Znalecký posudek o obvyklé ceně číslo /2017

Transkript

1 ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, Pardubice Znalecký posudek o obvyklé ceně číslo /2017 Nemovitost: NEMOVITOST: Pozemek p.č.st.616, na pozemku stojí stavba rod.dům, č.p.444 Pozemek p.č.182/29 Stavba rodinného domu č.p.444, na pozemku p.č.st.616 Dlouhá ul., k.ú.chýně Adresa nemovitosti Dlouhá 444, Chýně, Katastrální údaje: Dle výpisu z KN LV č.993: - parcela p.č.st.616 zastavěná plocha a nádvoří na pozemku stojí stavba č.p.444 rod.dům - parcela p.č.182/29 zahrada - stavba Chýně č.p.444 rod.dům stojící na pozemku p.č.st.616 Pozemky: parcela p.č.st.616, p.č.182/29 Vlastník stavby: Tomáš Novotný, Dlouhá 444, Chýně, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Tomáš Novotný, Dlouhá 444, Chýně, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL EURODRAŽBY.CZ a.s. Adresa: Čimická 780/61, Praha 8 Telefon: IČ: DIČ: CZ ZHOTOVITEL ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav Adresa: Chelčického 686, Pardubice Telefon: IČ: info@zuom.cz DIČ: CZ ÚČEL POSUDKU: dobrovolná dražba OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Datum zpracování : Počet stran: 14 stran Počet příloh: 16 stran V Pardubicích dne

2 SEZNAM 1. ÚVOD Souhrn Znalecký úkol Místní šetření Určení obvyklé ceny 2. METODY OCEŇOVÁNÍ Definice pojmů Oceňovací metody 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ Identifikace nemovitosti Místopis Celkový popis nemovitosti Poloha a dopravní dostupnost Přístup a příjezd Pronájem Vyhodnocení rizik 4. VÝPOČTY Výpočet Komentář k určení ceny Rekapitulace Seznam podkladů a příloh 5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecká doložka 6. PŘÍLOHY Osvědčení Přílohy Fotodokumentace Strana - 2 -

3 1. ÚVOD SOUHRN Nemovitost: Pozemek p.č.st.616, na pozemku stojí stavba rod.dům, č.p.444 Pozemek p.č.182/29 Stavba rodinného domu č.p.444, na pozemku p.č.st.616 Dlouhá ul., k.ú.chýně Adresa nemovitosti Dlouhá 444, Chýně, Katastrální údaje: Dle výpisu z KN LV č.993: - parcela p.č.st.616 zastavěná plocha a nádvoří na pozemku stojí stavba č.p.444 rod.dům - parcela p.č.182/29 zahrada Pozemky: parcela p.č.st.616, p.č.182/29 ZNALECKÝ ÚKOL (stanovení znaleckého úkolu) určení obvyklé ceny nemovité věci jako podkladu pro nedobrovolnou dražbu MÍSTNÍ ŠETŘENÍ (fyzická prohlídka nemovitosti a pořízení fotodokumentace) Místní šetření bylo provedeno dne za přítomnosti vlastníka pana T.Novotného. Nemovitá věc byla celá zpřístupněna. Informace o stáří objektu a události byly poskytnuty při místním šetření. URČENÍ OBVYKLÉ CENY (Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim Strana - 3 -

