GEOGRAFICKÁ ANALÝZA NOVÝCH BYTOVÝCH PROJEKTŮ VE VNITŘNÍM BRNĚ

Transkript

1 MASARYKOVA UNIVERZITA Přírodovědecká fakulta Geografický ústav Marie ZLÁMALOVÁ GEOGRAFICKÁ ANALÝZA NOVÝCH BYTOVÝCH PROJEKTŮ VE VNITŘNÍM BRNĚ Bakalářská práce Vedoucí práce: Mgr. Ondřej Mulíček, Ph.D. Brno 2009

2 Bibliografická identifikace Jméno a příjmení autora: Marie ZLÁMALOVÁ Název bakalářské práce: Název v angličtině: Studijní obor: Vedoucí bakalářské práce: Geografická analýza nových bytových projektů ve vnitřním Brně Geographical analysis of new housing construction in inner Brno Geografie a kartografie Mgr. Ondřej Mulíček, Ph.D. Rok obhajoby: 2009 Anotace: Práce se zaměřuje na popis aktuálních procesů ve vnitřních částech evropských měst s důrazem na vývoj rezidenční funkce. Cílem práce je vytvoření přehledu významných projektů bytové výstavby na území vnitřního Brna po roce 1989, provedení geografické analýzy prostorové lokalizace těchto projektů a kritické zhodnocení moţnosti nastartování gentrifikačních procesů v prostředí Brna. Klíčová slova: Vnitřní město, bydlení, gentrifikace Anotation: This thesis aims to explain actual process of European inner city with reference to residence feature. The aim is making of view significant project of new housing construction in inner Brno, analysis of these project and critical evaluation of posibility of initiation gentrification. Key words: Inner city, housing, gentrification

3 Prohlašuji tímto, ţe jsem zadanou bakalářskou práci vypracovala samostatně pod vedením Mgr. Ondřej Mulíčka, Ph.D.a uvedla v seznamu literatury veškerou pouţitou literaturu a další zdroje. V Brně dne vlastnoruční podpis autora

4 Ráda bych na tomto místě poděkovala Mgr. Ondřeji Mulíčkovi, Ph.D. za ochotu, vstřícnost při vedení bakalářské práce a za poskytnuté podklady.

5 OBSAH 1. ÚVOD, CÍLE PRÁCE PROCESY ODEHRÁVAJÍCÍ SE VE VNITŘNÍCH ČÁSTECH MĚST Socialistické město Transformace bydlení ve městech Aktuální procesy ve vnitřních částech evropských měst Vliv suburbanizace na vnitřní části měst Gentrifikace Nastartování gentrifikace Teorie gentrifikace Nová společenská vrstva gentrifierů Dopady gentrifikace Gentrifikace v postkomunistických zemí VYMEZENÍ A CHARAKTERISTIKA ZÁJMOVÉ OBLASTI Pracovní vymezení vnitřního Brna Klasifikace urbanistických obvodů PŘEHLED VÝZNAMNÝCH PROJEKTŮ NOVÉ BYTOVÉ VÝSTAVBY Přehled dokončené bytové výstavby Přehled rozestavěných projektů Přehled plánovaných projektů GEOGRAFICKÁ ANYLÝZA NOVÉ BYTOVÉ VÝSTAVBY Dokončená bytová výstavba Rozestavěná bytová výstavba Plánovaná bytová výstavba ZHODNOCENÍ MOŢNOSTI NASTARTOVÁNÍ GENTRIFIKAČNÍCH PROCESŮ ZÁVĚR Seznam pouţité literatury a zdrojů dat... 34

6 1. ÚVOD A CÍLE PRÁCE Po roce 1989 dochází v souvislosti s politicko společenskými událostmi k radikálním změnám ve vývoji vnitřních částí bývalých socialistických měst střední a východní Evropy. Rovněţ v Brně, druhém největším městě České republiky, lze tyto projevy identifikovat. V práci je dána pozornost především změnám ve vývoji rezidenční funkce a procesům, které tyto změny provázejí v evropských městech. První část je věnována rešerši literatury, zobecněnému popisu změn ve vnitřních částech měst a aktuálním procesům odehrávajících se v evropských městech. Druhá část se zaměří na stav rezidenčních funkce ve vnitřním Brně. Po pracovním vymezení vnitřního Brna bude následovat přehled dokončených, probíhajících a plánovaných významných projektů nové bytové výstavby po roce 1989 a jejich geografická analýza prostorové lokalizace. Závěr práce bude věnován shrnutí výsledků analýzy a vyvození trendů rezidenční funkce. V prostředí Brna bude kriticky zhodnocena moţnost nastartování gentrifikačních procesů. 6

7 2. PROCESY ODEHRÁVAJÍCÍ SE VE VNITŘNÍCH ČÁSTECH MĚST Vnitřní části měst jsou jádrem, od kterého se odvíjí celé město. Mají významnou historickou roli. Plní mnoho funkcí, přičemţ jednou ze zásadních je také rezidenční funkce. V rámci bydlení se odehrává mnoţství procesů, které mají vliv na celkový stav a úroveň bydlení. Tyto procesy se v průběhu času mění, podléhají trendům. Pokud se popisují aktuální procesy odehrávající se ve vnitřních částech měst, je třeba si uvědomit společensko - politický kontext, který tyto změny nastartoval a který se k nim pojí. Pro velkou část evropských států se jedná o přechod ze socialistického prostředí (socialistické město) do postsocialistického Socialistické město Jak podotýká I. Szelenyi, města východní Evropy jsou socialistická ne ve smyslu, ţe jsou lepší nebo horší v porovnání s městy kapitalistickými. Jsou socialistická v tom, ţe jsou odlišná. (SZELENYI, 1983). Na stav bydlení ve vnitřních částech měst měly vliv tři skutečnosti. Zejména je potřeba si uvědomit dědictví minulosti, které ve vnitřních částech nelze opomenout, pak také skutečnost, ţe hlavním vlastníkem pozemků a majetků byl stát a nakonec trend expanzivního růstu vnějších oblastí. Dědictví minulosti bylo příčinou větší diverzity aţ mozaikové struktury jak skladby rezidentů tak i bytů. Díky vlastnictví státu, nebylo nutné brát zřetel na hodnotu pozemků, coţ vedlo k volnějšímu přístupu plánovačů. Dokladem toho je monumentální výstavba rozsáhlého náměstí Alexanderplatz ve Východním Berlíně. Rozsáhlá výstavba ve vnějších částech měst zapříčinila odliv obyvatel z vnitřních částí (MUSIL, 2001). V centrálních oblastech bylo moţné se setkat s dvojím typem rezidencí (srov. SMITH, 1996). Jednak v centru i nadále sídlila společenská elita skládající se z politiků, vysoce postavených úředníků, umělců, spisovatelů a podobně, na druhou stanu se do centra přestěhovávaly skupiny niţšího společenského statusu s niţším vzděláním, platem, horší pracovní pozicí a starší obyvatelstvo. Elita obývala vilové části nebo v centru málo stavěné nové luxusní byty s dobrou vybaveností a velkou rozlohou. Starší lidé a obyvatelstvo s niţším statusem obývali chátrající státní byty. Na údrţbu a rozvoj bydlení v centrech nezbývaly finance, protoţe výnosy z nájmů byly redistribuovány na výstavbu ve vnějších 7

