Posouzení dopadů navrženého využití zástavby v lokalitě Plzeň, Americká Sirková na centrální oblast města Plzně

Transkript

1 Posouzení dopadů navrženého využití zástavby v lokalitě Plzeň, Americká Sirková na centrální oblast města Plzně Souhrn ze závěrečné zprávy a doporučení 14. září 2017 Pavel Prokop Manager pavel.prokop@cz.gt.com 2017 Grant Thornton Advisory září 2017

2 Účel a charakter studie Posouzení dopadů navrženého využití zástavby v lokalitě Plzeň, Americká Sirková na centrální oblast města Plzně Předpoklady a cíle studie Cílem studie je posouzení dopadů možné zástavby umístitelné v souladu s regulačními prvky navrženými v územní studii Plzeň, Americká Sirková na centrální oblast města Plzně, především z hlediska dopadu na sektor obchodu (maloobchodu) a služeb. V rámci studie budou posouzeny dopady možné zástavby v různých scénářích a dále budou zhodnoceny další související vlivy, jako například vliv na sektor bydlení (zvyšování či snižování poptávky), vliv na gentrifikaci (cenovou úroveň, status centra, atd.) a další případně vyplývající dopady. Dle územně plánovací dokumentace a vypracované urbanistické studie musí zástavba v rámci sledované lokality splňovat několik zásad: výškové regulativy vůči okolní zástavbě (Americká ulice) polyfunkční charakter v rámci celého areálu celkem je zde možno realizovat cca 100 tis. m 2 hrubé podlažní plochy v rámci prostoru se počítá s vybudováním nové ulice ideálně pěšího bulváru, který povede mezi novou blokovou zástavbou paralelně s Americkou třídou prostor by měl být přístupný ze všech stran od Sirkovy ulice, Americké ulice, centra města i z Denisova nábřeží Veškerá data a výpočty jsou ze srpna 2017, není-li uvedeno jinak Grant Thornton Advisory září

3 Manažerský souhrn Analýza demografických údajů a kupní síly potvrdila, že Plzeň je hospodářsky velmi silná, má třetí nejvyšší průměrné platy a čtvrtou nejvyšší kupní sílu ze všech měst v ČR. Plzeň má v rámci porovnatelných měst průměrnou saturovanost maloobchodního trhu. Analýza vývoje maloobchodu v Brně a Liberci poskytla důležitý pohled vlivu výstavby nového OC v centru uvedených měst. V Brně výstavba přinesla pozitivní změny, v Liberci jsou změny rozporuplné. V centru Plzně chybí některé velké obchodní řetězce, například s módou, ale i s jinými druhy zboží. Pokud by se podařilo obsadit plánované prodejní plochy těmito řetězci, dopad na ostatní podnikatele by se snížil. V Plzni je kritický nedostatek kvalitních kancelářských prostor, což má negativní důsledky na rozvoj podnikání a podnikatelské prostředí obecně. Analýza dostupných kancelářských prostor a celkových kancelářských prostor byla potvrzena i nezávislým průzkumem plzeňských firem. Stavba nových kvalitních prostor v centru výrazně přispěje k rozvoji podnikatelského prostředí. Stavba nových bytů v posuzované oblasti výrazně neovlivní stávající realitní trh, který je v současnosti ve fázi prudkého rozvoje. Očekáváme zvýšený zájem zvláště o luxusnější byty, které v současnosti v centru ani jinde ve městě dostupné nejsou. Za klíčové považujeme maximalizaci polyfunkčního charakteru oblasti a také diverzifikaci prostoru do většího množství budov. Celkově je prostor unikátní v mnoha ohledech a jeho správné nastavení může podpořit rozvoj města ve všech směrech, od rozvoje podnikání, přes růst životní úrovně až po kulturní zážitky obyvatel Plzně. Nová zástavba s moderními obchodními plochami s hrubou podlažní plochou m² pro maloobchod a služby významně neovlivní při správné skladbě nájemců stávající podnikatelské prostředí v centru města. Nové nákupní centrum má velký potenciál pro přilákání dalších potenciálních nakupujících z okrajových částí města a celé spádové oblasti Plzně a zároveň nechává dostatek prostoru pro existenci alternativních obchodů a služeb v jiných částech centra Grant Thornton Advisory září