4 2. METODY OCEŇOVÁNÍ DEFINICE POJMŮ (definování použitých pojmů) Obvyklá cena Obvyklá cena je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákoně č. 151/97 Sb. v platném znění o oceňování majetku je tato cena definována takto: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepronajímají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího, nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Zákon již blíže nestanoví, jakou porovnávací metodu či jak porovnávací metodu použít. Cena zjištěná ( dříve nazývaná administrativní či úřední ) Zjištěná cena je cena věci určená dle cenového předpisu vydaného MF ČR platného ke dni ocenění. V tomto případě se jedná o vyhl. MF č. 441/2013 Sb. ve znění novely č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 443/2016 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ). Cena sjednaná Jedná se o peněžní částku, která byla sjednaná dohodou při nákupu a prodeji zboží podle zákona o cenách. Cena pořizovací Cena pořizovací je cena, za kterou by bylo možno věc pořídit v době jejího pořízení bez odpočtu opotřebení ( u staveb jde o cenu v době jejich postavení ). Cena reprodukční Cena reprodukční je cena ( věcná hodnota ), za kterou by bylo možno stejnou věc nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Zjišťuje se u staveb nákladovou kalkulací, nebo podrobným položkovým rozpočtem, nebo za pomoci agregovaných položek. Nejčastěji se však stanoví za pomoci technicko-hospodářských ukazatelů ( THU ) - jednotkových cen za l m3 obestavěného prostoru, nebo l m2 zastavěné plochy a pod. V současné době se také s výhodou používáno ocenění nákladovým způsobem podle cenového předpisu ( viz níže ). Cena časová Cena časová je cenou reprodukční sníženou o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebované věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Ke zjištění věcné hodnoty staveb je možno využít výpočtu ceny nákladovým způsobem dle platného cenového přepisu ( oceňovací vyhláška ). Cena výnosová Cena výnosová - též "kapitalizovaná míra zisku". Zjednodušeně řečeno jistina, kterou je nutno při Strana - 4 -

5 stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Cena porovnávací Porovnávací cena - cena obdobných nemovitých věcí. Standardně se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji, koupěmi či pronájmy obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Např. Indexová porovnávací metoda výpočtu ceny je používána pro zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí za základě porovnání rozhodujících kritérií, které mají bezprostřední vliv na cenu nemovitostí ( poloha, technický stav, velikost, účel užití, příslušenství apod. ). Tržní hodnota Je často zaměňována za obvyklou cenu. Rozdíl oproti obvyklé ceně je v odhadu realizované ceny na trhu za nabízený majetek ( např. nemovitou věc ) tj. odhad do budoucnosti. Jedná se o hodnotu, jíž je možno s největší pravděpodobností dosáhnout v dané době a v konkrétních podmínkách trhu mezi dobrovolně a legálně jednajícím kupujícím a prodávajícím s vyloučením působení mimořádných faktorů např. při prodeji v tísni či v nekalé soutěži. Tržní hodnotu je možno spočítat, na rozdíl od obvyklé ceny, vyhodnocením věcné ceny ( nákladové ocenění ), výnosové hodnoty a ceny určené porovnáním, jsou-li dostupné alespoň základní údaje srovnávacích objektů. Tržní cena Skutečně realizovaná částka při prodeji, většinou je to cena sjednaná mezi dvěma nezávislými subjekty na volném trhu uvedená v kupní smlouvě, případně na prodejním dokladu o zaplacení. OCEŇOVACÍ METODY (definování oceňovacích metod) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda porovnávací ( komparativní, statistická) Určuje se výhradně porovnáním jako statistické vyhodnocení nejčastěji se vyskytujícího prvku v dané množině skutečně realizovaných cen stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění s vyloučením mimořádných okolností trhu. Množina prvků je stanovena z historických cen za přiměřený časový úsek. Pokud ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku nejsou k dispozici údaje o skutečně realizovaných cenách stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění pro určení ceny obvyklé, nelze teda zjistit cenu obvyklou a bude pak zjištěna tržní hodnota (odhad realizovatelné ceny) na základě porovnání v množině nabídkových cen realitní inzerce, které budou objektivizovány vzhledem k jejich velmi častému nadhodnocení oproti cenám nakonec realizovaným. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitých věcí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou. Takto zjištěnou tržní hodnotu je možné považovat za cenu obvyklou dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito kombinace metod. Strana - 5 -

