Nájem nebytových prostor

Transkript

1 PRÁVNICKÁ FAKULTA MASARYKOVY UNIVERZITY KATEDRA OBČANSKÉHO PRÁVA DIPLOMOVÁ PRÁCE Nájem nebytových prostor Martin Jeřábek 2007/2008 Prohlašuji, že jsem diplomovou práci na téma: Nájem nebytových prostor zpracoval sám a uvedl jsem všechny použité prameny...

2 OBSAH ÚVOD... 3 I. HISTORICKÝ VÝVOJ NÁJMU NEBYTOVÝCH PROSTOR A JEHO PRÁVNÍ ÚPRAVY Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch Jednotlivé užívací instituty v období let 1964 až Osobní užívání místností nesloužících k bydlení Přenechání jiné místnosti v rodinném domku Užívání místností v domech v soukromém vlastnictví Dočasné užívání národního majetku Zákon č. 111/1950 Sb., o hospodaření s některými místnostmi... 9 II. VZNIK A VÝVOJ POREVOLUČNÍ ÚPRAVY NÁJMU NEBYTOVÝCH PROSTOR Okolnosti vzniku Vývoj právní úpravy dané zákonem č. 116/1990 Sb Zákon č. 403/1990 Sb Zákon č. 529/1990 Sb Zákon č. 229/1991 Sb Zákon č. 540/1991 Sb Zákon č. 302/1999 Sb Zákon č. 522/2002 Sb Zákon č. 360/2005 Sb Stručné shrnutí porevolučního vývoje III. ROZBOR ZÁKONA Č. 116/1990 SB., O NÁJMU A PODNÁJMU NEBYTOVÝCH PROSTOR Vztah speciality Občanský zákoník jako subsidiární předpis Problematika nájmu nebytového prostoru sjednaného mezi podnikateli Obecné vymezení právního režimu Specifika obecné části obchodněprávních závazkových vztahů Vznik právního vztahu Podstatné náležitosti nájemní smlouvy Předmět nájmu Účel nájmu Nájemné Trvání nájmu Obsah právního vztahu Práva a povinnosti pronajímatele a nájemce Podnájem nebytových prostor Zánik právního vztahu Výpověď Odstoupení od smlouvy Jiné způsoby zániku Následky zániku IV. ZAHRANIČNÍ PRÁVNÍ ÚPRAVA USA, Stát Delaware V. NÁVRHY DE LEGE FERENDA ZÁVĚR RESUMÉ SEZNAM POUŽITÝCH ZDROJŮ

3 ÚVOD Jako téma diplomové práce jsem zvolil problematiku nájmu a podnájmu nebytových prostor. Jsem přesvědčen, že se jedná o volbu příhodnou, neboť uvedená oblast našeho právního řádu svým významem aktuálně dopadá na každodenní realitu soukromoprávních závazkových vztahů. A to především z toho důvodu, že prostřednictvím institutu nájmu nebytových prostor dochází zároveň jak k realizaci vlastnického práva majitelů nebytových prostor, tak pochopitelně na druhé straně právního vztahu, k uplatnění podnikatelských a jiných záměrů a potřeb nájemců těchto prostor. V úvodních částech práce bude podána odpověď na otázku historického vývoje nájmu a podnájmu nebytových prostor na našem území před rokem 1990, neboť současná podoba právního institutu nájmu nevznikla zcela bez vazby na úpravu předcházející, předrevoluční. Ani úprava porevoluční se samozřejmě neobešla bez řady změn, snažících se přizpůsobit diskutovaný právní institut dynamicky se měnícím společenským podmínkám. S ohledem na tyto relativně frekventované změny, klade si práce za cíl pojednat rovněž o porevolučním vývoji, dotvářejícím podobu právní úpravy do současného stavu. Následně přistoupíme k těžišti a hlavnímu cíli diplomové práce, k rozboru platného a účinného znění zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor. Předmětem rozboru budou jak základní prvky právního vztahu, tak přihlédneme i k aplikaci zákona, neboť záměrem práce je taktéž podat přehled a rozbor aktuální rozhodovací praxe soudů v kontextu zákonné úpravy. Význam judikatury je dán skutečností, že řada otázek spojených s praktickou aplikací je dotvářena rozhodovací praxí soudů, jež nemůže proto být při výkladu institutu nájmu opomenuta. Právní úprava institutu nájmu a podnájmu nebytových prostor je obsažena v řadě právních předpisů a práce si klade za cíl rovněž objasnit vztahy mezi nimi. Správné pochopení je předpokladem pro náležitou interpretaci a aplikaci často rozdílných právních režimů, těmito předpisy založenými. I z toho důvodu budou předmětem práce specifika nájemních vztahů, do nichž vstupují podnikatelské subjekty v rámci podnikatelské činnosti. Tuto oblast, vzhledem k dichotomii základních kodexů českého soukromého práva, považuji za hodnou zvýšené pozornosti. V neposlední řadě bude proveden exkurz do vybrané zahraniční právní úpravy s cílem stručně nastínit její podobu, a vzneseny návrhy a poznámky de lege ferenda, i s ohledem na probíhající rekodifikaci českého občanského práva. 3

4 I. HISTORICKÝ VÝVOJ NÁJMU NEBYTOVÝCH PROSTOR A JEHO PRÁVNÍ ÚPRAVY 1.1 Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch 1811 První ucelenou a relevantní úpravou nájmu na našem území je zajisté jedna z prvotních evropských soukromoprávních kodifikací. Tou je rakouský Obecný zákoník občanský z roku 1811, známý taktéž jako Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch (dále jen ABGB ). Ustanovení dotýkající se nájmu jsou zachycena v hlavě dvacáté páté pod názvem: O nájemních a pachtovních, o dědičných nájemních smlouvách a o smlouvách o dědičný úrok, tedy v rozsahu 1090 až 1150 ABGB. Úprava vycházela z římskoprávního pojetí locatio conductio rei. 1 V této koncepci locator (pronajímatel) postupoval conductorovi (nájemci) do detence individuálně určenou věc, aby ji užíval nebo i požíval po určitou dobu, za určitou úplatu. Obdobně tedy 1090 ABGB uvádí, že: Smlouva, kterou někdo obdrží užívání nezuživatelné věci na jistou dobu a za určitou cenu, nazývá se vůbec nájemní nebo pachtovní smlouvou. Jde o nájem v širším smyslu zahrnující jak institut nájmu, tak institut pachtu. Podstatnými znaky nájmu v širším smyslu jsou propůjčení užívání nespotřebitelné věci úplata (cena) čas (doba). ABGB, jak bylo již výše uvedeno, činí rozdíl mezi nájmem a pachtem, konkrétně v Nájem je pojímán jako užívání dané věci bez dalšího zpracování, kdežto lze-li předmět nájmu užívat pouze vlastní pílí a přičiněním (aktivní činností), jedná se o pacht. O povaze vztahu tedy rozhodoval způsob užívání. Nájem je ve světle ustálené teorie propůjčením věci k pouhému užívání (uti), tedy projevuje se a slouží ke konzumaci; pacht 2 je propůjčením věci k braní požitku (frui) a slouží k produkci. Ustanovení o nájmu nevymezují jako zvláštní předmět nájmu nebytové prostory, ani skupinu jim podobnou. Nahlédneme-li však do judikatury, uváděné na patřičném místě v komentáři, 3 zjistíme, že i nebytové prostory figurovaly jako předmět nájmu, zahrnuté do 1 Rouček, F., Sedláček, J. a kol. Komentář k československému obecnému zákoníku občanskému a občanské právo platné na Slovensku a v Podkarpatské Rusi. Díl 5. Reprint původního vydání. Praha : CODEX Bohemia, 1998, s Tamtéž, s Tamtéž, s

