Znalecký posudek č /17 o odhadu tržní hodnoty nemovitých věcí (obvyklé ceny) pro účel exekučního řízení

Transkript

1 Předmět ocenění: Znalecký posudek č /17 o odhadu tržní hodnoty nemovitých věcí (obvyklé ceny) pro účel exekučního řízení pro exekutora JUDr. Karla Urbana Spoluvlastnický podíl o velikosti 1/2 na pozemku parc.č. st. 327, jehož součástí je rodinný dům č.p. 306, pozemku parc.č. st. 533, jehož součástí je garáž bez č.p./č.e., a pozemku parc.č 785/69. Obec: Jistebník č.p. 306 Okres: Nový Jičín PSČ Katastrální území: Jistebník Kraj: Moravskoslezský Sídlo katastr. úřadu v Ostravě Identifikační kód: Vlastník rodinného domu a pozemků: mj. Tichavský František podíl: 1/2 Objednatel: JUDr. Karel Urban soudní exekutor Minská Brno-město Znalecký posudek je zpracován ke dni Vypracoval: Ing. František Vlček 30. dubna Ostrava 1 licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0536 Tento znalecký posudek obsahuje 14 stran textu a 5 příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Ostravě dne

2 2 Obsah Úkol... 3 Prohlídka nemovitých věcí... 3 Podklady pro znalecký posudek:... 3 Nález a posudek... 4 Úvod... 4 A. Místopis, vstupní údaje:... 5 B. Nákladové ohodnocení budov, inženýrských sítí a venkovních úprav... 6 C. Pozemky... 9 D. Stanovení hodnoty nemovitých věcí metodou srovnávací E. Omezení vlastnických práv Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny nemovitých věcí Znalecká doložka Přílohy Usnesení č.j. 97EX 8553/15-31 ze dne Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy Situační plánek a výřez z leteckého snímku Fotodokumentace

3 3 Úkol Na základě usnesení č.j. 97EX 8553/15-31 ze dne jsem byl jmenován znalcem pro ocenění nemovitých věcí zapsaných na LV č. 398 pro k.ú. a obec Jistebník, okres Nový Jičín. Úkolem znaleckého posudku je: 1. Ocenit spoluvlastnický podíl o velikosti 1/2 na nemovitých věcech zapsaných na LV č. 398, a to: - pozemek parc.č. st. 327 o výměře 220 m 2 zastavěná plocha a nádvoří Součástí pozemku je rodinný dům č.p pozemek parc.č. st. 533 o výměře 59 m 2 zastavěná plocha a nádvoří Součástí pozemku je garáž bez č.p./č.e. - pozemek parc.č. 785/69 o výměře 635 m 2 zahrada Dále je úkolem znalce uvést: a) příslušenství (včetně movitých věcí, které jsou příslušenstvím nemovité věci). b) existenci zjištěných věcných břemen a nájemních práv s označením, která z nich zohlednil ve výsledné ceně předmětu ocenění a proč. c) zda je nájemné ze zjištěného nájemního práva poskytováno ve výši v místě a čase obvyklé. d) zda-li existuje hrubý nepoměr mezi výhodou oprávněné osoby ze zjištěného věcného břemene a závazkem povinného z věcného břemene. e) zda-li zjištěná nájemní práva či věcná břemena výrazně omezují možnost prodat nemovitou věc v dražbě. Prohlídka nemovitých věcí Prohlídka nemovitých věcí se uskutečnila dne od hod. za účasti pana Jaroslava Habernala, objekt byl zpřístupněn. Podklady pro znalecký posudek: 1. Základní podklady - Výpis z katastru nemovitostí LV č. 398 pro k.ú a obec Jistebník, ze dne Situační podklady - Kopie katastrální mapy předmětného území ze stránek 3. Ostatní podklady - Znalecký posudek rodinného domu č ČS ze dne Fotodokumentace pořízená znalcem dne Informace zjištěné při místním šetření

4 4 Nález a posudek Úvod Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Podle 66 odst. (5) znalec oceňuje nemovitou věc a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitými věcmi spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu 18) 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění.