8 částech. Bydlení v nové výstavbě ve vnějších částech si starší lidé a obyvatelstvo s podprůměrnými příjmy nemohli dovolit. Docházelo tak k společensko ekonomické segregaci, posílené nedostatkem mobility. Jednou z mála výhod lidí ţijících v centrech byla dobrá infrastruktura a blízkost sluţeb Transformace bydlení ve městech Na konci 80. let došlo ke krizi a pádu Východního bloku. Bývalé komunistické státy se dostaly do velmi dynamického období. V politické sféře došlo k demokratizaci a pluralizaci. Ekonomika se začala přizpůsobovat západním kapitalistickým principům, plánované hospodářství bylo nutné transformovat na trţní, kde jedním z pilířů je soukromý majetek se všemi vlastnickými právy. Většina bytového fondu v centrálních částech vlastněná státem přešla do vlastnictví niţších správních jednotek, většinou obcí. Tato decentralizace byla pro místní samosprávy velkou zátěţí (opravy, údrţba), byla proto velká snaha fond vrátit původním majitelům, domluvit se na kompenzaci nebo jej prodat novým majitelům většinou za velmi nízké trţní ceny (STRUYK, 1996). S privatizací bylo nutné reformovat definici vlastnických práv, zejména právo pouţívat, budovat, prodat, převést po smrti, určit podmínky pro pozůstalé a další (MARCUSE, 1996). Rychlosti privatizace bránila slabá kupní síla obyvatelstva, závazky spojené s majetkem (opravy, údrţba) a omezení výše nájemného. Byty v centru privatizovalo především starší obyvatelstvo, z důvodu klidného stáří a odkazu příbuzným (STRUYK, 1996). Neochota privatizovat zchátralý majetek, často spojený s dalšími výdaji a závazky, vedl k vlně nové výstavby v příměstské zóně a v nezastavěných prolukách města. Vlivem suburbanizace došlo k dalšímu úpadku vnitřních částí. S privatizací se sice zvýšila mobilita 1, která ale segregaci staršího obyvatelstva a skupin s niţšími příjmy v centru spíše prohloubila. Se stoupajícími socio ekonomickými rozdíly mezi obyvatelstvem rostla i marginalizace určitých skupin, dříve střeţena policií, například prostituce, bezdomovectví, pouliční kriminalita a další. Přestoţe ve většině zemí stát zaručil regulaci nájemného, došlo k jeho navýšení (HÄUSSERMANN, 1996). Pozitivní stránkou privatizace bylo zlepšení kvality bydlení a souvisejících sluţeb. 1 Výzkum vnitro - městské a mezi - městské mobility v sedmi ruských městech v letech (STRUYK, 1996) 8

9 2. 3. Aktuální procesy ve vnitřních částech evropských měst V roce 1996 si Szelenyi poloţil otázku, na kolik jsou postkomunistická města schopna se přiblíţit kapitalistickým městům západní Evropy. Jednou z moţných odpovědí je sledování témat, kterými se zabývají urbánní geografové. Je zřejmé, ţe se témata liší především časově (například vliv suburbanizace na úpadek vnitřních částí bylo kritickým tématem na Západě v letech, kdy tam suburbanizace vrcholila) a také různými aspekty a výsledky výzkumu, protoţe jsou ovlivněna jiným politicko společenským klimatem, přesto jsou některé procesy srovnatelné Vliv suburbanizace na vnitřní části měst Nástup suburbanizace se na západě a ve střední Evropě časově liší. Zatímco v postkomunistických státech se začal objevovat aţ v 90. letech minulého století, v západní Evropě dosáhl největšího rozmachu v 50. a 70. letech 20. století (KOUŘILOVÁ, 2004). Suburbanizací se rozumí přesun obyvatelstva a společenských činností z jádrových měst, z venkovských prostorů nebo z jiných částí metropolitních regionů do předměstí, která jsou za hranicí souvisle zastavěného městského území (MUSIL, 1996). V uţším vymezení lze suburbanizaci vnímat jako disperzi městských obyvatel do zázemí měst (OUŘEDNÍČEK, 2002). Převaţujícím trendem, který vedl k rozvoji suburbanizace, byla podpora komercionalizace centra a výstavba luxusních domů, popřípadě renovace starých staveních z 19. století, místními samosprávami. Došlo také k významnému růstu hodnot nemovitostí a celkovému zvýšení nákladů na ţivobytí ve městě (SAILER-FLIEGE, 1999). Za těchto okolností rezidenční funkce ve vnitřních částech slábla a byla přesouvána na periferie. Sníţil se počet obyvatel bydlících v centru, coţ mělo dopad na vitalitu a kvalitu ţivotního prostředí (STANILOV, 2007). Dřívější obytné plochy byly z části překonstruovány na kanceláře nebo pro jiné komerční účely. Podle Kosteleckého a Čermáka (2004) se do suburbií stěhují především tři skupin obyvatel. První z nich jsou relativně bohatí obyvatelé nových domků, druhá skupina se vyznačuje středními nebo niţšími příjmy a třetí skupinou jsou movitější důchodci, kteří přestavili svá rekreační obydlí na trvalá, aby byty v městě pronajímali nebo přenechali mladší generaci. 9

10 Gentrifikace Zatímco suburbanizaci lze vnímat jako odstředivou sílu, gentrifikace působí obráceně. Spočívá s příchodem bohatých vrstev obyvatelstva do centra měst. Je spojena s revitalizací. Nově příchozí obyvatelstvo nahrazuje dřívější s niţším sociálním statusem, jehoţ obydlí jsou zrekonstruována na luxusní drahé byty. Samotný pojem pochází ze staré francouzštiny od slova gentil, coţ znamená urozený, noblesní. Poprvé se o ní zmiňuje R. Glass v roce Nastartování gentrifikace Nástup gentrifikace byl podle Smithe (2002) v několika vlnách, nejdříve v 50. letech v USA a západní Evropě, poté 70. a 80. letech i v Austrálii a Kanadě a poslední vlna v 90. letech, která je jiţ široce rozšířená. V prvních dvou vlnách byla gentrifikace vnímána jako revitalizace spojená se změnou vlastnictví. Současná třetí vlna je ale spojena navíc s přeměnou funkční struktury a často se uvádí její negativní dopady. Jak poznamenává Sýkora (1993), gentrifikace nelze zaměňovat s revitalizací, protoţe se jedná o její podmnoţinu. Samotné příčiny jsou popsány v následující podkapitole. Proces, který vede k gentrifikace, lze však zobecnit. Nejdříve dochází k restituci nebo privatizaci starých a neudrţovaných budov centru města. Nový majitel nemovitost prodá investorům, většinou z důvodů chybějících financí na údrţbu a plnění závazků dané místní samosprávou. Rezidenti, coţ jsou hlavně obyvatelé s nízkým příjmem a společenským statusem, jsou vystěhováni, kompenzací je náhradní bydlení. Následně probíhá nákladná rekonstrukce. Nově zrekonstruované luxusní byty jsou pronajaty nebo prodány nové střední vrstvě gentrifierů Teorie gentrifikace Existují dva základní přístupy k uchopení problematiky gentrifikace. První pokusy o vysvětlení vychází ze spotřebního chování a zaměřují se na poptávku. Na konci 70. let se ale vysvětlení obrací k produkčním faktorům. Následně vznikají syntézy. Teorie obracející se ke spotřebnímu chování podávají vysvětlení skrz společensko ekonomické změny, při kterých vzniká nový způsob městského ţivota, vyznačujícího se 10