4 Klíčová zjištění [YEAR] [Copyright text] [Classification]

5 Maloobchodní trh a jeho budoucí kapacita V současnosti je maloobchodní trh průměrně saturován. Nová zástavba v centrální oblasti napomůže rozvoji obchodu. Očekáváme, že růst kupní síly v cílové oblasti za 5 let dosáhne více než 10 % (5 let je očekávaná doba uvedení do provozu) Očekáváme, že rok po uvedení do provozu dojde ke zvýšení podílu na nákupech o cca 20 % v cílové lokalitě díky nové výstavbě obsahující moderní obchodní plochy V důsledku výše uvedeného odhadujeme nárůst obchodního potenciálu cílové lokality vyjádřeno čistou prodejní plochou ze současných m² až na m². V centru Plzně chybí velké retailové řetězce, (např. Zara, C&A, M&S, Peek&Cloppenburg), které mají potenciál přilákat nové zákazníky do cílové oblasti. Dopady výstavby počítáme a uvádíme v čisté prodejní ploše vzhledem k dostupnosti porovnatelných údajů za celou cílovou oblast Čistá prodejní plocha je plocha obchodu přístupná zákazníkům 2017 Grant Thornton Advisory září

6 Kancelářské prostory v Plzni V Plzni je nedostatek kvalitních kancelářských ploch Z provedených analýz vyplývá, že v současnosti v Plzni chybí až m² kancelářských ploch. Tento nedostatek brzdí hospodářský rozvoj města a působí přesun kvalifikovaných pracovních sil do jiných měst. Na nedostatek prostor na trhu již reagují někteří developeři. Projekty, které jsou ve výstavbě ovšem situaci zlepší pouze o % Grant Thornton Advisory září

7 Bytové prostory v Plzni V Plzni je průměrná nabídka a probíhá stavební boom V současnosti je v Plzni průměrná nabídka bytů ke koupi i k pronájmu. Ceny bytů jsou na úrovni průměrných cen v krajských městech. Vzhledem k ekonomické situaci města (koupěschopnost obyvatelstva) může dojít k růstu cen nemovitostí. V Plzni je stavební boom, výstavba mezi lety 2015 a 2016 vzrostla o více než 100 %. Vybrané části projednávaného území mohou být pro bydlení velmi zajímavé Grant Thornton Advisory září

8 Rozvoj kultury a společenské vybavenosti Součástí obchodního centra by měli být i kulturní a společenské prostory V současnosti je ve městě nedostatek kvalitních krytých prostor pro pořádání kulturních a společenských akcí pro více než 1000 osob. Přítomnost kulturních a jiných společenských prostor zvýší hodnoty všech ostatních částí projektu a celé lokality. V centru města je nedostatek prostoru pro sportovní a jiné vyžití dětí předškolního i školního věku. V centru chybí rozsáhlejší dětské hřiště. Polyfunkční seskupení budov skýtá mnoho příležitostí pro vznik nových podnikatelských záměrů v oblasti občanské vybavenosti, např. dětské centrum, sportovně zábavní centrum Grant Thornton Advisory září