5 5 A. Místopis, vstupní údaje: Všeobecné místopisné údaje Oceňovaný rodinný dům se nachází v jihovýchodní části obce Jistebník (1 528 obyvatel), okres Nový Jičín. Rodinný dům je umístěn v souvislé zástavbě rodinných domů při veřejné komunikaci. Centrum obce je ve vzdálenosti cca 2,3 km severozápadním směrem. V obci Jistebník se nachází základní občanská vybavenost. Kompletní infrastruktura a síť služeb se nachází ve městě Ostrava, které je od obce Jistebník vzdáleno 15 km. Rodinný dům je umístěn v lokalitě s průměrnou dopravní dostupností, napojení na frekventovanou komunikaci č. I/58, spojující města Ostrava, Příbor a Frenštát pod Radhoštěm je možné ve vzdálenosti 4,8 km. V obci se nacházejí zastávky meziměstské autobusové dopravy. V blízkosti oceňovaného rodinného domu se také nachází železniční trať. Z hlediska individuálního bydlení se v rámci obce Jistebník jedná o průměrně atraktivní lokalitu. Souhrnné informace o nemovitostech Zastavěná plocha rodinným domem činí 119 m 2. Obytná plocha rodinného domu činí 122,24 m 2. Ostatní užitné plochy rodinného domu činí 57,4 m 2. Zastavěná plocha garáže činí 56,26 m 2. Celková výměra pozemků činí 914 m 2. Příslušenství k rodinnému domu tvoří přípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy a oplocení. Toto příslušenství rodinného domu není v posudku oceněno samostatně, existence příslušenství je zohledněna při ocenění pozemků a rodinného domu. Údaje o oceňovaných nemovitých věcech Oceňovaný rodinný dům je umístěn v jihovýchodní části obce Jistebník v zástavbě rodinných domů při veřejné komunikaci. Rodinný dům se nachází na pozemku parc.č. st. 327, který spolu s pozemky parc.č. st. 533 a 785/69 tvoří přilehlou zahradu. Na pozemku parc.č. st. 533 se nachází garáž, která je řádně zapsaná v katastru nemovitostí. Pozemky tvoří jeden funkční celek obdélníkového tvaru. Přístup a příjezd k rodinnému domu je možný ze severovýchodní strany ze zpevněné komunikace ve vlastnictví města. Ke dni ocenění je rodinný dům užíván panem Jaroslavem Habernalem. Rodinný dům byl postaven ve 30. letech minulého století. Dům se nachází v původním stavu po částečných úpravách v 50. letech minulého století. V roce 2011 byly částečně vyměněny okna ve 2.NP za nová plastová, v roce 2016 pak byly vyměněny částečně okna v 1.NP za nová platová. V 80. letech minulého století byla na pozemku parc.č. st. 533 postavena garáž, která je zapsána v katastru nemovitostí. Dům je napojený na elektrickou a vodovodní síť. Odpadní vody jsou svedeny do veřejné kanalizace. Vytápění zajišťuje kotel na plyn a kotel na tuhá paliva. Ohřev vody zajišťuje el. bojler.