6 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ NEMOVITOST: (identifikace nemovitosti) Nemovitost: Pozemek p.č.st.616, na pozemku stojí stavba rod.dům, č.p.444 Pozemek p.č.182/29 Stavba rodinného domu č.p.444, na pozemku p.č.st.616 Dlouhá ul., k.ú.chýně Adresa nemovitosti Dlouhá 444, Chýně, Katastrální údaje: Dle výpisu z KN LV č.993: - parcela p.č.st.616 zastavěná plocha a nádvoří na pozemku stojí stavba č.p.444 rod.dům - parcela p.č.182/29 zahrada Pozemky: parcela p.č.st.616, p.č.182/29 Vlastník stavby: Tomáš Novotný, Dlouhá 444, Chýně, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Tomáš Novotný, Dlouhá 444, Chýně, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 MÍSTOPIS (charakteristika obce, poloha v rámci obce a regionu) Obec Chýně se nachází v okrese Praha-západ, ve Středočeském kraji. Je situovaná za západním okrajem Hl. m. Prahy mezi karlovarskou a plzeňskou dálnicí, cca 6 km od stanice metra. Nachází se mimo letecký koridor. Jedná se o výrazně se rozvíjející obec, s velkým zájmem o bydlení zde. V obci je základní občanská a technická vybavenost. Veškerá vybavenost je v Praze. Dobrá je dostupnost individuální dopravou autobusy PID a železnicí na Smíchov. CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI (základní popis, dispoziční řešení, účely využití, druh stavby, příslušenství) Nemovitost tvoří pozemek p.č.st.616, na němž je postavený montovaný dřevěný rodinný dům typu Nova 722 s garáží společnosti RD Rýmařov. Dům není podsklepený, má přízemí a obytné podkroví. Pozemek p.č.182/29 je užívaný jako zahrada. Při severní hranici poz.p.č.182/29 je postavený dřevěný jednostranně obíjený zahradní domek (ZP 21m2), sloužící jako sklad. Je napojený na rozvod elektro, vody a kanalizace. Na pozemku se nachází dvě kopané skružené studny hl.cca 6m (stáří cca 50 let a 6 let). Pozemky jsou společně oplocené, přímo přístupné z obecní komunikace. Napříč uliční polovinou prochází vzdušné přívodní vedení elektřiny. Dům je postavený mimo ochranné pásmo. Rodinný dům je situovaný v polovině pozemku. Je čtvercového půdorysu s arkýřem zakončeným balkonem na západní štítové zdi. Garáž je přistavěna k severní odvrácené fasádě. Přízemí obsahuje společné prostory se sociálním zázemím, podkroví přístupné lomeným schodištěm individuální pokoje a sociální zařízení. Garáž není komunikačně propojená. Dům obsahuje bytovou jednotku 5+kk. Dům v roce 2015 vyhořel. Požár zasáhl celý interiér. Nebyl proveden hasebný zásah, došlo k samouhašení. Vnější plášť nebyl požárem zasažen. Dle Expertního posudku Ing.Františka Tymicha (Stanovení rozsahu kontaminace stavebních konstrukcí zplodinami hoření, posouzení specifikovaných sanačních opatření a návrh způsobu odstranění následků události požáru v RD Dlouhá 444 Chýně, 2016) došlo ke kontaminaci interiéru zplodinami hoření a jejich odstranění a sanace je výrazně problematická až nemožná. Doporučuje dřevostavbu odstranit. Venkovní úpravy tvoří přípojka tlakové kanalizace, přípojka vody a elektřiny, plyn ukončený v pilíři uličního plotu, terasa z keramické mrazuvzdorné dlažby, přístupová a manipulační plocha ze zámkové dlažby, osvětlení zpevněných ploch, okapový chodník, plastová nádrž s čerpadlem na zavlažování, uliční oplocení s podezdívkou z KB bloků a s dřevěnými poli, vjezdová posuvná dálkově řízená vrata a vrátka, oplocení boční a zadní ocelového poplastovaného pletiva. Všechny venkovní úpravy jsou běžného standardu v dobrém technickém stavu. Trvalé porosty jsou okrasné. Strana - 6 -