9 Předpokládané dopady původně navržené regulace Regulace a návrh možné výstavby počítají s až m² hrubé podlažní plochy (HPP). V mezní variantě to znamená až m² hrubé podlažní plochy pro obchod a služby. Celková HPP m² Obchod m² Služby m² Ostatní funkce m² Maximální velikost obchodních ploch m² Analýza dopadů na maloobchodní trh (údaje uváděné v čisté prodejní ploše) celkem prodejní plochy v roce 2017 v tis. m² celkem prodejní plochy v roce 2022 v tis. m² Celkový stav (v roce 2022 potenciál) OD Tesco 4 0 Nový projekt v lokalitě Americká-Sirkova 0 30 Centrum města včetně nákupních center Předpokládaný přebytek čistých prodejních ploch v centru města v roce =(36-26) Vstupní data o současných obchodních plochách jsou dostupná pouze v čistých prodejních plochách (čistá prodejní plocha je prostor, do kterého se dostanou zákazníci, tedy bez zázemí, skladů, chodeb, služeb atd.). Pro analýzu je tedy nutný následující přepočet z HPP Výpočet čisté prodejní plochy z m² hrubé podlažní plochy: Přepočet čistých prodejních ploch maloobchodu na hrubé pronajímatelné plochy a následně na hrubé podlažní plochy retailu nelze určit jednoznačně, neboť přesný přepočet je dán mnoha faktory od architektonické podoby projektu, přes typy provozoven a prodejen po celkové pojetí projektu. Stejně tak nelze přesně určit podíl gastronomie a služeb na celkové hrubé pronajímatelné ploše. Hodnoty uvedené ve studii jsou vyjádřeny expertním odhadem společnosti GfK, který vyjadřují průměr či určité rozpětí kolem průměru, daný hodnotami obvyklými u nákupních center zastoupených na českém trhu. Výpočet v tabulce výše je uveden pro střední hodnotu z možného rozsahu, tedy pro m² Analýza dopadů na maloobchodní trh při vzniku nových obchodních ploch o velikosti HPP m² ukazuje vznik významného přebytku prodejních ploch v cílové lokalitě 2017 Grant Thornton Advisory září

10 Varianty velikostí obchodních ploch pro minimalizaci přebytku Byla nalezena varianta velikosti nových obchodních ploch, u které vznikají zanedbatelné přebytky obchodních ploch v cílové oblasti, tj. potenciální negativní dopady na centrální část města jsou minimální. Další analýzy dopadů byly provedeny tak, aby byla nelezena varianta, která bude minimalizovat vznik přebytku obchodních ploch s negativním dopadem v centrální části města. Navrhovaná velikost nových obchodních ploch: m² HPP Srovnání původní varianty a navrhované varianty vzniku nových obchodních ploch Celkem čisté prodejní plochy v roce 2017 v tis. m² Celkem čisté prodejní plochy v roce 2022 v tis. m² při m² HPP při m² HPP Celkový stav (v roce 2022 potenciál) OD Tesco Nový projekt v lokalitě Americká-Sirkova Centrum města včetně nákupních center Předpokládaný přebytek čistých prodejních ploch v centru města v roce =(36-26) 6=(36-30) Výpočty dopadů je nutné počítat v čistých prodejních plochách vzhledem k dostupnosti srovnatelných dat o současném trhu. Čistá prodejní plocha je prostor, ve kterém mohou zákazníci realizovat svůj nákup Grant Thornton Advisory září

11 Předpokládané pozitivní dopady na město 1. Nové nákupní prostory přinesou zvýšení podílu na nákupech v centru až o 20% oproti současnému stavu. To znamená změnu nákupního chování velké části obyvatel, která dosud nakupovala na okrajích města a tím i podporu všech druhů podnikání v rámci dané oblasti. 2. Nové obchody při správné skladbě zlepší možnosti obyvatel Plzně ve výběru zboží. 3. Nové kancelářské plochy umožní rozvoj nových firem v zajímavých, např. IT a technologických odvětvích. Celkově umožní urychlení růstu ekonomiky a přivedou do centra pracovníky, kteří se mohou stát zákazníky maloobchodu po celém širším okolí. 4. Díky doplnění kancelářských ploch dojde ke zvýšení konkurenčního prostředí v této oblasti a některé z kanceláří, které jsou v současnosti v původní zástavbě v centru, se změní zpět na prostory pro bydlení. 5. Nové kulturní prostory přirozeně rozšíří nedostatek na trhu v oblasti kvalitně vypadajících a vybavených kulturních sálech pro 1000 lidí a více. Mohou vzniknout i nové školky, hřiště či jiné pro město prospěšné prostory. 6. Dostatek nových bytů na lukrativním místě s výbornou dopravní dostupností a skvělým výhledem pomůže zastavit úbytek obyvatel centra, který je způsoben přestavováním bytů v původní zástavbě na kancelářské prostory. 7. V části, která by mohla sloužit kultuře a službám, by mohlo vzniknout například dětské centrum pro krátkodobé hlídání dětí i se zajímavým hřištěm Grant Thornton Advisory září

