemek parc.č. 357/28 Kč Celkem Kč Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 2004 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne pod č.j. Spr pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem /17 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle připojené likvidace. Ing. František Vlček 30. dubna Ostrava 1 licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0536 V Ostravě dne