7 POPIS OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Stavba dokončena v roce: 2008 Dílčí rekonstrukce v roce 0 Rekonstrukce stavby v roce 0 Rekonstrukce stavby: [ ] celková [ ] dílčí [ ] střecha [ ] fasáda [ ] zateplení [ ] okna [ ] dveře [ ] interiér Stavebně technický stav Vyhořelý po požáru - ve stávajícím stavu neuživatelný Vzhledem ke skutečnosti, že rodinný dům je po požáru kontaminován zplodinami hoření, je uvažováno s demolicí dřevěné části domu, zachovány zůstávají základové konstrukce a sokl. DŮM Dispozice Podlahová plocha Pozemky Obestavěný prostor Zastavěná plocha m 2 m 2 m 3 m 2 5+kk KONSTRUKCE, PŘÍPOJKY, VYTÁPĚNÍ Konstrukce [ ] zděné [ ] betonové [x] montované [ ] smíšené [ ] kovové [x] dřevěné [ ] jiné Vytápění: ÚT tepelné čerpadlo vzduch - vzduch Popis: ÚT tepelné čerpadlo vzduch - vzduch, standardní rozvody a tělesa Přípojky [x] voda vlastní [x] voda veřejná [ ] kanalizace vlastní [x] kanalizace veřejná [x] elektro [ ] telefon [x] plyn [ ] teplovod VYUŽITÍ NEMOVITOSTI [x] bydlení [ ] pronájem [ ] podnikání [ ] bydl. a podnik [ ] rekreace [ ] Volný objekt POLOHA, DOPRAVNÍ DOSTUPNOST Poloha v obci Nemovitost se nachází v ulici Dlouhá, v sousedství centra obce, v rezidenční lokalitě souvisle zastavěné rodinnými domy. Je přístupná z hlavní průjezdní ulice Hlavní ulicí Obloukovou. Centrum části je vzdáleno cca 200m. Počet obyvatel 2521 Okolí: [x] bytová zóna [ ] průmyslová zóna [ ] smíšená zóna [ ] nákupní zóna [ ] ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut [ ] MHD [x] železnice [x] autobus pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem) [x] dálnice/silnice I. tř. [ ] silnice II., III.tř. Strana - 7 -

8 PŘÍSTUP A PŘÍJEZD K NEMOVITOSTEM [x] zpevněná komunikace [ ] nezpevněná komunikace [ ] jiná komunikace [x] z veřejné komunikace [ ] přes vlastní pozemky [ ] zajištěn věcným břemenem [ ] jiné zajištění přístupu k pozemkům [ ] právně nezajištěn PŘÍSTUP A PŘÍJEZD PŘES POZEMKY Parcelní číslo Vlastník pozemku Komentář 182/14 Obec Chýně nezpevněná komunikace 568/3 Obec Chýně zpevněná komunikace PRONÁJEM NEMOVITOSTI (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost je pronajímána (propachtována) - Ne Nájemní (pachtovní) smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek - Ne Nájemní (pachtovní) smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek - Ne Nájemní (pachtovní) smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele - Ne Rizika spojená s právním stavem nemovitosti VYHODNOCENÍ RIZIK NEMOVITOSTI RIZIKO Popis rizika Ne Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí Ne Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací Ne Stavba na cizím pozemku Ne Dočasná stavba Ne Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Ne Probíhající obnova operátu Ne Přestavek Ne Plomba Ne Přídatné spoluvlastnictví Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO Ne Ne Nezjištěno Ne Nezjištěno Ne Ne Ne Popis rizika Nemovitost situována v záplavovém území Nemovitost byla v minulosti zatopena Nemovitost v území s ekologickým zatížením (voda, ovzduší, půda, jiné zdroje) Nemovitost v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Nemovitost v území s ostatními přírodními riziky (radon, zápach, hmyz, vítr, sesuvy půdy, jiné zdroje) Obtížný přístup k nemovitosti v odlehlých lokalitách Poloha nemovitosti v chráněném území Demograficky negativně zatížená lokalita Věcná břemena a obdobná zatížení zapsaná na LV Strana - 8 -