12 Doporučení [YEAR] [Copyright text] [Classification]

13 Nastavení regulativu a doporučení Na základě zjištěných skutečností doporučujeme úpravu původně navrhovaného regulativu tak, aby nemohlo dojít k zahlcení prostoru obchodem a službami Nový návrh regulativu Navrhujeme regulativem primárně omezit funkce obchodu a služeb na maximálně m² hrubé podlažní plochy Do regulativu zahrnout Rozlohu HPP pro funkční variantu Bydlení v definovaném území na m² Rozloha HPP pro funkční variantu Administrativa v definovaném území na m² Rozloha HPP pro funkční variantu Kultura, sport a společenský charakter v definovaném území minimálně na m² Závěrečné zhodnocení Posuzovaný prostor je jedinečných volným prostranstvím prakticky v centru města, jehož multifunkční využití přinese výhody všem obyvatelům Plzně, podpoří zatraktivnění města a přispěje ke zlepšení životní úrovně jeho obyvatel. Pokud bude dodržena navrhovaná regulace a bude zachován původní ráz prostoru - obchodní plochy jsou otevřené do ulic Americká a Sirková tak, aby přirozeně tvořily ráz obchodní třídy - celá stavba se může stát přirozenou součástí města, která vypomůže městu v oblastech, kde je to potřeba (bydlení a kancelářské prostory) a zároveň přinese i nové obchodní zážitky, zkvalitnění veřejného prostoru a růst životní úrovně v celém centru Grant Thornton Advisory září

14 / Grant Thornton Advisory s.r.o., Grant Thornton Valuations, a.s. All rights reserved. Grant Thornton Advisory s.r.o. je členská firma Grant Thornton International Ltd. (Grant Thornton International). Grant Thornton Valuations, a.s. je dceřinou společností Grant Thornton Advisory s.r.o. Odkazy na Grant Thornton se vztahují ke Grant Thornton International nebo ke členským firmám. Grant Thornton International a členské firmy nejsou mezinárodním partnerstvím. Služby jsou nezávisle poskytovány jednotlivými členskými firmami. Tento dokument je určen výhradně pro potřeby Útvaru koncepce a rozvoje města Plzně (dále jen UKR nebo Klient ). Jeho obsah je důvěrný a poradenství v tomto dokumentu je chráněno jako komunikace mezi Poradcem a Klientem. Autorská práva Poradce k tomuto dokumentu zůstávají jeho předáním nedotčena. Bez výslovného písemného souhlasu Poradce nesmí být tento dokument zpřístupněn třetím osobám, nemůže být třetími osobami použit a třetí osoby na něj nemohou spoléhat jako na poradenství jim určené. Klient je oprávněn poskytnout kopii tohoto dokumentu pro informaci svému zřizovateli statutární město Plzeň. I v případě, že Klientovi poskytneme písemný souhlas ke zpřístupnění dokumentu třetí osobě nevzniká mezi Poradcem a touto třetí stranou jakýkoli smluvní vztah. Tento dokument vychází z podkladů a informací poskytnutých Klientem a je s Klientem ve fázi přípravy průběžně konzultován. Do finální akceptace Klientem je tento dokument pouze předběžným návrhem a závěry v něm obsažené jsou ve fázi přípravy a může dojít k jejich změně. Pokud chce Klient na závěry obsažené v předběžné verzi dokumentu spoléhat a činit na jejich základě jakákoli rozhodnutí, je třeba tyto závěry předem specificky potvrdit s Poradcem. Finálně akceptovaný dokument musí být jako takový výslovně označen, jinak je považován pouze za předběžný návrh Grant Thornton Advisory září 2017