6 6 B. Nákladové ohodnocení budov, inženýrských sítí a venkovních úprav V tomto případě je výchozí cena stanovena na základě zjištěné zastavěné plochy jednotlivých podlaží, která je násobena agregovanými cenami jednotlivých vybraných položek (obvodové stěny, fasáda, vnitřní nosné zdivo, resp. nosná konstrukce, stopy, podlahy a vybavení a dále krov a střešní krytina). K výchozí ceně je možno připočítat konkrétní vybavení, pokud se v oceňované budově nebo hale vyskytuje, např. výtah, kotelna, venkovní schodiště, rampa, balkony, světlíky a další, pokud nejsou započtena ve výchozí ceně). Výchozí cena je stanovena ke konkrétnímu datu a index, vyjadřující tuto skutečnost je pravidelně upravován na základě údajů Českého statistického úřadu. Od této výchozí ceny bylo odečteno přiměřené opotřebení. Pro tento odpočet se používá nejčastěji buď lineární metoda, nebo pro stavby, které jsou starší než jedna polovina plánované životnosti bodová metoda. Její podstata spočívá v tom, že jsou odborně posuzovány vybrané konstrukce a údržba a bodový součet vyjadřuje procento opotřebení. 1. Stavby: Výčet budov 1.1. Rodinný dům č.p Garáž bez č.p./č.e 1.1. Rodinný dům č.p. 306 Převažující provedení konstrukcí nebo vybavení: Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který je podsklepený s jedním nadzemním podlažím a částečně obyvatelným podkrovím. V domě se nachází jedna bytová jednotka o dispoziční velikosti 5+1 s hygienickým zařízením a technickým zázemím. V 1.PP se nachází tři sklepní místnosti. V 1.NP se nachází tři obytné místnosti, kuchyně, koupelna, WC, chodba, zádveří a špajz. V podkroví se nachází dvě obytné místnosti, balkón a tři neobyvatelné místnosti. Dům je založen na betonových základech. Svislé konstrukce jsou zděné z cihel. Střecha je sedlová, krytá hliníkovým plechem. Strop nad 1.PP je betonový, nad 1.NP dřevěný. Schodiště do 1.PP je cihlové, do podkroví je betonové. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Fasádu tvoří vápenná omítka. Vnitřní omítky jsou vápenné hladké. V koupelně je proveden keramický obklad. Podlahy jsou kryté PVC a koberci. Dveře jsou dřevěné plné, některé dveře jsou z části prosklené. Okna jsou částečně dřevěná zdvojená a částečně plastová s izolačním dvojsklem. V koupelně se nachází vana a umyvadlo, WC je samostatné. V kuchyni se nachází plynový sporák. Ke dni ocenění se rodinný dům nachází v mírně horším stavebně-technickém stavu. Výpočet užitného obestavěného prostoru: 1.podzemní podlaží (107 m 2 ) m nadzemní podlaží (119 m 2 ) m nadzemní podlaží (119 m 2 ) m Celkový obestavěný prostor m

7 7 Počet podzemních podlaží: 1 Počet nadzemních podlaží: 2 Bytové prostory 1. PP. sklep m sklep m sklep m Výměra 1. PP. m NP. obývací pokoj m kuchyně m koupelna m WC m zádveří m pokoj m pokoj m špajz m chodba m Výměra 1. NP. m NP pokoj m pokoj m půda m půda m půda m chodba m balkón m Výměra 2. NP m VÝMĚRA CELKEM m Stáří budovy: = 87 roků Výpočet ceny Výchozí hodnota části konstrukcí Kč Podlaží Výchozí cena 1.podzemního podlaží (107 m 2 ) Kč Výchozí cena 1.nadzemního podlaží (119 m 2 ) Kč Výchozí cena 2.nadzemního podlaží (119 m 2 ) Kč Výchozí cena k Kč Stavební index % Opravný index místa 1.00 Kč

8 8 Výchozí cena budovy CÚ 2017 Rok uvedení do provozu 1930 Plánovaná životnost roků 100 Opotřebení % Cena k roku 2017 Kč Zaokrouhlení Kč Cena zaokrouhlená Kč Garáž bez č.p./č.e Převažující provedení konstrukcí nebo vybavení: Jedná se o nepodsklepenou, samostatně stojící stavbu garáže s dvěma sklady na pozemku parc.č. st Garáž byla postavena v 80. letech minulého století. Svislé konstrukce jsou zděné z cihel v tl 30 cm. Střecha je pultová, krytá lepenkou. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Podlahu tvoří betonová mazanina. Okna jsou dřevěná špaletová. Vrata do garáže jsou dřevěná. Dveře do skladů jsou dřevěné hladké. V budově garáže se také nachází dva malé sklady pro uskladnění zahradního nábytku a nářadí. Garáž se sklady jsou napojeny na elektro. Ke dni ocenění se garáž nachází v průměrném stavebně-technickém stavu. Výpočet užitného obestavěného prostoru: 1.nadzemní podlaží (56 m 2 ) m Celkový obestavěný prostor m Počet nadzemních podlaží: 1 Stáří budovy: = 37 roků Výpočet ceny Výchozí hodnota části konstrukcí Kč Podlaží Výchozí cena 1.nadzemního podlaží (56 m 2 ) Kč Výchozí cena k Kč Stavební index % Opravný index místa 1.00 Výchozí cena budovy CÚ 2017 Kč Rok uvedení do provozu 1980 Plánovaná životnost roků 80 Opotřebení % Cena k roku 2017 Kč Zaokrouhlení Kč Cena zaokrouhlená Kč Rekapitulace 1.1. Rodinný dům č.p. 306 Kč Garáž bez č.p/č.e. Kč Budovy Kč