5 kategorie nemovitostí a tvořili spolu s věcmi movitými způsobilý předmět nájmu. Judikaturou byly akcentovány s ohledem na rozlišení nájmu a pachtu. Jednalo se především o domy a místnosti v nich, zařízené k provozování živnosti. Jako příklad lze uvést nájem místností zařízených k provozování pekařství, pronajmutí místnosti k výčepu vína nebo hostinské místnosti. Můžeme učinit závěr, že tento příkladmo uvedený soubor vcelku odpovídá dnešnímu pojetí nebytových prostor, a že v úpravě obsažené v ABGB dochází ke splývání nájmu nebytových prostor s nájmem pojímaným v užším smyslu. Se vznikem samostatné Československé republiky v roce 1918 bylo třeba zajistit odpovídající kontinuitu právního řádu. Za tímto účelem byla zákonem č. 11/1918 Sb., o zřízení samostatného státu československého, jenž je znám také jako recepční norma, převzata do československého právního řádu právní úprava rakousko-uherská, představovaná v rámci občanského práva převážně ABGB. Tato úprava byla pro zdlouhavé, a zároveň neúspěšné, rekodifikační snahy aplikována až do přijetí zákona č. 141/1950 Sb., občanského zákoníku, s účinností ke dni Při tvorbě právní úpravy se důsledně vycházelo z teoretických poznatků sovětské právní vědy a praxe, a hlavní změnou byla nová úprava vlastnických vztahů v socialistické společnosti. Došlo zároveň ke zrušení celé sumy předpisů, včetně do té doby platného ABGB. Obsahově ovšem na právní úpravu nájmu v ABGB bylo více než navázáno, a ta tak nedoznala výrazných změn. Zanikla však úprava pachtu. 1.2 Jednotlivé užívací instituty v období let 1964 až 1990 Socialistická právní teorie považovala, vedle osobního vlastnictví občana, institut osobního užívání za jeden ze základních způsobů uspokojování hmotných a kulturních potřeb občanů. 4 Znaky osobního užívání tak, jak byly dovozovány teorií, do značné míry korespondovaly s právní úpravou postavení osobního vlastníka. Šlo o nově vytvořený právní institut občanského práva, jenž se v žádné předchozí úpravě nevyskytoval a jehož úprava byla dokonce považována za natolik specifickou, že byla zachycena v samostatné části třetí zákon č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, ve znění před novelou zákonem č. 116/1990 Sb. (dále jen ObčZ ). Charakteristické bylo osobní užívání především časovou neomezeností, úplatností, vázaností na občana a přechodem v případě jeho smrti. Mohlo vzniknout pouze mezi 4 Knapp, V., Luby, Š. a kol. Československé občanské právo. Svazek I. 2. přepracované a doplněné vydání. Praha : Orbis, 1974, s. 382 an. 5

6 socialistickou organizací a občanem a bylo institutem chráněným pomocí omezení možnosti zrušení proti vůli uživatele. Právo osobního užívání se skládalo ze čtyř druhů osobního užívání. Z práva osobního užívání bytů, osobního užívání jiných obytných místností, osobního užívání místností nesloužících k bydlení a osobního užívání pozemků Osobní užívání místností nesloužících k bydlení Na prvém místě je z hlediska dalšího výkladu příhodné seznámit se s problematikou osobního užívání místností nesloužících k bydlení. Řada následujících institutů totiž ve svých ustanoveních odkazuje na přiměřené či analogické použití této úpravy a jsou tak velice zestručněny. Je rovněž nezbytné poznamenat, že ani ustanovení dotýkající se osobního užívání místností nesloužících k bydlení nejsou úpravou příliš rozsáhlou a vyčerpávající. 5 Institut osobní užívání místností nesloužících k bydlení byl upraven jako zvláštní druh osobního užívání v 196 a 197 ObčZ. 6 Zákoník nestanovil pozitivní definici místností nesloužících k bydlení, ale omezil se toliko na demonstrativní výčet v 196 odst. 1 ObčZ, kde jako místnosti nesloužící k bydlení uvádí garáže, ateliéry, skladiště apod. Pozitivně byl naopak v právním řádu definován pojem byt, a to zákonem č. 41/1964 Sb., o hospodaření s byty, v ustanovení 62. Pod pojmem byt se zde rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení a mohou sloužit tomuto účelu jako samostatné bytové jednotky. V případě pochybností o charakteru místností, rozhodoval stavební úřad. Z toho důvodu bylo teorií považováno vymezení místností nesloužících k bydlení za nepochybné, a to na základě uplatnění argumentu a contrario. 7 Podstatou osobního užívání místností nesloužících k bydlení byla dohoda o odevzdání a převzetí nebytových místností do užívání, kterou vzniklo právo užívat místnosti nesloužící k bydlení. Přestože se jednalo o právo vznikající primárně na základě dohody (dvoustranného právního úkonu), bylo možné tuto dohodu uzavřít až po udělení souhlasu s přidělením místností nesloužících k bydlení, tedy na podkladě souhlasného administrativního rozhodnutí. Rozhodnutí byl oprávněn vydat místní národní výbor nebo stavební bytové družstvo. 5 I zde je v rámci užívacích vztahů legislativně technicky odkázáno na přiměřené použití ustanovení o užívání bytů. 6 Bičovský, J. Občanský zákoník a předpisy souvisící. Svazek I. 2. doplněné a podstatně přepracované vydání. Praha : Panorama, 1981, s. 222 an. 7 Knapp, V., Luby, Š. a kol. Československé občanské právo. Svazek I. 2. přepracované a doplněné vydání. Praha : Orbis, 1974, s