11 konzumnějším chováním. Zvyšuje se poptávka po menších luxusnějších bytech a pozornost se obrací k centrálním částem. V roce 1979 Neil Smith (in SÝKORA, 1993) představil první ucelenou teorii, která se opírá o produkční faktory a pohyb kapitálu. Podle Smithe jsou gentrifikovány zchátralé oblasti s nedostatkem investic, které ale nabízí moţnost zisku. Čím je větší rozdíl mezi reálnou hodnotou a potencionální hodnotou bydlení v daných oblastech, tím daná lokalita podléhá větší moţnosti procesu gentrifikace. Rozdíl mezi potencionální a reálnou hodnotou označuje jako rent gap. Reálnou hodnotu výrazně sniţuje stav budovy. Potencionální hodnota vzniká zohledněním lepšího vyuţití zdrojů v oblasti, například výhoda infrastruktury, blízkosti, lepšího přístupu ke sluţbám, atraktivita centra v evropských městech a jiné. Ve chvíli, kdy koupě zchátralé budovy a její renovace nepřevyšují zisky z prodeje nebo pronájmu, vyuţívají příleţitosti podnikatelé a investují. Dochází k přílivu kapitálu a nových obyvatel vyššího sociálního statusu. Podle Smithe proces gentrifikace podléhá produkčnímu chování státu a podnikatelů. Spotřební chování nebo jedinci nejsou v nastartování procesu podnětné. Přestoţe byl Smithův přístup následně kritizován (viz dále), nedá se mu odepřít přínos, který přinesl jiný úhel pohledu na toto téma, zejména intervence podnikatelů motivovaných ziskem. Kritiky na Smithovu teorii se zabírají především jeho odmítnutím spotřebních faktorů, role státu a podceňování motivů jedince. Stejně jako je nutné vytvořit nabídku (drahé renovované budovy) je nutná existence poptávky, která je způsobena velkým mnoţstvím faktorů, mezi nimi společenské trendy, motivy jedince, moţnosti jedince, zhodnocení jiných nabízených příleţitostí, role státu (CLARK, GULLBERG 1997). Jak oponuje Hamnett, rent gap představuje jeden z potřebných faktorů k spuštění gentrifikačních procesů (in SÝKORA, 1993). Samotná potencionální hodnota je velmi subjektivní pojem, který nelze objektivně kvantifikovat. Existuje i řada syntéz obou teorií, nebo jejich modifikací. V prvé řadě jiţ v roce 1986 Smith svou teorii upravuje a připouští roli spotřebního chování a význam poptávky, ale nadále nedoceňuje specifika poţadavků nové společenské vrstvy gentrifierů. Nakonec i kulturní hodnoty nové vrstvy jsou ovlivněny nabídkou. Hamnettova kritika později také připouští nezastupitelnou roli rent gap a opět doplňuje nezastupitelnou roli gentrifierů s jejich specifickým ţivotním stylem a spotřebním chováním. 11

12 Nová společenská vrstva gentrifierů V literatuře je pozornost věnovaná také zejména nové příchozí vrstvě ve vnitřních částech měst. Gentrifieři, nositele procesu gentrifikace, nevytváří homogenní skupinu, přesto se autoři shodují na některých společných znacích. Především se jedná o skupinu diametrálně odlišnou od skupiny odcházející. Nově příchozí jsou mladí úspěšní lidé, s vyšším vzděláním. Mnozí autoři píší o tzv. yuppie, coţ je akronym od young urban professional. Yuppies jsou dobře placení mladí lidé, zaměstnaní ve městě. Jejich zaměstnání je koncentrováno především v centru, kde došlo ke komercionalizaci. Povolání je spjato s rozvojem terciéru a globalizací, kdy v centru převaţují poradenské a řídící sluţby. Mezi yuppies jsou různí finančníci: bankéři, burzovní makléři, manaţeři; zaměstnanci masmédií: novinář, moderátoři; právníci a další. Díky blízkosti zaměstnání dávají přednost před rozvíjejícím se předměstím, kde migrují především rodiny s dětmi. Výhodou centra je i koncentrace kulturních zařízení, restaurací, klubů, různých butiků. Dalším znakem je odlišný přístup k rodinnému ţivotu. Gentrifieři se zpravidla ţení nebo vdávají ve vyšším věku, stejně tak i narození prvního dítěte je odkládáno do vyššího věku. Rodiny nejsou početné. Tyto specifika souvisí s druhým demografickým přechodem. Podle Zukina je nová vrstva více svobodomyslnější, liberálnější (ZUKIN 1987, in SLAVIČÍNSKÝ). Vedle yuppies je i druhá skupina gentrifierů, patří do ní umělci, homosexuálové nebo například svobodné matky. V prostředí centrálních částí kromě lepšího zaměstnání očekávají i toleranci a pluralismus. Vymezit gentrifiery podle spotřebního chování nebo kulturního vyţití není proto postačující Dopady gentrifikace Určité shrnutí dopadů a jejich klasifikaci na záporné a kladné efekty nabízí Atkinsona a Bridge (2005). Gentrifikace jako taková byla na začátku vnímána především pozitivně. Jedná se o jeden s revitalizačních procesů vnitřních částí měst. Diskuze nad negativními dopady se plně rozběhla aţ ve třetí vlně gentrifikace. Otázkou však zůstává, podle čeho rozlišit negativní a pozitivní. Gentrifikace produkuje různé externality (pozitivní, negativní), které mohou být vnímány určitými skupinami obyvatel odlišně (např. segregace, citadelizace). Podle Knoxe 12

13 se kaţdá skupina snaţí sklízet výhody pozitivních externalit (blízkost sluţeb) a odrazit negativní (kriminalita). Tato praxe nemusí nutně vést k boji (např. výše nájemného vytláčí slabší skupinu), ale i k doplňování (např. bohatí vyuţívají sluţeb, které produkují zaměstnání na niţších pracovních pozicích). Stejně tak není moţné získat jen výhody z pozitivních externalit, protoţe jsou často spjaté s negativními (dobrá infrastruktura vs. znečištěné ovzduší) (KNOX a PINCH, 2006). Moţností je klasifikace podle způsobu, jakým externality působí. Všímat si lze fyzických, společenských, ekonomických, environmentální a funkčních změn. Výčet není úplný. Mezi fyzické patří především renovace a zkvalitnění obydlí. Ke ekonomickým se řadí zvýšení nájmů a celkové zvýšení nákladů na ţivobytí nebo také růst pracovních míst. Ekonomické se prolínají se společenskými faktory: sníţení nezaměstnanosti, zvýšení marginalizace (např. bezdomovectví, kriminalita). Znečištění ovzduší spadá do environmentálních faktorů. Funkční faktory jsou spojeny s tvorbou nových nebo zkvalitnění, zhuštění starých sítí (např. komunikační, dopravní infrastruktura, síť sluţeb), spíše se jedná o zhodnocení dostupnosti. V poslední době bývá velmi diskutovaným problémem interakce mezi gentrifikací a segregací obyvatel. Gentrifikace působí segregaci obyvatel niţšího sociálního statusu nebo také kongregaci mezi gentrifiery (soudruţnost uvnitř skupiny). Vyhrocenějším případem podle Marcuse (2007) je ghettoizace (relativně homogenní čtvrtě s obyvateli s nízkou socio ekonomickou úrovní) nebo citadelizace (izolované a chráněné zóny elit v atraktivních oblastech). I kdyţ jsou gentrifikované oblasti jen malá zóny nelze opomenout, ţe jejich vyšší prestiţ a zlepšení vybavenosti působí za hranice jejich malého území Gentrifikace v postkomunistických zemí V postkomunistických zemích gentrifikace začala z politicko - ekonomických důvodů aţ v třetí současné fázi. Nelze hovořit o gentrifikovaných jako spíše o gentrifikujících se oblastech, jak píše Sýkora, který se tématu soustavně věnuje (2005). K nastartování významně přispívá privatizace nebo restituce obecních domů. K renovaci ve většině případů však chybí investice, které přicházejí ze zahraničí. Navíc majitelé se majetků zbavují nejen kvůli jejich chátrajícímu stavu, ale neschopnosti plnit povinnosti vůči nájemníkům, kterými je většinou zavázaly místní úřady. Na druhé straně trvající 13