9 9 C. Pozemky Použitá metodika Zjištění hodnoty pozemků v souladu s tržním stavem se provádí ve smyslu Metodického návodu zpracovaného znaleckým ústavem A-Consult plus spol. s r.o. Tento metodický pokyn také obsahuje jednotný postup spolupracujících odhadců pro vypracování cenových map zastavěných pozemků. Pro ocenění pozemků v místech, kde jsou cenové mapy pozemků schválené ministerstvem financí ČR, se vychází z těchto cen, je-li jejich cena odlišná od Metodického návodu firmy, stanovují se ceny variantně. Pro ocenění pozemků běžně zastavěných se využívá Metoda srovnávací hodnoty. Nutno podotknout, že v tomto případě se jedná o ocenění nezastavěných pozemků. Dle výpisu z katastru nemovitostí Obec: Jistebník Katastrální území: Jistebník Vlastník pozemků: Habernal Jaroslav 1/2 Tichavský František 1/2 Směrná cena pozemků byla stanovena na základě srovnání se zobchodovanými nebo inzerovanými pozemky v oblasti, kde se nacházejí oceňované pozemky. Podle porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nacházejí oceňované pozemky ve funkčním celku s rodinným domem, stavební pozemky v rozmezí od 200 do 600 Kč/m 2. Pozemky ve funkčním celku s RD Parcela č. Výměra m 2 Druh Cena za m 2 Cena celkem St Zastavěná plocha a nádvoří 300 Kč Kč St Zastavěná plocha a nádvoří 300 Kč Kč 785/ Zahrada 300 Kč Kč CELKEM Kč Výměra pozemků - celkem m Výsledná cena pozemků - celkem Kč

10 10 D. Stanovení hodnoty nemovitých věcí metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitých věcí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitými věcmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitých věcí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitých věcí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovité věci. Po rodinných domech uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě u srovnatelných rodinných domů nabídka srovnatelná s poptávkou. S přihlédnutím k umístění rodinného domu, vybavení a k technickému stavu a vybavení jsem názoru, že oceňovaná nemovitá věc je obchodovatelná. Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze, databáze získané prostřednictvím Internetu, informace z nabídek z internetových stránek. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaný rodinný dům, tyto rodinné domy: Typ objektu, lokalita srovnatelného rodinného domu Rodinný dům 3+1 a 2+1, Studénka, okr. Nový Jičín Rodinný dům 3+1, Jistebník, okr. Nový Jičín Rodinný dům 4+1 a 3+kk, Mošnov, okr. Nový Jičín Rodinný dům 3+1 a 3+1 ul. Jiráskova, Studénka, okr. Nový Jičín Stav objektu Cena objektu [Kč] Datum Užitná plocha v m 2 Cena na m 2 nabídky podl.plochy [Kč] prodeje Dobrý 220 m Dobrý 172 m Dobrý 200 m Průměrný 200 m Vyhodnocení oceňovaného rodinného domu vzhledem ke srovnatelným domům: Oceňovaný rodinný dům je srovnatelný s obdobnými srovnatelnými rodinnými domy nacházejícími se v okolí obce Jistebník. Vybavením, velikostí podlahových ploch a stavem se řadí do nižší cenové kategorie z hlediska srovnatelné ceny. S ohledem na poptávku po objektech pro individuální bydlení se v rámci okolí obce Jistebník jedná o průměrně atraktivní lokalitu s průměrným dopravním napojením a dostupností občanské vybavenosti. Podle výše uvedených porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaný rodinný dům, rodinné domy v průměru od 6 do 11 tis. Kč za m2 užitné plochy.