9 Dle výpisu z KN LV č.993 na nemovitosti vázne : - zástavní právo smluvní - zástavní právo exekutorské - nařízení exekuce - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - zahájení exekuce - rozhodnutí o úpadku RIZIKO Popis rizika Ne Věcné břemeno užívání Ne Předkupní právo Ano Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Ano Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod. Nezjištěno Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Ano Ostatní právní omezení Ne Zajišťovací převod práva Ne Právo stavby Ne Nezbytná cesta Ne Přednostní pořadí pro jiné právo Ne Historická zástavní práva převzatá do KN Ne Výměnek / Budoucí výměnek Rizika ostatní Dům je po požáru, který zasáhl celý interiér, neobyvatelný. Dle Expertního posudku došlo ke kontaminaci interiéru zplodinami hoření a jeho dekontaminace a sanace je výrazně problematická až nemožná. RIZIKO Ano Ne Ne Ne Ne Popis rizika Nemovitost vykazuje viditelné technické vady Stavby dlouhou dobu neužívané Stavby dlouhou dobu rozestavěné Stavby kapacitně předimenzované Výhrada vlastnického práva Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 993 Kraj: Středočeský Okres: Praha-západ Obec: Chýně Katastrální území: Chýně Ulice: Dlouhá č.o.: Vlastníci Podíl rodinný dům technologie dřevostavba Tomáš Novotný - Dlouhá 444, Chýně Stavba je součástí Rodinný dům objekt bydlení č.p.: 444 Pozemky st.616 zastavěná plocha a nádvoří 101 m 2 stavba rodinného domu č.p /29 zahrada 962 m 2 užíván jako zahrada s rodinným domem Strana - 9 -

10 Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží 4. VÝPOČTY VÝPOČET VĚCNÉ HODNOTY Název podlaží Zastavěná plocha m 2 Započitatelná plocha podlaží m 2 1.NP 108,30 88,88 2.NP 108,30 59,95 Celkem Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.NP garáž 25,58 m 2 1,00 25,58 m 2 obytná plocha 63,30 m 2 1,00 63,30 m 2 1.NP - celkem 88,88 m 2 88,88 m 2 2.NP balkon 1,70 m 2 0,50 0,85 m 2 obytná plocha 59,10 m 2 1,00 59,10 m 2 2.NP - celkem 60,80 m 2 59,95 m 2 Celkem 149 m m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Plocha (m 2 ) Výška (m) Obestavěný prostor (m 3 ) 1.NP 108,00 4,00 432,00 2.NP 108,00 2,20 237,60 Obestavěný prostor celkem 669,00 Konstrukce (převažující) Základy Zdivo Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Popis betonové s vodor.izolací, podezdívka z betonových bloků montované dřevěné panely polospalné trámové sedlová, krov dřevěný vázaný znehodnocená kontaminovaná Betonová z pozinkovaného plechu Stěrka znehodnocená kontaminovaná kontaktní zateplovací systém znehodnocený kontaminovaný chybí Strana

11 Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní znehodnocený kontaminovaný VÝPOČET VĚCNÉ HODNOTY Zastavěná plocha [m 2 ] 108 Obestavěný prostor [m] 3 669,00 Jednotková cena (JC) [Kč/m] Reprodukční hodnota (RC) Kč Stáří roků 10 Další životnost roků 0 Opotřebení odhadem % 100,00 Náklady na možnou demolici dřevěné části domu stanovené rozpočtem (NZ ÚRS Praha 2017/1) : Kč Cena zemních prací a železobetonových základových konstrukcí (sejmutí ornice, výkop základů, deska, pásy, sokl z KB bloku, terasa) : Kč Zůstatková cena domu po demolici : Kč, po zaokrouhlení Kč Věcná hodnota (VH) Kč Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek p.č.st.606 je zastavěný rodinným domem s garáží č.p.444. Pozemek p.č.182/29 je užíván jako zahrada. Pozemky jsou rovinné, společně oplocené. Jsou přístupné z veřejné komunikace. Nemovitou věc je možné napojit na veřejný rozvod vody, kanalizace, elektřiny, plynu. Pozemek p.č.st.606 je zatížený kontaminovaným rodinným domem. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Stavební pozemky běžné velikosti (cca 1000m2), napojené na veřejný rozvod vody, kanalizace, elektřiny a plynu jsou nabízeny v rozpětí Kč/m2. Vlastnický podíl Celková cena Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková cena m 2 Kč/m 2 pozemku Kč zahrada 182/ zastavěná plocha a nádvoří st Celková výměra pozemků: 1 063,00 Hodnota pozemků celkem: VÝPOČET POROVNÁVACÍ HODNOTY Strana