14 regulace nájemného významně omezuje plné zaběhnutí gentrifikačních procesů. Mezi gentrifiery jsou zastoupeni také zaměstnanci zahraničních firem, většinou cizinci, které se po revoluci objevily na trzích postkomunistických států. 14

15 3. VYMEZENÍ A CHARAKTERISTIKA ZÁJMOVÉ OBLASTI Druhá část práce je věnována prostorové socio ekonomické analýze nové bytové výstavby. Analýza se opírá o zhodnocení prostorového umístění jednotlivých významných projektů, fyzického a sociálního charakteru výstavby městského prostředí, do kterého je projekt lokalizován Pracovní vymezení vnitřního Brna Vnitřní Brno je v práci vymezeno z hlediska několika faktorů. Vymezení reflektuje kompaktnost zástavby, morfogenezi a historické připojování jednotlivých částí, jejich městský (popř. příměstský) charakter a průběh fyzicko geografických bariér (vodní toky, pozemní komunikace). Obr. 1 Pracovní vymezení vnitřní části Brna 15

16 3. 2. Klasifikace urbanistických obvodů Městské prostředí, ve kterém jsou jednotlivé projekty lokalizovány, se dělí na urbanistické obvody. Pro zjednodušení jsou tyto obvody roztříděny do šesti kategorií podle socio ekonomického statusu obyvatel a charakteru zástavby. Při klasifikaci jsou pouţita data ze Sčítání lidu 2001 a výsledky Faktorové ekologie města Brna (MULÍČEK, SEIDENGLANZ, VOTRUBA 2004) s ohledem na morfogenetické zóny (MULÍČEK, 2004). První skupinu tvoří historické centrum vymezené městskou památkovou rezervací. Charakteristický je malý podíl bytů v důsledku růstu komercializace. Nachází se zde čtyři urbanistické obvody. Druhou skupinu prezentují městské vilové čtvrtě. Zástavbu tvoří kvalitní, často prvorepublikové, rodinné domy. Rezidenti se vyznačují vyšším socio ekonomickým statusem. Třetí skupina zahrnuje oblasti s poměrně kvalitní zástavbou, zpravidla v blízkosti vilových čtvrtí. Jedná se buď o integrované čtvrtě nezatíţené průmyslovou minulostí (sever) nebo jednotky sice se starší ale kvalitní zástavbou (východ), s velkým podílem ekonomicky aktivního obyvatelstva. Čtvrtá skupina vytváří půlkruh kolem historického centra. Jedná se o starší udrţovanou bytovou zástavbu, většinou se starším obyvatelstvem. Pátou skupinu tvoří území s nekvalitními byty různého stáří. Vyznačuje se horšími socio ekonomickými charakteristikami obyvatel (nepříznivá věková skladba obyvatel, nezaměstnaní, nemajetní). Často slouţí jako tzv. odrazové můstky pro mladé začínající jedince nebo rodiny, kteří nemají potřebu přechodné obydlí renovovat. Poslední skupina je tvořena devíti obvody u jihovýchodního okraje vnitřního města. Zástavba je nekvalitní a zanedbalá (chátrající budovy, byty III. A IV. kategorie) a obyvatelstvo se vyznačuje velmi nízkým socio ekonomickým statusem. Pro kompaktnost vymezeného území je přidána ještě další skupina převáţně průmyslových, sportovních nebo rekreačních ploch. Nachází se v severovýchodním sektoru. Postrádá však rezidenční funkci. 16

17 Obr. 2. Klasifikace urbanistických obvodů 17

18 4. PŘEHLED VÝZNAMNÝCH PROJEKTŮ NOVÉ BYTOVÉ VÝSTAVBY Přehled významných projektů nové bytové výstavby je sestaven z dokumentů města Brna Generel bydlení , internetových stránek jednotlivých městských částí, reflexe nabídky realitních kanceláří a developerských firem. Detailnost informací u jednotlivých projektů se proto výrazně liší Přehled dokončené bytové výstavby Z přehledu nelze vyvozovat intenzitu výstavby v jednotlivých letech, protoţe realitní kanceláře uvádějí pouze aktuální nabídku. Cílem je vytvořit dostatečný vzorek pro analýzu rezidenční funkce a stanovení trendů bydlení ve vnitřním Brně. Obr. 3 Významné dokončené bytové projekty na území vnitřního města

19 Tab. 1 Přehled významných dokončených bytových projektů na území vnitřního města LOKALITA URBANISTICKÝ OBVOD BYTY ROK CHARAKTER 1. Příkop Příční polyfunkční 2. Mojmírovo náměstí Mojmírovo náměstí bytový dům 3. Křídlovická Nové Sady bytový dům 4. Hrnčířská (OS - Sfinx) Ptašínského polyfunkční 5. Grohova Gorkého polyfunkční 6. Bratislavská Bratislavská vestavby 7. Herčíkova Palackého vestavby 8. Bystřinova Palackého vestavby 9. Jakubské náměstí Janáčkovo divadlo? 2002 vestavby 10. Táborské nábřeţí Kamenná bytový dům 11. Bezručova Nové Sady bytový dům 12. Kovařovicova Horova bytový dům 13. Junácká u. Horova bytová výstavba 14. Úvoz Úvoz vestavby 15. Vídeňská Kamenná polyfunkční 16. Chaloupkova Mojmírovo náměstí bytový dům 17. Boţetěchova Palackého bytový dům 18. Francouzská Vranovská bytový dům 19. Vodní (Adam I,II) Pekařská vestavby 20. Hlinky Vinařská vestavby 21. Zderadova Masná bytový dům 22. Nové Sady Nové Sady vestavby 23. Soukenická Nové Sady polyfunkční 24. Kosmova Palackého bytový dům 25. Leitnerova (Studánka) Pekařská bytový dům 26. Rostislavovo náměstí Poděbradova bytový dům 27. Vlhká Špitálka bytový dům 28. Trýbova Úvoz bytový dům 29. Vinohradská Kamenná polyfunkční 30. Smetanova Mášova vestavby 31. Metodějova (Semilasso) Mojmírovo náměstí bytový dům 32. Přízová (Onyx) Přízová polyfunkční 33. Úvoz Úvoz bytový dům 34. Purkyňova Vackova polyfunkční 35. Villa Kunzova Vysoká škola zemědělská vila 36. Zelný Trh Zelný Trh vestavby 37. Bulharská (Veronika) Berkova polyfunkční 38. Boţetěchova Mojmírovo náměstí polyfunkční 39. Veveří Konečného náměstí vestavby 40. Štěpánská Skořepka vestavby 41. Cejl Špitálka polyfunkční 42. Svatopluka Čecha Vackova vestavby 43. Purkyňova Vackova vestavby 44. Tábor Vysoká škola veterinární bytový dům 45. Minská Kameníčkova 14? polyfunkční 46. Náměstí Svobody Náměstí Svobody 1? vestavby 19