7 Na základě ustanovení 197 odst. 1 ObčZ se pro užívání místností nesloužících k bydlení přiměřeně používalo ustanovení o užívání bytů, s několika menšími výjimkami. 8 Ve znění 197 odst. 2 ObčZ byl místní národní výbor oprávněn zrušit užívání místnosti nesloužící k bydlení, jestliže vzhledem k okolnostem již nebyla poptávána pro potřeby plánovitého hospodaření s nebytovými místnostmi a mohla tak být přeměněna na místnost sloužící k bydlení. Shledal-li místní národní výbor, že se vyskytly důležité důvody, mohl uživateli jako kompenzaci za zrušení poskytnout náhradní místnost. Pro stavební bytová družstva, v jejichž domech se nacházely místnosti nesloužící k bydlení, se na základě čl. 54 Stanov stavebního bytového družstva uplatnilo přiměřeně ustanovení o osobním užívání družstevního bytu. 9 Zásadu uplatňovanou ve výše uvedené úpravě můžeme označit za zásadu smluvní, spojenou s principem přerozdělovacím ve smyslu zákona č. 111/1950 Sb., o hospodaření s některými místnostmi Přenechání jiné místnosti v rodinném domku Nemohl-li vlastník rodinného domku místnost nesloužící k bydlení užívat sám, mohl ji na podkladě ustanovení 392 odst. 1 ObčZ přenechat k užívání jinému. Na užívání takto přenechaných místností se dle 392 odst. 2 ObčZ přiměřeně použily 196 a 197 ObčZ. Jestliže vlastník potřeboval místnost nesloužící k bydlení pro sebe nebo pro své ženaté nebo vdané děti dávala mu právní úprava možnost situaci vyřešit. Vznikla-li uvedená potřeba až po uzavření smlouvy o přenechání místnosti, pak dle znění 393 ObčZ mohl na žádost vlastníka místní národní výbor zrušit právo užívání místností nesloužících k bydlení. Toto právo ovšem nebylo možné uplatnit, jak vyplývá z taxativního výčtu, ve prospěch nikoho jiného, tedy ani k užitku rodičů nebo spoluvlastníka. Ve zbytku je možné odkázat na již provedený rozbor u osobního užívání místností nesloužících k bydlení, s ohledem na přiměřenost použití této úpravy Užívání místností v domech v soukromém vlastnictví V části osmé, hlavě první ObčZ, v jeho závěrečných ustanoveních, nacházíme poněkud překvapivě úpravu jiných občanskoprávních vztahů. Dle znění 489 ObčZ vznikaly občanskoprávní vztahy i z individuálního vlastnictví k věcem, jež nebyly 8 Ustanovení o společném užívání bytu manželi nebylo možno použít, pokud šlo o místnost sloužící k výkonu povolání jen jednoho manžela. 9 Bičovský, J. Občanský zákoník a předpisy souvisící. II. svazek. 2. doplněné a podstatně přepracované vydání. Praha : Panorama, 1981, s

8 předmětem osobního vlastnictví, tedy z vlastnictví soukromého. Bylo rovněž chráněno proti neoprávněným zásahům. Z hlediska užívacích vztahů dotýkajících se místností nesloužících k bydlení zaujme zejména 493 odst. 2 ObčZ. Stanovil, že pro užívání místností nesloužících k bydlení v domech v soukromém vlastnictví platilo přiměřeně ustanovení 196 a 197 ObčZ, s výjimkou ustanovení týkajících se místností stavebních bytových družstev. Taktéž místnosti v domech nesloužících k bydlení byly podřízeny přidělovací kompetenci národních výborů. I zde je v podrobnostech možno odkázat na předchozí rozbor učiněný u osobního užívání místností nesloužících k bydlení, s ohledem na přiměřenost použití uvedené úpravy Dočasné užívání národního majetku Úprava obsažená v 196 a 197 ObčZ se neuplatnila ve vztahu mezi socialistickými organizacemi. To vyplývalo především ze zákona č. 109/1964 Sb., hospodářského zákoníku, ve znění do (dále jen hospodářský zákoník nebo HZ ). Za hlavní nástroj řízení rozvoje národního hospodářství považoval hospodářský zákoník státní plán, zajišťující proporcionální vývoj národního hospodářství na základě optimálního využití ekonomických zdrojů a podmínek země, včetně mezinárodní socialistické dělby práce. Státní socialistické organizace se vzhledem k plánu, a pokud to bylo ve vztahu k jejich úkolům účelné, mohly rozhodnout přenechat ve smyslu 71 HZ národní majetek smlouvou k užívání jiným socialistickým organizacím. V 348 HZ bylo z toho důvodu odpovídajícím způsobem upraveno dočasné užívání národního majetku. Základem bylo uzavření hospodářské smlouvy o dočasném užívání národního majetku, se stanoveným obsahem, zahrnujícím určení majetku, který měl být přenechán k dočasnému užívání, způsobu užívání, dobu užívání, výši úplaty (nebo bezúplatnost) a dohodu o udržování a úpravách majetku, včetně vypořádání vynaložených nákladů. K předání místnosti, určené nebo užívané k jiným účelům než obytným nebo zemědělským, do dočasného užívání, bylo třeba dle 348 odst. 2 HZ rozhodnutí příslušného orgánu. Právo užívat nebytové místnosti mohlo být založeno výlučně přidělením místností příslušným národním výborem. Oprávnění k využívání těchto prostor vzniklo organizaci dnem, kdy byla vyrozuměna o právní moci rozhodnutí o přidělení (respektive dnem skutečného vyklizení). Jako v případě osobního užívání místností nesloužících k bydlení, i zde se uplatňoval princip administrativní regulace, vzhledem k okolnostem (vztahům 8

9 týkajícím se výlučně socialistických organizací) ještě zesílený o úplné odstranění principu smluvního z tohoto právního vztahu. To se projevovalo i tak, že pokud nedošlo mezi organizacemi k dohodě o podmínkách užívání (marginální zbytky smluvního principu), rozhodl o těchto záležitostech příslušný národní výbor. Právo dočasného užívání národního majetku dle znění 348 odst. 3 HZ zaniklo buď dohodou, uplynutím stanovené doby anebo případně, při sjednání práva na dobu neurčitou, výpovědí po uplynutí výpovědní lhůty. U místností určených nebo užívaných k jiným účelům než obytným nebo zemědělským mohlo právo dočasného užívání národního majetku zaniknout i z rozhodnutí orgánu k tomu příslušnému Zákon č. 111/1950 Sb., o hospodaření s některými místnostmi Místností určených nebo užívaných k jiným účelům než obytným nebo zemědělským se dotýkal zvláštní právní režim. 10 Hospodaření s diskutovanými místnostmi upravoval zákon č. 111/1950 Sb. o hospodaření s některými místnostmi, provedený nařízením vlády č. 172/1950 Sb., a Směrnice vlády č. 412/1959, pro činnost výkonných orgánů při plánovitém hospodaření s nebytovými místnostmi, publikovaná v částce 42/1959 Ú. l., ve znění pozdějších předpisů. Jednalo se o úpravu významně ovlivňující zacházení s nebytovými prostory ve zkoumaném období. Jmenovaný zákon reguloval hospodaření s místnostmi (respektive rovněž s celými budovami), určenými nebo užívanými k jiným účelům než obytným nebo zemědělským. Uváděl i jejich demonstrativní výčet, do něhož byly zahrnuty zejména kanceláře, dílny, skladiště, obchodní místnosti, garáže a ateliéry. Zásadou pevně a neoddělitelně zakotvenou v tomto zákoně bylo, že s uvedenými místnostmi se hospodařilo podle plánu. Plánovité hospodaření vycházelo především z potřeb veřejné správy a hospodářského života, a to v přímé návaznosti na úkoly jednotného hospodářského plánu. Doplňujícími kritérii byly i požadavky na hospodárné využívání místností a účelné soustředění úřadů, orgánů, ústavů a podniků, jakož i účel, pro nějž byly místnosti určeny. 11 Zákon rovněž poskytoval řadu oprávnění místním národním výborům, jimž bylo, mimo jiné, svěřeno sestavení a realizace plánu hospodaření. Při hospodaření s místnostmi ve smyslu zmíněného zákona, bylo zapotřebí přihlížet též k aktuálním potřebám bydlení. Z toho důvodu místnosti, jichž nemělo být použito k provedení plánu, a zároveň mohly být přizpůsobeny k bydlení, prohlásil místní národní výbor, pokud byl stavebním úřadem, za obytné. Uvedený přístup měl zajistit dostatečnou flexibilitu při zajišťování potřeb bydlení. 10 Čapek, K. Hospodářský zákoník a předpisy související. 3. vydání. Praha : Panorama, 1984, s Plánovité hospodaření z hlediska účelu užívání blíže vymezovalo nařízení vlády č. 172/1950 Sb. 9