12 Lokalita 1 Užitná Pozemek plocha m2 m2 Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Kč/m2 Koeficien t celkový Upravená cena Stavební pozemek 864,00 864, , stavební pozemek ing.sítě : přípojka vody, kanalizace, elektřiny, plynu ing sítě přivedeny na hranici pozemku Hodnocení:okrajová lokalita obdobně velký pozemek Lokalita 2 Užitná Pozemek plocha m2 m2 Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Kč/m2 Koeficien t celkový Upravená cena Stavební pozemek 1 071, , , stavební pozemek, oplocený ing.sítě : přípojka vody, kanalizace, elektřiny, plynu ing sítě přivedeny na hranici pozemku Hodnocení:zajímavá lokalita obdobně velký pozemek Lokalita 3 Užitná Pozemek plocha m2 m2 Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Kč/m2 Koeficien t celkový Upravená cena Stavební pozemek 584,00 584, , stavební pozemek ing.sítě : přípojka vody, kanalizace, elektřiny, plynu ing.sítě přivedeny na hranici pozemku Hodnocení:okrajová lokalita rozparcelovaná výrazně menší pozemek VÝPOČET POROVNÁVACÍ HODNOTY Minimální jednotková cena Kč/m 2 Minimální cena: Kč Průměrná jednotková cena Maximální jednotková cena Kč/m Kč/m 2 Průměrná cena Maximální cena Kč Kč Stanovená jednotková cena Kč/m 2 Porovnávací hodnota Kč Strana

13 Nemovitost je oceněna jako prázdná, bez závazků. Na hlavní stavbě jsou viditelné závady, které v důsledku přechodu užívacích práv nezaniknou. Rodinný dům je kontaminován zplodinami hoření po požáru interiéru. Silné stránky nemovitosti + obec v přímé dostupnosti hl.města Prahy + lokalita stávající zástavby v sousedství centra + dobrá dostupnost + možnost napojení na všechny základní inženýrské sítě + oplocení pozemku Slabé stránky nemovitosti KOMENTÁŘ K URČENÍ CENY OBVYKLÉ - rodinný dům kontaminovaný zplodinami hoření po požáru interiéru - elektrické vzdušné vedení napříč pozemkem REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Věcná hodnota Výnosová hodnota Porovnávací hodnota Obvyklá cena Slovy : čtyřimilionystopadesáttisíc Kč Kč Neurčena Kč Kč Z toho obvyklá cena : - pozemků p.č.st.616 a p.č.182/29 : Kč - domu č.p.444 na pozemku p.č.st.616 : Kč Vypracoval : Ing. Pavel Čoudek V Pardubicích dne: ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav Ing. Jan Mikloško Ředitel společnosti 5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne č.j. MSP-33/2014-OSD-SZN/11, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2016 znaleckého deníku. Strana

14 6. PŘÍLOHY Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze LV č kopie KM 1 mapa širších souvislostí,mapa okolí 1 fotodokumentace 4 Osvědčení: Výše podepsaný znalecký ústav tímto osvědčuje, že: V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. Strana

15 ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, Pardubice SNÍMEK KATASTRÁLNÍ MAPY Strana - 1 -

16 ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, Pardubice MAPA ŠIRŠÍCH SOUVISLOSTÍ MAPA OOKOLÍ Strana - 2 -

17 ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, Pardubice FOTODOKUMENTACE Strana - 3 -

18 ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, Pardubice Strana - 4 -

19 ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, Pardubice Strana - 5 -

20 ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, Pardubice Strana - 6 -