20 4. 2. Přehled rozestavěných projektů V současnosti jsou všechny rozestavěné byty prodány či zamluveny. Přehled tvoří čtyři samostatné stavby a tři vestavby. Obr. 4 Významné rozestavěné bytové projekty ve vnitřním Brně v roce 2009 Tab. 2. Přehled rozestavěné bytové výstavby ve vnitřním Brně v roce 2009 LOKALITA Urbanistický obvod BYTY ROK CHARAKTER 1. Zborovská Chládkova vestavby 2. Kovařovicova Horova bytový dům 3. Soudní Soudní vestavby 4. Kovářská Masná polyfunkční 5. Purkyňova Vackova polyfunkční 6. Údolní Gorkého vestavby 7. Vinohradská Kamenná polyfunkční 20

21 4. 2. Přehled plánovaných projektů Lokalizace plánované výstavby ve vnitřním Brně nekoresponduje s rozvojovými lokalitami, na jejichţ přípravě a realizaci by se podílelo město. Jednotlivé projekty jsou iniciovány a podporovány z komerčních zdrojů. Obr. 5 Významné plánované bytové projekty ve vnitřním Brně v roce 2009 Tab. 3 Přehled plánované bytové výstavby ve vnitřním Brně LOKALITA Urbanistický obvod BYTY ROK CHARAKTER 1. Cejl Špitálka 4? půdní byty 2. Francouzská Vranovská polyfunkční 3. Hybešova-Leitnerova (Krystal) Pekařská polyfunkční 4. Lerchova OD-Wilson Ţlutý kopec 36? polyfunkční 5. Třída Kapitána Jaroše (Villa Regia) Třída Kapitána Jaroše polyfunkční 21

22 5. GEOGRAFICKÁ ANALÝZA NOVÉ BYTOVÉ VÝSTAVBY Celkově se bytová výstavba vyhýbá vilovým čtvrtím a blízkosti průmyslových zón. V historickém jádru a urbanistických obvodech s významným podílem starých domů převaţuje bytová vestavba většinou půdních bytů, které vznikají při celkové rekonstrukci objektu. Významné projekty dokončené bytové výstavby jsou lokalizovány především v severní, jiţní a jihovýchodní části vnitřního města. Rozestavěné projekty se vyskytují v ose od severozápadu k jihovýchodu mimo historické jádro. Plánovaná bytová výstavba je více koncentrická. Soustřeďuje se v blízkosti historického jádra, ale nezasahuje do něj Dokončená bytová výstavba Větší část projektů dokončené výstavby nahodile vytváří shluky. Výrazná je především koncentrace v severním výběţku, v urbanistickém obvodu Nové Sady, v poměrně homogenních obvodech Pekařská, Úvoz a Kamenná. Více prostorově rozptýlené jsou shluky v jihovýchodním a v severozápadním sektoru (Ţabovřesky a hranice s Královým Polem). Samostatně stojí projekt Villa Kunzova (východní vilová čtvrť) a SFINX (jih Králova Pole). V severním výběţku se nachází sedm významných projektů s 215 bytovými jednotkami. Většina nové výstavby zapadá do stávající a svou lepší vybaveností naplňuje poţadavky současné poptávky po realitách. Nacházejí se zde jednopokojové aţ čtyřpokojové byty s metráţí od 55 do 110 m 2. Měsíční nájem se pohybuje od korun, u bytů do osobního vlastnictví je cena od korun za m 2. Parkování je zajištěno jen částečně. Většina těchto projektů byla podporována městem (nebo nájemníků byla nabídnuta moţnost finanční podpory). Cena parcel pozemků se pohybuje do 800 korun, nejdraţší je za korun. Byty jsou vyuţívány mladými rodinami s dětmi, popřípadě ekonomicky aktivními jedinci, které si bydliště vybírají nejen podle ceny, ale i bezpečnosti, dostupnosti a stavu okolí. Královo Pole je povaţována za stabilní oblast s velmi dobrou dostupností do centra a občanskou vybaveností. Dojíţďka do škol a zaměstnání je zajištěna frekventovanou MHD a výborným napojením na silniční dopravu. 22

23 Nevýhodou je hluk kolem dopravních komunikací, ve vzdálenějších místech od cest je však z velké míry pohlcován zástavbou. Výjimku tvoří dva projekty nadstandardní bytové výstavby z roku 2005 a Jsou lokalizovány v blízkosti Mojmírova náměstí. Jejich cena se pohybuje od do korun za m 2. Jedná se o dvoupokojové luxusní byty nebo velkometráţní čtyřpokojové byty s terasami a dvěma koupelnami na byt. Novější objekt má vlastní vrátnici. Parkování je zastřešené. I kdyţ je blízkost Mojmírova náměstí vyhledávanou lokalitou pro nové stavby, jeho prostředí nepatří do kategorie kvalitní bytová zástavba. Nachází se zde větší podíl bytů třetí a čtvrté kategorie a ekonomická aktivita místního obyvatelstva se vyznačuje vyšší mírou nezaměstnanosti. Dalším protichůdným argumentem je cena pozemků, která se pohybuje okolo korun a v okolí je nejvyšší. Vysvětlení je moţné podat retrospektivně. Od posledního sčítání v roce 2001 dochází v okolí Mojmírova náměstí k častým úpravám nejen bytových staveb. Na náměstí byla opravena administrativní budova, byl zřízen obchod a části budov byly přestavěny na kancelářské objekty. Z těchto důvodů zřejmě stoupla atraktivita území a s ní i cena parcely. Nová bytová výstavba se od staré významně odlišuje. Jak naznačuje současný trend, nejedná se jen o revitalizaci ale celkové zkvalitnění bytových a socio ekonomických struktur. Lze předpokládat, ţe ambicí okolí Mojmírova náměstí je vytvořit komerční centrum. Další shluk se nachází na hranici Králova Pole a Ţabovřesk. Jedná se o tři projekty se 115 bytovými jednotkami. Výstavba je nová, z roku 2009 pochází dva menší bytové projekty a z roku 2008 projekt Eden se 101 byty. Výstavba se nachází na poměrně levných pozemcích (680 korun za m 2 ). Dvě menší výstavby jsou přizpůsobeny výhradně pro rodiny s dětmi. Nacházejí se zde tří a čtyřpokojové byty od 70 do 100 m 2 a jsou určeny do osobního vlastnictví, cena se pohybuje od tří do čtyř miliónů za bytovou jednotku. Projekty svou velikostí splývají s okolními domy, které pochází ze 60. a 70. let minulého století a jsou bodově rozmístěny, tak ţe propojují intravilán Ţabovřesk, Králova Pole a staré brněnské zástavby. Socio ekonomická struktura je podobná jako v Králově Poli. Generace, která se v minulosti přistěhovala, je dnes ekonomicky zajištěná a sociálně stabilní. Je zde velký podíl ekonomicky aktivních obyvatel a nízká míra nezaměstnanosti. V budoucnu se předpokládá, ţe poroste počet poproduktivní sloţky obyvatelstva. Projekt Eden je proto 23