10 II. VZNIK A VÝVOJ POREVOLUČNÍ ÚPRAVY NÁJMU NEBYTOVÝCH PROSTOR 2.1 Okolnosti vzniku Koncem roku 1989 došlo v naší zemi k podstatné změně společenských poměrů, široce se projevující v oblasti politické, hospodářské i právní. Již dne 29. listopadu téhož roku byla provedena novelizace ústavního zákon č. 100/1960 Sb., Ústavy Československé socialistické republiky, ve znění ústavního zákona č. 62/1978 Sb., ústavním zákonem č. 135/1989 Sb., zrušujícím ustanovení zajišťující vedoucí úlohu Komunistické strany Československa ve státě. Záhy následovala opatření dotýkající se úpravy vlastnictví, směřující především k odstranění nerovnosti vlastníků a obsahu jejich vlastnických práv; nerovnosti vyplývající z ústavně zakotvených zásad socialistického vlastnictví. Přijetím ústavního zákona č. 100/1990 Sb., bylo dosaženo zejména plné rovnosti vlastníků, zajištění rovnocenné ochrany jejich vlastnického práva a zrušení socialistických principů budování a výstavby hospodářské soustavy. Od státního dirigismu na základě jednotného hospodářského plánu (sloužícího k realizaci socialistické hospodářské soustavy) se přešlo k svobodné hospodářské soutěži, a v oblasti úpravy vlastnického práva, jako nezbytného předpokladu svobodného podnikání, k zrovnoprávnění všech vlastníků a druhů vlastnictví. 12 Státu byla svěřena povinnost vytvářet podmínky a stanovit pravidla pro rozvoj a ochranu podnikání a hospodářské soutěže. Takto výrazné zásahy do právního řádu a života společnosti nemohly bezpochyby zůstat bez odezvy ani na úrovni běžného zákonodárství. Aby uvedená ustanovení nezůstala pouhou politickou proklamací, bylo zapotřebí co nejdříve přistoupit k praktické realizaci nově ústavně zakotvených pravidel odpovídající činností legislativní. Mezi prvními se do popředí zájmu dostala úprava nájmu nebytových prostor. Zákonodárce si naprosto zřetelně uvědomil nutnost celkové liberalizace trhu v oblasti nájmu nebytových prostor, jako důležité součásti přestavby národního hospodářství, v duchu volné hospodářské soutěže a dalších tržních principů. Bez přijetí nové právní úpravy, regulující daný okruh společenských vztahů s ohledem na nové společenské podmínky, bylo by zcela jistě velice obtížné, ne-li nemožné, realizovat ideu soukromého podnikání, pokud by se v prvé řadě nedostávalo příhodných místností využitelných k umístění podniků a provozoven. To dokládá i vystoupení V. Komárka ve Federálním shromáždění ČSSR dne 23. dubna 1990 při přijímání zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor (dále jen původní zákon ), kde se k problematice vyjádřil 12 Srovnej nález pléna Ústavního soudu ze dne , sp. zn. Pl. ÚS 29/93. 10

11 takto: Smyslem tohoto zákona je přejít v celém komplexu ekonomických zákonů, určených k liberalizaci naší ekonomiky a k prvním podstatným krokům k tržnímu hospodářství, tedy ve smyslu tohoto komplexu i zde přejít na ekonomické podmínky pronájmu těchto místností. 13 Jak bylo naznačeno výše, hlavní a důsledně dodržovanou tezí, na které bylo hospodaření s nebytovými prostory založeno v předcházejícím období, byl princip administrativního rozdělování, realizovaný bez ohledu na majetkové vztahy k nemovitostem. Vzhledem ke zřejmé nevhodnosti administrativního způsobu realizace nakládání s nebytovými prostory, nedbajícího tržních mechanismů a akcentujícího osobní (subjektivní) vlivy, doporučila vláda ve svém návrhu zrušit stávající předpisy o hospodaření s nebytovými prostory a vydat zcela nový zákon Vývoj právní úpravy dané zákonem č. 116/1990 Sb. Dnem 1. května 1990 nabyl účinnosti původní zákon. Současně došlo tímto okamžikem, ve smyslu 16 původního zákona, ke zrušení zde vyjmenovaných právních předpisů a ustanovení zákonné a podzákonné právní úpravy, regulující doposud nájem nebytových prostor. Aby byla zaručena žádoucí kontinuita právních vztahů s nájmem spojených, vymezil původní zákon v 15 (v přechodných ustanoveních) postup, mající za cíl bezproblémový přechod uskutečnit. 15 Přes výše uvedené teze slibující liberalizaci a zavedení tržních prvků, opět pronikla do úpravy nájmu nebytových prostor administrativní regulace a to ve dvou formách. Za prvé v podobě nutnosti předchozího souhlasu národního výboru s uzavřením nájmu u místností určených k provozování obchodu nebo služeb. Za druhé pak úpravou přechodných a závěrečných ustanovení určujících kategorie nájmů nebytových prostor, jejichž výpověď byla možná opětovně jen s předchozím souhlasem národního výboru (tzv. chráněné nájmy). V této rigiditě se zračila obava o možnost ovlivnění způsobu využívání nebytových prostor a případných negativních dopadů na schopnost poskytovat základní služby veřejnosti, v důsledku přílišné volnosti trhu. Byl tak sice odstraněn vůdčí princip administrativního rozdělování, uplatňovaný v předcházejícím období, avšak státní moc se administrativních zásahů (pozůstatků státního dirigismu) nevzdala zcela. 13 Stenozáznam jednání Federálního shromáždění ČSSR ze dne 23. dubna Důvodová zpráva k zákonu č. 116/1990 Sb. 15 Jednalo se o kombinaci nepravé retroaktivity, zastavení správních řízení a negativního vymezení působnosti původního zákona. 11