11 11 Na základě výše uvedených srovnání a zavedených předpokladů, odhaduji srovnávací hodnotu rodinného domu č.p. 306 včetně pozemků (parc.č. st. 327, st. 533 a 785/69) a garáže a to takto (po zaokrouhlení): Kč/m 2 za obytnou plochu rodinného domu (122,24 m 2 ) Kč/m 2 za ostatní užitné plochy (57,4 m 2 ) tj. celkem Kč E. Omezení vlastnických práv Dle výpisu z katastru nemovitostí a zjištěných informací se k oceňované nemovitosti neváží žádná věcná břemena ani jiná omezení, která by výrazně omezovala možnost prodeje nemovité věci v exekuční dražbě. Omezení vyplývající z údajů uvedených ve výpisu z katastru nemovitostí jsou: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávek věřitelů. Usnesení soudu o nařízení exekuce, zahájení exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekutorského úřadu - viz. Výpis z katastru nemovitostí č. 398 oddíl C. Tato práva nemají výrazný vliv na obvyklou cenu nemovitých věcí a v odhadu obvyklé ceny jsem je nezohlednil. Dle předložených podkladů a zjištěných informací neváznou na oceňovaných nemovitých věcech žádné jiné závazky ani jiná omezení, popř. závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit z výpisu z katastru nemovitostí.

12 12 Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny nemovitých věcí (pro účel exekučního řízení) Na základě usnesení č.j. 97EX 8553/15-31 ze dne jsem byl jmenován znalcem pro ocenění nemovitých věcí zapsaných na LV č. 398 pro k.ú. a obec Jistebník, okres Nový Jičín. Úkolem znaleckého posudku je: 1. Ocenit spoluvlastnický podíl o velikosti 1/2 na nemovitých věcech zapsaných na LV č. 398, a to: - pozemek parc.č. st. 327 o výměře 220 m 2 zastavěná plocha a nádvoří Součástí pozemku je rodinný dům č.p pozemek parc.č. st. 533 o výměře 59 m 2 zastavěná plocha a nádvoří Součástí pozemku je garáž bez č.p./č.e. - pozemek parc.č. 785/69 o výměře 635 m 2 zahrada Nákladová cena stavby po opotřebení 1. Stavba 1.1. Rodinný dům č.p. 306 Kč Garáž bez č.p./č.e. Kč Stavby Kč Pozemky ve funkčním celku s RD Kč Celkem Kč Srovnávací hodnota rodinného domu a pozemků (při zaokrouhlení) Kč Závěr - zdůvodnění obvyklé ceny: Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí ve výši srovnávací hodnoty, která nejlépe odpovídá obvyklé ceně, a to na částku: Kč S ohledem na úkol znaleckého posudku tj. stanovení hodnoty spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/2 je v souladu se zavedenými principy provedena korekce zjištěné obvyklé ceny nemovitých věcí o 15%. Výslednou obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí stanovuji na částku ve výši (po zaokrouhlení): Kč

13 13 Spoluvlastnický podíl o velikosti id. 1/2 stanovuji na částku ve výši: Kč Přehled obvyklých cen jednotlivých nemovitých věcí Rozdělení obvyklé ceny nemovitostí oceněných jako jednoho užitného celku je provedeno poměrem mezi věcnou hodnotou jednotlivých nemovitých věcí a jejich přepočtem na obvyklou cenu. Spoluvlastnický podíl o velikosti 1/2 na pozemku parc.č. st. 327, jehož součástí je rodinný dům č.p. 306 Spoluvlastnický podíl o velikosti 1/2 na pozemku parc.č. st. 533, jehož součástí je garáž bez č.p./č.e. Kč Kč Spoluvlastnický podíl o velikosti 1/2 na pozemku parc.č. 785/69 Kč Celkem Kč Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 2004 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou.

14 14 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne pod č.j. Spr pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem /17 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle připojené likvidace. Ing. František Vlček 30. dubna Ostrava 1 licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0536 V Ostravě dne