24 z tohoto hlediska velmi příhodný. Navíc se jedná o polyfunkční dům, v němţ budou zastoupeny komerční prostory a obchody, které zvýší atraktivitu prostředí pro bydlení. Eden vznikal ve dvou etapách, první část má 16 poschodí a je novou dominantou v okolí ( nový Tábor ). Ceny a vybavenost jsou přizpůsobeny pro rodiny s dětmi, které by měly udrţet stávající socio - ekonomickou strukturu. Další projekty vznikly na ulici Junácká a Kovařovicova v blízkosti Wilsonova lesu. Výstavba pochází z roku 2003 a 2004 a tvoří 56 bytových jednotek. Jsou zde zastoupeny především menší byty zhruba o 40 m 2. Ve větším projektu je i několik tří a čtyřpokojových bytů o 100 m 2. Zatímco v bezprostřední blízkosti Wilsonova lesu jsou pozemky výrazně draţší, zde stojí 400 aţ 630 korun za m 2. Místní zástavba se podobá předchozím typům, ale jedná se o hranici s městskou částí Komín, kde je výrazná proluka v zástavbě. Nová bytová výstavba stojí na okraji nezastavěné části. Od starší (rodinné) zástavby se sice odlišuje ale vzhledem k okrajovosti nijak razantně. Je určena pro menší rodiny a jednotlivce. Za kulturou, zaměstnáním a do škol se však musí víceméně dojíţdět (v blízkosti je pouze supermarket, jedna základní a střední škola). Tento nedostatek je vyváţen dobrou dopravní obsluţností. V blízkosti je městský obchvat a dvě zastávky MHD (20 minut na vlakové nádraţí). V jihozápadní části vnitřního města v katastru Starého Brna jsou umístěny další významné bytové výstavby. Jednotlivé projekty pochází z let 2004 aţ Kromě drobných luxusních nástaveb spojených s celkovou renovací objektů na Úvoze se zde vyskytují nové stavby začleněné do proluk na koncích ulice Leitnerova a Vodní. Jedná se o projekty Adam 2006 a Studánka Nové domy jsou velmi dobře vybaveny. Nachází se zde jednopokojové aţ čtyřpokojové byty ( Studánka i pětipokojový byt), ke kterým náleţí ve většině případů terasy a zastřešené garáţe. Studánka zahrnuje i vlastní park. Celkem vzniklo 122 bytových jednotek o velikosti 46 aţ 104 m 2. Majitelé za byt zaplatí 3,5 aţ 6 miliónů korun. Pozemky v tomto katastru stojí kolem za m 2 a patří k nejdraţším ve vnitřním Brně. Je zřejmé, ţe do nových objektů se mohou stěhovat majetné rodiny s dětmi a jedinci, u nichţ se předpokládá vyšší socio ekonomický status (dobré vzdělání, finanční zabezpečení, popř. lepší pozice v zaměstnání). Tyto charakteristiky neodpovídají socio ekonomickému sloţení místních obyvatel. V lokalitách Pekařská a Úvoz je zastoupen vyšší 24

25 podíl obyvatel v poproduktivním věku. Vzdělání (podíl vysokoškoláků) sice dosahuje průměru, ale předpokládá se, ţe nově příchozí mají nadprůměrné vzdělání a jsou více majetní. Místní obyvatelé ţijí ve starých domech, které jsou zabezpečeny ale u některých je potřebná revitalizace. Z těchto důvodů lze vyvodit závěr, ţe s příchozím obyvatelstvem dochází částečně k proměně socio ekonomických struktur. Lokalizace těchto projektů a jejich charakteru (fyzického, socio - ekonomického) není náhodná. Jedná se o atraktivní území v blízkosti historického jádra (kultura, administrativa a další) a v budoucnu i v blízkosti tzv. jiţního centra (obchodní význam). Nedaleko je vlakové nádraţí a dopravní uzel MHD (Hlavní nádraţí, Česká, Mendlovo náměstí). Především blízkost jiţního centra a dostupnost je pro nově příchozí atraktivní. Zasazením projektů jednotlivě do staré části Brna a jejich kvalitní provedení výstavby vede k revitalizaci fyzické struktury místní lokality, aniţ by došlo k narušení charakteru starých činţovních domů. Na druhém břehu řeky se nachází další shluk. Jedná se o výstavbu na Táborském nábřeţí, Vídeňské a ulici Vinohrady z let 2002, 2005 a Nová výstavba má objem 142 bytových jednotek. Jednotlivé projekty se od sebe výrazně odlišují. Nejvíce rozdílný je méně objemový projekt na Vídeňské (18 bytových jednotek) z roku Zařízení je velmi luxusní (prostorné pokoje a terasy, 2 3 koupelny na byt, kaţdý byt má několik pater) a je určeno pro majetné. Výstavba na Táborském nábřeţí pochází z roku 2002 a zahrnuje 57 bytových jednotek. Byty jsou určeny pro rodiny a jednotlivce. Bliţší údaje se nepodařily zjistit, protoţe se jedná o sedm let starý projekt. Nejvýznamnější je však třetí výstavba v lokalitě Červený kopec. Jedná se o polyfunkční komplex zahrnující byty, obchody, sportovní prostory, zastřešené garáţe a jiné sluţby. Jednotlivé budovy jsou uspořádány tak, ţe umoţňují vstup pouze z jednoho místa, čímţ zaručují do určité míry izolovanost a intimitu místním obyvatelům. Nacházejí se zde jednotky dvou aţ čtyřpokojové v ceně od 1,8 do 5 miliónů za byt. Stěhují se zde majetnější rodiny s dětmi (v areálu je rovněţ dětské hřiště) a ekonomicky silní jedinci. Všechny projekty mají umístění v blízkosti centra (20 minut pěší chůzí). Dostupnost je celkově výborná. V blízkosti je také dálnice D1 a místo je dobře obslouţeno MHD. 25

26 Všechny projekty se však odlišují od staré zástavby. Urbanistický obvod Kamenná je bývalá dělnická kolonie, která měla velký podíl bytů třetí a čtvrté kategorie a byla spíše vesnického charakteru. V posledních 20 letech dochází k postupné revitalizaci obydlí zdejšími majiteli, kteří sem přišli jako mladá generace (SLAVIČÍNSKÝ, 2006). Dnes se zde vyskytují staré činţovní a rodinné domy, které jsou opravené ale stále není vyřešen problém inţenýrských sítí. Bydlí zde velký podíl poproduktivní sloţky obyvatelstva. Parcely stojí 400 za m 2, čímţ jsou řazeny v rámci vnitřního města k nejlevnějším. Lokalita je i přes větší podíl rodinných domů a levné pozemky přiřazena ke starému půlkruhu, protoţe má podobné charakteristiky sloţení obyvatel a stáří domů. Nové projekty se v této lokalitě tedy značně vyjímají jak svou fyzickou tak i socio - ekonomickou strukturou. Je zřejmé, ţe dochází k omlazení věkové skladby obyvatel a změně ekonomické aktivity. Nakolik však nové struktury povedou k revitalizaci oblasti je diskutabilní. Recipročním vztahům brání izolovanost nově příchozích a zcela odlišný ţivotní styl (městský versus vesnický). Z důvodů nesourodosti obyvatel a fyzické struktury existují obavy nad zachováním charakteru staré kolonie. V oblasti Nových Sadů se nachází shluk čtyř projektů z let 1996, 2002 a První z nich se nachází na Křídlovické ulici. Nachází se zde 31 bytových jednotek v jednom bytovém domě. Z roku 2002 pochází rovněţ bytový dům na ulici Bezručova s 39 bytovými jednotkami, který vznikl za podpory města Brna. K posledním výstavbám patří 20 půdních vestaveb na ulici Nové Sady a 23 bytových jednotek v polyfunkčním domě na ulici Soukenická. Informace o starších jednotkách jsou omezené. Nové jednotky se podílí na oţivení fyzické struktury Starého Brna. Bytové vestavby vznikly za celkové revitalizace objektů, přičemţ byty se nacházejí pouze v půdních prostorách, ostatní patra jsou nebytové prostory. Nově postavený polyfunkční dům zahrnuje v niţších patrech kancelářské prostory. Celkem má pět poschodí. Nové byty jsou určeny k pronájmu i k prodeji do osobního vlastnictví. Jsou zde stavěny převáţně dvou a třípokojové byty. Ceny měsíčního nájmu za dvoupokojové byty se pohybují kolem korun a prodej dvoupokojového bytu o velikosti 55 aţ 60 m 2 vyjde na 2,5 3 milióny korun. Ceny zdejších pozemků se pohybují okolo a korun za m 2. Lokalita je sice atraktivní díky dobré občanské vybavenosti, blízkosti centra, dopravních uzlů a celkové dostupnosti. Je zde však znečištěné ovzduší (frekventovaná silnice) a hluk 26