12 Prvotní návrh zákonné úpravy takto formulované možnosti administrativních zásahů do soukromoprávních vztahů neobsahoval. V rámci legislativního procesu však bylo původní ustanovení 15 návrhu zákona doplněno a rozšířeno do konečné podoby, a to na základě zpráv výborů Federálního shromáždění ČSSR a vystoupení poslanců V. Komárka, J. Macka, K. Stomeho a poslankyně V. Klůzové. 16 Stejně jako mnoho dalších, ani původní zákon se nevyhnul za relativně krátkou dobu své existence řadě dílčích i rozsáhlejších změn. S postupem času a společenským a hospodářským vývojem, vyvstala přirozená nutnost přizpůsobit právní úpravu tak, aby byla i nadále schopna efektivně plnit svou základní funkci regulovat dotčené společenské vztahy. Podat přehled o podstatných porevolučních změnách právní úpravy patří taktéž k cílům práce. Pojednejme proto nyní o jednotlivých novelách (jejich nejvýznamnějších následcích) tak, jak postupně měnily a dotvářely podobu institutu nájmu a podnájmu nebytových prostor od jeho vzniku až do současnosti. Výrazem zákon je v části až práce míněn zákon č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění před analyzovanou novelizací Zákon č. 403/1990 Sb. První z řady novelizací byla učiněna zákonem č. 403/1990 Sb., o zmírnění následků některých majetkových křivd, v souvislosti s privatizací národního majetku. Podstatou této změny bylo umožnit adekvátní dispozici s majetkem vlastníkům restituovaných nemovitostí, mimo jiné i doplněním nového výpovědního důvodu do 9 odst. 2 pís. h) zákona, ve smyslu ustanovení 24 zákona č. 403/1990 Sb. V původním návrhu zákona č. 403/1990 Sb. nebylo dané ustanovení obsaženo. 17 Zapracováno bylo až poté, co poslanec M. Soldát podal pozměňovací návrh, následně schválený v příslušném znění. 18 V 12 zákon č. 403/1990 Sb. dosavadním uživatelům nebytových prostor ve vydávaných nemovitostech zachoval užívací právo. Ode dne stanovil rovněž sukcesi oprávněné osoby do práv a povinností pronajímatele. Ve vztahu ke stanoveným kategoriím nájmů (použito bylo hledisko účelu užívání) vznikl dosavadním uživatelům nebytových prostor nárok na uzavření nájmu, a oprávněným osobám zároveň určil omezení vůči takto vybraným skupinám nebytových prostor, v podobě desetiletého omezení možnosti výpovědi. 16 Stenozáznam jednání Federálního shromáždění ČSSR ze dne 23. dubna Důvodová zpráva k zákonu č. 403/1990 Sb. 18 Stenozáznam jednání Federálního shromáždění ČSSR ze dne 2. října

13 Z uvedených skutečností zřetelně vyplývá značně široká ingerence státu, zde v roli zákonodárce, do smluvní svobody subjektů právního vztahu, jako významné součásti autonomie vůle, a zároveň zavádějící prvky veřejnoprávní metody regulace právních vztahů do občanského práva. Omezením možnosti výpovědi tak redukuje základní znak soukromoprávní metody regulace, rovnost účastníků právních vztahů. Dobře patrná je také, až na výjimky, sociálně-ochranná povaha úpravy Zákon č. 529/1990 Sb. Změna provedená zákonem č. 529/1990 Sb., na základě poslanecké iniciativy, doplnila znění 15 odst. 2 zákona takovým způsobem, že zmiňované ustanovení nově omezilo výkon vlastnického práva i ve vztahu k nájmu provozních jednotek zřízených k pracovní rehabilitaci a zaměstnávání invalidních občanů. Doplnění bylo v důvodové zprávě opodstatněno naléhavou potřebou podpory, přímo zabezpečením existence, výše uvedených provozních jednotek, předcházením nezaměstnanosti invalidních občanů a plněním mezinárodních závazků. 19 O vhodnosti takto koncipované úpravy, aniž zpochybňujeme relevanci většiny z uvedených důvodů, je možné pochybovat. Odpovídajících výsledků by pravděpodobně bylo jednodušeji a účelněji dosaženo vhodnou změnou úpravy pracovněprávní, případně práva sociálního zabezpečení, a nikoliv posilováním, již tak rozsáhlého, okruhu nájmů s nezbytností administrativního přivolení k výpovědi. Zákonodárce evidentně pokračoval v nastoupeném trendu ochranářského zákonodárství a omezování realizace vlastnického práva Zákon č. 229/1991 Sb. Následující novela, vyjádřená zákonem č. 229/1991 Sb., o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku, znamenala opětovné rozšíření výpovědních důvodů, obdobným způsobem jako v případě zákona č. 403/1990 Sb., v 9 odst. 2 pís. i) zákona. Záměrem bylo především umožnit restituentům nakládat s nebytovými prostory v nemovitostech, jichž se zákon týká. 20 V 25 zákona č. 229/1991 Sb., byla obsažena úprava obdobná 12 zákona č. 403/1990 Sb., ve znění ode dne Také zde, přes rozšíření výpovědních důvodů, došlo u stanovených kategorii nájmů k omezení možnosti výpovědi. Můžeme proto ve stručnosti odkázat na výše již uvedený úsudek. 19 Důvodová zpráva k zákonu č. 529/1990 Sb. 20 Srovnej důvodovou zprávu k zákonu č. 229/1991 Sb. 13

14 2.2.4 Zákon č. 540/1991 Sb. Novelou provedenou zákonem č. 540/1991 Sb., byl v 9 odst. 4 zákona stanoven (ex lege) zánik vztahů ze smluv o nájmu a podnájmu nebytových prostor zde uvedených. Týkal se všech smluv bez ohledu na to, zda byly uzavřeny na dobu určitou nebo neurčitou. Návrh ve smyslu důvodové zprávy vycházel ze stavu, kdy byly obcházeny ústavní zákony, obzvláště ústavní zákon č. 496/1990 Sb. a ústavní zákon č. 497/1990 Sb., a bylo tak nevhodně bráněno využití majetku. 21 Považuji tento způsob ingerence do soukromoprávních vztahů za teoreticky velmi diskutabilní, což je připuštěno i v důvodové zprávě samé. Jsem však toho názoru, že situace si vyžadovala podobně rázného řešení, které se navíc ve svých důsledcích neprojevilo jako negativní. K další změně v souvislost se zákonem č. 540/1991 Sb., došlo v podobě přizpůsobení úpravy nájmu a podnájmu nebytových prostor zákonu č. 429/1991 Sb., a to prodloužením doby možnosti uzavřít smlouvu na dobu určitou ve stanovených případech Zákon č. 302/1999 Sb. Velké důsledky pro aplikační praxi přinesl zákon č. 302/1999 Sb. Změnil ustanovení 3 odst. 2 zákona tak, že vypustil dříve vyžadovanou nutnost udělení předchozího souhlasu národního výboru (resp. obecního úřadu) s nájemní smlouvou, v případě pronajímání místností určených k provozování obchodu a služeb. 22 Souhlasem stanoveným zákonem jako podmínkou pro vznik nájmu, se v počátcích rozvoje soukromého podnikání řešil zájem obcí na usměrnění využití místností užívaných pro obchod a služby. V důvodové zprávě k zákonu č. 302/1999 Sb., bylo doporučeno vzhledem k zásadním změnám v oblasti živnostenského práva zrušení této, nadále již nevyhovující, úpravy. 23 Došlo tak k dlouho očekávanému odstranění ingerence státu do procesu uzavírání nájmu nebytových prostor. Rozsahem nepatrný zákon měl velké důsledky praktické. Spory týkající se předchozího souhlasu s uzavřením nájemní smlouvy byly velice časté a soudnictví se s jejich zbytky příležitostně potýká dodnes. Jde rovněž o jedinou oblast vztahující se k nájmu a podnájmu nebytových prostor, jež byla rozhodována Velkým senátem Nejvyššího soudu a nálezem o ní rozhodoval i Ústavní soud. Nejvyšší soud České republiky (dále jen NS ) projevil v dané věci značnou kreativitu. Problém vznikl ve vztahu k případům, v nichž nebyl udělen předchozí souhlas 21 Důvodová zpráva k zákonu č. 540/1991 Sb. 22 Obsah pojmu provozování obchodů a služeb, vzhledem k absenci legální definice, upřesnila rozsáhlá judikatura. 23 Důvodová zpráva k zákonu č. 302/1999 Sb.: Zasahovat podnikateli do výběru místa provozovny prostřednictvím zákona o nájmu a podnájmu nebytových prostor lze dnes považovat za nadbytečnou byrokracii, která může v praxi vytvořit nerovné soutěžní podmínky pro podnikatele. Není rovněž vyloučeno subjektivní a neprůhledné rozhodování státní správy. 14

15 s nájmem, ač udělen být měl, přičemž však tyto případy byly souzeny až po účinnosti nové právní úpravy, to jest od Diskutovaný právní názor NS 24 spatřoval v nastoupení absolutní neplatnosti v popsané situaci rozpor se zásadou rovnosti účastníků občanskoprávních vztahů. Argumentačně vycházel rozsudek převážně z výkladu teleologického charakteru, ve spojení s interpretací úmyslem zákonodárce. Místo toho, aby právní jistotu uvedeným postupem do případu vnesl, sám novou nejistotu vytvořil. Teleologický výklad, jakožto interpretační metodu nadstandardní, je možné využít spíše výjimečně a nelze s jeho pomocí argumentovat v rozporu s jasným výkladem jazykovým, jako se stalo v tomto případě. Teze o neudržitelnosti následků absence předchozího souhlasu je již ve své podstatě mylná. Hodnocení nutnosti souhlasu jako nevhodně byrokratického opatření lze dozajisté přisvědčit, nicméně důsledky vyvozené NS jsou teoreticky i prakticky neúnosné. Svým rozhodnutím nejen umožnil konvalidaci absolutně neplatného právního úkonu, 25 ale založil i pravou retroaktivitu zákona č. 302/1999 Sb. S rozhodnutím NS není možné souhlasit, neboť popírá nejen hmotněprávní úpravu, ale i ustálenou teorii a praxi. V souvislosti s rozhodnutím se, poněkud překvapivě, objevil i pozitivní ohlas v odborné literatuře. 26 Jen ve stručnosti zmíním, že autor se v diskutovaném článku opírá především o rétorickou argumentaci, zahrnující též eristiku. S takovouto argumentací a použitými metodami se ovšem neztotožňuji. Se zřetelem k rozporu s konstantní judikaturou 27 se k dané problematice vyjádřil Velký senát NS v rozhodnutí, 28 v němž velmi výstižně shrnul důvody, pro něž je třeba uvedené závěry odmítnout. Především zdůraznil, že tvrzená nerovnost nastává fakticky vždy se změnou hmotného práva, což však automaticky neznamená možnost pravé retroaktivity právního předpisu. Ústavní soud se danou problematikou zabýval s ohledem na ochranu základních práv a svobod, avšak ani z tohoto hlediska nebyla diskutovaná argumentace úspěšná a Ústavní soud potvrdil závěry Velkého senátu NS. 29 V ostatních oblastech se NS v rozhodovací praxi již vyhnul větším kontroverzím a jeho judikatura k jednotlivým otázkám nájmu nebytových prostor, jak je patrné i z jiných částí práce, projevuje spíše soudržnou tendenci. 24 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne , sp. zn. 28 Cdo 1346/ Absolutně neplatný právní úkon, na rozdíl od právního úkonu relativně neplatného, nemůže konvalidovat. Neplatnost právního úkonu trvá, i když následně důvod neplatnosti odpadne. 26 Telec, I. Není rozpor se zákonem jako rozpor se zákonem. Právní rozhledy. 2004, č. 5, s Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne , sp. zn. 20 Cdo 1506/99 a mnohé další. 28 Rozsudek Velkého senátu Nejvyššího soudu ze dne , sp. zn. 31 Cdo 1895/ Nález Ústavního soudu ze dne , sp. zn. III. ÚS 104/04. 15

16 2.2.6 Zákon č. 522/2002 Sb. Zákonem č. 522/2002 Sb., došlo především ke zrušení institutu přikázání nájemce v 4 zákona a s ním souvisejícího 11 zákona, čímž byla dále posílena kontraktační svoboda pronajímatelů a omezena možnost zásahů ze strany veřejné moci. Významnou změnou bylo také vypuštění ustanovení 15 odst. 2 zákona. Tím došlo, po více než dvanácti letech, k plnému odstranění přetrvávajících kategorií nájmů, jejichž ukončení bylo možné výhradně s předchozím souhlasem národního výboru (resp. obecního úřadu). Původní návrh právní úpravy počítal se zachováním nutnosti souhlasu, a zároveň zajištěním možnosti dovolat se právní ochrany ve správním řízení. 30 Měl řešit situaci, za které by od 1. ledna 2003 obce o souhlasu s výpovědí chráněných nájmů vzniklých před rokem 1990, rozhodovaly v samostatné působnosti. Poté co byl návrh přikázán podvýborům, byl Výborem pro veřejnou správu, regionální rozvoj a životní prostředí 15 odst. 2 zákona vypuštěn z textu návrhu zcela. Motivace výboru není zřejmá, neboť z jednání výboru, po rozpravě ukončeného usnesením, nejsou pořizovány stenografické záznamy, a není tak možné podrobně zkoumat průběh jednání. Lze se však domnívat, že ustanovení byla shledána nadbytečnými, což potvrdilo i následné vystoupení P. Němce v Poslanecké sněmovně Parlamentu ČR (dále jen Poslanecká sněmovna ). 31 Zmiňme jen, že dnem účinnosti zákona č. 522/2002 Sb., došlo též k zastavení zahájených, ale pravomocně doposud neskončených, správní řízení podle 4 a 15 odst. 2 zákona Zákon č. 360/2005 Sb. Prozatím poslední novela byla přijata zákonem č. 360/2005 Sb. Schvalování zákona provázelo v průběhu legislativního procesu značné napětí, vyplývající mimo jiné i z rozdílných názorů Poslanecké sněmovny a Senátu Parlamentu ČR (dále jen Senát ). Pro přijetí vládního návrhu uvedla důvodová zpráva několik argumentů. 32 V prvé řadě šlo o skutečnost, že zákon č. 116/1990 Sb. již neodpovídá reálným potřebám trhu. V oblasti nebytových prostor došlo k vyrovnání nabídky a poptávky a není proto již nutná zvýšená míra ochrany nájmu nebytových prostor v současné podobě. Dále pak zakotvení rovnosti subjektů právních vztahů, a konečně argumentem pro novelizaci bylo i přetrvávající nepřesné vymezení některých pojmů. Návrh se vyslovil pro zachování zákona č. 116/1990 Sb., jako jediného v současnosti možného řešení. 30 Důvodová zpráva k zákonu č. 522/2002 Sb. 31 Stenozáznam jednání Poslanecké sněmovny Parlamentu ČR ze dne 26. listopadu Důvodová zpráva k zákonu č. 360/2005 Sb. 16