27 (vlakové nádraţí, tramvajová zastávka). Budovy jsou staré a je zde větší podíl bytů třetí a čtvrté kategorie. Vzhledem k velikosti bytů v nových bytových výstavbách je pravděpodobné, ţe je obývají jedinci, malé rodiny nebo více samostatných osob. Pro tyto skupiny můţe být atraktivní také blízkost budoucího obchodního centra. Nově příchozí obyvatelstvo sice přispívá ke zvýšení zaměstnanosti, vzdělanosti, ale je pravděpodobné, ţe pokud zaloţí rodinu, odstěhují se na jiné místo. Z hlediska rezidenční funkce jsou Nové Sady velice atraktivní pro mladé obyvatele, u kterých se nepředpokládá větší investice do zařízení a zlepšení stavu obydlí, protoţe je zřejmé, ţe se nestěhují natrvalo. Rezidenční funkce se de omezuje na výstavbu malometráţních bytů a podkrovních vestaveb. Výstavba nových domů je limitována hustou zástavbou. Revitalizace a rekonstrukce zatím ve velké míře neprobíhají. Další významnou lokalitou pro výstavbu je jihovýchodní sektor. Významné projekty jsou z let 1994 aţ Jihovýchodní sektor je charakteristický špatným fyzickým stavem budov a jejich zařízení. Nachází se zde významný podíl bytů třetí a čtvrté kategorie a bytů s vlastním technickým vybavením (nenapojení na veřejné inţenýrské sítě). Socio ekonomické charakteristiky vypovídají o malé zaměstnanosti s tím související vyšší míře nezaměstnanosti, nízké vzdělanosti a vyšším podílu předproduktivní sloţky obyvatelstva. Do této oblasti jsou lokalizovány projekty polyfunkčních domů a vestaveb s 181 bytovými jednotkami. Výstavba z roku 1994 je polyfunkční a není financována městem. V roce 1999 vznikly na Bratislavské ulici dvou aţ čtyřpokojové půdní vestavby. Jejich cena je 2,1 4,6 milionu korun za byt o velikosti m 2. Byty mají vlastní kotel. Vzhledem k popisu lokality od realitní kanceláře: dveře jsou zabezpečené. V domě nebydlí ţádní nepřizpůsobivý občané. (internetový portál realitní kanceláře RealData), lze usoudit, ţe okolí není bezpečné a do bytu se pravděpodobně stěhují lidé ekonomicky zajištění, u kterých buď bydlení v neatraktivní lokalitě a menší bezpečnost není rozhodujícím faktorem nebo si nemohou dovolit bydlení jinde. Dalšími projekty jsou bytové domy na ulici Vlhká, Francouzská a Přízová. Byty mají standardní vybavení. Na Přízové se jedná o polyfunkční dům s 55 byty z roku Nachází se zde dva čtyřpokojové byty, ostatní jsou dvou a třípokojové. 27

28 Další výstavba je poměrně odlišná. V roce 2007 došlo k výstavbě luxusního bytového domu, který získal 3. cenu v architektonické soutěţi Jihomoravského kraje. Nachází se zde 35 bytů s moderním vybavením, jsou zde garáţe a vlastní zahrada. Podobné výstavby byly dokončeny v roce 2009 na Cejlu a Štěpánské ulici. V prvním případě se jedná o rekonstrukce místního hotelového komplexu, kde část budovy byla přeměněna na byty a kancelářské prostory. Vzniklo 15 jedno aţ třípokojových bytových jednotek, ke kterým náleţí garáţ a je v nich zajištěn přístup k internetu. Byty jsou pronajímány za korun měsíčně. Na Štěpánské ulici také došlo k rekonstrukci staršího domu, ve kterém vzniklo šest půdních nadstandardních bytů. Cena se pohybuje od 1,5 3 miliónu korun za byty o velikosti 36 aţ 62 metrů. Nově příchozí obyvatelstvo, především co se týče posledních bytových projektů, se vyznačuje vyšším socio ekonomickým statusem neţ mají zdejší usedlíci. Vzhledem k nepříznivým podmínkám je zřejmé, ţe motivem k nastěhování je blízkost budoucího jiţního centra. Při malé velikosti bytových jednotek lze usoudit, ţe nově příchozí nejsou rodiny s dětmi. Je moţné, ţe nově příchozí zdejší bydlení vyuţijí jako tzv. odrazový můstek a aţ zaloţí rodinu, změní ţivotní styl, tak se přestěhují jako v případě Nových Sadů. Nápadná je však kvalita a nadstandardní vybavení nové výstavby. V souvislosti lze opět zmínit budoucí jiţní centrum. Rezidenční funkce reaguje na změnu struktury ostatních funkcí městského prostředí (sluţby, dopravní obsluţnost, obchod). V budoucnu proto zřejmě dojde k celkové přeměně rezidenční funkce v okolí jiţního centra a změní se i socio ekonomická charakteristika zdejších obyvatel. Pokud se tato vize naplní, otázkou bude, co se stane se současným místním obyvatelstvem. Jestliţe porostou ceny pozemků (momentálně m 2 stojí přibliţně 800 korun a v blízkosti Koliště 3000 korun), ekonomicky slabší skupiny budou nuceny stávající bydliště opustit. Ve vnitřním městě se však pro tyto skupiny nenabízí náhradní ubytování. Druhou moţností je koexistence nadstandardních forem bydlení se stávajícím zanedbaným a chátrajícím stavem městského prostředí. Odpověď, nakolik by tato varianta byla udrţitelná, vyţaduje hlubší studie nejen rezidenční funkce. Na území vnitřního města se další shluky nevyskytují. Dalšími významnými projekty jsou jednotlivě stojící bytové výstavby na Zelném trhu a ve východní vilové části vnitřního města. Oba projekty pochází z roku 2008 a sdruţují 14 bytových jednotek. Na Zelném trhu se jedná o nově vybudované půdní byty o dvou a třech pokojích. Jednotlivé 28