17 Senát zaujal stanovisko diametrálně odlišné 33 přijetím usnesení, 34 v němž naopak navrhl zrušení zákona č. 116/1990 Sb. a vrátil návrh Poslanecké sněmovně. Ke schválení pozměňovacího návrhu došlo po živé debatě, ve které odchylná stanoviska předložily dva výbory, jímž byl návrh přikázán: Výboru pro hospodářství, zemědělství a dopravu (zpravodaj V. Schovánek) a Výboru pro územní rozvoj, veřejnou správu a životní prostředí (zpravodaj M. Pelc). První se vyjádřil jednomyslně pro přijetí ve znění navrhovaném Poslaneckou sněmovnou, druhý pak většinou pěti senátorů z devíti pro zrušení zákona č. 116/1990 Sb. 35 Návrh byl na jednání po jeho vrácení přijat ve znění schváleném Poslaneckou sněmovnou poté, co byl zamítnut pozměňovací návrh Senátu na zrušení zákona o nájmu a podnájmu nebytových prostor. Změny se dotkly povahy právní úpravy zejména stanovením vysoké míry dispozitivnosti, přesnějším vymezením některých pojmů, výraznějším zrovnoprávněním pronajímatele a nájemce oproti dosavadnímu stavu, přesunutím povinnosti hradit náklady spojené s obvyklým užíváním z nájemce na pronajímatele, podpůrným stanovením splatnosti nájemného, možností rozšíření výpovědních důvodů, úpravy zániku nájmu a podmínky zániku souhlasu užívání bytu k nebytovým účelům podle zákona č. 41/1964 Sb. Nezapomeňme také na změny související s podnájmem v podobě nutnosti předcházejícího písemného souhlas pronajímatele a písemné formy smlouvy Stručné shrnutí porevolučního vývoje Shrneme-li krátce tendence vývoje úpravy nájmu nebytových prostor, můžeme učinit následující závěry. Rozšíření výpovědních důvodů jednoznačně umožnilo pružnější realizaci vlastnického práva. Přes počáteční uzákonění zásahů státu do vzniku a zániku nájmu nebytových prostor došlo k postupnému, až celkovému, odstranění této regulace. Úprava celkově získala výrazně dispozitivní charakter, čímž se stala široce přizpůsobitelnou na konkrétní a aktuální potřeby jednotlivých případů uzavíraných nájmů a podnájmů nebytových prostor. Byly tak ukončeny četné diskuze o povaze úpravy nájmu nebytových prostor vedené v odborné literatuře. 36 V neposlední řadě se vyskytly i hlasy volající po zrušení nájmu a podnájmu nebytových prostor v podobě samostatného speciálního zákona. 33 Velice těsnou většinou 35 hlasů při potřebných 34 hlasech. 34 Usnesení č. 162 Senátu ČR ze dne 17. června 2005 k senátnímu tisku č Stenozáznam jednání Senátu Parlamentu ČR ze dne 17. června Např. Hedrlín, A. Smlouva o nájmu nebytových prostor v právní teorii a praxi. Právní rozhledy, 1997, č. 6, s

18 III. ROZBOR ZÁKONA Č. 116/1990 SB., O NÁJMU A PODNÁJMU NEBYTOVÝCH PROSTOR 3.1 Vztah speciality Nájem je svou povahou závazkový právní vztah inter partes, upravený jako jeden z typových závazkových právních vztahů. Jako vztahu právnímu jsou mu vlastní prvky právních vztahů obecně. Na základě ustálené teorie k nim řadíme subjekt, objekt a obsah. Právní vztah vzniká mezi subjekty práva (fyzickými a právnickými osobami způsobilými k právům a povinnostem a právním úkonům), má určitý obsah (jímž jsou vzájemná práva a povinnosti) a váže se ke stanovenému objektu (předmětu). Obecnou úpravu nájmu obsahuje zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen OZ nebo občanský zákoník ). Nájem umožňuje realizaci užitné hodnoty věci ve smyslu obsahu vlastnického práva, jehož složkou je i oprávnění s předmětem vlastnictví disponovat. Toto oprávnění je podle 123 občanského zákoníku, spolu s oprávněním věc držet, užívat a požívat jednou ze součástí pojmu vlastnického práva. Základem z něhož občanský zákoník vychází a rozvádí jej, je čl. 11 Listiny základních práv a svobod. 37 Nájem, jako právní vztah mezi pronajímatelem a nájemcem, vzniká nejčastěji na základě nájemní smlouvy, jenž je právním úkonem řídícím se obecnými ustanoveními o nájmu (část osmá, hlava sedmá OZ), obecnými ustanoveními závazkových vztahů (část osmá, hlava první OZ) a stejně tak obecnými ustanoveními upravujícími právní úkony a kontraktační proces (část první, hlava čtvrtá OZ). Nájem je jedním z řady nominátních závazkových právních vztahů upravených občanským zákoníkem a je třeba odlišit ho od vztahů podobných, a to za pomoci jeho podstatných znaků (tzv. essentialia negoti), stanovených v 663 OZ. V občanském zákoníku jsou zahrnuty další dva instituty mající podobnou povahu jako nájem. Jsou jimi půjčka a výpůjčka. U nájmu je předmětem právního vztahu věc individuálně určená. 38 Na rozdíl od této skutečnosti, u půjčky je signifikantním pojmovým znakem, že předmětem právního vztahu je věc určená genericky. U výpůjčky, stejně jako u nájmu, je předmětem věc určená individuálně. Rozdíl tak musíme v případě výpůjčky hledat jinde a nacházíme ho ve znaku úplatnosti. Jestliže nájem je pojmově spojován s úplatností, pak u výpůjčky tomu tak není. Výpůjčka je právním vztahem pojmově bezúplatným. 37 Usnesení předsednictva České národní rady č. 2/1993 Sb., o vyhlášení Listiny základních práv a svobod jako součásti ústavního pořádku České republiky, ve znění pozdějších předpisů. 38 Jak bude podrobněji rozvedeno dále, předmětem nájmu nebytových prostor není věc v právním smyslu. 18

19 3.1.1 Občanský zákoník jako subsidiární předpis Lze se domnívat, že občanský zákoník považuje nájem a podnájem nebytových prostor za zvláštní druh nájmu; z toho důvodu byla pro uspořádání uvedených vztahů zvolena úprava v podobě samostatného zákona, na nějž odkazuje 720 OZ. Legislativně technicky jde o blanketovou právní normu. Přestože zde uvedená poznámka pod čarou sama o sobě nemá normativní význam, v rámci zkoumání celého právního řádu je však možné souhlasit s tím, že speciálním zákonem, občanským zákoníkem předvídaným, je skutečně zákon č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění pozdějších předpisů (dále jen NnP nebo zákon ). Svůj podíl na tomto stavu jistě má i skutečnost, že v okamžiku přijímání původního zákona, nebyla ještě schválena připravovaná rozsáhlá novela občanského zákoníku provedená zákonem č. 509/1991 Sb. Právní vztahy upravené zákonem svou povahou totiž nepochybně patří do předmětu úpravy občanského zákoníku a nelze se tedy než pozastavit nad konečným výsledkem. Je rovněž možné ztotožnit se s úsudkem vysloveným E. Sekaninovou, že při přijímání komplexního zákona č. 509/1991 Sb., zákonodárce patrně nechtěl po tak krátké době účinnosti původního zákona shodnou materii upravovat znovu, a z toho důvodu pouze odkázal na zvláštní zákon. 39 Jako speciální setrval zákon až do současnosti, a to i navzdory skutečnosti, že se vyskytly též hlasy považující úpravu v podobě speciálního zákona za řešení spíše dočasné. 40 Stav právní regulace, kdy je nájem a podnájem nebytových prostor upraven speciálním zákonem, nemá ovšem zůstat nezměněn. Dle návrhu připravované rekodifikace občanského práva pod vedením prof. Karla Eliáše je zvažováno zařazení úpravy nájmu nebytových prostor do nově kodifikovaného občanského zákoníku. 41 Vztah mezi zákonem a občanským zákoníkem můžeme označit jako vztah speciality a zároveň subsidiarity. Speciální úprava, provedená zákonem má na základě obecné derogační klauzule lex specialis derogat generalis přednost před úpravou nájmu obsaženou v občanském zákoníku. 42 Je-li právní vztah regulován současně úpravou obecnou i speciální, pak má pro aplikaci přednost úprava speciální. Na druhou stranu, subsidiarita občanského zákoníku se projevuje tak, že není-li daný aspekt vymezen v ustanovení speciálním a není-li podpůrná aplikace zároveň vyloučena, použije se 39 Sekaninová, E. K problematice nájmu a podnájmu nebytových prostor, Právní rozhledy, 1994, č. 11, s Stenozáznam jednání Federálního shromáždění ČSSR ze dne 23. dubna Eliáš, K. Zuklínová, M. Principy a východiska nového kodexu soukromého práva. Praha : Linde, 2001, s. 229: Druhý podstatný rozdíl oproti stávající úpravě bude v tom, že se úprava různých forem nájmu soustředí do občanského zákoníku a odstraní se stav, kdy kromě občanského zákoníku upravoval některé nájmy zvláštní zákon (zák. č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor) a některé obchodní zákoník (nájem dopravního prostředku). 42 Srovnej například důvodovou zprávu k zákonu č. 509/1991 Sb. k ustanovení 663 až 723 nebo rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne , sp. zn. 26 Cdo 24/

20 potřeb. 44 Jde o oblast, vzhledem k dichotomii základních kodexů českého soukromého práva, (subsidiárně) ustanovení obecné. Nejde však pouze o použití obecné úpravy nájmu dle občanského zákoníku. Stejně tak musíme zohlednit příslušnou obecnou úpravu závazkových právních vztahů a ustanovení regulující uzavírání smluv. Nesmíme zapomenout ani na důležité ustanovení 853 OZ zakotvující za uvedených podmínek použití analogii legis Problematika nájmu nebytového prostoru sjednaného mezi podnikateli Obecné vymezení právního režimu V této části práce se zaměříme na existující specifika závazkových vztahů, do nichž vstupují podnikatelské subjekty v rámci své podnikatelské činnosti, respektive závazkových právních vztahů mezi státem nebo samosprávnou územní jednotkou a podnikateli při jejich podnikatelské činnosti, jestliže se týkají uspokojování veřejných jistě hodnou zvýšené pozornosti. Navíc zde působí nejen faktory právní, ale i ekonomické, neboť podnikatelské záměry podnikatelů a případně státu v uvedených vztazích, tvoří významnou část závazkových právních vztahů nájmu nebytových prostor. Je třeba říci, že systém soukromého práva, v němž paralelně existují soukromoprávní kodexy, jejichž obecné a zvláštní části se do značné míry doplňují, překrývají a případně obsahují i relativně samostatnou (komplexní) úpravu, je z pohledu teorie řešením neobvyklým, nestandardním. Z tohoto pojetí obecně vzniká řada aplikačních problémů, a je tak především záležitostí praxe za přispění teorie, aby se s nastoleným právním stavem vypořádala. Současná podoba vztahu obou kodexů je dána 1 odst. 2 OZ a 1, 261 a 262 zákona č. 513/1991 Sb., obchodního zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen ObchZ" nebo obchodní zákoník ). 45 Na základě výše uvedených ustanovení dovozujeme speciální postavení obchodního zákoníku vůči zákoníku občanskému, který zůstává 43 Možnosti aplikace analogie a její meze výstižně shrnuje rozsudek Nejvyššího soudu ze dne , sp. zn. 33 Odo 372/2001: Analogická aplikace určitého ustanovení zákona na zjištěný skutkový stav předpokládá, že na něj nelze aplikovat určité ustanovení zákona přímo a že neexistuje ani jiné ustanovení, jež by mohlo být přímo aplikováno, tedy že právní situaci, jež v konkrétním případě nastala, zákon výslovně neupravuje, nýbrž řeší situaci pouze obdobnou. Analogie zákona je proto přípustná jen v těch případech a v tom rozsahu, v jakém zákon neobsahuje vlastní právní úpravu. Pokud však na daný případ určitá právní norma dopadá přímo, je třeba podle ní uplatněný nárok posoudit. V takovém případě nelze výkladem jiné právní normy či za použití analogie legis zakládat jiné nároky mimo rámec zákonné úpravy. 44 K vymezení pojmu veřejných potřeb srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ze dne , sp. zn. 33 Odo 341/ Přehledným způsobem, včetně grafického vyjádření, o vztahu občanského a obchodního zákoníku pojednává Marek, K. Smluvní obchodní právo. Kontrakty. Brno : Masarykova univerzita, 2006, s. 17 an. 20