29 byty jsou velmi prostorné (122 m 2 ) a stojí 8,5 miliónu korun. Nadstandardní vybavení je doplněno dalšími sluţbami poskytované v rámci celého domu (non-stop ostraha v domě, úklidové sluţby a další). Do bytů se stěhují velmi majetní lidé se specifickými nároky, kterým vyhovuje ţivot v centru. Bydlení v luxusním bytě v historickém jádru představuje určitou prestiţ a poukazuje na vysoký socio ekonomický status. Zdejší pozemky patří k nejdraţším ve vnitřním městě, jeden m 2 vyjde na korun. Druhým projektem je Villa Kunzova, která prošla rekonstrukcí a nově je zde zbudováno deset samostatných bytových jednotek. Vila se nachází v blízkosti vyhlášené vily Tugenhatt. Okolní prostředí je klidné. Místo patří společně se západní vilovou čtvrtí k vyhlášeným rezidenčním lokalitám v Brně. V blízkosti se nachází park Luţánky. Zdejší parcely stojí korun za m 2. Podobně jako v předchozím případě ubytování v této lokalitě je otázkou prestiţe Rozestavěná bytová výstavba Rozestavěná bytová výstavba nevytváří ţádné shluky. Její umístění odpovídá lokalizaci posledním dokončeným výstavbám. Jedná se oblasti při hranici Králova Pole a Ţabovřesk, urbanistickém obvodu Horova, v jihovýchodním sektoru a v lokalitě Červený vrch. Celkově je rozestavěno 146 bytových jednotek, přičemţ většina z nich je jiţ prodána nebo zamluvena. V roce 2009 mají být ukončeny projekty na Kovařovicově ulici, kde bylo vybudováno v roce bytových jednotek a na ulici Soudní v jihovýchodním sektoru, kde se jedná o půdní vestavby. Bytová výstavba v Ţabovřeskách se odehrává v místech rozvolněné zástavby a má stejný charakter jako na tomto místě jiţ dokončené projekty. Lze usoudit, ţe v budoucnu stávající proluka mezi Ţabovřeskami a městskou částí Komín bude zaplněna. Půdní vestavby na Soudní ulici odpovídají trendům rezidenční funkce celého jihovýchodního sektoru. Nová výstavba je malometráţní a má luxusní vybavení. Bytové jednotky stojí 2,5 miliónu korun za dvoupokojový byt o velikosti 55 m 2. Do roku 2010 bude pokračovat výstavba polyfunkčního domu v Králově Poli při hranici s Ţabovřeskami. Projekt zahrnuje výstavbu 52 bytových jednotek o velikosti m 2. Jedná se o výstavbu určenou především rodinám s malými dětmi. Byty by měla být 29

30 od nastěhovaní moţnost připojení k internetu. Nový projekt odpovídá předchozí dokončené výstavbě. Další významný projekt se nachází v lokalitě Masná (jihovýchodní sektor). Jedná se o polyfunkční dům s 30 bytovými jednotkami. Jak bylo zmíněno výše, bytová výstavba je nadstandardní a neodpovídá charakteristickým rysům původní zástavby. Podobně lze hodnotit dokončení poslední etapy na Vinohradské (6 bytů) v lokalitě Kamenná (Červený kopec). Posledním rozestavěným projektem jsou bytové vestavby na Údolní. Jedná se o půdní byty, k jejichţ vzniku dochází při celkové rekonstrukci celých objektů. Půdní byty jsou dvou a čtyřpokojové s m 2. V ceně je zahrnuta zahrada a jedno parkovací místo. Pro urbanistické obvody starého půlkruhu je tento typ výstavby v posledních letech typický, jedná se o formu revitalizace. Do nových půdních bytů se stěhují majetní jedinci nebo rodiny věkově heterogenní, předpokládá se však vyšší úroveň vzdělání. Na rozdíl od situace na Kamenné nedochází k izolovanosti (díky jednotlivé výstavbě) a nově příchozí obyvatelstvo přispívá k celkové socio ekonomické přeměně nejen vzdáleně. Především změna fyzické struktury bytové zástavby je evidentní Plánovaná bytová výstavba Ve vnitřním Brně se plánovaná bytová výstavba vyskytuje ojediněle, přednost je dána projektům mimo vnitřní město. Jednotlivé plánované projekty se nacházejí v blízkosti historického jádra. V budoucnu (zahájení výstavby se ve většině případech plánuje na rok 2010) by mělo vzniknout v centru 113 bytových jednotek. Na Cejlu se jedná opět o výstavbu luxusních bytů. Nově se bude stavět na Francouzské. Byty v polyfunkčním domě budou odpovídat předchozím tendencím dokončené a rozestavěné výstavby, bude se zde ale nacházet více prostornějších jednotek. Z čehoţ lze usoudit, ţe větší bytové jednotky budou nabídnuty rodinám. Nový projekt vznikne také na Pekařské v proluce mezi ulicemi Leitnerova a Hybešova. Polyfunkční budova by měla být nízkoenergetická. Charakter bytových jednotek je podobný jako ostatním dokončeným projektům v této ulici. Poslední projekt má vzniknout na ulici Lechova v lokalitě Ţlutý kopec. Jedná se o kontroverzní polyfunkční výstavbu, kterou jiţ od návrhu provázejí protesty. V objektu by 30

31 měly být zbudovány odchody, čímţ by mělo dojít k lepší obsluţnosti v okolí. Protesty se opírají o moţné narušení zdejšího vilového prostředí. Nový dům má být obchodním centrum s 36 nadstandardními byty. 31

32 6. ZHODNOCENÍ MOŽNOSTI NASTARTOVÁNÍ GENTRIFIKAČNÍCH PROCESŮ Jestliţe gentrifikace znamená revitalizaci (podmnoţina revitalizace) fyzické stránky zástavby a socio ekonomických struktur obyvatelstva a odehrává se podle výše popsaného scénáře (viz kapitola 2), kdy jsou staré struktury nahrazovány novými, lze se v prostředí Brna zaměřit pouze na vybrané části vnitřního města. Zcela určitě by se z moţnosti nastartování gentrifikačních vyjímaly oblasti, kde převaţuje rodinná výstavba. Z tohoto důvodu k potenciálním oblastem nelze připsat Ţabovřesky, Královo Pole ani s Mojmírovým náměstím. Na Mojmírově náměstí nedochází k vytláčení původních skupin a revitalizace není podmíněna změnami v rezidenční funkci. Rezidenční funkce zde dokonce ani nereaguje na zatraktivnění zdejšího prostředí skrz komercializaci. Komercializace a obytná funkce je zde plánovaná, projekty vznikají nespontánně s podporou místní samosprávy. Ve vilových částech k významným projektům nedochází. Výjimku tvoří Villa Kunzova, coţ je ale nedostatečný vzorek pro vyvozování závěrů. Z návrhu lze vyloučit i lokalitu Červený kopec, protoţe se jedná z části o rodinné byty, které moţnost gentrifikace (je zde i významný podíl menších bytů) znemoţňují. Navíc lokalita nevzniká na okraji staré kolonie a neobnovuje ji. Výstavba je izolovaná. Jedná se spíše o nový prvek v lokalitě. Výstavbu v prolukách na Starém městě také nelze brát přímo jako nositele gentrifikace. Stěhují se zde také rodiny. O moţnosti gentrifikačních procesů lze diskutovat v okolí nově vznikajícího jiţního centra. Z předchozí analýzy vyplývá, ţe dochází k fyzické revitalizaci. Ta je evidentní především v okolí nových polyfunkčních budov (nové kvalitní budovy, parkovací plochy, vlastní parky a dětská hřiště). Vliv nově příchozích na místní socio ekonomickou strukturu je popsán v 5. kapitole. Většina investorů zdejších projektů jsou soukromé subjekty. Moţným vysvětlením lokalizace typu těchto projektů by proto mohla být právě teorie rent gap, ale jak je samotná teorie kritizována za znevaţování poptávky a motivů příchozích, i zde je nutné tyto dva aspekty brát v úvahu. Motivů poptávky je samozřejmě více. Kromě dobré dopravní obsluţnosti a blízkosti kulturního centra (historické jádro) zde hraje významnou roli i budoucí jiţní centrum (obchodní). Tyto motivy hrají významnou roli především u mladých a zabezpečených jedinců. Nelze jednoznačně rozhodnout, co vzniklo první, jestli nabídka 32